شقق من 5

[إعلان 1]

العديد من التحديات على المدى القصير

يُظهر تقرير سوق العقارات في مدينة هو تشي منه للربع الرابع من عام 2023، الذي أصدرته شركة سافيلز مؤخرًا، أن قطاع الشقق يواجه العديد من التحديات قصيرة الأجل.

وبناءً على ذلك، سيصل العرض الأولي في عام 2023 إلى 10,700 وحدة فقط، وهو أدنى رقم في السنوات العشر الماضية. وفي الربع الأخير من عام 2023 وحده، سيبلغ العرض الأولي 7,600 وحدة، دون تغيير يُذكر على أساس ربع سنوي، ولكنه سينخفض بنسبة 5% على أساس سنوي. ويمثل العرض الجديد 37% من العرض الأولي. ومن بين هذه الوحدات، استحوذ مشروعان بارزان، هما "ذا بريفيا" والمرحلة التالية، "ذا جلوري هايتس"، على 88% من العرض الجديد. في الوقت نفسه، لم يُسجل التقرير أي عرض جديد من الدرجة الأولى خلال هذا الربع.

بالإضافة إلى ذلك، انخفض عدد معاملات الشقق خلال السنوات العشر الماضية بنسبة 7% سنويًا. وفي ظل شح المعروض وارتفاع أسعار البيع في عام 2023، لم يسجل السوق سوى 6200 معاملة. وفي الربع الأخير وحده، تحسنت المعاملات بواقع 3000 وحدة، بزيادة قدرها 52% على أساس ربع سنوي و120% على أساس سنوي.

الشقق التي تتراوح أسعارها بين 5 إلى 10 مليارات دونج ستهيمن على السوق من عام 2024 إلى عام 2026، الصورة 1 — إن العرض الأولي المسجل في عام 2023 هو الأدنى في السنوات العشر الماضية.

علق السيد تروي غريفيث، نائب المدير العام لشركة سافيلز فيتنام، قائلاً: "لا تزال التحديات قصيرة الأجل التي يواجهها قطاع الشقق ناجمة عن ندرة المعروض الجديد وارتفاع أسعار البيع. مع تحسن معنويات مشتري المنازل وقلة خيارات الاستثمار البديلة، سيتعافى سوق الإسكان."

تحسن معدل الاستيعاب بنسبة 14 نقطة مئوية على أساس ربع سنوي و23 نقطة مئوية على أساس سنوي ليصل إلى 40%. وشكّل العرض الجديد 78% من حجم المعاملات، واستوعب 84% منها. وقد حققت هذه المشاريع أداءً جيدًا بفضل وضوح الوثائق القانونية قبل الإطلاق، وشروط السداد الطويلة، ودعم القروض المصرفية، والأسعار المناسبة التي تتراوح بين 2 و5 مليارات دونج للوحدة. وباستثناء العرض الجديد، ظلت معاملات السوق ضعيفة، حيث لم تُبع سوى 670 وحدة، أي ما يعادل معدل استيعاب 14%.

الشقق التي تتراوح أسعارها بين 5 إلى 10 مليارات دونج ستهيمن على السوق من عام 2024 إلى عام 2026، الصورة 2 — تقرير عن معاملات الشقق وفقا لبيانات سافيلز.

من النقاط الإيجابية في بيانات سافيلز أنه من المتوقع أن يتضاعف المعروض الجديد أربعة أضعاف في عام ٢٠٢٤ مقارنةً بعام ٢٠٢٣. ستستحوذ الفئة ب على ٤٤٪ من السوق، بينما ستستحوذ الفئة أ على ٣٧٪، بينما ستستحوذ الفئة ج على ١٩٪ فقط. وبحلول عام ٢٠٢٦، من المتوقع إطلاق ٤٠,٨٠٠ وحدة من ١١٦ مشروعًا.

يمكن العثور على شقق بأسعار معقولة فقط في المقاطعات المحيطة بمدينة هوشي منه.

وفقًا لتقرير سافيلز، عادت أسعار البيع الأولية في الربع الأخير من عام 2023 إلى مستوى عام 2020، وهو 69 مليون دونج/متر مربع، بانخفاض قدره 36% على أساس ربع سنوي و45% على أساس سنوي، بعد أن اضطرت العديد من المشاريع باهظة الثمن إلى إغلاق مخزونها مؤقتًا. إلى جانب ذلك، اختفت المنتجات التي تقل قيمتها عن ملياري دونج تمامًا من السوق العام الماضي. وتصدرت المنتجات التي تتراوح أسعارها بين 2 و5 مليارات دونج السوق بنسبة تقارب 90%.

بين عامي 2024 و2026، سينخفض عرض الشقق التي تتراوح أسعارها بين 2 و5 مليارات دونج بشكل ملحوظ، بينما ستهيمن المنتجات التي تتراوح أسعارها بين 5 و10 مليارات دونج على السوق. قد يختار المشترون في مدينة هو تشي منه استكشاف المحافظات المجاورة بحثًا عن خيارات سكنية أكثر بأسعار معقولة. وبحلول عام 2024، من المتوقع أن تشكل بينه دونج ودونغ ناي ولونغ آن 96% من عرض الشقق التي تقل أسعارها عن 5 مليارات دونج.

وفقًا لمسح أجرته سافيلز عام ٢٠٢٣ على ٣٠ مشروعًا من الدرجة الأولى والثانية، استقرت عوائد الإيجار على أساس سنوي عند ٤.٨٪، لكن نمو قيمة الأصول انخفض بنسبة ١.٩ نقطة مئوية على أساس سنوي ليصل إلى ٢.٩٪ سنويًا. وبالتالي، انخفض إجمالي الربح من الاستثمار في الشقق في عام ٢٠٢٣ بنسبة ١.٧ نقطة مئوية على أساس سنوي ليصل إلى حوالي ٧.٧٪ سنويًا.

حللت السيدة جيانج هوينه، نائبة المدير ورئيسة قسم الأبحاث في شركة S22M Savills HCMC، الوضع قائلةً: "تميل أرباح الاستثمار في الشقق في مدينة هو تشي منه إلى الانخفاض بشكل طفيف خلال الفترة 2019-2023. ووفقًا لبياناتنا، حققت مناطق مثل المنطقة القديمة 2 والمنطقة 3 والمنطقة 10 أعلى أرباح استثمارية في الآونة الأخيرة".

الشقق التي تتراوح أسعارها بين 5 إلى 10 مليارات دونج ستهيمن على السوق من عام 2024 إلى عام 2026، الصورة 3 — السيدة جيانج هوينه، نائب المدير ورئيس قسم الأبحاث في شركة S22M Savills HCMC

على مدار العقد الماضي، شهد عرض الشقق الجديدة في أحياء مدينة هو تشي منه الـ 22 انخفاضًا قدره 253,000 وحدة. والجدير بالذكر أن العرض في منطقة الحي التاسع القديم انخفض بنسبة 21% مع زيادة سنوية في الأسعار بنسبة 15%. كما انخفض العرض في الحي الأول بنسبة 2%، مع زيادة سنوية ملحوظة في الأسعار بنسبة 39%.

وأضاف الخبير أنه على الرغم من انخفاض إجمالي الأرباح خلال السنوات الخمس الماضية، إلا أنها لا تزال أعلى من أسعار الفائدة على الودائع. وهذا يُظهر أن الشقق لا تزال قناة استثمارية مربحة. وعلى المدى القصير، من المتوقع أن ترتفع عوائد الإيجار نتيجةً لانخفاض عدد الشقق المُسلّمة، وستبقى أسعار الفائدة على الودائع منخفضة.

[إعلان 2]
مصدر