อัตราการเกิดต่ำและภาวะคอขวดด้านสภาพคล่อง

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เพิ่งเผยแพร่รายงานที่สร้างข้อถกเถียงเกี่ยวกับ “อัตราการเกิดที่ลดลงและผลกระทบระยะยาวต่อตลาดที่อยู่อาศัย” โดยระบุว่าเวียดนามกำลังเข้าสู่ช่วงเวลาที่ปัจจัยด้านประชากรเริ่มส่งผลกระทบต่อความต้องการอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม หลายคนเชื่อว่าในระยะสั้น ปัจจัย “ที่ยาก” เช่น ราคาบ้าน อุปทาน และต้นทุนการกู้ยืม เป็นสาเหตุสำคัญกว่า

จากข้อมูลของ VARS พบว่าอัตราการเกิดของเวียดนามลดลงจาก 3.8 คนต่อสตรี 1 คนในปี 1989 เหลือเพียง 1.91 คนในปี 2024 ในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอย และโฮจิมินห์ อัตราดังกล่าวกำลังเข้าใกล้เกณฑ์ "อัตราการเกิดต่ำมาก" ซึ่งต่ำกว่า 1.3 คนต่อสตรี ซึ่งหมายความว่าจำนวนครัวเรือนใหม่ ซึ่งเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลักของตลาดที่อยู่อาศัย จะค่อยๆ ลดลงในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่สำหรับครอบครัวขนาดใหญ่

VARS คาดการณ์ว่าหากสถานการณ์เช่นนี้ยังคงดำเนินต่อไป เวียดนามอาจเผชิญกับความเสี่ยงจากความไม่สมดุลของอุปสงค์และอุปทานอสังหาริมทรัพย์ เช่นเดียวกับเกาหลีใต้หรือญี่ปุ่น ซึ่งเป็นประเทศที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากประชากรสูงอายุและอัตราการเกิดที่ต่ำอย่างมาก

ดร. ฟาม เวียด ทวน ผู้อำนวยการสถาบันทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เห็นด้วยกับการคาดการณ์นี้ โดยกล่าวว่า “ในระยะยาว สภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากนโยบายหลายประการ ทั้งกฎหมาย ต้นทุนปัจจัยการผลิต วิกฤต เศรษฐกิจ และจำนวนประชากร หากจำนวนประชากรไม่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งอัตราการเกิดที่ต่ำ ความต้องการที่อยู่อาศัยจะค่อยๆ ลดลง ส่งผลให้สภาพคล่องลดลง”

จากมุมมองอื่น คุณหวอ นัท ลิ่ว ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของสถาบันเทคโนโลยีการเงินอสังหาริมทรัพย์โพรพิอิน เน้นย้ำว่า “อัตราการเกิดต่ำไม่เพียงแต่เป็นปัญหาประชากรเท่านั้น แต่ยังเป็นปัจจัยสำคัญที่เปลี่ยนแปลงโครงสร้างของตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย เรามักจะพิจารณาเพียงอัตราดอกเบี้ย เครดิต หรือความถูกต้องตามกฎหมาย แต่ปัจจัยด้านประชากรศาสตร์กลับเป็นตัวแปรระยะยาวและสำคัญที่สุด”

อย่างไรก็ตาม ข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติ (GSO) แสดงให้เห็นว่าจำนวนครัวเรือนใหม่ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ยังคงเพิ่มขึ้น 2-3% ต่อปี ซึ่งแสดงให้เห็นว่าความต้องการที่อยู่อาศัยไม่ได้หายไป แต่ถูก "จำกัด" ด้วยปัจจัยทางเศรษฐกิจ คุณ Pham Thi Mien รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS IRE) ระบุว่า สาเหตุหลักของสภาพคล่องที่ลดลงไม่ได้เกิดจากการขาดแคลนครัวเรือนใหม่ แต่เป็นเพราะราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินกว่าจะเอื้อมถึง เธออ้างถึงราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ราคา 2-3 พันล้านดองในฮานอยและ 85-89 ล้านดองในโฮจิมินห์ซิตี้ ซึ่งเกินเอื้อมสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง

ไม่เพียงแต่ราคาขายเท่านั้น อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านก็เป็นอุปสรรคสำคัญเช่นกัน ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยผันผวนอยู่ระหว่าง 8% ถึง 12% ต่อปี บางธนาคารเสนอส่วนลด 6% ถึง 7% ในช่วงสองสามปีแรก แต่ก็ยังสูงกว่าในญี่ปุ่น (1% ถึง 2%) หรือสิงคโปร์ (2% ถึง 4%) มาก ด้วยวงเงินกู้ 1.5 พันล้านดอง ระยะเวลา 30 ปี และอัตราดอกเบี้ย 10% ผู้ซื้อจะต้องจ่ายเงิน 15-20 ล้านดองต่อเดือน ซึ่งเกินความสามารถของครอบครัวหนุ่มสาวจำนวนมาก

นอกจากนี้ การที่หลายคนไม่อยากแต่งงานเร็วเกินไปยังนำไปสู่ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แตกต่างกันอีกด้วย “พวกเขาต้องการพื้นที่อเนกประสงค์ ทั้งสำหรับการอยู่อาศัยและการทำงาน และไม่สนใจอพาร์ตเมนต์ขนาด 60-70 ตารางเมตรที่มีการออกแบบตายตัวอีกต่อไป” คุณลิวกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า เพื่อปลดล็อกตลาด เวียดนามจำเป็นต้องจัดการสองประเด็นไปพร้อมๆ กัน ในระยะสั้น จำเป็นต้องเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ลดอัตราดอกเบี้ย และปรับปรุงกระบวนการสินเชื่อ ในระยะยาว จำเป็นต้องเตรียมความพร้อมสำหรับสถานการณ์ประชากรสูงอายุ อัตราการเกิดต่ำ และความต้องการที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป “หากเราพิจารณาเฉพาะข้อมูลประชากรและละเลยนโยบายและผลิตภัณฑ์ เราจะวินิจฉัยโรคนี้ผิดพลาด เราต้องการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและกลไกสินเชื่อที่ถูกกว่า” คุณ Tran Khanh Quang กรรมการบริษัท Viet An Hoa Real Estate กล่าว

ที่มา: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm