ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคมเป็นต้นไป กระทรวงเกษตรฯ แสดงความกังวลว่าจะไม่สามารถจำนองที่อยู่อาศัยในอนาคตกับธนาคารได้

31/01/2024 07:47 น. นัท ลินห์ พิมพ์บทความ

ANTD.VN - สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เสนอที่จะแก้ไขกฎระเบียบในหนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN เกี่ยวกับธนาคารที่ไม่ได้รับอนุญาตให้ปล่อยสินเชื่อให้กับบุคคลเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในอนาคตที่จำนองกับบ้านหลังนั้น

หนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2024 ข้อดีที่ใหญ่ที่สุดของหนังสือเวียนนี้คือการปรับค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงด้านเครดิต

ทั้งนี้ สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่อาศัยหรือสร้างบ้านภายใต้โครงการหรือโครงการสนับสนุน จากภาครัฐ จะต้องปรับค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงลงเหลือสูงสุด 50% อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) จะต้องปรับจาก 100% ขึ้นไป และอัตราส่วนรายได้ (DSC) จะต้องเกิน 35% โดยค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงขั้นต่ำอยู่ที่ 20% ซึ่งเท่ากับอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 40% และอัตราส่วนรายได้ต่ำกว่า 35%

นอกจากนี้ Circular 22 ยังปรับค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงด้านเครดิตของสินทรัพย์ที่เป็นสินเชื่อเฉพาะทางในรูปแบบสินเชื่อเพื่อการลงทุนในโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมจาก 200% เป็น 160% อีกด้วย...

การแก้ไขเพิ่มเติมดังกล่าวคาดว่าจะส่งเสริมให้สถาบันสินเชื่อส่งเสริมการให้สินเชื่อแก่โครงการบ้านพักอาศัยสังคมและโครงการบ้านพักอาศัยภายใต้โปรแกรมและโครงการสนับสนุนของรัฐบาล พร้อมกันนั้นยังจะช่วยขจัดปัญหาและส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน

HoREA đề nghị cho phép cá nhân vay mua nhà được thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai

HoREA เสนอให้บุคคลทั่วไปกู้เงินเพื่อซื้อบ้านโดยใช้ที่อยู่อาศัยในอนาคตเป็นหลักประกัน

อย่างไรก็ตาม ตามที่ HoREA ระบุไว้ กฎระเบียบบางประการของ Circular 22 หากไม่มีการแก้ไขทันที อาจส่งผลลบต่อกระบวนการฟื้นฟูและพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งในระยะสั้นและระยะยาว

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง HoREA มีความกังวลอย่างยิ่งเกี่ยวกับข้อกำหนดในประกาศหมายเลข 22 ว่าด้วยสินเชื่อที่มีหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์สำหรับบุคคลทั่วไปเพื่อซื้อบ้าน รวมถึงบ้านเพื่อการพาณิชย์ ดังนั้น ธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศจึงได้รับอนุญาตให้ปล่อยสินเชื่อแก่บุคคลทั่วไปเพื่อซื้อบ้านที่ “สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์” เท่านั้น หรือที่เรียกว่า “บ้านพร้อมอยู่”

“ดังนั้น หนังสือเวียนฉบับที่ 22/2023/TT-NHNN จึงไม่อนุญาตให้ธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศปล่อยสินเชื่อให้กับบุคคลเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จเพื่อส่งมอบ (ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต) โดยมีหลักประกัน (จำนอง) ด้วยบ้านหลังนั้นเอง ดังนั้น บุคคลที่ต้องการกู้ยืมสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตจะต้องดำเนินมาตรการรักษาความปลอดภัยอื่นๆ หรือรักษาความปลอดภัยด้วยสินทรัพย์อื่นๆ” นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA แสดงความกังวล

ดังนั้น HoREA เชื่อว่าหากไม่แก้ไขข้อบังคับข้างต้นทันที เมื่อหนังสือเวียนฉบับที่ 22 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2567 อาจส่งผลเสีย ก่อให้เกิดความยากลำบาก และขัดขวางการดำเนินงานปกติของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะส่งผลกระทบเชิงลบต่อกระบวนการฟื้นตัวและพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งในระยะสั้นและระยะยาว

นอกจากนี้ การไม่อนุญาตให้สถาบันสินเชื่อปล่อยสินเชื่อแก่บุคคลเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในอนาคตที่จำนองไว้กับบ้านหลังนั้น ถือเป็นการไม่เหมาะสม ไม่สอดคล้อง และไม่สอดคล้องกับบทบัญญัติทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น ประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 และกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 กฎหมายการลงทุน พ.ศ. 2563 กฎหมายสถาบันสินเชื่อ พ.ศ. 2553 และกฎหมายสถาบันสินเชื่อ พ.ศ. 2567...

จากการเปรียบเทียบกฎหมายที่เกี่ยวข้อง (ดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้น) กับสถานการณ์ในทางปฏิบัติ สมาคมเสนอที่จะแก้ไขและเพิ่มเติมข้อ 11 ข้อ 2 ของหนังสือเวียนฉบับที่ 41/2016/TT-NHNN (แก้ไขและเพิ่มเติมในข้อ 1 ข้อ 1 ของหนังสือเวียนฉบับที่ 22/2023/TT-NHNN) ในทิศทางของการเพิ่มระเบียบข้อบังคับที่อนุญาตให้สถาบันสินเชื่อปล่อยสินเชื่อแก่บุคคลเพื่อซื้อ "ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในอนาคต" ที่ได้รับหลักประกัน (จำนอง) โดยบ้านหลังนั้น

ลิงค์ที่มา