Arazi kullanım ücretlerinin yüzde 70'e kadar düşürülmesine ilişkin teklifin özelliği nedir?

Maliye Bakanlığı, arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralarını düzenleyen 103/2024 sayılı Kararname'nin bazı maddelerini değiştiren ve tamamlayan bir Kararname taslağını sundu.

Son zamanlarda bazı yerleşim yerlerinde, 2024 Tapu Kanunu kapsamındaki yeni arsa fiyat listesi, eski fiyat listesine kıyasla önemli ölçüde artmış ve bu durum, arazi kullanım amacını tarım arazisinden konut arazisine çeviren kişilerin kat kat daha yüksek arsa kullanım bedeli ödemesine neden olmuştur. Bu fark, gerçek konut ihtiyacı olan haneler için büyük bir yük haline gelmiştir.

z6750704606049-c323aca4fb3b12c7e9777889b6c33920-1289-6277.jpg — Vinh City, Nghe An'daki bir hane, 300 metrekarelik bahçe arazisini konut arazisine dönüştürürken yaklaşık 4,5 milyar VND vergi ödemek zorunda kaldı.

Örneğin, Vinh City, Nghe An'da bir hanenin, 300 metrekarelik bahçe arazisinin kullanım amacını konut arazisine çevirmek için başvuruda bulunurken yaklaşık 4,5 milyar VND ödemesi istenmesi kamuoyunun özel ilgisini çekti. Bunun nedeninin, yeni yayınlanan arazi fiyat listesinden kaynaklandığı ve arazi fiyatlarının eskisine göre keskin bir şekilde artması nedeniyle insanların ödenmesi zor olan çok yüksek vergiler, harçlar ve arazi kullanım bedelleri ödemek zorunda kalması olduğu belirtiliyor.

Görüşlere göre, kullanım amacının değiştirildiği, ödenecek arsa kullanım bedelinin arsanın gerçek değerinden bile yüksek olduğu durumlar mevcut. Bu durum, özellikle bahçeli arazisi ve evlerinin yanında göletleri olan ve arsa kullanım haklarını yasallaştırmak isteyen haneler için birçok soruna yol açıyor.

Maliye Bakanlığı, vatandaşların yaşadığı sıkıntıları gidermek için Hükümete iki özel seçenek sundu:

Seçenek 1 (önceki 45/2014/ND-CP sayılı Kararnamenin ruhunu devralarak): Bahçe arazisi, evlere bitişik gölet veya bahçe arazisinden kaynaklanan arazilerin (konut arazisi olarak kabul edilmeyen) kullanım amacının konut arazisine değiştirilmesi durumlarında arazi kullanım bedeli tahsilatına ilişkin ek düzenlemeler. Özel olarak: Konut arazisi tahsis sınırı içindeki alan için konut arazisi fiyatı ile tarım arazisi fiyatı arasındaki farkın %30'u; sınırı aşan alan için farkın %50'si hesaplanacaktır.

Bu seçenek, 2024 Tapu Kanunu kapsamında konutun bulunduğu aynı parselde bulunan tarım arazileri için de geçerlidir.

Maliye Bakanlığı'na göre, 1. seçenek, ev bulunan arsaya bitişik bahçe ve gölet arazileri ile ev bulunan aynı arsadaki tarım arazileri için arsa bedelinin eski kanundan yüksek olması durumunda kişilerin arsa kullanım ücreti yükümlülüklerini azaltıyor.

Ancak bu plan, harç hesaplamalarında arazi fiyatlarının artması durumunda arazi kullanım amacının salt tarım arazisinden konut arazisine dönüştürülmesi sorununu çözmemiştir.

Seçenek 2 (Maliye Bakanlığı tarafından önerilen, 103/2024/ND-CP sayılı Kararnamedeki mevcut düzenlemelerin korunmasıdır): Yüzdeye göre ayarlama yapılmamalı ve 2024 Tapu Kanununa göre mutlak fark hesaplama yöntemi uygulanmalıdır.

Bu seçeneğin avantajı, Tapu Kanunu'nun 156. maddesinin 1. fıkrası hükümlerine tam olarak uyulmasını sağlamasıdır. Ancak dezavantajı, vatandaşlar için zorluklara yol açan aşırı maliyet sorununu çözmemesi ve konut alanlarında yaygın olarak görülen evlere bağlı bahçe ve gölet arazilerinin özelliklerine uygun bir teşvik mekanizmasının bulunmamasıdır.

Maliye Bakanlığı, tarım arazisinden konut arazisine arazi kullanım amaçlı dönüşüm durumlarında arazi kullanım bedeli hesaplamasının uygulanması konusunda yerel yönetimlerden derhal rapor vermelerini talep eden resmi bir yazı gönderdi. Bazı yerel yönetimler, dalgalanan arazi fiyatları karşısında vatandaşları desteklemek için, sentez yoluyla 1. seçeneğe benzer bir yüzdelik oran uygulamayı önerdi.