รายได้ประมาณ 30 ล้านดอง/เดือน ควรซื้อบ้านราคาเท่าไร?

ตลาดกำลังสูญเสียอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดองต่อตารางเมตร

กระทรวงการก่อสร้าง ระบุว่า ข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุดระบุว่า จำนวนโครงการที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุมัติและก่อสร้างแล้วเสร็จลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนๆ ส่งผลให้อุปทานในตลาดมีจำกัด อย่างไรก็ตาม ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มสูงขึ้น เกินขีดความสามารถทางการเงินของคนส่วนใหญ่ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย

ที่น่าสังเกตคือ แทบไม่มีโครงการในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด (ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) อยู่ในตลาดเลย ตลาดส่วนใหญ่คือกลุ่มระดับกลาง (ราคา 25-50 ล้านดอง) ที่เข้าข่ายการระดมทุนและธุรกรรม

Thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng thì nên mua nhà bao nhiêu tiền? - 1 — โครงการบ้านพักอาศัยสังคมได้รับการใช้มานานหลายปีใน ฮานอย (ภาพ: ฮาฟอง)

รายงานภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮานอยของ Savills ประจำไตรมาสที่ 4 ปี 2566 ระบุว่า อุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปี โดยอพาร์ตเมนต์ราคาสูงกว่า 4 พันล้านดองคิดเป็น 42% ของจำนวนยูนิตที่ขายได้ในปี 2566 เพิ่มขึ้นจาก 3% ในปี 2562 ขณะที่อพาร์ตเมนต์ราคา 2-4 พันล้านดองมีส่วนแบ่งตลาด 55% มีเพียง 3% เท่านั้นที่มีราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดอง

ตามรายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การเติบโต ทางเศรษฐกิจ ที่รวดเร็วและการขยายตัวของเมืองส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ในขณะที่อุปทานลดลงอย่างต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะเพิ่มขึ้นนับตั้งแต่ปี 2561 ส่งผลให้ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์มีความรุนแรงมากขึ้น

โครงสร้างอุปทานมีแนวโน้มเอียงไปทางสินค้าระดับไฮเอนด์และมูลค่าสูงเพื่อการลงทุนและการเก็งกำไรมากขึ้น ความแตกต่างของระยะตลาดที่ยาวนานนี้ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ก่อให้เกิดระดับราคาใหม่ที่สูงเกินกว่าที่คนส่วนใหญ่จะเอื้อมถึง

ไม่เพียงแต่ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยเข้าถึงที่อยู่อาศัยด้วยรายได้ของตนเองได้ยากขึ้นเท่านั้น แต่ยังลดความต้องการนี้ลงด้วย โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ที่ค่อยๆ ยอมแพ้เพราะ "ไม่ว่าจะพยายามแค่ไหนก็ซื้อบ้านไม่ได้" หันไปใช้ชีวิตแบบมีความสุข เน้นการเช่าบ้านเป็นหลัก

ข้อมูลการวิจัยจากหน่วยงานนี้แสดงให้เห็นว่าสัดส่วนของอุปทานอพาร์ทเมนท์ในกลุ่มราคาจับต้องได้ (ต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) เมื่อเทียบกับอุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดลดลงอย่างต่อเนื่อง จาก 30% ในปี 2562 เหลือ 7% ในปี 2565 และ 6% ในปี 2566

ในช่วงปี 2562-2565 สัดส่วนของอพาร์ทเมนท์ระดับกลาง (25-50 ล้านดอง/ตร.ม.) ลดลงเหลือ 54%, 46%, 34% และ 27% ตามลำดับ โดยอุปทานส่วนใหญ่มาจากสินค้าราคา 40-50 ล้านดอง/ตร.ม.

ในขณะเดียวกัน ความต้องการที่อยู่อาศัยจริงมักเป็นสัดส่วนนำของโครงสร้างความต้องการที่อยู่อาศัย โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ 80% ส่วนที่เหลืออีก 15% เป็นความต้องการเพื่อการลงทุนระยะยาว และอีก 5% เป็นความต้องการเพื่อเก็งกำไร และมีเพียงประมาณ 25% ของความต้องการที่อยู่อาศัยจริงเท่านั้นที่มีศักยภาพทางการเงินเพียงพอที่จะเปลี่ยนเป็นความต้องการที่แท้จริง

ค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยไม่ควรเกินร้อยละ 30 ของรายได้รวม

ในบริบทข้างต้น นอกจากที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมแล้ว ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะเป็นแนวโน้มการพัฒนาที่สำคัญและแข็งแกร่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงต่อไป เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มาจากความต้องการและศักยภาพที่แท้จริงของคนส่วนใหญ่

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธาน VARS กล่าวว่า ยังไม่มีแนวคิดอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยราคาประหยัด อย่างไรก็ตาม เป็นไปได้ที่จะชี้ให้เห็นลักษณะเฉพาะบางประการของที่อยู่อาศัยประเภทนี้โดยการเปรียบเทียบกับที่อยู่อาศัยสังคม และโดยพิจารณาจากวิธีการประเมินความเหมาะสมของราคาที่อยู่อาศัย

Thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng thì nên mua nhà bao nhiêu tiền? - 2 — โครงการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จสิ้นในเขตห่าดง กรุงฮานอย (ภาพ: ห่าฟอง)

โครงการเคหะสังคมมุ่งเป้าไปที่ผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรมโดยเฉพาะ ได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และสามารถเข้าถึงแพ็คเกจสินเชื่อพิเศษเฉพาะสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย...

ที่อยู่อาศัยราคาประหยัด คือ ที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ที่มีราคาปานกลาง เหมาะสมกับฐานะทางการเงินของคนส่วนใหญ่ โดยมุ่งเป้าไปที่กลุ่มคนที่มีรายได้ปานกลางถึงเกือบปานกลาง และมีเงินออมในระดับหนึ่ง

ประธาน VARS ระบุว่า ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดคือที่อยู่อาศัยที่แต่ละครัวเรือนสามารถจัดสรรค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยและค่าครองชีพอื่นๆ ให้สมดุลกับรายได้ของตนได้ จากประสบการณ์การประเมินความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในหลายประเทศทั่วโลก ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดคือที่อยู่อาศัยที่ค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยคิดเป็นสัดส่วนไม่เกิน 30% ของรายได้ครัวเรือนทั้งหมด

“สำหรับครัวเรือนที่มีรายได้ประมาณ 30 ล้านดอง/เดือน ค่าใช้จ่าย 30% นี้จะเทียบเท่ากับเงินสะสมประมาณ 100 ล้านดอง/ปี ดังนั้นที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะมีราคาอยู่ที่ประมาณ 2,000-2,500 ล้านดอง/อพาร์ตเมนต์” นายดิญห์ยกตัวอย่าง

เขามองว่าปัจจุบันการพัฒนาโครงการอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาอยู่ในช่วงดังกล่าวเป็นเรื่องยากมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสองเมืองที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง อย่างไรก็ตาม ความยากลำบากไม่ได้หมายความว่าเป็นไปไม่ได้

แหล่งที่มา