هل العقوبات ليست رادعة كافية؟

إن التشويه والانحراف في أنشطة مزاد الأراضي يسبب استياءً عامًا ويعتقد أن وكالات الإدارة المختصة بحاجة إلى التدخل واتخاذ "إجراءات أقوى" لحل هذه المشكلة بشكل كامل...

وفيما يتعلق بمزادات الأراضي، شهد سوق العقارات في الأيام الأخيرة أسعارًا قياسية للفوز بمزادات الأراضي في المناطق الضواحي في هانوي .

عادةً، استمر المزاد 19 ساعة، وانتهى في الساعة 4:30 من صباح يوم 20 أغسطس. وبيعت بنجاح 19 قطعة أرض في بلدية تيان ين، مقاطعة هواي دوك، هانوي، حيث بلغ سعر أعلى قطعة 133.3 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي ما يزيد بنحو 30 ضعفًا عن سعر البداية. بالإضافة إلى قطعة الأرض المذكورة، بيعت 11 قطعة أخرى بأسعار تزيد عن 100 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. أما قطعتا الأرض اللتان حققتا أقل سعر فائز في هذه الجلسة، فقد بلغ سعرهما 91.3 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي ما يزيد بنحو 12.5 ضعفًا عن سعر البداية.

تُعتبر هذه النتيجة غير عادية للغاية، إذ وفقًا لبيانات موقع Batdongsan.com، بلغ متوسط سعر بيع الأراضي في بلدية تيان ين في الربع الثاني من عام 2024 نحو 43 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. كما تراوح سعر البيع في البلديات المجاورة في منطقة هواي دوك بين 22 و62 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع في الربع الثاني من عام 2024.

في العاشر من أغسطس، أُقيم مزادٌ لـ 68 قطعة أرض في منطقة نجو با، قرية ثانه ثان، بلدية ثانه كاو، مقاطعة ثانه أواي، هانوي. بعد انتهاء المزاد، تجاوز سعر القطعة الفائزة بأعلى سعر 100 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي ما يزيد عن سعر البداية بثماني مرات. كما تراوحت أسعار القطع الفائزة العادية بين 63 و80 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، أي ما يزيد عن سعر البداية بما يتراوح بين 5 و6.4 مرات.

وبالتالي، بالمقارنة مع سعر البيع الشائع البالغ 27 مليون دونج/م2 في الربع الثاني، فإن سعر العرض الفائز الذي تراوح بين 63 و100 مليون دونج/م2 لقطع الأراضي في بلدية ثانه كاو في المزاد الذي عقد في 10 أغسطس كان أعلى بنحو 2.3 إلى 3.7 مرة.

إن المزادين العقاريين اللذين ذكرناهما بأسعار مرتفعة بشكل استثنائي لم يجذبا انتباه الجمهور فحسب، بل ذكّرا الناس أيضًا بالمزاد "غير المسبوق" في منطقة ثو ثيم الحضرية، في مدينة هوشي منه في نهاية عام 2021.

على وجه التحديد، في 10 ديسمبر 2021، فازت شركة Ngoi Sao Viet Real Estate Investment Company Limited (شركة تابعة لمجموعة Tan Hoang Minh Group) بمزاد قطعة أرض بمساحة تزيد عن 10000 متر مربع في Thu Thiem مقابل 24500 مليار دونج، مما أدى إلى تحقيق رقم قياسي غير مسبوق بسعر 2.4 مليار دونج/متر مربع من الأرض، أي 8 مرات أعلى من السعر الابتدائي، مما تسبب في ضجة في سوق العقارات لفترة طويلة.

يتضح أن المزادات في هواي دوك، وثانه أواي، وتو ثيم، على الرغم من اختلافها من حيث الموقع والوقت والسعر الابتدائي، تشترك جميعها في قاسم مشترك: سعر العرض الفائز أعلى بكثير من المتوسط. إن أسعار الأراضي التي تتجاوز قيمتها الحقيقية بكثير لا تُسبب صعوبات في تقييم الأصول للمزادات اللاحقة في موقع المزاد فحسب، بل لها أيضًا آثار واسعة النطاق في العديد من المناطق في جميع أنحاء البلاد.

انطلاقًا من هذا الواقع، يشتبه الرأي العام بوجود "تلاعب" من قبل المضاربين وسماسرة الأراضي لتوفير سيولة للمناطق المحيطة التي تعاني من حالة "خمول". لا يُمثل هذا المزاد السعر السائد في السوق، وقد يُصبح أداةً في أيدي المضاربين لرفع أسعار الأراضي. يُهدد هذا السلوك بالتأثير سلبًا على جهود الحكومة لخفض أسعار المساكن، وضمان الضمان الاجتماعي، بل قد يُسبب ركودًا اقتصاديًا شاملًا بسبب سيكولوجية انتظار مبيعات الأراضي المرتفعة.

أثار التشويه والانحراف في أنشطة مزادات الأراضي استياءً شعبيًا. وتشير آراء عديدة إلى ضرورة تدخل الجهات الإدارية المختصة بسرعة وتصحيح مسار مزادات حقوق استخدام الأراضي، وبالتالي التصدي بحزم لاستغلال المزادات لتعطيل سوق العقارات بغرض التربح.

بصفته مستثمرًا عقاريًا محترفًا، قال السيد لي مينه ترونغ (المقيم في منطقة كاو جياي، هانوي) إنه تابع مؤخرًا العديد من مزادات الأراضي، وتساءل: من يقف وراء تضخم أسعار العقارات في تلك المزادات؟ لأنه بعد مزادات الأراضي غير الشفافة، لا يستفيد سوى عدد قليل من الناس، بينما يتكبد باقي المستثمرين، بمن فيهم الوسطاء، خسائر.

"إن الحقيقة هي أن جاذبية أرباح العقارات كبيرة لدرجة أنه في صباح يوم المزاد فقط، يعادل الربح إجمالي دخل عدة سنوات من العمال العاديين، لذلك لا يزال المستثمرون يتدفقون بغض النظر عن ذلك" - قال السيد ترونغ وأكد أنه للتعامل بشكل كامل مع سلوك مزادات الأراضي للمضاربة وارتفاع الأسعار، لا يمكننا الاعتماد على الوعي الذاتي للمستثمرين، ولكن نعتمد بشكل كبير على تصميم أجهزة إدارة الدولة.

وعلى نحو مماثل، تعتقد السيدة تران كيم نجا (المقيمة في منطقة جو فاب في مدينة هوشي منه)، والتي شهدت مكاسب وخسائر أثناء انفجار فقاعة العقارات، أن المستثمرين يجب أن يقاتلوا بمفردهم من أجل البقاء، ولكن لجعل سوق العقارات شفافة، فإن دور إدارة الدولة لا يمكن الاستغناء عنه.

بدلاً من مطاردة الحماس الافتراضي، أي انتظار اشتعاله قبل الإعلان والتوصية، ينبغي على السلطات المحلية أن تتحلى بالشفافية بشأن التخطيط والمشاريع منذ البداية. فبمجرد أن تُطبق الشفافية، لن يتمكن أي سمسار أو مضارب من نشر الشائعات التي تُسبب الفوضى وعدم الاستقرار في سوق العقارات، كما قالت السيدة نغا.

على الصعيد التجاري، أكد السيد تران خانه كوانغ، المدير العام لشركة فيت آن هوا للعقارات، أن شركات العقارات لا تستفيد من حمى العقارات، إذ يستغرق الاستثمار في أي مشروع سنوات عديدة، من التخطيط لإطلاقه حتى استكمال الإجراءات القانونية لعرضه للبيع. كما أن حمى الأراضي في أماكن أخرى والمشاريع التي لم تُعوّض بعد قد تؤثر سلبًا على الأعمال.

في هذه الأثناء، قام الخبير الاقتصادي فان دونج خانه بتحليل أن العقارات هي بطبيعتها قناة للعملاء المختارين لأنها تتطلب كمية كبيرة وكبيرة جدًا من رأس المال، وبالتالي فإن صورة الناس الذين يصطفون من الصباح إلى الليل لإغلاق القطع الأرضية، ونقل الملكية، واستلام الودائع... هي مجرد سيناريو مسبق الصنع، لا يتسبب فقط في وقوع الأفراد في الفخاخ وخسارة الأموال ولكن أيضًا دفع السوق إلى خطر التجميد لأن أسعار العقارات تم دفعها إلى مستويات لا يمكن تصورها.

وأكد خانه أنه "من خلال مزادات الأراضي، من الممكن على المدى القصير زيادة مستوى الوديعة، وفرض رسوم على قطع الأراضي المنقولة في وقت مبكر بعد المزاد، وما إلى ذلك، ولكن على المدى الطويل، لكي يكون هناك رادع كافٍ، فإن الحل الشامل الذي يمكن اعتباره للتنفيذ هو مقاضاة المسؤولية الجنائية عن التلاعب".

وفي رأي مماثل، علق المحامي لي تو ثاو - نقابة المحامين في مدينة هوشي منه، بأن فعل التلاعب بسوق العقارات خطير للغاية، لكن فرض العقوبات ليس كافياً لردعه.

وفقًا للمحامية لي ثو ثاو، يتضمن القانون الفيتنامي حاليًا أحكامًا بشأن جريمة "التلاعب بسوق الأسهم"، مما يُشير بوضوح إلى وجود علامات على التلاعب بالسوق وتعطيله كأساس لتحديد المسؤولية الجنائية عن الانتهاكات. لذلك، مع الأخذ في الاعتبار أن فعل تعطيل سوق العقارات يُسبب عواقب وخيمة على المجتمع، يُمكن النظر في تجريمه أيضًا.

برأيي، من الضروري البحث عن جريمة جديدة في القانون الجنائي تتعلق بالتلاعب بسوق العقارات لتحقيق مكاسب شخصية. لا تدعوا الرأي العام يُثرثر أو يتساءل أو يقلق بشأن مزادات الأراضي المشتبه في "تضخيمها"، فهذا سيُضعف ثقة الناس بالسلطات ويُضعف جدية تطبيق القانون - اقترح المحامي ثاو.

09:28 18 سبتمبر 2024

المصدر: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html