العقارات المنتجعية، "الطفل المفقود" في السوق
في القرار 08/2017، قرر المكتب السياسي جعل السياحة صناعة رائدة، وجذب الموارد الاجتماعية للاستثمار في تطوير السياحة، والاستثمار في المشاريع واسعة النطاق، وأماكن الترفيه في المناطق الرئيسية...
بفضل ذلك، استثمر العديد من المستثمرين مؤخرًا أموالهم في مشاريع عقارية سياحية، ومنتجعات، وفنادق، ومنتجعات فاخرة. إلا أن قطاع العقارات السياحية والمنتجعات يواجه العديد من المشاكل القانونية.
صورة توضيحية. (المصدر: DK)
في ورشة عمل "تعديل قانون الأراضي: إنشاء الأراضي للسياحة"، التي عقدت صباح يوم 19 أكتوبر، قال السيد نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام، إن فيتنام لديها حاليًا أكثر من 200 مشروع عقاري سياحي قيد التنفيذ، مما يؤدي إلى إنشاء ما يقرب من 100 ألف شقة فندقية، و3 آلاف فيلا، و15 ألف غرفة فندقية جديدة.
بحلول عام 2030، قد تصبح فيتنام قوة سياحية عظمى، مع استقبالها 160 مليون زائر محلي و50 إلى 70 مليون زائر دولي، وهو ما يتطلب نحو 500 ألف غرفة إقامة، ناهيك عن أنواع أخرى من الخدمات، وخاصة السياحة الراقية، التي تكاد تكون معدومة.
وفقًا للسيد دينه، في ظل الظروف الراهنة، لم تُنجز فيتنام سوى ثلث منظومة البنية التحتية اللازمة لتلبية الطلب، والجودة ليست عالية في المستقبل. وقد ظل هذا الرقم ثابتًا خلال السنوات القليلة الماضية، نظرًا لعدم حل المشكلات القانونية.
قال السيد دينه إن عقارات المنتجعات السياحية تُشبه "الطفل الضائع" في السوق. ولأن قانون الأراضي لم يذكر أسماء مطوري العقارات السياحية، فإن هذه الفئة من المواضيع غائبة عن قانون الأراضي وقانون الاستثمار واللوائح الأخرى المتعلقة بسوق العقارات.
قال السيد دينه: "هناك أكثر من 100 مشروع سياحي ضخم مُعلّق حاليًا بانتظار حلول قانونية. إذا استمر هذا الوضع، فسيُثبّط الاستثمار السياحي والمستثمرين، وحتى السلطات المحلية التي ترغب في تشجيع الاستثمار ستواجه صعوبات".
هناك العديد من الصعوبات الأخرى.
في هذه الأثناء، قال المحامي نجوين هونغ تشونغ، رئيس مجلس إدارة شركة DVL Ventures، نائب رئيس نادي هانوي للعقارات، إن مشاريع العقارات السياحية والمنتجعات لا تزال تواجه مشكلة أكثر صعوبة و"صعبة" إلى حد ما، وهي تنظيم الحالات التي تستصلح فيها الدولة الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمصالح الوطنية والعامة.
وبناء على ذلك، تم تحديد المشروع الذي تسترد الدولة بموجبه الأراضي بهدف تطوير البنية التحتية التقنية والبنية التحتية الاجتماعية المشتركة للسكان، وضمان الأمن الاجتماعي للسكان، باستثناء المشاريع التي تهدف إلى تطوير السياحة والترفيه والترويح أو الجمع بين الإسكان التجاري مع تطوير السياحة ومرافق الخدمة والترفيه والترويح.
مع ذلك، لا يتضمن مشروع قانون الأراضي المُعدّل أي أحكام بشأن استرداد الأراضي لمشاريع المناطق الحضرية الجديدة. لذلك، من الضروري إضافة بند "مشاريع المناطق الحضرية الجديدة التي تزيد مساحتها عن 300 هكتار" إلى أنواع المنتجات العقارية في قانون الأراضي المُعدّل، وذلك لضمان تناغم نظام البنية التحتية التقنية مع البنية التحتية الاجتماعية.
وفقًا للسيد تشونغ، شهدت السياحة نموًا قويًا خلال الفترة من عام ٢٠١٥ إلى عام ٢٠١٩، حيث اعتبرت العديد من المقاطعات والمدن تطوير السياحة اتجاهًا جيدًا، واضعةً السياحة في مقدمة أولوياتها. وقد أدى ذلك إلى أنه على الرغم من أن القانون ينص على أن العقارات السياحية لا تخضع لملكية الدولة، نظرًا لاعتبار المشاريع السياحية مشاريع رئيسية، إلا أن العديد من المقاطعات لا تزال تستحوذ على الأراضي وتُخصصها للشركات.
ورشة عمل علمية بعنوان "تعديل قانون الأراضي: تهيئة الأراضي للسياحة". (الصورة: DT)
نتيجةً لذلك، بدأت تظهر بعد عام ٢٠١٩ مشاكل قانونية تتعلق بالعقارات السياحية. وعند تقديم طلب مراجعة، عُلِّقت سلسلة من المشاريع بسبب لوائح تخصيص الأراضي، ولا تزال هذه المشاريع مُعلَّقة حتى الآن بانتظار إطار قانوني جديد.
لكي تصبح السياحة قطاعًا اقتصاديًا رائدًا، أعتقد أن قانون الأراضي الجديد يحتاج إلى لوائح محددة للأراضي السياحية. وفي الوقت نفسه، يجب أن تكون هناك سياسات وآليات منفتحة حقًا بشأن الأراضي والضرائب والاستثمار، وما إلى ذلك، لتنمية السياحة.
تختلف أولويات التنمية الاقتصادية في كل مرحلة. واقترح السيد تشونغ: "بعد أن نحدد السياحة كأولوية، يجب إضافة مشاريع سياحية مثل مدن الملاهي والمجمعات الترفيهية والمجمعات متعددة الأغراض، وغيرها، إلى قائمة الأراضي التي ستستصلحها الدولة للتنمية الاجتماعية والاقتصادية".
وأشار الخبير القانوني العقاري نجوين فان دينه أيضًا إلى وجود خلل آخر في مشروع قانون الأراضي (المعدل)، وهو في حالات استرداد الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمصالح الوطنية والعامة.
وينص المشروع فقط على استرداد الأراضي للمشاريع السكنية والتجارية والخدمية المختلطة إذا قرر ذلك مجلس الشعب الإقليمي وفقًا للظروف المحلية.
وبالتالي، يجب على المشروع أن "يلتزم" بجزء من الوظيفة السكنية (لا يوجد تنظيم على المستوى أو النسبة المئوية) حتى تتمكن الدولة من استعادة الأرض.
أتفق مع الرأي القائل بضرورة استصلاح الأراضي لمشاريع السياحة والترفيه والترويح فقط (دون استخدامات سكنية). ومع ذلك، في المواقع المناسبة للسياحة، ينبغي إعطاء الأولوية لاستصلاح الأراضي لتنفيذ مشاريع سياحية رئيسية، مما يُسهم في تعزيز التنمية الاجتماعية والاقتصادية المحلية، بل ويساهم في تحقيق التنمية للمنطقة بأكملها، كما صرّح السيد دينه.
حلل السيد دينه أنه في الواقع، إذا لم يُسمح بالاستيلاء على الأراضي، فسيكون من المستحيل تنفيذ مشاريع واسعة النطاق لجذب المستثمرين المحتملين والقادرين. إذا أُبقي على مشروع القانون الحالي، فسيتم إيقاف تنفيذ مشاريع سياحية رئيسية. لتنفيذ مشاريع السياحة والترفيه، تُجبر المحليات على "إدراج" جزء من الأراضي السكنية (ربما نسبة صغيرة جدًا) في مخطط المشروع لتلبية شروط الاستحواذ على الأراضي.
سيؤدي هذا النوع من "التهرب" إلى عواقب وخيمة. لا يُستخدم صندوق الأراضي السكنية، مما يُهدر الموارد، أو يُشكل، في حال استخدامه، وظيفة سكنية ضمن نطاق المشروع السياحي. كما أن إقامة السكان في المشروع لفترات طويلة تُقلل من مستوى الرفاهية في مشروع المنتجعات السياحية. لذلك، يرى السيد دينه ضرورة إضافة بند استرداد الأراضي إلى المادة 79 من المشروع لتنفيذ مشاريع سياحية وترفيهية بحتة دون وظائف سكنية.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)