لا يزال بإمكانك الاستثمار في العقارات دون الحاجة إلى رأس مال كبير

وفي المؤتمر الصحفي الدوري لوزارة المالية بعد ظهر يوم 18 يونيو، قال السيد بوي هوانج هاي، نائب رئيس لجنة الأوراق المالية الحكومية، إنه عمل مع شركة VPS للأوراق المالية وطلب من هذه الوحدة التوقف فورًا عن توزيع شهادات الأوراق المالية في شكل عقارات مقسمة.

وفقًا لرئيس هيئة الأوراق المالية الحكومية، لا توجد حاليًا أي لوائح تنظم هذا النوع من الاستثمار العقاري. وصرح السيد هاي قائلاً: "تعتبر هيئة الإدارة هذا النوع من الاستثمار محفوفًا بالمخاطر، وتُلزم شركة VPS بوقف توزيعه".

وأضاف هذا الشخص أيضًا أن الأسواق الأجنبية لديها لوائح محددة للسيطرة على المخاطر الناجمة عن هذا النوع من الأعمال والحد منها، ولكن في فيتنام لا توجد مثل هذه اللوائح حتى الآن.

وقال نائب وزير المالية السيد نجوين دوك تشي أيضًا إن الوزارة وجهت هيئة الأوراق المالية بشأن هذه القضية.

وبحسب السيد تشي، فإن القوانين الحالية لا تتضمن أي محظورات، ولكن من وجهة نظر وكالة إدارة الدولة، فإن هيئة الأوراق المالية تتحمل مسؤولية مراقبة أنشطة شركات الأوراق المالية عن كثب.

أكد السيد تشي أن الخدمات التي تقدمها هذه الشركات يجب أن تكون ضمن المجالات والصناعات المرخصة. وإذا كانت خارج هذا النطاق، فيجب إيقافها حتى تتمكن الإدارة من إجراء تقييم شامل.

نموذج تقسيم الاستثمار العقاري هو في الأساس بيع العقارات للعديد من المستثمرين على شكل حصص مقسمة. ظهر هذا النموذج في السوق الفيتنامية قبل 4-5 سنوات. ومن بين النماذج التي عملت بشكل مشابه سابقًا: مونكا، وهوز إنفست، وسانشاين هومز...

في الآونة الأخيرة، قامت شركة فنست ج.س.ك بتقديم خدمات الاستثمار العقاري من خلال تطبيق SmartOne التابع لشركة VPS للأوراق المالية.

للمشاركة، يجب أن يكون العملاء مستثمرين في VPS. بناءً على ذلك، تُقيّم كل وحدة أعمال عقارية وتُحوّل إلى أسهم قابلة للبيع للمستثمرين الرئيسيين في وحدة Fnest. يُعادل كل Fnest 10,000 دونج فيتنامي. على سبيل المثال، يُعادل عقار بقيمة 25 مليار دونج 2.5 مليون Fnest. تُقدّم Fnest محفظة عقارية متنوعة للغاية، من الفلل والمتاجر والشقق...

وفي حديثه لمراسلة فييتنام نت ، قالت المحامية ماي ثاو من مكتب المحاماة TAT إن قوة هذا النموذج تكمن في أنه يضرب الهدف الصحيح، ويؤثر على نفسية المستثمرين الذين لا يتعين عليهم استثمار الكثير من رأس المال ولكن لا يزال بإمكانهم الاستثمار في العقارات حسب رغبتهم في امتلاك جزء من العقارات.

"بالإضافة إلى إضافة مظهر جديد إلى نموذج الأعمال العقارية التقليدي جنبًا إلى جنب مع منصات التكنولوجيا 4.0 مع الوعد بتقديم قيمة أكبر للعملاء من نموذج الأعمال العقارية، أعتقد أن إنشاء مثل هذا الشكل "الهجين" في سوق العقارات يمكن أن يتسبب بسهولة في عدم الاستقرار في هذا النشاط التجاري، ويمكن أن تنشأ النزاعات بسهولة عندما لا يكون هناك ممر قانوني محدد لتنظيمه" - قال المحامي ماي ثاو، ويعتقد أن هذا هو عيب هذا النموذج الذي يجب على الأطراف المشاركة في المعاملة الانتباه إليه، وكذلك تحتاج وكالات إدارة الدولة إلى الحصول على التحذيرات اللازمة للأشخاص عند المشاركة في المعاملة.

أفضل فيتنام.png
تُقدّم شركة فنست عقارات تشمل شققًا ومتاجر وفللًا في هانوي ومدينة هو تشي منه، وجميعها مُدرجة حاليًا على أنها مُباعة بالكامل. على المستثمرين الراغبين بالشراء الشراء في السوق الثانوية (الشراء وإعادة البيع). لقطة شاشة بتاريخ 20 يونيو.

حلل المحامون أن هذا النوع من الأعمال في سوق العقارات يُعدّ، في جوهره، شكلاً من أشكال تعبئة رأس المال للشركات. فهم يعتبرون العقارات قناة استثمارية مالية لجذب الأموال من السوق لتسهيل الحصول على رأس المال العامل. لذلك، من الناحية القانونية، بالإضافة إلى الشروط اللازمة لطرح العقارات في السوق، استخدموا مفهوم "الأسهم" الذي قد يُضلّل المستثمرين بسهولة بشأن ملكيتهم لتلك العقارات.

في الواقع، لا يمتلك المستثمرون سوى جزء من قيمة العقار المحولة إلى أموال على شكل أسهم وفقًا لاتفاق الطرفين. وفي الوقت الحالي، لا يتضمن القانون تنظيمًا لتقسيم ملكية العقارات إلى أسهم، مما قد يؤدي إلى نشوء نزاعات حول ملكية العقارات وإدارتها مستقبلًا، وفقًا للمحامية ماي ثاو.

فيما يتعلق بقيمة الأرباح والسيولة، أوضح المحامي أن هذا يُظهر التزامًا أحاديًا من جانب الوحدة التي تبيع النموذج دون أي ضمانات للمستثمرين، ما يُصعّب على صغار المستثمرين سحب رأس المال عند الحاجة. إضافةً إلى ذلك، يجب دفع رسوم الخدمة، كما أن إدارة سعر التشغيل لهذا النموذج غير واضحة وغير شفافة.

من المسؤول في حالة النزاع؟

وفيما يتعلق بمسألة من يتحمل المسؤولية في حالة النزاعات المتعلقة بالعقارات الاستثمارية، قالت المحامية ماي ثاو إن الحل يعتمد على آليتين: الاتفاق والحل في المحكمة أو التحكيم.

تحديدًا، يعتمد أساس حل النزاعات في هذه الحالة على شروط العقد والوثائق الأخرى المرفقة به، إن وجدت. إذا كانت لدى الطرفين لوائح واضحة بشأن حقوقهما ومسؤولياتهما، لا تُخالف أحكام القانون، فسيتم تطبيقها. وستُؤخذ اللوائح القانونية ذات الصلة في الاعتبار لتحديد مسؤوليات الطرفين عند المشاركة في هذه المعاملة النموذجية، في حال عدم وجود لوائح محددة بينهما.

فيما يتعلق بالمسؤوليات، تقع على عاتق الوحدتين، فنست وشركة الأوراق المالية، المسؤولية الرئيسية عن حل النزاعات لضمان حقوق المستثمرين، والالتزام باللوائح المتعلقة بالعقارات والقوانين الأخرى ذات الصلة. وفي حال وجود أي مخالفة، تُحل وفقًا لقواعد النزاع التعاقدي، مع تعويض المستثمرين (إن وُجد) عند انتهاك حقوقهم، وفقًا لما ذكره المحامي.

أشار الخبراء أيضًا إلى أن إحدى مشكلات هذا النموذج هي تقييم العقارات. وبناءً عليه، يُعدّ تقييم العقارات نشاطًا مستقلًا يُساعد الأطراف على إيجاد أساس لحل النزاعات، أو يُمكّن المستثمرين من معرفة قدرتهم المالية على الاستثمار بشكل مناسب.

ومع ذلك، للحد من النزاعات، يوصي الخبراء بأن يهتم المستثمرون بالتحقق من الوثائق القانونية للعقار عن طريق طلبها مباشرة من المستثمر (شهادة حقوق استخدام الأرض، ملكية المنزل، رخصة البناء، محضر قبول المشروع، إلخ)؛ ويمكن الاطلاع على المعلومات المذكورة أعلاه لدى السلطات المختصة مثل إدارة البناء، وإدارة الموارد الطبيعية والبيئة، ومكاتب التوثيق للتأكد من أن العقار ليس محل نزاع أو مرهون أو مضمون من قبل المستثمر.

بالإضافة إلى ذلك، يجب على المستثمرين مراعاة شروط عقد المستثمر، إذ يُعدّ العقد اتفاقًا بين الطرفين وفقًا لأحكام القانون المدني. وإذا لم تكن فروع القانون المحددة لها لوائح مباشرة، يُطبّق القانون المدني.

بالإضافة إلى ذلك، من الضروري استشارة خبراء، مثل المحامين المتخصصين في التمويل والاستثمار والعقارات، للحصول على رؤية موضوعية وتقييم المشروع. وفي حال وجود نزاعات تستدعي التقاضي أو التحكيم، من الضروري تجميع الأدلة اللازمة وتطبيق إجراءات طارئة لتجنب تبديد أصول المستثمر.

وقع آلاف الأشخاص في فخّ سعر الفائدة الباهظ الذي أعلنه الرئيس التنفيذي لشركة نهات نام، فو ثي ثوي. مع أرباحٍ طائلة تتراوح بين 5% و7% شهريًا، أي ما يعادل 60% و84% سنويًا، ابتكرت شركة نهات نام العقارية العديد من الحيل الأخرى لكسب ثقة المستثمرين والاستيلاء على مبالغ طائلة.
أثناء إيداعهم مليارات الدولارات لشراء منازل تاون هاوس في هانوي، اكتشف العملاء أن المستثمر أفسد التخطيط بشكل تعسفي . بعد سنوات عديدة من إيداعهم لشراء منازل تاون هاوس في مشروع منطقة ثانه ها - سينكو 5 الحضرية (هانوي)، اكتشفوا أن هذه الأراضي كانت مُخططة لبناء فلل.