هل تقرر الحكومة الإبقاء على نظام الفائض أم التخلي عنه؟

السيد داو ترونغ تشينه

أجرى ثانه نين مقابلة مع السيد داو ترونغ تشينه، مدير إدارة التخطيط وتنمية الموارد الأرضية، بوزارة الموارد الطبيعية والبيئة (TN-MT) حول هذه القضية.

هل يمكنكم إخبارنا، على أي أساس يُلغي مشروع تعديل المرسوم رقم ٤٤ آلية الفائض؟ وفي حال إلغائها، ما هي أساليب تحديد أسعار الأراضي الأخرى التي يُمكن أن تُصبح بديلاً أكثر جدوى؟

بناءً على ملخص تطبيق قانون الأراضي لعام ٢٠١٤ والمرسوم الحكومي رقم ٤٤ بشأن أساليب تقييم الأراضي، نرى أنه في الفترة الحالية، لا تزال طريقة الفائض تُظهر العديد من القيود، مما قد يُسبب أخطاءً في عملية التقييم. في الواقع، لا تزال العديد من المحليات تُواجه مشاكل كبيرة في استخدام طريقة الفائض هذه للتقييم، خاصةً بعد وقوع عدد من الحالات في الماضي، مما أدى إلى توقف أعمال تقييم الأراضي. حتى أن هناك مشاريع مُخصصة أو مُستأجرة للأراضي خلال السنوات الخمس أو الست الماضية، ولكن لم يتم تقييمها. لذلك، اقترحت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة على الحكومة والجمعية الوطنية التوقف مؤقتًا عن استخدام طريقة الفائض في تحديد أسعار الأراضي.

وفقًا للوائح، لدينا خمس طرق لتقييم الأراضي: المقارنة، والخصم، والفائض، والدخل، ومعامل تعديل سعر الأرض. تقترح وزارة الموارد الطبيعية والبيئة تضمين طريقة الخصم في طريقة المقارنة. بعد ذلك، سيتم استخدام طرق المقارنة، والدخل، ومعامل تعديل سعر الأرض فقط لتحديد أسعار الأراضي. وبناءً على ذلك، سيتم أيضًا تضمين عوامل فائض التطوير المحتمل في طريقة المقارنة.

لكن الخبراء وأصحاب الأعمال يعتقدون جميعًا أن أسلوب الفائض أفضل من غيره. وإذا أُلغي، فسيؤدي ذلك إلى ازدحام في تنفيذ الإجراءات القانونية للمشاريع، وستخسر الدولة عائدات ضريبية، وسيُصبح العديد من الصناعات والعمال عاطلين عن العمل...؟

إذا كنت قلقًا من هذا القبيل، فأودّ أيضًا أن أطرح سؤالًا معاكسًا: لماذا تباطأت المحليات في تحديد أسعار الأراضي مؤخرًا مع استمرار تطبيق مبدأ الفائض؟ خصصت العديد من المشاريع الأراضي وأجّرتها، لكنها ما زالت عاجزة عن حساب الالتزامات المالية، فهل يعود السبب إلى مبدأ الفائض؟

تهدف الحكومة من تعديل المرسوم رقم 44 إلى اعتماد أساليب تقييم بسيطة وشفافة وسهلة التطبيق، تحمي مسؤولي التقييم وتتجنب الأخطاء المؤسفة التي قد تقع، مما يُمكّن المحليات من اتخاذ إجراءات استباقية أكثر في تحديد أسعار الأراضي. كما سيشعر مسؤولو التقييم بمزيد من الثقة في عملهم. وبذلك، سيتحقق هدف الحكومة في تسريع عملية تقييم الأراضي.

أفادت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة بوجوب إلغائها، ولدينا أسبابنا الخاصة. حاليًا، تناقش الحكومة ولم تقرر بعد إلغائها. مهما كانت الطريقة، فإن الأهم هو معلومات الإدخال. إذا قررت الحكومة عدم إلغاء طريقة الفائض، فمن الضروري أيضًا وضع لوائح أكثر صرامة بشأن معلومات الإدخال والمعايير والمراجع. كيف يمكن تحقيق هدفين: الأول هو الوضوح والاتساق حتى يتمكن العاملون في مجال التقييم من العمل براحة بال؛ والثاني هو الاستقرار والدقة والملاءمة للواقع.

نظراً لخصائص أنواع الأراضي العديدة في فيتنام، فإن حصر طرق التقييم سيجعل التقييم غير كافٍ لتغطية جميع أنواع الأراضي وظروف تطبيقها المختلفة عملياً. ناهيك عن أن طريقة الفائض تُشكل حالياً 90% من تقييم الأراضي، وإذا تم التخلي عنها والتحول إلى طريقة أخرى، فسيؤدي ذلك حتماً إلى ازدحام السوق، الذي ظلّ مجمداً منذ العام الماضي. هل أخذت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة في الاعتبار هذا الأمر؟

أعتقد أن طريقة الفائض هي مزيج من طرق تقييم الأراضي الأخرى. تتضمن طريقة الفائض طريقة المقارنة. إذا لم تُقارن، فلن تتمكن من الحصول على الإيرادات والتكاليف. وفي الوقت نفسه، تتضمن أيضًا طريقة الخصم. إذا لم تُقارن وتُخصم، فلن تتمكن من تحديد أو تقدير تكاليف المدخلات. ما نقوله هو اتجاه التطوير المفترض، ويجب أن نتخيل كيف سيكون في المستقبل بعد خمس سنوات من الآن، ويجب أن يكون لديه نموذج للحاضر لنتمكن من المقارنة.

لنفترض أن الحكومة قررت التخلي عن طريقة الفائض، فلا يزال عليها التفكير في كيفية حسابه لمشروع محدد أو نوع محدد من الأراضي أو لأغراض متعددة. يجب حسابه بوضوح، وليس الاكتفاء بالقول إنه يجب التخلي عنه. طلبت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة من الهيئة الاستشارية محاولة الحساب باستخدام طريقة أخرى لتقدير الأراضي، ووجدت أنه لا يزال من الممكن حسابه، لذا اقترحت إيقاف العمل بطريقة الفائض. إذا كانت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة قادرة على الحساب، فلماذا لا تستطيع الجهات المحلية القيام بذلك؟

قامت الوزارة أيضًا بتجميع ملاحظات الخبراء والشركات والأفراد، وأبلغتها للحكومة بكل صراحة. جميع أساليب تقييم الأراضي علمية . ستدرس الحكومة وتقرر أي طريقة ستُطبق حاليًا لضمان سهولة التنفيذ والتطبيق والشفافية، وتوفير راحة البال للمسؤولين وتحمل المسؤولية عند تحقيق الهدف الأسمى.

إذا افترضنا أن طريقة الفائض في تحديد أسعار الأراضي تم التخلي عنها كما اقترحت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، فما هي الفوائد التي سيحصل عليها الناس والشركات، يا سيدي؟

من الناحية التجارية، أعتقد أنه مع الإجراءات السريعة والبسيطة، واللامركزية، وتفويض الصلاحيات المرتبط بمسؤولية الشخص الذي يقوم بعمل التقييم، والشخص الذي يقوم به عند تكليفه بهذه المهمة، سيشعرون أيضًا بالأمان أثناء القيام بذلك. هذا هو هدف تعديل المرسوم رقم 44 بشكل عام، وليس فقط فيما يتعلق بوقف استخدام طريقة الفائض. بالنسبة للمواطنين، على مستوى الأسرة، تُستخدم طريقة معامل تعديل أسعار الأراضي بشكل أساسي. الإجراءات بسيطة وشفافة لدرجة أنهم يستطيعون بأنفسهم حساب الالتزامات المالية لأسرهم بشكل تقريبي.

تحديد مواعيد عمليات تقييم الأراضي بسرعة لتمكين الأفراد والشركات من الوفاء بالتزاماتهم المالية تجاه الدولة، مع ضمان الشفافية والوضوح. كما أن الإجراءات والبيانات المتعلقة بتقييم الأراضي أكثر علنية.

63 مقاطعة ومدينة تحتاج إلى آراء رسمية

أرسلت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة مؤخرًا رسالة رسمية إلى 63 مقاطعة ومدينة تطلب رأيًا رسميًا بشأن إلغاء آلية الفائض في تحديد أسعار الأراضي، وهي تنتظر الرد. يهدف تعديل المرسوم 44 إلى تمكين المحليات من تحديد أسعار الأراضي بشكل أسرع لتذليل العقبات أمام المشاريع المتعثرة، وتنفيذ المشاريع الجديدة بشكل أسرع، بما يضمن تحصيل ميزانية الدولة بشكل سليم وكافٍ.

رابط المصدر: https://thanhnien.vn/chinh-phu-se-quyet-giu-hay-bo-phuong-phap-thang-du-185230725230602952.htm