أصدر المكتب الحكومي مؤخرا إشعارا بشأن ختام رئيس الوزراء في مؤتمر "حلول لإزالة الصعوبات في نمو الائتمان للإنتاج والأعمال، وتعزيز النمو واستقرار الاقتصاد الكلي".
وفي الإعلان، كلف رئيس الوزراء وزارة الإنشاءات بمراقبة التطورات في سوق العقارات عن كثب لتقديم المشورة واقتراح السياسات المناسبة والفعالة على الفور لتعزيز تطوير السوق.
في الوقت نفسه، يُطلب من وزارة الإنشاءات توجيه شركات العقارات لإعادة هيكلة قطاعاتها وخفض أسعار المنتجات. هناك حلول مناسبة وفعّالة وفي الوقت المناسب لإعادة هيكلة القطاعات التي تستهدف ذوي الاحتياجات الحقيقية، والإسكان الاجتماعي، وإسكان العمال، وذوي الدخل المحدود.
مفارقة سوق العقارات الصعبة، وأسعار المساكن لا تزال ترتفع بشكل حاد
بالنظر إلى واقع سوق العقارات في الآونة الأخيرة، وفي حديثه مع نجوي دوا تين، ذكر السيد نجوين فان دينه - نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS) أن الواقع هو أنه في الآونة الأخيرة، على الرغم من أن سوق العقارات واجه العديد من الصعوبات، إلا أن أسعار العقارات لا تزال "راسخة" عند أسعار مرتفعة.
حتى قطاع الشقق في المدن الكبرى لا يزال يحافظ على زخمه التصاعدي، مسجلاً مستوى سعريًا جديدًا يتجاوز بكثير دخل غالبية الناس. على عكس انخفاض أسعار وسيولة منتجات الأراضي والفيلات والمتاجر والمنازل الصغيرة والبيوت الصغيرة.
السيد نجوين فان دينه - نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، رئيس جمعية وسطاء العقارات الفيتنامية (VARS).
وفقًا لبيانات VARS، ارتفعت أسعار العقارات عشرات المرات خلال السنوات العشر الماضية. في عام 2021 وحده، ارتفع متوسط سعر المنزل بنسبة مئوية مزدوجة. تُعدّ أسعار الفائدة المنخفضة ومعدلات التضخم القياسية المرتفعة عوامل تُسهم في الارتفاع الحاد في أسعار المنازل، لكن جوهر المشكلة يكمن في انخفاض العرض.
إلى جانب ذلك، يتزايد الطلب على السكن باستمرار، مما يضع "ضغطاً" على العرض، ويدفع أسعار العقارات إلى تحديد مستويات جديدة بشكل مستمر.
وبحسب تقديرات منظمة VARS، فإن فيتنام ستعاني من نقص سنوي في الوحدات السكنية يبلغ نحو 300 ألف وحدة بسبب ظهور أسر حضرية جديدة، وخاصة بسبب الحاجة إلى "العيش بشكل منفصل" من جانب الجيل الشاب المنفصل عن عائلاته الممتدة.
وتوقع السيد دينه أن "هذا النقص الخطير سوف يدفع أسعار المساكن إلى الارتفاع بالتأكيد".
رغم أن سوق العقارات يواجه العديد من الصعوبات، إلا أن أسعار العقارات لا تزال "راسخة" عند مستويات مرتفعة.
وفي تعليقه على المسألة المذكورة، استشهد الدكتور لي شوان نغيا، مدير معهد أبحاث تطوير الأعمال وعضو المجلس الاستشاري الوطني للسياسة المالية والنقدية، بإحصائيات من معهد أبحاث تطوير الأعمال، قائلاً إن أسعار العقارات نمت خلال العقدين الماضيين بمعدل أسرع بأربع مرات من معدل نمو أسعار الذهب. وهذا يُظهر أن العقارات، في أي سياق، تُعدّ دائمًا قناة استثمارية جذابة.
وأضاف السيد نجيا أنه بالنظر إلى واقع سوق العقارات في فيتنام، يمكننا أن نرى أن فيتنام هي سوق تفتقر إلى العرض، في حين أن الطلب مرتفع على المدى القصير والطويل.
قال السيد نجيا: "القطاع الذي يحتاج إلى عرض ضخم ولكنه يفتقر إليه هو الإسكان الميسور والسكن الاجتماعي بسبب نقص الآليات والأراضي ورأس المال. خلال السنوات الخمس الماضية، انخفض ترخيص وتنفيذ المشاريع بشكل حاد، وخاصةً في العامين الماضيين، حيث لم تُطلق أي مشاريع جديدة تقريبًا، مما أدى إلى تناقص متزايد في المعروض من العقارات السكنية".
تخفيضات أسعار العقارات: من أين نبدأ؟
وفي توقعاته لعام 2024، قال رئيس مجلس إدارة شركة VARS، نجوين فان دينه، إن أسعار العقارات ستستمر في الارتفاع، وخاصة في قطاع الشقق.
في الوقت نفسه، أوضح السيد دينه قائلاً: "إن ارتفاع أسعار الشقق لا يعود فقط إلى سعي المستثمرين للحفاظ على ارتفاع الأسعار، بل أيضاً إلى ارتفاع تكاليف الاستثمار والبناء نتيجةً لارتفاع أسعار المواد الخام، وتكاليف العمالة، وتكاليف الحصول على التمويل. إضافةً إلى ذلك، فإن تكلفة إنشاء صناديق الأراضي مرتفعة للغاية، إلى جانب العديد من التكاليف "غير المحددة" الناشئة عن تنفيذ الاستثمار الأولي، والبناء، وتطوير المشاريع، مما يُصعّب على المستثمرين خفض الأسعار".
وعلاوة على ذلك، كانت أسعار الفائدة المنخفضة ومعدلات التضخم المرتفعة القياسية في الفترة السابقة من العوامل التي ساهمت في الارتفاع الحاد في أسعار المساكن، ولكن جوهر المشكلة لا يزال يتمثل في انخفاض العرض.
ومع ذلك، أشار السيد دينه أيضًا إلى أن العقارات هي منتج محلي للغاية، وسوف ترتفع أسعار العقارات بمعدلات مختلفة في مناطق وأسواق مختلفة، اعتمادًا بشكل أساسي على توازن العرض والطلب.
وبناء على ذلك، قال السيد نجوين فان دينه إنه من أجل إعادة هيكلة القطاع وخفض تكاليف المنتجات، من الضروري أن يكون هناك "تعاون ومساهمات مشتركة"، وتوحيد وجهات النظر، وطرق التنفيذ، وتنسيق العديد من الموضوعات والمكونات، من وكالات إدارة الدولة إلى الشركات والبنوك.
وعلى وجه الخصوص، تحتاج الدولة إلى دراسة وتقصير الإجراءات الإدارية المتعلقة بالاستثمار والبناء، ووضع خطط لحساب رسوم استخدام الأراضي وتطهير الموقع لدعم الأعمال التجارية؛ ولدى البنك المركزي برامج ائتمانية إضافية بأسعار فائدة تفضيلية للمستثمرين الذين يطورون المساكن بأسعار معقولة ومشتري المنازل.
ومن جانب المستثمرين، ذكر السيد دينه أن الشركات تحتاج أيضًا إلى مراجعة محفظة مشاريعها الاستثمارية بشكل استباقي، وإعادة هيكلة الديون بشكل استباقي وتخطيط التدفق النقدي، وخفض توقعات الأرباح، وحتى قبول البيع بخسارة، واستخدام الأرباح من السنوات السابقة للحفاظ على العمليات والتوجه بشكل استباقي نحو قطاع الأسعار المعقولة لضمان القدرة على الاستيعاب عند إطلاق المنتجات في السوق.
الدكتور لي شوان نجيا - مدير معهد أبحاث تطوير الأعمال، عضو المجلس الاستشاري الوطني للسياسة المالية والنقدية.
وأضاف الدكتور لي شوان نغيا أنه في المستقبل القريب، إذا كان سوق العقارات يحتوي على منتجات ذات إجراءات قانونية جيدة ومشاريع ذات موارد وأسعار معقولة، فإن الطلب سيكون كبيرًا جدًا.
في توقعاته، حلل السيد نغيا إمكانية وصول السوق إلى مستوى سعري جديد في اتجاه استمرار النمو. ومع ذلك، وبدعم من السياسات، أعرب السيد نغيا عن أمله في أن ترتفع أسعار العقارات بشكل مستقر وصحي و"مقبول".
وبناء على ذلك، أكد الخبير أن مستوى الأسعار الجديد أعلاه سيعمل على إعادة هيكلة سوق العقارات على النحو الأكثر فعالية، وحينها فإن أي عمل تجاري أو مستثمر يستطيع الصمود في مستوى الأسعار أعلاه يمكنه البقاء، وإلا فسوف يضطر إلى إعادة هيكلة أعماله وفقا لمبادئ السوق .
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)