هل إلغاء طريقة المتبقي سيؤدي إلى إبطاء تقييم الأراضي؟

[إعلان 1]

إن الصعوبات التي واجهتها عملية تقييم الأراضي "أدت إلى إبطاء" تقدم المشاريع.

وفقًا لمسح أجرته وزارة الإنشاءات ، يواجه أكثر من 50% من المشاريع العقارية صعوبات وعقبات وبطءًا في التنفيذ، نظرًا لصعوبة تحديد أساليب تقييم الأراضي لمعرفة سعر السوق. إضافةً إلى ذلك، هناك صعوبات تتعلق بالجوانب القانونية والتخطيط والاستثمار، وغيرها. وتحديدًا، يستغرق تحديد رسوم الانتفاع بالأرض وحدها من عام إلى عامين. هذه هي أسباب انخفاض حاد في المعروض في عام 2022 مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي.

تجدر الإشارة إلى أنه بعد معاينة العديد من المشاريع، أصبحت عملية تقييم الأراضي فيها أبطأ من ذي قبل. وهناك مشاريع تأخرت لسنتين أو ثلاث سنوات، أو حتى عشر سنوات، دون تحديد سعر الأرض. وفي السنوات الأخيرة، لم تتم الموافقة على العديد من المشاريع الاستثمارية بسبب هذه المشاكل.

تُصعّب الآراء المُختلفة حول تحديد أسعار الأراضي تحديد سعر السوق. في غضون ذلك، لا تزال المشاريع تنتظر دفع الأموال للسلطات لبدء نقل ملكية الأراضي. كما تُشكّل مسألة تقييم أسعار الأراضي هذه مشكلةً اشتكت منها العديد من الشركات والبلديات، لأنها تُعيق تقدّم المشاريع الاستثمارية، وخاصةً المشاريع العقارية.

هل تُبطئ طريقة جمع البيانات تقييم الأراضي فعلاً؟ الشكل 1 — يؤدي التأخير في تقييم الأراضي إلى تأخير العديد من مشاريع الاستثمار العقاري لسنوات عديدة.

إن عدم وجود توافق في الآراء بشأن تقييم الأراضي ينعكس أيضًا في العديد من الآراء الأخيرة، وخاصة بشأن ما إذا كان ينبغي التخلي عن طريقة الفائض أو الاحتفاظ بها عند تقييم الأراضي، حيث لم يعد يتم ذكر هذه الطريقة في مشروع المرسوم المعدل والمكمل للمرسوم 44/2014/ND-CP الذي ينظم أسعار الأراضي.

وبناءً على ذلك، يرى كثيرون أن أساليب المقارنة المباشرة والخصم والدخل يصعب أن تحل محل أسلوب الفائض تمامًا، وخاصةً في المشاريع العقارية. لذا، فإن حذف هذه الطريقة من المسودة قد يُسبب صعوباتٍ إضافيةً تتعلق بالتقييم، مما قد يؤدي إلى تأخير تنفيذ المشاريع. كما أن تغيير أسلوب التقييم يُظهر عدم استقرار السياسة، مما يؤثر على المشاريع الاستثمارية التي تُقيّم باستخدام أسلوب الفائض، وبالتالي على نتائج أعمال الشركات.

وشاطر السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، الرأي نفسه، قائلاً إن مدينة هو تشي منه اعتمدت بشكل رئيسي طريقة الفائض على مدى السنوات الثماني الماضية لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات المشاريع. وتُطبق هذه الطريقة في 280 من 320 مشروعًا سكنيًا تجاريًا ومنطقة حضرية في المنطقة، بنسبة 87.5%. لذلك، من الضروري الاستمرار في تطبيق طريقة الفائض، إلى جانب تعديل التعميم رقم 36/2014/TT-BTNMT الذي يُفصّل طريقة تقييم الأراضي لتوجيه حساب التكاليف الإجمالية المقدرة والإيرادات الإجمالية المفترضة للمشروع، بما يزيد من دقة حسابها.

مع ذلك، أشار هذا الخبير إلى أن تطبيق طريقة الفائض يُثير أيضًا بعض المخاطر القانونية على موظفي الخدمة المدنية والأشخاص ذوي الصلة. على سبيل المثال، مشكلة الأخطاء الكبيرة، لأن طريقة الفائض هي تقديرٌ يُفترض فيه إجمالي تكلفة الاستثمار وإجمالي إيرادات المشروع، بينما الأساس الأهم هو قاعدة بيانات الإدخال غير الدقيقة، التي لا تُحدَّث آنيًا... ولذلك لم يتم العثور على مؤشر متوسط الأسعار.

ولهذا السبب، تشير العديد من الآراء إلى أنه بدلاً من إلغاء طريقة الفائض، ينبغي اتخاذ تدابير لإزالة وتحسين الدقة في جمع المعلومات عند استخدام هذه الطريقة.

لماذا لا تزال طريقة الفائض بطيئة حتى يومنا هذا؟

ردًا على الآراء المذكورة أعلاه، في ورشة عمل حول تقييم الأراضي المناسب لفتح المشاريع، التي عقدت مؤخرًا، أكد السيد داو ترونغ تشينه - مدير إدارة التخطيط وتنمية موارد الأراضي، بوزارة الموارد الطبيعية والبيئة ، رئيس فريق تحرير قانون الأراضي (المعدل) أن مشروع القانون لا ينص على إلغائه، ولكن في الوقت الحالي، لن يتم تطبيق طريقة الفائض.

هل تُبطئ طريقة جمع البيانات تقييم الأراضي فعلاً؟ الشكل ٢ — لقد أدى إزالة طريقة الفائض من المسودة الجديدة إلى العديد من الخلافات.

وفقًا للتوضيح، ينص القرار 18-NQ/TW الصادر عن اللجنة المركزية لإدارة استخدام الأراضي على ضرورة اتباع السوق بدقة عند تحديد أسعار الأراضي. في الوقت نفسه، تنص طريقة الفائض على تحديد الأسعار بناءً على التكاليف والإيرادات المفترضة. في الماضي، كانت المعلومات المتعلقة بأسعار الأراضي في عقود نقل الملكية أقل من السعر الفعلي. إذا تم تحديدها وفقًا لهذا السعر، فسيضمن ذلك للمُقيّم، ولكنه لن يعكس السوق بدقة.

بالإضافة إلى ذلك، عند تطبيق طريقة الفائض عمليًا، فإنها تنطوي على العديد من العوامل المفترضة. فإذا تغير مؤشر واحد فقط، فسيكون سعر الأرض المُحدد بهذه الطريقة خاطئًا للغاية. ناهيك عن أنه في هذه الطريقة، إذا استخدمها أشخاص مختلفون، وجمعوا معلومات مختلفة، وتباينت المعايير، فستُعطي أسعارًا مختلفة أيضًا.

على وجه الخصوص، أثار السيد تشينه أيضًا مسألةً مهمةً: "تشعر المحليات والمستثمرون بالقلق من أن يؤدي التخلي عن طريقة الفائض إلى تأخير تقييم الأراضي. والسؤال هو: لماذا لا تزال طريقة الفائض بطيئة؟"

ووفقاً له، فإن قاعدة بيانات السوق الحالية غير مكتملة، وغير موحدة، ولا تعكس القيمة السوقية بدقة، لذا لن يُطبّق تقييم الأراضي باستخدام طريقة الفائض في المستقبل القريب. لذلك، في مشروع قانون الأراضي (المُعدّل)، سيتم استخدام طريقتين على الأقل عند تقييم قطعة أرض. وفي حال اختلاف قيمتي الطريقتين، تُعتمد القيمة الأعلى.

ينص القانون الحالي على خمس طرق لتقييم الأراضي، وهي: طريقة المقارنة المباشرة، وطريقة الخصم، وطريقة الدخل، وطريقة الفائض، وطريقة معامل التعديل. أما مشروع تعديل المرسوم رقم 44/2014/ND-CP والتعميم رقم 36/2014/TT-BTNMT، الذي تُجري وزارة الموارد الطبيعية والبيئة مشاورات بشأنه، فينص على ثلاث طرق فقط: طريقة المقارنة، وطريقة الدخل، وطريقة معامل تعديل سعر الأرض.
وقد حظي مشروع القانون بهذا الخيار، حيث تلقى العديد من الآراء حول أساليب تقييم الأراضي الحالية التي اقترحت هيئة الصياغة تعديلها، حيث أن إلغاء أسلوب الفائض هو الذي أثار الجدل الأكبر.

[إعلان 2]
مصدر