تصميم الحكومة
أصدر رئيس الوزراء للتو وثيقة عاجلة رقم 527/TB-VPCP، تعلن عن استنتاجات رئيس الوزراء في المؤتمر بشأن الحلول لإزالة الصعوبات في نمو الائتمان للإنتاج والأعمال، وتعزيز النمو واستقرار الاقتصاد الكلي.
يُذكر أن رئيس الوزراء طلب في الإعلان من وزارة الإنشاءات توجيه شركات العقارات لإعادة هيكلة قطاعاتها وخفض أسعار منتجاتها. ويجب أن تكون هناك حلول مناسبة وسريعة وفعالة لإعادة هيكلة قطاعات ذوي الاحتياجات الخاصة، والإسكان الاجتماعي، وإسكان العمال، وذوي الدخل المحدود.
وتُعد التحركات العديدة في السوق دليلاً على عزم الحكومة على إزالة الصعوبات التي تواجه سوق العقارات.
وتستمر الخطوة المذكورة أعلاه في إظهار الجهود الحثيثة التي تبذلها الحكومة لإزالة الصعوبات التي تعترض سوق العقارات حتى تتمكن من التعافي والتطور بشكل آمن وصحي ومستدام.
في مؤتمر سابق حول حلول مواجهة صعوبات نمو الائتمان للإنتاج والأعمال، وتعزيز النمو والاستقرار الاقتصادي الكلي، عُقد صباح السابع من ديسمبر، صرّح رئيس الوزراء فام مينه تشينه بأن البنوك والشركات تُشكّل منظومة اقتصادية متكاملة. لا تتطور البنوك والشركات إلا بتطور الاقتصاد، وبالعكس، لا تتطور الدولة إلا بتطور البنوك والشركات. يجب على كل فرد وكل كيان أن يتشاركا المسؤولية، وأن يُسهما في تجاوز الصعاب، حتى تتمكن الدولة من تجاوز الصعوبات، ومن ثمّ، يتمكّن كل فرد وكل كيان من تجاوز الصعوبات وتحقيق التنمية المشتركة.
طرح مسألة شكوى شركات العقارات من صعوبة الحصول على رأس المال. لكن في السنوات الأخيرة، ارتفعت أسعار العقارات بشكل عام. إذا كانت هناك صعوبات، لكنهم ما زالوا يرغبون في الحفاظ على سعر البيع ثابتًا، ويطالبون بـ"المعاملة من جانب واحد"، فهل هناك مسؤولية مشتركة؟
وفقًا لرئيس الوزراء، في الأوقات العادية، توجد سياسات عادية، وفي الأوقات غير العادية، لا بد من وجود سياسات غير عادية. أما في أوقات الشدة، فيجب أن تكون هناك سياسات قائمة على مبدأ "مواءمة المنافع وتقاسم المخاطر" لتكون مناسبة وصحيحة، وتعزز التنمية.
لماذا يرتفع سعر البيع؟
في الآونة الأخيرة، واجه سوق العقارات صعوبات، لكن أسعار العقارات لا تزال مستقرة عند مستوى مرتفع. تُظهر بيانات بحثية من جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) أن أسعار العقارات قد ارتفعت عشرات المرات خلال العقد الماضي. في عام 2021 وحده، ارتفع متوسط سعر المنزل بنسبة مئوية مزدوجة.
سوق العقارات صعب ولكن أسعار العقارات لا تزال "راسخة" عند مستوى مرتفع، حتى أن قطاع الشقق في المدن الكبرى لا يزال يحافظ على اتجاه تصاعدي (صورة توضيحية).
تتوقع شركة VARS أن يستمر ارتفاع أسعار بيع الشقق الرئيسية بنسبة تتراوح بين 3% و8% في عام 2024. ونظرًا لعدم حلّ مشكلة العرض قصير الأجل، فإن ندرة المعروض الجديد تجعل السوق غير تنافسي، والشركات التي تُطرح مشاريع شقق للبيع في هذه المرحلة هي "المالكة". وإذا لم تواجه صعوبات في التدفق النقدي، فسيواصل المستثمرون الحفاظ على ارتفاع الأسعار لتحقيق أقصى قدر من الأرباح. وفي الوقت نفسه، سيواصل التحسن المستمر في البنية التحتية دفع مستوى الأسعار إلى الارتفاع.
أسعار الشقق مرتفعة ليس فقط بسبب سعي المستثمرين للحفاظ على ارتفاعها، بل أيضًا بسبب ارتفاع تكاليف الاستثمار والبناء نتيجةً لارتفاع أسعار المواد الخام، وتكاليف العمالة، وتكاليف الحصول على التمويل. إضافةً إلى ذلك، فإن تكلفة إنشاء صناديق الأراضي مرتفعة للغاية، إلى جانب العديد من التكاليف "غير المحددة" الناشئة عن تنفيذ الاستثمار الأولي، والبناء، وتطوير المشاريع، مما يُصعّب على المستثمرين خفض الأسعار.
وقد ساهمت أسعار الفائدة المنخفضة ومعدلات التضخم القياسية في الماضي أيضاً في الارتفاع الحاد في أسعار المساكن، ولكن جوهر المشكلة هو نقص العرض.
العرض أصبح نادرا بشكل متزايد
وبناءً على ذلك، فإن عدد مشاريع الإسكان التجاري المرخصة حديثًا ضئيل للغاية، ويشهد اتجاهًا تنازليًا، لا سيما في قطاعي الإسكان الميسور ومتوسط التكلفة. ووفقًا لبيانات وزارة الإنشاءات حول سوق الإسكان والعقارات، بلغ عدد المشاريع المرخصة حديثًا في البلاد 126 مشروعًا في عام 2022، بنسبة 52.7% فقط مقارنة بعام 2021 و17% مقارنة بعام 2020.
تجدر الإشارة إلى أنه لا توجد مشاريع إسكان مستقبلية في القطاع الميسور (بسعر أقل من 25 مليون دونج/م2) مؤهلة لتعبئة رأس المال ومعاملات الإسكان في عامي 2021 و2022. كما انخفضت نسبة الشقق متوسطة المدى (25-50 مليون دونج/م2) المؤهلة لتعبئة رأس المال ومعاملات الإسكان بشكل مستمر بنسبة مزدوجة الرقم منذ عام 2020.
تُظهر بيانات أبحاث VARS أيضًا أن عدد الشقق ذات الأسعار المعقولة والمتوسطة المعروضة للبيع في انخفاض مستمر منذ عام 2019. وعلى وجه التحديد، يبلغ إجمالي عدد الشقق ذات الأسعار المعقولة المعروضة للبيع في عام 2022 10% فقط مقارنة بعام 2019.
كما انخفضت نسبة المعروض من الشقق ذات الأسعار المعقولة في إجمالي المعروض من الشقق المعروضة للبيع بشكل مستمر، من 30% في عام 2019 إلى 7% في عام 2022. وفي الفترة 2019-2022، انخفضت أيضًا نسبة الشقق متوسطة المدى إلى 54% و46% و34% و27% على التوالي.
كيفية إعادة هيكلة القطاعات وخفض تكاليف المنتج؟
وبحسب VARS، فإنه لإعادة هيكلة القطاعات وخفض تكاليف المنتجات، من الضروري بذل "جهود مشتركة"، وتوحيد وجهات النظر، وطرق التنفيذ، وتنسيق العديد من الموضوعات والمكونات، من وكالات إدارة الدولة إلى الشركات والبنوك.
من جانب هيئة إدارة الدولة، من الضروري أولاً دراسة خطة تقليص الإجراءات الإدارية للاستثمار والبناء. كما يجب دراسة خطط دعم الشركات في حساب رسوم استخدام الأراضي وتخليص المواقع. وهما حالياً من البنود التي تُمثل جزءاً كبيراً من نفقات المستثمر، وتؤثر بشكل مباشر على سعر العقار.
في الوقت نفسه، من الضروري اتخاذ إجراءات صارمة لمعالجة جميع الممارسات التي تُعيق الشركات عن الاستثمار في المشاريع وتطويرها. تجنب تكبد تكاليف إضافية، والتي تُضاف أيضًا بشكل غير ظاهر إلى تكلفة المنتج.
على بنك الدولة دراسة وتطوير برنامج ائتماني بأسعار فائدة تفضيلية، مُخصص للشركات التي تستثمر في تطوير المساكن بأسعار معقولة، ولمشتري المنازل. ويجب وضع آليات وسياسات محددة وواضحة لدعم المستثمرين الراغبين في إعادة هيكلة مشاريعهم من المساكن الفاخرة إلى المساكن بأسعار معقولة أو الاجتماعية.
بالنسبة لشركات العقارات، من الضروري مراجعة محفظة مشاريع الاستثمار بشكل استباقي. بيع جزء من المشاريع أو كلها التي لا تتناسب مع مواردها الحالية. إعادة هيكلة الديون وتخطيط التدفق النقدي بشكل استباقي. تركيز رأس المال على المشاريع المضمونة قانونيًا، والتي لديها خطط قروض مجدية، ويمكن إنجازها مبكرًا، ويسهل تصفيتها.
خفض توقعات الربح، بل وتقبّل البيع بخسارة، مع استخدام أرباح السنوات السابقة للحفاظ على سير العمليات. بالنسبة للمشاريع الجديدة في مرحلة البحث، وجّه نفسك بشكل استباقي نحو شريحة الأسعار المعقولة لضمان القدرة على استيعاب المنتجات عند طرحها في السوق.
علاوة على ذلك، تحتاج مؤسسات العقارات إلى الابتكار والبحث وتطبيق الإنجازات التكنولوجية بشكل مستمر لتحسين القدرة الإدارية والسيطرة على المخاطر وخفض التكاليف.
ن.جيانج
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)