صعوبة اقتراض المال لشراء منزل في ظل الوضع الحالي

على الرغم من وجود العديد من حزم الائتمان التفضيلية لقروض الإسكان، إلا أن ليس كل العملاء يستوفون متطلبات الضمانات والدخل لاقتراض رأس المال.

يبحث السيد مانه نام عن شراء شقة في مشروع في منطقة بينه ترونغ، مدينة هوشي منه بحوالي 3.4-3.5 مليار دونج، ولكن خلال الأسابيع القليلة الماضية، لم يجد بنكًا تجاريًا مناسبًا لاقتراض رأس المال.

جميع أنواع الحوافز ولكن لا يزال من الصعب اقتراض المال لشراء منزل

في السابق، أمضى السيد نام أشهرًا عديدة في البحث عن موقع المشروع وسعر الصفقة وبيئة المعيشة قبل اتخاذ قرار الاستثمار. ومع ذلك، بعد التواصل مع أربعة أو خمسة بنوك تجارية تُقدم باقات قروض سكنية تفضيلية، مثل بنك فيتكوم، وبنك إم بي، وبنك إتش دي ، وبنك تي بي، وافق بنك واحد فقط على دعم شراء شقة المشروع التي كان مهتمًا بها.

تقدم العديد من البنوك عروضًا تفضيلية للقروض العقارية، لكن تلبية الشروط لا يزال أمرًا صعبًا.

أفاد مسؤولو الائتمان المصرفي بأنه نظرًا لعدم وجود سجل ائتماني لهذا المشروع، فهو مدرج في قائمة المراجعة، وقد توقف دعم القروض مؤقتًا. حاليًا، يقبل بنك TPBank القروض فقط، بمعدلات فائدة تبلغ حوالي 6.6% سنويًا خلال أول 12 شهرًا، و7.1% سنويًا خلال أول 18 شهرًا، و7.9% سنويًا خلال أول 36 شهرًا. بعد انتهاء الفترة التفضيلية، سيتم تعديل هامش سعر الفائدة إلى حوالي 3% سنويًا - أفاد السيد نام.

كما نصح مسؤولو الائتمان في بعض البنوك العملاء بإمكانية استخدام أصول عقارية في أماكن أخرى كضمان لاقتراض المال لشراء شقق في المشروع المذكور. وتساءل السيد نام: "ليس لدى الجميع عقارات لرهنها. غالبًا ما يستخدم معظم المقترضين الشقة التي يعتزمون شرائها كضمان".

ينطبق الوضع نفسه على العديد من العملاء الراغبين في اقتراض المال لشراء شقق في مشاريع لا تُصدر دفاتر عقارية، بل عقود بيع فقط. في الواقع، بذلت السلطات جهودًا كبيرة في الآونة الأخيرة لتذليل الصعوبات والعقبات أمام إصدار هذه الدفتر. ومع ذلك، لا تزال هناك مشاريع عديدة، حتى الآن، لم تُصدر فيها دفاتر عقارية منذ سنوات، حيث استقر فيها السكان لسنوات طويلة.

تشير أحدث الأرقام الصادرة عن إدارة الزراعة والبيئة في مدينة هوشي منه إلى أن المدينة لا تزال تحتفظ بأكثر من 81 ألف سجل غير محلول بسبب مشاكل في إجراءات منح الكتب الوردية في مشاريع تطوير الإسكان التجاري.

ليس من الصعب على الجميع الحصول على رأس مال لشراء منزل. صرّح السيد نغوك كووك (المقيم في حي هيب بينه، مدينة هو تشي منه) بأن بنك فيتكوم قد منح مؤخرًا قرضًا يزيد عن 1.5 مليار دونج فيتنامي لشراء شقة، بفائدة تفضيلية قدرها 5.5% سنويًا للسنوات الثلاث الأولى، ومدة سداد تصل إلى 40 عامًا. يدفع شهريًا في المتوسط ​​كلًا من أصل القرض والفائدة، بما يزيد عن 10 ملايين دونج فيتنامي، ثم ينخفض ​​المبلغ المستحق تدريجيًا، بفائدة سنوية تبلغ حوالي 9% بعد انتهاء المدة التفضيلية.

بما أنني وزوجتي دون سن الخامسة والثلاثين، فنحن مؤهلون للحصول على حزمة ائتمان تفضيلية للشباب. طلب ​​القرض ليس معقدًا للغاية، ومدة القرض تصل إلى 40 عامًا، لذا نحن مطمئنون تمامًا، كما قال السيد كوك.

أشياء يجب ملاحظتها

وبحسب سجلات المراسل، فإن سلسلة من البنوك التجارية مثل Sacombank، وBIDV، وAgribank، وTPBank، وHDBank، وVIB، وSHB، وVPBank، وACB... تطلق العديد من حزم الحوافز لمقترضي قروض الإسكان، وخاصة للعملاء الشباب، وفقًا لسياسات الحكومة والبنك المركزي.

تُطبق هذه الحزم التفضيلية أسعار فائدة تتراوح بين 6% و7% سنويًا خلال أول 12 شهرًا، ثم بين 7.5% و8.5% سنويًا خلال 12-36 شهرًا التالية. بعد ذلك، يُعوّم سعر الفائدة، مُضيفًا عادةً هامشًا قدره 3% سنويًا مقارنةً بسعر الفائدة الأساسي. في حال سداد العملاء للدين مُبكرًا، تكون غرامة التأخير أقل من السابق، وتتراوح عادةً بين 1% و2.5% من إجمالي الدين المُستحق خلال أول 1-3 سنوات.

علاوة على ذلك، يتمثل الاختلاف عن حزم الائتمان السابقة في أن العديد من البنوك قد مدّدت فترة القرض إلى 30 أو 40 أو حتى 50 عامًا، مما يُساعد العملاء على تخفيف عبء سداد الديون الشهرية ووضع خطط مالية طويلة الأجل بسهولة. كما تُتيح بعض البنوك فترة سماح لسداد أصل الدين تتراوح بين 5 و10 سنوات إذا كان القرض لشراء منزل ذي سجل ائتماني مرتفع أو بقيمة قرض كبيرة تتراوح بين 10 و20 مليار دونج.

مع ذلك، صرّح السيد ترينه بانغ فو، رئيس قسم أعمال التجزئة في بنك شينهان فيتنام، بأنه ينبغي على مقترضي قروض الإسكان، من الآن وحتى نهاية العام، إيلاء اهتمام خاص لعامل سعر الفائدة. إذ غالبًا ما ترتفع أسعار الفائدة على القروض في نهاية الربع الثالث وبداية الربع الرابع.

ينبغي على المقترضين استغلال فترة انخفاض أسعار الفائدة للاستفادة من رأس المال الرخيص، إذا كانت لديهم خطة واضحة. كما ينبغي عليهم دراسة إمكانية رفع أسعار الفائدة في نهاية العام لتقييم قدرتهم على سداد الدين، وفقًا لما أوصى به السيد فو.

صرح الخبير المالي الدكتور هوينه ترونغ مينه بأنه من المرجح أن يرتفع مستوى سعر فائدة الإقراض بشكل طفيف في النصف الثاني من عامي 2025 و2026. وأشار إلى ضرورة فهم مشتري المنازل لطبيعة أسعار الفائدة التفضيلية. فعادةً ما تُطبق أسعار فائدة منخفضة جدًا، مثل 3.99% أو 5% سنويًا، خلال الأشهر الستة الأولى إلى العامين الأولين فقط، ثم ينتقلون بعدها إلى أسعار فائدة متغيرة. في تلك الفترة، قد يرتفع سعر الفائدة الفعلي بشكل حاد، اعتمادًا على سعر الفائدة الأساسي مضافًا إليه هامش الربح (عادةً ما يكون 3%-4% إضافية سنويًا).

استشهد السيد مينه قائلاً: "على سبيل المثال، خلال الفترة 2022-2023، ارتفعت أسعار الفائدة العائمة من 8% إلى 14% سنويًا نتيجةً للزيادة الحادة في أسعار الفائدة المرجعية - وهي عادةً سعر فائدة الودائع لأجل عام واحد - مما أدى إلى ارتفاع تكاليف الفائدة بنسبة 30%-40%. ويتعين على المقترضين حساب قدرتهم على سداد ديونهم في ظل سيناريو ارتفاع أسعار الفائدة."

بالإضافة إلى ذلك، ينبغي على المقترضين دراسة شروط عقد الائتمان بعناية، وخاصةً غرامة السداد المبكر (عادةً ما تتراوح بين 1% و5% من قيمة الدين المستحق) والمتطلبات الإلزامية، مثل تأمين القرض وشروط التحصيل المبكر للديون. ينبغي على مشتري المنازل استشارة ثلاثة بنوك على الأقل لاختيار الباقة الأنسب.

وأشار الدكتور مينه إلى أن "المقترضين يحتاجون أيضًا إلى الانتباه إلى المخاطر القانونية المتعلقة بالعقارات، مثل المشاريع "المعلقة" أو المشاكل المتعلقة بعقود البيع، لتجنب وضع الدفع وعدم استلام المنزل".

ارتفاع حاد في قروض الأعمال العقارية

وتظهر بيانات البنك المركزي حتى 30 يونيو أن نمو الائتمان للاقتصاد وصل إلى أكثر من 17.2 كوادريليون دونج - بزيادة قدرها 9.9٪ مقارنة بنهاية العام الماضي.

تركز نمو الائتمان بشكل رئيسي على القطاعات ذات الأولوية، وعلى الإنتاج والأعمال. وارتفع الائتمان الموجه لأنشطة الأعمال العقارية وحدها بنسبة 18.47%.

المصدر: https://nld.com.vn/van-kho-vay-tien-mua-nha-196250710211945246.htm