محلات "الأرض الذهبية" في هانوي بها عدد قليل من المستأجرين، وأسعار المنازل ترتفع بشكل كبير، وحتى أصحاب الدخول المرتفعة يصعب شراؤهم

وتجد المجموعة ذات الدخل الأعلى في هانوي ومدينة هو تشي منه صعوبة أيضاً في شراء منزل؛ فالمحلات التجارية في "الأرض الذهبية" في هانوي ليست مستأجرة؛ ومتى ستحتاج مشاريع الإسكان إلى طلب آراء وزارة الدفاع الوطني ووزارة الأمن العام ؟... هذه هي أحدث أخبار العقارات.

آخر أخبار العقارات: تتسع الفجوة بين الدخل وأسعار المساكن، لا سيما بين أسر الطبقة المتوسطة والطبقة المتوسطة العليا. (صورة: آنه فونغ)

الدخل المرتفع أيضا يجعل من الصعب شراء منزل

في تقرير صدر مؤخرًا، استشهدت جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين (VARS) ببيانات من نتائج مسح مستويات معيشة السكان لعام 2023 لمكتب الإحصاء العام (GSO)، قائلة إن المجموعة ذات الدخل الأعلى (التي تمثل 20٪ من السكان - المجموعة 5) كان متوسط ​​دخل الفرد فيها 14.47 مليون دونج / شهر في هانوي ؛ 13.8 مليون دونج / شهر في دا نانغ؛ 13.26 مليون دونج / شهر في مدينة هوشي منه؛ 13.9 مليون دونج / شهر في دونج ناي و 18.38 مليون دونج / شهر في بينه دونج.

وفقًا لـ VARS، يُتوقع أن تتمكن هذه الفئة من امتلاك منازل في مدن كبيرة مثل هانوي أو مدينة هو تشي منه دون الحاجة إلى دعم حكومي . ومع ذلك، في الواقع، حتى هذه الفئة من ذوي الدخل المرتفع تواجه العديد من العقبات عند مواجهة مشكلة امتلاك المنازل في هذه المدن الكبرى.

تفترض دراسة VARS أن كل أسرة بها شخصان في سن العمل تنتمي إلى أعلى فئة دخل، حيث يقدر متوسط ​​دخل هذه المجموعة بنحو 30 مليون دونج شهريًا لكل أسرة، أي ما يعادل حوالي 360 مليون دونج سنويًا.

الحد الأقصى للقدرة على تحمل التكاليف إذا تم تطبيق القاعدة المالية المشتركة هو أن تكاليف السكن لا تتجاوز 1/3 من الدخل، وهو ما يعادل حوالي 6.7 مليون دونج شهريًا، أي ما يعادل حوالي 80 مليون دونج سنويًا.

في الوقت نفسه، يتراوح سعر الشقة التجارية في مدينتي هانوي وهو تشي منه بين 40 و70 مليون دونج للمتر المربع، حسب المساحة والقطاع. وبالتالي، فإن شقة بمساحة حوالي 60 مترًا مربعًا ستبلغ تكلفتها بين 2.5 و3.5 مليار دونج.

إذا أرادت فئة الدخل المرتفع شراء منزل بقيمة 3.5 مليار دونج، واقترضت 70% من قيمته من البنك، أي 2.45 مليار دونج، بفائدة 8% سنويًا لمدة 20 عامًا، فسيكون القسط الشهري حوالي 25-27 مليون دونج، أي ما يعادل أكثر من 300 مليون دونج سنويًا.

وبناء على ذلك، ووفقاً لهيئة الإسكان الفيتنامية، فإن الحد الأقصى للدفعة هو 80 مليون دونج سنوياً، ما يعني أن هذه المجموعة من الناس غير قادرة تقريباً على شراء منزل.

وفي معرض شرحها لسبب التراجع الحاد في القدرة على تحمل تكاليف السكن خلال السنوات القليلة الماضية، قالت شركة VARS إن أسعار العقارات في المدن الكبرى، والتي كانت بالفعل خارج القدرة المالية لغالبية الناس، ارتفعت بسرعة، وبسرعة أكبر بعدة مرات من معدل نمو الدخل.

وعلى وجه التحديد، بعد جائحة كوفيد-19، ارتفعت أسعار العقارات، وخاصة الشقق في هانوي، ودا نانغ، ومدينة هو تشي منه، بشكل مستمر، لتصل إلى مستوى جديد أعلى بنسبة 30% مما كانت عليه في عام 2019.

وبحسب بيانات وزارة البناء، ارتفعت أسعار الشقق في هانوي في الربع الثالث من عام 2024 في كل من المشاريع الجديدة والقديمة، مع زيادة أسعار المشاريع الجديدة بنحو 4-6% ربع سنويًا و22-25% سنويًا.

تُظهر بيانات قناة بات دونغسان أن متوسط ​​سعر بيع الشقق في عام ٢٠٢١ يتراوح بين ٣٤ و٣٧ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع؛ وفي عام ٢٠٢٢، يتراوح بين ٣٨ و٤٠ مليون دونج فيتنامي. وفي عام ٢٠٢٣، يتراوح سعر البيع بين ٣٩ و٤٢ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، وفي عام ٢٠٢٤، يرتفع إلى ما بين ٤٥ و٥١ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

وفي الوقت نفسه، من المتوقع أن يرتفع دخل الفرد في المناطق الحضرية في عام 2023 بنحو 4% فقط مقارنة بإحصاءات المكتب الوطني للإحصاء في عام 2019.

من المتوقع أن يرتفع متوسط ​​دخل المجموعة الخامسة في هانوي ودا نانغ في عام 2023 بنسبة 3% و7% على التوالي مقارنة بعام 2019. حتى أن متوسط ​​دخل هذه المجموعة في مدينة هوشي منه سجل نموًا سلبيًا بنسبة 8%.

وقد أدى هذا إلى توسيع الفجوة بين الدخل وأسعار المساكن، وخاصة بالنسبة للأسر من الطبقة المتوسطة والطبقة المتوسطة العليا.

وهناك سبب آخر، وفقا لجمعية VARS، وهو نقص المعروض من المساكن المناسبة، مع وجود عدد قليل جدا من مشاريع الإسكان بأسعار تقل عن 30 مليون دونج/م2، مما يترك غالبية الناس، بما في ذلك المجموعة 5، دون خيارات مناسبة.

علاوة على ذلك، يُعدّ المضاربة العقارية من أهم العوامل التي تُؤدّي إلى ارتفاع أسعار العقارات. إذ يشتري الكثيرون العقارات دون نية استخدامها، ثم يتركونها دون استخدام، في انتظار ارتفاع سعرها، مما يزيد من تفاقم اختلال التوازن بين العرض والطلب.

إغلاق العديد من المباني التجارية على "الأرض الذهبية" في هانوي

في نهاية عام 2024، تم إغلاق العشرات من المباني التجارية في شارع كيم ما، والتي كانت في السابق ذات أسعار إيجار من بين الأغلى في هانوي، وتم وضع لافتات للإيجار.

قال صاحب منزل من خمسة طوابق، بمساحة إجمالية صالحة للاستخدام تبلغ 200 متر مربع، في شارع كيم ما، إنه منذ بداية عام 2024، غادرت العديد من العلامات التجارية والمتاجر في الشارع بشكل مستمر، وأُغلقت المباني وتُركت فارغة. من المعروف أن المنزل بالكامل كان مؤجرًا سابقًا بمبلغ 60 مليون دونج شهريًا، وانخفض الآن إلى 50 مليون دونج شهريًا، ولكن منذ أكثر من نصف عام لم يكن هناك مستأجر.

وقال صاحب منزل مكون من 5 طوابق على واجهتين في شارع كيم ما، إنه بالإضافة إلى خفض الإيجار، قام أيضًا بتهيئة الظروف للعملاء لدفع إيجار 3 أشهر بدلاً من 6 أشهر دفعة واحدة كما كان من قبل، لكنه لا يزال غير قادر على الاحتفاظ بالمستأجرين.

يبلغ طول شارع كيم ما حوالي 1.5 كم، وكل بضعة منازل يوجد متجر يحمل علامة "للإيجار".

لا توجد أماكن شاغرة كبيرة فحسب، بل إن الأماكن الصغيرة التي تتراوح أسعار الإيجار فيها بين 15 إلى 20 مليون دونج شهريًا ليس بها مستأجرون أيضًا.

قبل جائحة كوفيد-19، كانت المباني التجارية في شارع كيم ما تُستَولى على الفور على يد شخص آخر إذا كانت فارغة، ولكن الآن لا يستطيع العديد من أصحاب المتاجر البقاء، ويرجع ذلك جزئيًا إلى ارتفاع أسعار المباني، وجزئيًا بسبب ضعف الأعمال، لذلك يتعين عليهم إعادة المباني، كما قال صاحب أحد المباني التجارية في شارع كيم ما.

بحسب سكان شارع كيم ما، شهدوا منذ نهاية عام ٢٠٢٣ عودة العديد من المتاجر إلى أعمالها ثم رحيلها. ويعود ذلك جزئيًا إلى تأثير إطالة أمد بناء محطة مترو الأنفاق، إلى جانب سوء ظروف العمل، بل وحتى الإفلاس.

يرى خبراء العقارات أن تطور التجارة الإلكترونية يجعل أنشطة التسوق أكثر تنوعًا ومرونة...

تستعد منطقة هوانغ ماي (هانوي) لطرح ما يقرب من 44 ألف متر مربع من الأراضي للبيع بالمزاد العلني.

أعلنت شركة Lac Viet Joint Stock Auction Company للتو عن إجراء مزاد لأصول مركز تطوير صندوق أراضي منطقة Hoang Mai.

على وجه التحديد، طرح مزاد لحقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشروع استثمار بناء المساكن المنخفضة الارتفاع في قطعة الأرض الرمزية TT4 في منطقة نام هو لينه دام الحضرية، حي هوانج ليت، منطقة هوانج ماي، هانوي (المرحلة 1).

وتبلغ المساحة الإجمالية للأراضي المطروحة في المزاد 43,944 متراً مربعاً؛ منها 20,061 متراً مربعاً أراضٍ سكنية، و20,759 متراً مربعاً أراضٍ مرورية، وأكثر من 3,123 متراً مربعاً أراضٍ خضراء.

تبلغ مساحة الأرض السكنية 10 مناطق، و262 قطعة أرض، وتبلغ كثافة البناء في المنطقة بأكملها حوالي 49.7٪، وارتفاع 4 طوابق.

سعر الاكتتاب الأولي للجولة الأولى يتجاوز 86 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. أما سعر الاكتتاب الأولي للجولة الثانية فما فوق، فيساوي أعلى سعر معروض في الجولة السابقة. الحد الأدنى للسعر هو 500,000 دونج فيتنامي للمتر المربع.

رسوم تسجيل المزاد 4 ملايين دونج. وديعة المزاد تتجاوز 345 مليار دونج.

يُجرى المزاد بالتصويت المباشر في عدة جولات، ويجب أن يمر بثلاث جولات إلزامية على الأقل. طريقة المزايدة التصاعدية.

الوقت والمكان لبيع واستلام الوثائق حتى الساعة 5:00 مساءً يوم 20 ديسمبر في قسم الشباك الواحد - لجنة الشعب في منطقة هوانغ ماي ومقر شركة مزاد الأسهم المشتركة في لاك فيت.

سيقام المزاد في الساعة 2:30 بعد الظهر يوم 23 ديسمبر في قاعة المركز السياسي لمنطقة هوانغ ماي.

متى تحتاج مشاريع الإسكان إلى استشارة وزارة الدفاع الوطني ووزارة الأمن العام؟

أرسلت وزارة البناء للتو وثيقة إلى إدارة البناء في مقاطعة ها تينه بشأن التشاور مع وزارة الدفاع الوطني ووزارة الأمن العام بشأن مشاريع الاستثمار في بناء المساكن في المناطق التي تتطلب الدفاع الوطني والأمن.

وبناءً على ذلك، تلقت وزارة البناء النشرة الرسمية رقم 3770/SXD-QLN بتاريخ 15 نوفمبر 2024 من إدارة البناء في مقاطعة ها تينه، تطلب التوجيه بشأن الحصول على آراء وزارة الدفاع الوطني ووزارة الأمن العام بشأن مشاريع الاستثمار في بناء المساكن في المناطق التي تتطلب الدفاع الوطني والأمن وفقًا لأحكام قانون الإسكان.

بعد الدراسة، ردت وزارة الإنشاءات على النحو التالي: فيما يتعلق بالتشاور مع وزارة الدفاع الوطني ووزارة الأمن العام بشأن مشاريع الاستثمار في بناء المساكن في المناطق التي تتطلب الدفاع الوطني والأمن. وفقًا لقانون الإسكان لعام 2023، يُسمح للمنظمات والأفراد الأجانب فقط بشراء المساكن التجارية في مشاريع الاستثمار في بناء المساكن التي لا تقع في المناطق التي تتطلب الدفاع الوطني والأمن، أو بالتقسيط أو بتلقي الهدايا أو الميراث. في البند 2 من المادة 16 والبند 2 من المادة 17 والبند 3 من المادة 19 من قانون الإسكان لعام 2023، يُسمح للمنظمات والأفراد الأجانب فقط بشراء المساكن التجارية في مشاريع الاستثمار في بناء المساكن التي لا تقع في المناطق التي تتطلب الدفاع الوطني والأمن.

ينص المرسوم رقم 95/2024/ND-CP على أن الجهة المسؤولة عن تقييم سياسات الاستثمار واعتمادها ملزمة باستشارة وزارتي الدفاع الوطني والأمن العام لتحديد ما إذا كان المشروع يقع في منطقة تتطلب الدفاع والأمن الوطنيين أم لا. وذلك لتحديد ما إذا كان المشروع يسمح للمنظمات والأفراد الأجانب بتملك المنازل أم لا.

بموجب هذه اللائحة، لا تسمح الدولة إلا للمنظمات والأفراد الأجانب بشراء أو استئجار أو تلقي أو وراثة المساكن التجارية. ولا توجد لوائح تُجيز حق استخدام الأراضي السكنية في مشاريع الاستثمار في بناء المساكن. لذلك، في حالة مشاريع الاستثمار في بناء البنية التحتية، التي تُقسّم فيها الأراضي إلى قطع وبيعها للمواطنين لبناء مساكنهم الخاصة، لا يخضع ذلك لطلبات التعليق من وزارتي الدفاع الوطني والأمن العام، وفقًا لما هو منصوص عليه في البند 6 من المادة 15 من المرسوم رقم 95/2024/ND-CP.

فيما يتعلق بالتشاور مع وزارة الدفاع الوطني ووزارة الأمن العام بشأن مشاريع الاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية، وفقًا للبند 4، المادة 6 من المرسوم رقم 100/2024/ND-CP المؤرخ 26 يوليو 2024 للحكومة، لمشاريع الاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية والإسكان للقوات المسلحة الشعبية، فإن الوكالة المسؤولة عن تقييم سياسة الاستثمار والموافقة عليها ليست مضطرة إلى إرسال التشاور مع وزارة الدفاع الوطني ووزارة الأمن العام بشأن المحتويات المحددة في البند 6، المادة 15 من المرسوم رقم 95/2024/ND-CP.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-cua-hang-dat-vang-ha-noi-e-khach-thue-gia-nha-tang-chong-mat-thu-nhap-cao-cung-kho-mua-296829.html