هل سيزدهر قطاع العقارات الإيجارية؟

"موجة" عودة الأراضي

خلال الفترة العصيبة، واجه سوق العقارات في البلاد عمومًا، وفي المحافظات الجنوبية خصوصًا، صعوبات جمة. وقد أثّرت تقلبات اقتصاد السوق تأثيرًا بالغًا على عدد من قطاعات الأعمال والتجارة في مدينة هو تشي منه، حيث ظهرت موجة من عودة العقارات والشقق والمكاتب المستأجرة، وغيرها، مما أثّر سلبًا على هذا القطاع.

وفقًا لتقرير صادر عن موقع batdongsan.com، انخفض الطلب على استئجار المنازل المطلة على الشارع في مدينة هو تشي منه بنسبة 40% في الربع الأول من عام 2023 مقارنةً بالفترة نفسها، حيث أظهرت الإحصاءات الأولية في المنطقتين 7 و3 ومنطقة فو نهوان انخفاضًا بنسبة 45-50%. وتشير التقديرات إلى أن سوق الإيجارات قد شهد انخفاضًا حادًا بعد تأثره الشديد بجائحة كوفيد-19، حيث تواجه مراكز التسوق والمباني السكنية والمتاجر خطر التصفية.

تحتوي العديد من العقارات المخصصة للإيجار في المنطقة المركزية لمدينة هوشي منه على لافتات تبحث عن عملاء.

حاليًا، تشهد العقارات المؤجرة في المحافظات الجنوبية، مثل مدينة هو تشي منه وبينه دونغ ، حالة من الركود. يُشار إلى أنه في شارع فو ثي ساو (الحي الأول، مدينة هو تشي منه)، أمام العديد من المنازل والمحلات التجارية، تُنشر أرقام هواتف وعناوين لعقارات للإيجار، وعقارات بأسعار مناسبة، وعقارات للملاك المباشرين.

كما أن بعض الشوارع مثل تو شوونغ، ونام كي خوي نغيا، ولي كوي دون، ونجوين دينه تشيو (المنطقة الثالثة، مدينة هوشي منه) مغطاة أيضًا بلافتات من قبل الملاك ولكنها لا تزال خالية من المستأجرين أو الأنشطة.

في حديثه للصحفيين، قال السيد فام نهات فوك (مالك العقار، المقيم في المنطقة الثالثة): "منذ تفشي جائحة كوفيد-19، بدأ العديد من أصحاب الأعمال في إعادة استئجار منشآتهم. لديّ مساحة أرضية تزيد عن 200 متر مربع للإيجار، ولكن منذ ما يقرب من ثلاثة أشهر، عرضتها للإيجار، لكن لم يُعرها أحد اهتمامًا. ليس لأن الإيجار مرتفع، ولكن لأن جميع سكان منطقتي تقريبًا أعادوا استئجار منشآتهم".

قالت السيدة هونغ، المقيمة في غو فاب، مدينة هو تشي منه: "أملك منزلًا في شارع هوانغ سا، الحي الأول، بمساحة تزيد عن 60 مترًا مربعًا، ومكون من ثلاثة طوابق. كنت أستأجره سابقًا بأكثر من 30 مليون دونج شهريًا للعمل والسكن. إلا أن المستأجر أعاده لأنه لم يكن صالحًا للاستخدام التجاري. استغرق الأمر أكثر من شهرين للعثور على مستأجر، لكنهم كانوا يستأجرونه، فاضطررت إلى تخفيض السعر لموازنة الإيجار."

حالة أخرى للسيد تران ثانه تونغ، المقيم في مقاطعة بينه ثانه، والذي يمتلك منزلًا للإيجار بمساحة تزيد عن 100 متر مربع في شارع D5 بمقاطعة بينه ثانه. مع ذلك، في بداية هذا العام، أعاد المستأجر المنزل. خلال الفترة الماضية، كان المنزل مُعلنًا للإيجار، لكنه لم يجد مستأجرًا جديدًا.

إن عودة العقارات تؤثر بشكل كبير على قطاع العقارات الإيجارية.

وفقًا لسجلات المراسل، على الرغم من استمرار عودة العقارات إلى المناطق المركزية في مدينة هو تشي منه، إلا أن أسعار الإيجار لم تنخفض كثيرًا. تُعرض المنطقة الواقعة في شارع لي لوي، الحي الأول، بمساحة تزيد عن 100 متر مربع، للإيجار بسعر 50 مليون دولار شهريًا (أي ما يزيد عن 2000 دولار أمريكي شهريًا). أما المنطقة الواقعة على واجهة شارع هاي با ترونغ، الحي الأول، فتبلغ إيجاراتها 40 مليون دولار شهريًا (أي ما يقارب 2000 دولار أمريكي شهريًا) لمساحة 150 مترًا مربعًا.

لا تزال العديد من الشوارع الأكثر جمالاً في وسط المدينة مثل باستور، نجوين هوي... تحتوي على سلسلة من المباني المغلقة والخالية بسبب نقص المستأجرين، ولكن سعر الإيجار لا يزال مرتفعاً من 3500 دولار أمريكي إلى 20000 دولار أمريكي شهرياً.

قالت السيدة لي ثي هوا، المقيمة في مقاطعة بينه ثوان، والتي افتتحت مشروعًا غذائيًا في المنطقة الثالثة، لكنها لم تستطع الصمود: "منذ عام ٢٠١٩، افتتحتُ مشروعًا غذائيًا في شارع لي كوي دون، المنطقة الثالثة، بإيجار شهري يزيد عن ٣٠ مليونًا. مع ذلك، منذ بدء الجائحة، لم يُخفّض المالك الإيجار، ولم يعد الزبائن يأتون، لذا اضطررتُ إلى إعادة المشروع والتوقف عن العمل والبحث عن عمل آخر".

"المفتاح" لمساعدة العقارات الإيجارية على التحسن

في الواقع، يعود ركود سوق العقارات التجارية إلى عوامل عديدة، أهمها سعر الإيجار. يُحسب سعر إيجار العقار بناءً على سعر الأرض في المنطقة التي يقع فيها العقار.

في الآونة الأخيرة، شهد سوق العقارات نموًا سريعًا، مما أدى إلى ارتفاع أسعار المساكن وما يترتب عليه من ارتفاع في تكاليف الإيجار. في الوقت نفسه، لجأ العديد من المشترين إلى قروض مصرفية بفوائد مرتفعة. عندما يشهد السوق أو الاقتصاد ركودًا، تتأثر شركات الخدمات بنقص العملاء، ما يؤدي إلى تزايد الحاجة إلى إعادة استئجار العقارات تدريجيًا.

ولا يزال الخبراء يتوقعون ويقدرون قطاع الإيجار، الذي سيواصل جلب الفوائد للسوق في عام 2024.

في حديثه مع نغوي دوا تين ، علق السيد نغوين هونغ هاي، رئيس مجلس إدارة مجموعة VNO، قائلاً: "بالنظر إلى الوضع العام حاليًا، يتضح أن سوق الإيجار يواجه صعوبات جمة، حيث يختار العديد من أصحاب الأعمال إغلاق متاجرهم وإعادة تشغيلها. ومع تأثر قطاع العقارات، أصبحت الصناعات ذات الإيرادات المتراجعة أكثر صعوبةً في قطاع تأجير العقارات."

وفقًا للسيد هاي، بالإضافة إلى تأثرهم بالوضع الاقتصادي، يواجه مُلّاك العقارات الذين يُعيدون تأجيرها أسبابًا عديدة، مثل سوء بيئة العمل، وتغيير التوجهات، وممارسة الأعمال التجارية عبر الإنترنت، واستئجار مكاتب افتراضية، وغيرها. وأوضح السيد هاي: "بدلًا من توسيع نطاق أعمالهم كما كان الحال سابقًا، يتقلص حجم استثماراتهم تدريجيًا، ويستبعدون مواقع الأعمال غير المربحة أو ذات الأرباح المنخفضة لخفض التكاليف، ويركزون استثماراتهم بشكل أكبر على موقع واحد. وهذا أمر لا مفر منه في عالم الأعمال".

ومن المتوقع أن تساهم المباني المكتبية قيد الإنشاء في مدينة هوشي منه في خلق إمدادات كبيرة لهذا القطاع في عام 2024.

على الرغم من أن سوق المكاتب والمتاجر والإسكان الإيجاري في عام 2023 سيواجه العديد من الصعوبات، إلا أن البيانات تظهر أنه اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2023، سيظل هذا السوق نابضًا بالحياة ويجذب انتباه المستثمرين.

قالت السيدة فام نغوك ثين ثانه، نائبة مدير إدارة الأبحاث والاستشارات في CBRE، إن سوق المكاتب في مدينة هوشي منه أصبح أكثر حيوية في الربع الثالث من عام 2023 مع ظهور مبنيين مكتبيين جديدين في منطقة ثو ثيم، مدينة ثو دوك، ذا ميت وهولمارك بمساحة إجمالية قابلة للتأجير تبلغ حوالي 85000 متر مربع من مساحة الأرضية.

بفضل هذا العرض الجديد، بلغ إجمالي المساحات المكتبية القابلة للتأجير في مدينة هو تشي منه حوالي 1.6 مليون متر مربع. وقد جرت معظم صفقات التأجير الكبيرة خلال هذا الربع في مبانٍ جديدة عالية الجودة مُنجزة منذ عام 2020.

سوق العقارات التجارية للإيجار في مدينة هوشي منه في الربع الثالث من عام 2023، وصل سعر الإيجار في المنطقة المركزية للطوابق الأرضية في مدينة هوشي منه إلى أكثر من 200 - 350 دولارًا أمريكيًا / م 2 / شهرًا.

يتزايد العرض من العقارات للإيجار.

قال السيد نجوين هونغ هاي، رئيس مجلس إدارة مجموعة VNO: "المفتاح الأهم حاليًا هو أن يكون سعر الإيجار معقولًا، وللحفاظ على المستأجرين، من الضروري خفض سعر الإيجار بما يتناسب مع القيمة الحقيقية للعقار. ومع ذلك، يتعين على الملاك الموازنة بين موقع كل عقار، وقدرتهم المالية لتحديد سعر مناسب. إن قبول تحصيل إيجار أقل من السابق سيحافظ على المستأجرين على المدى الطويل، مع الحد من خطر ترك العقار شاغرًا، وتجنب فترات انعدام الدخل عند البحث عن مستأجرين جدد. بالإضافة إلى ذلك، يجب على الملاك تهيئة ظروف مواتية للمستأجرين من حيث سداد الدفعات، بما يضمن مرونة التدفق النقدي للمستأجرين."

وفقًا للسيد هاي، استثمر المؤجرون وأصحاب مراكز التسوق مبالغ طائلة في العقارات والطوابق المعروضة للإيجار، لذا فهم بحاجة إلى عدد من العملاء الراغبين في الاستئجار مجددًا. في عام ٢٠٢٤، ستظل هناك تحديات بالتأكيد، ولكن إذا حُسِنَت مصالح المؤجر والمستأجر، وعملت جميع الأطراف معًا وضبطت الأسعار في كل منطقة وموقع، فستظل فرص قطاع التأجير واسعة.

قالت السيدة فام ثو هوا، الخبيرة العقارية: "في عام ٢٠٢٣، ورغم الصعوبات التي يواجهها السوق، سيدفع المستأجرون والمستثمرون إيجارات مرتفعة، لكن استراتيجياتهم التجارية ستظل مختلفة. في عام ٢٠٢٤، ستنفذ مدينة هو تشي منه العديد من البرامج لتحفيز السياحة، وخدمات التسوق لجذب السياح، وتطوير آليات عمل المدينة بشكل كبير. كما تُتيح هذه الفرصة للشركات للعودة، وسيشهد قطاع المكاتب وتأجير مساحات التجزئة نموًا ملحوظًا".

مصدر: https://www.nguoiduatin.vn/bat-dong-san-cho-thue-se-khoi-sac-a644972.html