تطهير مشاريع الإسكان التجاري

إن تسريع تنفيذ قرار مجلس الأمة رقم 171/2024/QH15 من شأنه أن يزيل الاختناقات أمام العديد من مشاريع الإسكان التجاري.

بموجب القرار رقم 171/2024/QH15 المؤرخ 30 نوفمبر 2024 للجمعية الوطنية (NQ171) بشأن توجيه تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي، فإن الحكومة مسؤولة عن توجيه الوزارات ذات الصلة والهيئات على مستوى الوزراء، في نطاق الوظائف والمهام الموكلة إليها، لتنظيم تنفيذ هذا القرار ورصده وتفتيشه وفحصه.

إن فك الاختناقات في العديد من مشاريع الإسكان التجاري يساعد على تطوير سوق العقارات

أكد البروفيسور الدكتور دانج هونغ فو نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق أن تطبيق القرار 171 سيزيل الاختناقات في العديد من المشاريع.

تجدر الإشارة إلى أنه قبل صدور القرار رقم 171، لم يكن قانون الأراضي لعام 2024 قد حقق تطلعات سوق العقارات، إذ ظل يقيد تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري على الأراضي غير السكنية، مما صعّب على الشركات والأفراد الحصول على الأراضي السكنية، لا سيما وأن معظم المشاريع العقارية الجديدة والكبيرة تُنفذ غالبًا على أراضٍ غير سكنية.

ولذلك، وفقًا للأستاذ الدكتور دانج هونغ فو، فمن المتوقع حل مشكلة نقص المعروض من المساكن من خلال توفير قدر أكبر من المرونة في إنشاء صناديق الأراضي للشركات لتطوير المساكن التجارية.

صرح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، بأن مدينة هو تشي منه أعلنت عن وجود أكثر من 440 مشروعًا مسجلاً للتنفيذ وفقًا للقرار رقم 171، بمساحة تزيد عن 2000 هكتار تقريبًا. ومع ذلك، فإن هذا العدد من المشاريع لا يشمل سوى مدينة هو تشي منه القديمة، بينما تضم مدينة بينه دونغ القديمة حوالي 200 مشروع إضافي. وبالتالي، وباستثناء منطقة با ريا - فونغ تاو القديمة، يوجد أكثر من 640 مشروعًا مسجلاً في المرحلة التجريبية. وتشير التقديرات إلى أنه إذا كان لكل مشروع حوالي 830 منزلًا، فستضم مدينة هو تشي منه أكثر من 530 ألف منزل خلال السنوات الثلاث إلى العشر القادمة.

حاليًا، تضم مدينة هو تشي منه مساحاتٍ وأنواعًا متعددة من الأراضي، وبعضها تابعٌ للأراضي العامة. لذلك، يسمح القرار رقم 171 بمراجعة المشروع وتقديمه إلى لجنة الشعب بالمدينة ومجلس الشعب للموافقة عليه. وقد سبق تقديم مشروع "بينه دونغ" القديم للموافقة عليه. ووفقًا للسيد تشاو، تُعدّ هذه المعلومات إيجابيةً جدًا للسوق والاقتصاد. يُركز هذا القرار على المستثمرين الذين لديهم أموال متاحة لتمويل الأراضي. ستُكمل هذه المشاريع، بعد موافقة مجلس الشعب، إجراءات الموافقة على الاستثمار بسرعة. ومن المرجح أيضًا أن تحصل المشاريع التي تتلقى تحويلاتٍ إضافية على أموال لتمويل الأراضي قريبًا.

على سبيل المثال، في السابق، إذا كانت شركة تمتلك 10 هكتارات من الأرض، فسيكون من الأسرع شراء هكتار أو هكتارين إضافيين. إضافةً إلى ذلك، تُركز الحكومة والوزارات على حل المشكلات من خلال مجموعات العمل واللجنة التوجيهية الحكومية. كما تعهد مسؤولو مدينة هو تشي منه بحل المشكلات المتعلقة بـ 68 مشروعًا جاريًا وغير مُنفذ، اقترحتها جمعية هو تشي منه للتنمية الريفية من بين مئات المشاريع التي يجري حلها، وفقًا للسيد تشاو.

وفقًا للسيد لي هوانغ تشاو، تُشجّع مدينة هو تشي منه على إصدار الكتب الوردية للمواطنين، مما يُعزز الحلول اللازمة لاستكمال حساب رسوم استخدام الأراضي الإضافية. إضافةً إلى ذلك، ستعقد مدينة هو تشي منه اجتماعات دورية مع هيئة الأراضي والعقارات لإيجاد سبل لتذليل العقبات أمام الشركات.

صرح الدكتور نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، بأن البلاد لديها حوالي ألف مشروع متعثر، أي ما يعادل 30 مليار دولار أمريكي من رأس المال المتراكم. وسيُحدث تدفق رأس المال هذا دفعة قوية للاقتصاد، ويعزز ثقة الشركات والمستثمرين.

مشروع الإسكان الاجتماعي Chuong Duong Home، جناح Thu Duc، مدينة هوشي منه. الصورة: Quoc Anh

توقع مئات المشاريع التجريبية

علقت إدارة البناء في مدينة هوشي منه للتو على الشروط والمعايير والموقع ومساحة الأرض المخطط لها لتنفيذ المشروع التجريبي لتطوير المساكن التجارية من خلال اتفاقية بشأن تلقي حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي وفقًا للقرار 171.

في وقت سابق، وتنفيذاً للقرار رقم 171، طلبت وزارة الزراعة والبيئة في مدينة هوشي منه من وزارة البناء إبداء الرأي بشأن 442 موقعاً وقطعة أرض مخططة لتنفيذ المشروع التجريبي لتطوير المساكن التجارية وفقاً للقرار رقم 171.

وقد أبدت إدارة الإنشاءات ملاحظاتها حول ملاءمة الموقع وقطعة الأرض المخططة مع مشروع التخطيط العام ومشروع التخطيط التفصيلي وخطة تقسيم المناطق 1/2000، وملاءمتها لبرنامج وخطة تطوير الإسكان، والاتصال المروري للموقع الحالي وقطعة الأرض مع البنية التحتية للمنطقة المحيطة.

بالنسبة للمشاريع الحالية التي لا تُحدد موقع وحدود ووضع الأراضي الحكومية المُدارة فيها، أفادت وزارة الإنشاءات بأنه لا أساس للتعليق. أما بالنسبة للأراضي المُنفذة للمشاريع التي تتضمن مساحات من المرافق التي يجب نقلها وفقًا لتخطيط البناء والتخطيط العمراني المنصوص عليه في القرار 171، فإن تحديد مساحة المرافق المنقولة ليس من اختصاص وزارة الإنشاءات.

وفقًا لإدارة الإنشاءات، لم تُعتمد المناطق والمواقع التي يُنفَّذ فيها المشروع حاليًا ضمن سياسة الاستثمار، ولا يزال العديد من المستثمرين يتفاوضون للحصول على حقوق استخدام الأراضي، أو لا يملكون حقوق استخدام الأراضي، ولم يُعتمدوا كمستثمرين، ولم يُنشئوا مشاريع استثمارية، ولم تُعتمد أي مرحلة من مراحل تنفيذ المشروع. لذلك، لا يُعترف بالمشروع على أنه متوافق مع أهداف وتوجهات البرنامج وخطة تطوير الإسكان على مراحل إلا بعد توافقه مع التخطيط العام والتخطيط الحضري التفصيلي، وبعد تنفيذه (بعد موافقة الجهة المختصة على سياسة الاستثمار، واستكمال الأراضي القانونية، والتخطيط، وما إلى ذلك).

في قلب مدينة هو تشي منه، يُعد مشروع شركة تان ثانه للاستثمار والتجارة المحدودة، بمساحة تزيد عن 2000 متر مربع، والمتاخم لشارعي ثي ساش وتاي فان لونغ، مثالاً على ذلك. ووفقًا لإدارة الإنشاءات، فإن هذه الأرض مناسبة جزئيًا لمشروع التخطيط العام، وجزئيًا لخطة تقسيم المناطق بمقياس 1/2000. أما مشروع الإسكان، فهو مناسب للأرض التي تُعدّ بمثابة تخطيط شامل لاستخدامات الأراضي وفقًا لخطة تقسيم المناطق بمقياس 1/2000.

ومع ذلك، فقد تغيرت وظائف الخدمات التجارية والمكاتب والشقق ومواقف السيارات العامة ومعايير التخطيط المعماري للمشروع (التي وافقت عليها لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه في عام 2017) مقارنة بالوظائف (المكاتب والشقق لإعادة توطين الأسر في الموقع داخل المشروع) وتم تحديث معايير التخطيط المعماري في مخطط التخطيط للمنطقة المركزية التي تبلغ مساحتها 930 هكتارًا. لذلك، من الضروري تنفيذ إجراء التعديل المحلي لخطة تقسيم المناطق بمقياس 1/2000، كأساس قانوني لتنفيذ الإجراءات الموصوفة التالية. في السابق، علقت اللجنة الشعبية للمنطقة 1 (القديمة) على أن تطوير مشروع إسكان على هذه الأرض يتماشى مع التوجه ومجموعة حلول تطوير الإسكان في برنامج وخطة تطوير الإسكان. في عام 2018، أصدرت لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه إرسالًا رسميًا يوافق على سياسة الاستثمار ويعترف بالمستثمر لشركة Tan Thanh Trading Investment Company Limited.

بموجب قرار المجلس الوطني رقم 171/2024/QH15، تُحيل اللجنة الشعبية للمقاطعة إلى مجلس الشعب من نفس المستوى قرارًا بإصدار قائمة بمساحات الأراضي المُخطط لها للمشاريع التجريبية للموافقة عليه. وينظر مجلس الشعب للمقاطعة في قائمة مساحات الأراضي المُخطط لها للمشاريع التجريبية ويوافق عليها بالتزامن مع اعتماد قائمة الأعمال والمشاريع التي تتطلب استملاك الأراضي.

ملخص في عام 2028

وبموجب القرار 171، ستقوم الحكومة بمراجعة 3 سنوات من تنفيذ القرار 171 في عام 2028 وتلخيص 5 سنوات من التنفيذ لتقديم تقرير إلى الجمعية الوطنية في نهاية دورة عام 2030.

تتولى مجالس الشعب واللجان الشعبية في المحافظات والمدن المركزية مسؤولية تنظيم تنفيذ القرار في مناطقها. وتتولى اللجان الشعبية في المحافظات والمدن المركزية مسؤولية تقديم تقارير إلى الحكومة بشأن نتائج التنفيذ السنوية قبل 31 ديسمبر/كانون الأول خلال فترة التنفيذ التجريبي؛ وتقديم تقارير عن نتائج المراجعة الأولية التي تستمر لثلاث سنوات على المستوى المحلي قبل 31 يناير/كانون الثاني 2028؛ وتقديم تقارير عن نتائج ملخص السنوات الخمس على المستوى المحلي قبل 31 يناير/كانون الثاني 2030.

لتسريع تنفيذ القرار 171، أصدرت الحكومة في 1 أبريل 2025 المرسوم رقم 75/2025/ND-CP الذي يوضح بالتفصيل تنفيذ القرار 171. وبناءً على ذلك، في غضون 15 يومًا من نهاية فترة التسجيل لتنفيذ مشاريع الإسكان بموجب الآلية التجريبية، ستقوم وكالة إدارة الأراضي المختصة على مستوى المقاطعة بمراجعة وتقييم شروط ومعايير قطع الأراضي المقترحة لتنفيذ المشروع التجريبي؛ وإعداد قائمة بقطع الأراضي المتوقع تنفيذها في المشروع التجريبي وتقديمها إلى اللجنة الشعبية للمقاطعة.

السيد لي هوو نغيا، المدير العام لشركة لي ثانه للإنشاءات المساهمة:

رأس المال سيكون وفيرًا

سيكون رأس المال اللازم لسوق العقارات وفيرًا ابتداءً من عام ٢٠٢٥، فبمجرد تعثر المشروع، سيصبح الحصول على التمويل من البنوك أسهل. لذا، قد يشهد سوق العقارات ازدهارًا في عام ٢٠٢٧.

الأستاذ الدكتور هوانغ فان كوونغ، عضو لجنة المالية والميزانية في الجمعية الوطنية:

إزالة العديد من العوائق

سيُزيل القرار ١٧١ العديد من العقبات أمام المشاريع المتعثرة، وخاصةً المشاريع المتعلقة بنقل الأراضي والإجراءات القانونية. ومن خلال هذه الحلول، وبعد نصف عام ٢٠٢٥، ستُزال عقبات العديد من مشاريع "الأراضي الذهبية"، وسيستمر تنفيذها دون إعادة طرح مناقصات، بل فقط تعديل التخطيط أو الأسعار.

المصدر: https://nld.com.vn/khoi-thong-du-an-nha-o-thuong-mai-196250716215750344.htm