نقل المشاريع العقارية يواجه صعوبات

تواجه عمليات شراء وبيع ونقل ملكية المشاريع العقارية في الوقت الحالي العديد من الصعوبات في الإجراءات القانونية.

في الأشهر الأخيرة من عام 2024، وفي سياق ندرة المعروض من المساكن، فإن العديد من شركات العقارات المحلية والأجنبية، ذات الموارد المالية الوفيرة، تبحث بنشاط عن صناديق الأراضي النظيفة والمشاريع ذات الوضع القانوني الواضح لمواصلة الاستثمار من أجل توقع الدورة الجديدة للسوق.

إعطاء الأولوية للمشاريع ذات الوضع القانوني الواضح

وفقًا للسجلات، شهدت الأشهر الأخيرة الإعلان بشكل مستمر عن العديد من صفقات الاستثمار في المشاريع الجديدة. على سبيل المثال، في سبتمبر، سجلت شركة ترونغ سون العقارية وشركة هيم لام مشروعًا سكنيًا في منطقة دوك هوا بمقاطعة لونغ آن ، بمساحة 214,921 هكتارًا، باستثمار إجمالي قدره 11,221 مليار دونج فيتنامي.

في سبتمبر أيضًا، اقترحت مجموعة إيفرلاند دراسة الاستثمار في منطقتين حضريتين جديدتين في مدينة هاي فونغ ، باستثمار إجمالي يقارب 5,000 مليار دونج فيتنامي. منها مشروع منطقة هونغ تاي الحضرية في مقاطعة آن دونج، بمساحة 21.8 هكتار، بتكلفة إجمالية تقديرية تبلغ حوالي 1,900 مليار دونج، منها تكلفة تطهير الموقع حوالي 92 مليار دونج. أما مشروع المنطقة الحضرية في بلدية هوا دونج وبلدية لام دونج، في مقاطعة ثوي نجوين، فيبلغ مساحته حوالي 30.6 هكتار، بتكلفة إجمالية تقديرية تبلغ حوالي 2,992 مليار دونج، منها تكلفة تطهير الموقع حوالي 127 مليار دونج.

بالإضافة إلى ذلك، سجّلت هذه المجموعة أيضًا لبناء مشروع منطقة حضرية جديدة G19 في بلدية كيم نو، مقاطعة دونغ آنه، هانوي . تبلغ التكلفة الأولية الإجمالية للتنفيذ حوالي 2,183 مليار دونج فيتنامي، ومن المتوقع تنفيذه خلال الفترة 2024-2029. ومع ذلك، تم استبعاد هذه الشركة لعدم استيفائها متطلبات القدرة والخبرة.

في مدينة هو تشي منه، أعلنت شركة سكاي وورلد للتطوير المحدودة، التابعة للمجموعة الماليزية، مؤخرًا عن استحواذها على كامل أسهم شركة ثوان ثانه للعقارات والإنتاج والتجارة والأعمال المساهمة مقابل 350 مليار دونج فيتنامي. وبناءً على ذلك، تُعدّ ثوان ثانه المالك الوحيد والقانوني لقطعة الأرض التي تبلغ مساحتها 2060 مترًا مربعًا في المنطقة الثامنة بمدينة هو تشي منه.

في غضون ذلك، استحوذت شركة نيشي نيبون للسكك الحديدية اليابانية على 25% من أسهم مشروع باراغون داي فوك (دونغ ناي) من مجموعة نام لونغ مقابل 26 مليون دولار أمريكي. وبالمثل، استحوذت شركة ترايبود تكنولوجي (تايوان - الصين) على قطعة أرض صناعية مساحتها 18 هكتارًا في با ريا - فونغ تاو من شركة سوناديزي تشاو دوك.

قبل بضعة أشهر، شهد السوق الجنوبي صفقة كبيرة بين شركة Kim Oanh Group Corporation بالتعاون مع شريكين يابانيين، NTT Urban Development، وSumitomo Forestry، وKumagai Gumi Co. Ltd، لتنفيذ مشروع The One World بشكل مشترك في Binh Duong، باستثمار إجمالي يزيد عن مليار دولار أمريكي.

في حديثه مع الصحفيين، كشف مدير الاستشارات الاستثمارية في شركة عقارية: "نعمل مع شركات وصناديق استثمارية دولية. وقد أعربوا عن رغبتهم في شراء مشاريع عقارية في فيتنام أو التعاون في مجال الإنشاءات الاستثمارية، وتبادل المنتجات، ووكالات المبيعات العامة...".

ويتم إعطاء الأولوية بشكل خاص لمشاريع الشقق والمناطق السكنية وقطع الأراضي والمنازل، ولكن الأهم من ذلك، يجب أن يكون للمشروع وضع قانوني نظيف، وأن يكون قد أكمل التزامات ضريبة الأراضي، وأن يكون لديه أو على وشك الحصول على تصريح بناء، وأن يكون مؤهلاً للبيع...".

سوق العقارات في فيتنام جذاب للغاية للمستثمرين الأجانب. الصورة: هوانغ تريو

التشابك القانوني وصعوبة التعامل

وقال السيد تران مينه نغوك فيت - المدير العام لشركة فيتبيرل جروب العقارية، إن المستثمرين المحليين والأجانب يبحثون بنشاط عن مشاريع أو صناديق أراضٍ نظيفة في مناطق ذات إمكانات تطوير قوية في المستقبل.

تبحث مجموعة فيت بيرل أيضًا عن فرص لتوسيع صندوقها العقاري، وهي مستعدة لمناقشة مشاريع للبيع. إلا أن عملية شراء وبيع ونقل ملكية المشاريع تواجه حاليًا صعوبات جمة في الإجراءات القانونية، وخاصةً الإجراءات المتعلقة بنقل ملكية المشاريع.

قال السيد فيت إن أكبر العقبات التي تعترض نقل المشاريع تتمثل في المسائل القانونية وتقييم الأراضي. ووفقًا لدراسته، يواجه حوالي 60% من المشاريع المحتملة صعوبات بسبب إجراءات الموافقة المطولة أو أسعار الأراضي غير المتوافقة مع الواقع.

وإذا تم حل هذه المشاكل، فإن أنشطة تداول صناديق الأراضي ستكون مثيرة للغاية، وخاصة بالنسبة لقطاع الأراضي الصناعية والمناطق السكنية المخطط لها جيدًا، وتلبي احتياجات المستثمرين المحليين والأجانب.

صرحت السيدة تران ثي خان لينه، نائبة مدير شركة سافيلز فيتنام للاستشارات الاستثمارية، بأن المستثمرين الأجانب يبحثون دائمًا عن مشاريع عقارية بأسعار مناسبة في فيتنام، وخاصةً في المدن المركزية. ومع ذلك، من المهم أن يكون الوضع القانوني للمشروع واضحًا وجاهزًا للتنفيذ. في الواقع، واجهت العديد من المشاريع تأخيرات في عملية التنفيذ، مما أدى إلى خسائر للمستثمرين.

أفادت السيدة لينه أن سافيلز رحبت بالعديد من المستثمرين المحليين والأجانب وقدمت لهم الاستشارات في عام ٢٠٢٤. وقد طلب هؤلاء المستثمرون الاستثمار في أنواع مختلفة من الأصول، لكنهم اهتموا بشكل خاص بالعقارات التشغيلية، مثل المباني المكتبية. أما بالنسبة للعقارات السكنية، فلا يزالون يبحثون عنها نظرًا لندرة المعروض منها.

ومع ذلك، مع اعتماد وتطبيق القوانين المتعلقة بالعقارات، تعتقد السيدة لينه أن السوق سوف يشهد تعديلات إيجابية، مما يساعد على تعزيز النظام القانوني وخلق قاعدة مواتية للمستثمرين.

في الواقع، لطالما اهتم مستثمرون من اليابان وسنغافورة وماليزيا وكوريا الجنوبية والصين بالعقارات الفيتنامية. ومؤخرًا، ازداد عدد المستثمرين من أوروبا والشرق الأوسط.

ستواصل المشاريع ذات الوثائق القانونية الواضحة، والمناطق الحضرية في مدينة هو تشي منه والمقاطعات المحيطة بها ذات البنية التحتية المرورية المريحة، جذب المستثمرين. وتعتقد السيدة لينه أنه مع تعافي الاقتصاد وسوق العقارات في عام ٢٠٢٥، سيزداد ثقة المستثمرين بالمشاركة في المشاريع، وسيزداد العرض.

بصفته مستشارًا قانونيًا مباشرًا للأطراف، يرى الدكتور لي مينه فيو، مستشار الوساطة والمحامي المؤسس والمدير القانوني لشركة LMP للمحاماة، أن نجاح أي صفقة بيع وشراء مشروع يتطلب عدة عوامل، من بينها الانسجام والتوافق بين الأطراف، وهو أمر بالغ الأهمية.

يُعد خيار البيع، على وجه الخصوص، من المسائل التي تهم المستثمرين الأجانب بشدة استعدادًا للمواقف المستقبلية التي قد تفشل فيها المشاريع في تحقيق أهدافها التجارية المحددة. ليس هذا فحسب، بل يضع المشتري أيضًا شروطًا إضافية في حال عدم امتلاك البائع للشروط المالية الكافية للوفاء بالتزام إعادة الشراء عند ممارسة المشتري لخيار البيع.

انخفاض صفقات الدمج والاستحواذ

وفقًا لإحصاءات هيئة الاستثمار الأجنبي، شهد الأشهر العشرة الأولى من عام 2024، 2669 عملية مساهمة في رأس المال وشراء أسهم (دمج واستحواذ) من قِبل مستثمرين أجانب، بقيمة إجمالية تجاوزت 3.68 مليار دولار أمريكي، بانخفاض قدره 10.4% في الكمية و29% في القيمة مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2023. ويُقال إن قطاع العقارات، على وجه الخصوص، يتأثر بشدة بالقضايا القانونية، مما يؤدي إلى انخفاض العرض. ويُعد عام 2024 هو العام الذي يبدأ فيه تطبيق القوانين المتعلقة بالعقارات. ولذلك، فإن العديد من القضايا غير الواضحة تُثير قلق المستثمرين والسوق.

المصدر: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm