รายได้ประมาณ 30 ล้านดอง/เดือน ควรซื้อบ้านราคาเท่าไร?

ตลาดขาดทุนอพาร์ตเมนท์ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตรม.

กระทรวงก่อสร้าง เผยข้อมูลตลาดอสังหาฯ ล่าสุด ระบุว่า จำนวนโครงการบ้านจัดสรรที่ได้รับการอนุมัติและสร้างเสร็จใหม่มีจำนวนลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน ทำให้อุปทานในตลาดมีค่อนข้างจำกัด อย่างไรก็ตาม ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น เกินกำลังซื้อของคนส่วนใหญ่ที่ต้องการซื้อไว้ใช้งาน

ที่น่าสังเกตคือ แทบไม่มีโครงการในกลุ่มอพาร์ทเมนต์ราคาประหยัด (ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) ในตลาดเลย โดยตลาดส่วนใหญ่เป็นกลุ่มระดับกลาง (ราคา 25-50 ล้านดอง) ที่เข้าข่ายการระดมทุนและธุรกรรม

Thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng thì nên mua nhà bao nhiêu tiền? - 1 — โครงการบ้านพักอาศัยสังคมได้รับการเปิดใช้มานานหลายปีใน ฮานอย (ภาพ: ฮาฟอง)

ตามรายงานภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ Savills ในฮานอยสำหรับไตรมาสที่ 4 ของปี 2023 อุปทานของอพาร์ตเมนต์ใหม่อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปี อพาร์ตเมนต์ราคาสูงกว่า 4,000 ล้านดองคิดเป็น 42% ของจำนวนยูนิตที่ขายได้ในปี 2023 เพิ่มขึ้นจาก 3% ในปี 2019 อพาร์ตเมนต์ราคาระหว่าง 2,000-4,000 ล้านดองคิดเป็น 55% ของส่วนแบ่งตลาด อพาร์ตเมนต์เพียง 3% เท่านั้นที่มีราคาต่ำกว่า 2,000 ล้านดอง

ตามข้อมูลของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การเติบโต ทางเศรษฐกิจ ที่รวดเร็วและการขยายตัวของเมืองทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ในขณะที่อุปทานลดลงอย่างต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะเพิ่มขึ้นเลยนับตั้งแต่ปี 2561 ส่งผลให้ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ทวีความรุนแรงมากขึ้น

โครงสร้างอุปทานมีแนวโน้มเอียงไปทางผลิตภัณฑ์ระดับไฮเอนด์และมูลค่าสูงเพื่อการลงทุนและการเก็งกำไรมากขึ้น ความแตกต่างของช่วงเวลาที่ยาวนานนี้ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาใหม่สูงเกินกว่าที่คนส่วนใหญ่จะเอื้อมถึง

ไม่เพียงแต่ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยเข้าถึงที่อยู่อาศัยด้วยรายได้ของตนเองได้ยากขึ้นเท่านั้น แต่ยังทำให้ความต้องการดังกล่าวลดลงด้วย โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ที่ค่อยๆ ยอมแพ้เพราะ “ไม่ว่าจะพยายามแค่ไหนก็ซื้อบ้านไม่ได้” หันมาใช้ชีวิตแบบมีความสุข เน้นการเช่าบ้านเป็นหลัก

ข้อมูลการวิจัยของหน่วยงานนี้แสดงให้เห็นว่าสัดส่วนของอุปทานอพาร์ทเมนท์ในกลุ่มราคาจับต้องได้ (ต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) เมื่อเทียบกับอุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดลดลงอย่างต่อเนื่อง จาก 30% ในปี 2019 เหลือ 7% ในปี 2022 และ 6% ในปี 2023

ในช่วงปี 2562-2565 สัดส่วนของอพาร์ทเมนท์ระดับกลาง (ราคา 25-50 ล้านดอง/ตร.ม.) ลดลงเหลือ 54%, 46%, 34% และ 27% ตามลำดับ โดยอุปทานส่วนใหญ่มาจากสินค้าราคา 40-50 ล้านดอง/ตร.ม.

ในขณะเดียวกัน ความต้องการที่อยู่อาศัยจริงมักเป็นที่ต้องการมากที่สุด โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ 80% ส่วนที่เหลืออีก 15% เป็นความต้องการเพื่อการลงทุนในระยะยาว และอีก 5% เป็นความต้องการเพื่อเก็งกำไร และมีเพียงประมาณ 25% ของความต้องการที่อยู่อาศัยจริงเท่านั้นที่มีศักยภาพทางการเงินที่จะเปลี่ยนเป็นความต้องการจริง

รายจ่ายด้านที่อยู่อาศัยไม่ควรเกินร้อยละ 30 ของรายได้รวม

จากบริบทข้างต้น ควบคู่ไปกับการเคหะสงเคราะห์ การเคหะราคาประหยัดจะเป็นแนวโน้มการพัฒนาหลักและแข็งแกร่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงข้างหน้า เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มาจากความต้องการและศักยภาพที่แท้จริงของคนส่วนใหญ่

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคม VARS กล่าวว่าไม่มีแนวคิดอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยราคาประหยัด อย่างไรก็ตาม สามารถชี้ให้เห็นลักษณะเฉพาะบางประการของประเภทนี้ได้โดยการเปรียบเทียบกับที่อยู่อาศัยสังคม และโดยพิจารณาจากวิธีการพิจารณาความเหมาะสมของราคาที่อยู่อาศัย

Thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng thì nên mua nhà bao nhiêu tiền? - 2 — โครงการก่อสร้างที่ยังสร้างไม่เสร็จในเขตห่าดง กรุงฮานอย (ภาพ: ห่าฟอง)

โครงการบ้านพักอาศัยสังคมมุ่งเป้าหมายไปที่ผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรมเป็นหลัก โดยได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและสามารถเข้าถึงแพ็คเกจสินเชื่อที่ได้รับสิทธิพิเศษโดยเฉพาะสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย...

ที่อยู่อาศัยราคาประหยัด คือ ที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ที่มีราคาปานกลาง เหมาะสมกับความสามารถทางการเงินของคนส่วนใหญ่ โดยมุ่งเป้าไปที่ผู้ที่มีรายได้เฉลี่ยและใกล้เคียงเฉลี่ย และมีระดับเงินออมในระดับหนึ่ง

ตามที่ประธานของ VARS กล่าวไว้ ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดคือเมื่อแต่ละครัวเรือนสามารถจัดการค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยและค่าใช้จ่ายด้านการดำรงชีวิตอื่นๆ ให้สมดุลกับรายได้ของตนได้ ตามประสบการณ์ในการประเมินความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในหลายประเทศทั่วโลก ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดคือที่อยู่อาศัยที่ค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยคิดเป็นไม่เกิน 30% ของรายได้รวมของครัวเรือน

“สำหรับครัวเรือนที่มีรายได้ประมาณ 30 ล้านดอง/เดือน ค่าใช้จ่าย 30% นี้จะเทียบเท่ากับเงินสะสมประมาณ 100 ล้านดอง/ปี ดังนั้นที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะมีราคาอยู่ที่ 2,000-2,500 ล้านดอง/อพาร์ตเมนต์” นายดิงห์ยกตัวอย่าง

เขามองว่าปัจจุบันการพัฒนาโครงการอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาอยู่ในช่วงดังกล่าวเป็นเรื่องยากมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสองเมืองพิเศษที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง อย่างไรก็ตาม คำว่ายากไม่ได้หมายความว่าเป็นไปไม่ได้

แหล่งที่มา