زيادة المخزون العقاري في المنطقة الجنوبية

وتستمر المخزونات في الارتفاع في شركات العقارات الكبيرة، حتى أنها تمثل نصف إجمالي الأصول، مما يضع ضغوطاً قوية على الشركات في المنطقة الجنوبية.

يشكل المخزون أكثر من نصف الأصول

وعلى الرغم من أن السوق أظهر علامات تحسن، فإن المخزون يواصل الارتفاع، وخاصة بالنسبة للشركات التي تواجه مشاريعها مشاكل قانونية أو قطاعات غير سائلة.

تتصدر مجموعة نوفالاند قائمة الشركات ذات المخزونات الكبيرة. بنهاية الربع الثاني، ارتفع مخزون هذه الشركة إلى 142,024 مليار دونج. وبالمقارنة مع إجمالي أصول الشركة البالغ 240,178 مليار دونج، يُمثل مخزون نوفالاند ما يقرب من نصف هذا الإجمالي.

وبالمثل، سجلت مجموعة نام لونغ زيادة حادة في مخزونها خلال النصف الأول من العام. وبناءً على ذلك، وصلت قيمة مخزون نام لونغ بنهاية الربع الثاني من عام 2024 إلى 19,164 مليار دونج فيتنامي، بزيادة تقارب 2,000 مليار دونج مقارنة ببداية العام (17,352 مليار دونج فيتنامي). ومن هذا المبلغ، بلغت قيمة المشاريع غير المكتملة لمشروع إيزومي حوالي 8,700 مليار دونج فيتنامي، وتجاوزت قيمة المرحلة الأولى من مشروع ووتر بوينت 3,800 مليار دونج فيتنامي، وتجاوزت قيمة المرحلة الثانية 2,000 مليار دونج فيتنامي، وتجاوزت قيمة مشروع أكاري 2,400 مليار دونج فيتنامي. وبإجمالي أصول بلغت 29,731 مليار دونج فيتنامي، شكّل مخزون نام لونغ أكثر من 64%.

تتمتع شركة أخرى، وهي مجموعة خانج دين، بمخزون مرتفع يصل إلى 21,458 مليار دونج، بينما لم يتجاوز 17,786 مليار دونج في نهاية العام الماضي. وبالمقارنة مع إجمالي أصولها البالغة 28,401 مليار دونج في نهاية يونيو، تصل نسبة مخزون خانج دين إلى إجمالي أصولها إلى 75%.

يعود سبب زيادة مخزون خانج دين إلى ارتفاع قيمة مشاريع البناء غير المكتملة في مشروع منطقة بينه ترونغ دونغ السكنية، بمساحة 5.8 هكتار (بينه ترونغ دونغ 1)، بأكثر من 1000 مليار دونغ فيتنامي مقارنةً ببداية العام، لتصل إلى ما يقارب 4200 مليار دونغ فيتنامي. كما ارتفعت قيمة مشاريع منطقة بينه هونغ 11أ السكنية بأكثر من 900 مليار دونغ فيتنامي، لتصل إلى أكثر من 1500 مليار دونغ فيتنامي.

وبحسب جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، فإن مجموعة المنتجات من المشاريع غير المكتملة تشكل الأغلبية في هيكل مخزون العقارات، ويرجع ذلك في الغالب إلى مشاكل قانونية، والباقي يرجع إلى عدم حصول بعض القطاعات على طلب جيد من السوق.

على سبيل المثال، سجّلت شركة هونغ ثينه كوي نون، المستثمرة في مشروعي العقارات ميريلاند كوي نون وغراند سنتر كوي نون (مقاطعة بينه دينه)، خسارة بعد خصم الضرائب بلغت حوالي 199.4 مليار دونج في النصف الأول من هذا العام. وهذا المستوى أعلى بـ 5.8 مرات من نفس الفترة من العام الماضي، ويتجاوز الخسارة التي تجاوزت 152 مليار دونج في عام 2023 بأكمله.

ورغم عدم الإعلان عن قيمة المخزون، فإن تباطؤ سوق العقارات السياحية، إلى جانب ديون السندات المستحقة، كانت الأسباب الرئيسية وراء نتائج أعمال هونج ثينه كوي نون الخاسرة.

يُظهر أحدث تقرير صادر عن DKRA أن قطاع العقارات السياحية لم يُظهر أي تحسن يُذكر. فقد اضطرت العديد من المشاريع إلى تأجيل إطلاق مبيعاتها، مما تسبب في نقص المعروض، واقتصرت على المناطق الشمالية فقط.

وبحسب DKRA، فإن الانخفاض الحاد في القدرة الشرائية، ونقص العرض الجديد، والمخزون عالي القيمة... تسبب في عقبات كبيرة في الأشهر الأخيرة، مما تسبب في وقوع هذا القطاع في دورة "سبات" طويلة الأمد.

جهود لتقليص المخزون

عندما يكون السوق مواتياً، لا يُشكّل المخزون الكبير عبئاً بالضرورة، بل قد يُشكّل ميزةً كبيرةً للمشاريع الجيدة. أما عندما يكون السوق صعباً، فسيُشكّل ضغطاً كبيراً على الشركات.

قال السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، إن المخزون أمر طبيعي إذا كان جزءًا من خطة عمل الشركة واستراتيجيتها. لكن المشكلة المقلقة في المخزون هي أن المنتجات قد اكتملت وبيعت في السوق، ولكنها لم تُقبل، مما يعني انخفاض السيولة.

وبحسب السيد تشاو، فإن المخزونات الكبيرة للشركات الضعيفة، واستخدام الرافعة المالية العالية سوف يشكل جبلًا من الديون يثقل كاهل الشركة، وعندما لا تتوفر السيولة، سوف تواجه الشركة صعوبات.

لتقليل المخزون، تعمل بعض الشركات على تسريع تقدم المشروع لتسليمه مبكرًا وتكون مؤهلة للبيع في المستقبل القريب.

بالنسبة لشركة Khang Dien، من المتوقع أن تنخفض قيمة مخزونها عندما تبدأ تسليم الشقق من مشروع Privia في الربع الرابع من عام 2024. وبحلول نهاية الربع الثاني من عام 2024، باع مشروع Privia جميع الشقق البالغ عددها 1043 شقة، مع مبيعات تقدر بنحو 3350 مليار دونج.

في تقرير حديث، ذكرت شركة SSI أن شركة Khang Dien تُروّج لسلسلة من المشاريع، منها مشروع Solina (مقاطعة Binh Chanh) الذي تبلغ مساحته الإجمالية 16.4 هكتارًا، وقد أكملت الشركة أعمال التعويضات وتطهير الموقع للمشروع بأكمله.

وبالمثل، أعلنت شركة نوفالاند أنها سلّمت العديد من المنتجات في مشاريع رئيسية، حيث لا يزال العمل جاريًا على بناء 14 من 16 مشروعًا ضمن مجموعات مشاريع المجموعة الجارية، بإجمالي حدّ بناء يبلغ 12,100 مليار دونج، ويتم صرفها على مراحل. وتُقدّر القيمة الإجمالية للمنتجات، سواءً المكتملة أو التي تم طرحها للبيع حديثًا، بنحو 480,000 مليار دونج.

مع ذلك، لا تستطيع سوى قلة من الشركات خفض مخزونها، بينما تشعر العديد منها بقلق بالغ إزاء مخزون المنتجات شبه الجاهزة، أي المشاريع التي نُفذت لسنوات طويلة ولم تُنجز بعد بسبب مشاكل قانونية، والحل يكمن في أيدي الجهات المختصة. ولن يُفرج عن هذا "الخثرة" إلا بحل هذه المشاكل قريبًا.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-tang-luong-bat-dong-san-ton-kho-khu-vuc-phia-nam-d224754.html