ถึงเวลาที่จะฟื้นตัวหรือยัง?

ตลาดพันธบัตรเริ่ม “อุ่นเครื่อง” ขึ้นเรื่อยๆ

ข้อมูลในรายงานตลาดตราสารหนี้ประจำไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ที่เผยแพร่โดย VNDirect ระบุว่า ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 มีการออกตราสารหนี้ภาคเอกชนภายในประเทศที่ประสบความสำเร็จจำนวน 88 ฉบับ มูลค่าการออกรวมประมาณ 100,163 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นเกือบ 2.6 เท่าจากไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 50% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน

ประกอบด้วยการออกหุ้นกู้ภาคเอกชน 80 ฉบับ มูลค่ารวม 88,715 พันล้านดอง คิดเป็น 88.6% ของมูลค่าการออกหุ้นกู้ทั้งหมด และการออกหุ้นกู้สาธารณะ 8 ฉบับ มูลค่ารวม 11,447 พันล้านดอง คิดเป็น 11.4% ของมูลค่าการออกหุ้นกู้ทั้งหมด

โดยกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เป็นกลุ่มอุตสาหกรรมที่มีสัดส่วนการออกหุ้นกู้รายบุคคลมากเป็นอันดับ 2 ในไตรมาส 3 ปี 2566 มีมูลค่าการออกหุ้นกู้รวมประมาณ 29,593 พันล้านดอง คิดเป็น 33.4% ของมูลค่าการออกหุ้นกู้ทั้งหมด

หากมองย้อนกลับไปในช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดของตลาดพันธบัตร ในเดือนเมษายน 2565 ช่องทางการระดมทุนนี้ตกต่ำถึงขีดสุด เนื่องจากไม่มีการบันทึกการออกพันธบัตรจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เลย

อย่างไรก็ตาม สถิติตลาดหลักทรัพย์ ฮานอย (HNX) ระบุว่า ในเดือนสิงหาคม 2566 มีการออกหุ้นกู้ 9 ฉบับจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 7 แห่ง มูลค่าการออกหุ้นกู้รวม 23,000 พันล้านดอง ตัวเลขนี้คิดเป็นประมาณ 1/3 ของมูลค่าการออกหุ้นกู้รวมของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 (62,512 พันล้านดอง)

เดือนกันยายน 2566 ธุรกิจในอุตสาหกรรมนี้ยังคงออกตราสารหนี้อีก 4 ฉบับ จะเห็นได้ว่ากิจกรรมการระดมทุนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้งหลังจากเงียบหายไปนาน

บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ออกหุ้นกู้เอกชนรายบุคคลมากที่สุดในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ได้แก่ CAPITALAND TOWER LLC ออกหุ้นกู้ 4 ชุด มูลค่ารวมกว่า 12,200 พันล้านดอง อัตราดอกเบี้ย 1% ต่อปี อายุ 60 เดือน, Lan Viet Real Estate LLC ออกหุ้นกู้ 4,100 พันล้านดอง อัตราดอกเบี้ย 13.3% ต่อปี อายุ 15 เดือน, BIM Real Estate JSC ออกหุ้นกู้ 2,333 พันล้านดอง อัตราดอกเบี้ย 10.4% ต่อปี อายุ 84 เดือน...

ในการพัฒนาเดียวกันนี้ บริษัท Ho Chi Minh City Infrastructure Investment Joint Stock Company (HoSE: CII) ได้ประกาศเมื่อเร็วๆ นี้เกี่ยวกับการเสนอขายพันธบัตรแก่ประชาชนทั่วไปจำนวนมากกว่า 28.4 ล้านหน่วยให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิม

บริษัทคาดว่าจะเก็บเงินได้มากกว่า 2,840 พันล้านดอง หากการออกหุ้นกู้ครั้งนี้ประสบความสำเร็จ โดยเงินที่ได้จะนำไปใช้ลงทุนในพันธบัตรของบริษัทในเครือ

หลังจากที่บริษัท Khai Hoan Land Group Corporation (HoSE: KHG) ได้ยื่นขอขยายวันครบกำหนดชำระหนี้พันธบัตรบางส่วนออกไป ก็ได้เปิดเผยแผนการที่จะออกพันธบัตรเพิ่มเติมในอนาคตอันใกล้นี้ เพื่อระดมทุนสูงสุด 840,000 ล้านดอง

โดยการเพิ่มทุนขององค์กรเพื่อนำไปสมทบทุนในโครงการต่างๆ ที่องค์กรกำลังดำเนินการอยู่ และนำทุนที่เหลือมาเพิ่มเพื่อรองรับการดำเนินธุรกิจของบริษัท

หุ้น - ช่องทางทุนที่มีศักยภาพสำหรับอสังหาริมทรัพย์

ไม่เพียงแต่ช่องทางตราสารหนี้เท่านั้น ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งก็ได้ดำเนินการเสนอขายหุ้นรายตัว โดยคาดว่าจะระดมทุนได้สูงถึงหลายพันล้านดอง

ควบคู่ไปกับการระดมทุนจากพันธบัตร Khai Hoan Land ยังได้เสนอเสนอขายหุ้นแบบส่วนตัวสูงสุด 180 ล้านหุ้นให้กับนักลงทุนในหลักทรัพย์มืออาชีพ คิดเป็น 40% ของหุ้นที่ออกจำหน่ายแล้ว

ระยะเวลาดำเนินการที่คาดว่าจะเริ่มดำเนินการคือตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 2566 ถึงไตรมาสที่ 1 ปี 2567 ราคาเสนอขายกำหนดไว้ที่ 10,000 ดองต่อหุ้น ซึ่งสูงกว่ามูลค่าที่แท้จริงของหุ้นในตลาด (ราคาปิดเมื่อวันที่ 11 ตุลาคมที่ 6,300 ดองต่อหุ้น)

ตามแผน บริษัท Khai Hoan Land จะสนับสนุนเงินทุนจำนวน 1,800 พันล้านดอง โดยประมาณ เพื่อจัดหาเงินทุนให้กับบริษัทสมาชิกในการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์และเสริมเงินทุนหมุนเวียน หากการเสนอขายหุ้นครั้งนี้ประสบความสำเร็จ เงินทุนจดทะเบียนของบริษัท Khai Hoan Land จะเพิ่มขึ้นจาก 4,494 พันล้านดอง เป็น 6,294 พันล้านดอง

อสังหาฯ - ธุรกิจอสังหาฯ เตรียมระดมทุน ถึงเวลาฟื้นตัวหรือยัง? — บริษัทอสังหาฯ วางแผนระดมเงินล้านล้านดองจากหุ้น

ที่ งาน Dat Xanh Group Corporation (HoSE: DXG) บริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่แห่งนี้ยังได้เปิดเผยแผนการเสนอขายหุ้นจำนวน 57 ล้านหุ้นให้กับนักลงทุนต่างชาติในราคาเสนอขายหุ้นละ 15,000 ดองเวียดนาม

หากโครงการนี้เสร็จสมบูรณ์ ดัตแซงคาดว่าจะได้รับเงินสนับสนุนจากนักลงทุนต่างชาติถึง 855,000 ล้านดอง เงินจำนวนนี้จะนำไปใช้เพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นใน Dat Xanh Services (HoSE: DXS) ซึ่งเป็นบริษัทในเครือที่เชี่ยวชาญด้านบริการนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์และการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์

บริษัท Licogi 13 JSC (HoSE: LIG) ยังมีแผนที่จะเสนอขายหุ้นมากกว่า 22.5 ล้านหุ้นให้กับนักลงทุนมืออาชีพในตลาดหลักทรัพย์ ราคาเสนอขายหุ้นละ 10,000 ดอง คาดการณ์รายได้รวม 225 พันล้านดอง

บริษัทมีแผนจะใช้รายได้ที่ได้เพื่อสมทบทุนให้กับบริษัทย่อยและเสริมเงินทุนหมุนเวียนเพื่อชำระเงินกู้ธนาคาร สัญญาเงินกู้ และการชำระเงินอื่นๆ

กระแสเงินทุนไหลเข้าส่งสัญญาณฟื้นตัวตลาดอสังหาฯ?

ในการพูดคุยกับ Nguoi Dua Tin ดร. Nguyen Van Dinh ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่าความยากลำบากในการเข้าถึงเงินทุนเป็นสาเหตุประการหนึ่งที่ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบากในปัจจุบัน

นายดินห์กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับสถานการณ์กระแสเงินสดที่ยากลำบากอย่างยิ่ง เนื่องจากช่องทางการระดมทุนหลัก เช่น การขอสินเชื่อจากธนาคาร การออกพันธบัตร หรือการระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ กำลังมีความยุ่งยากเพิ่มมากขึ้น

แม้ว่ารัฐบาลจะออกหนังสือเวียนและพระราชกฤษฎีกาหลายฉบับเพื่อสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในการเคลียร์แหล่งเงินทุน แต่ตามที่นายดิงห์กล่าว กลไกเหล่านี้ยังไม่ส่งผลทันทีในการนำกระแสเงินสดกลับคืนสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ และตลาดยังคงต้องใช้เวลาอีกมากในการ "ดูดซับ" นโยบายดังกล่าว

เมื่อเปรียบเทียบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กับผู้ป่วย โดยอ้างอิงรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่จัดทำโดย VARS พบว่าปัจจุบันธุรกิจเหล่านี้ถูกประเมินว่าไม่ได้รับ "ยา" แต่ได้รับเพียง "อาหารเพื่อสุขภาพ" เท่านั้น ดังนั้นโดยพื้นฐานแล้ว "โรค" นี้ไม่สามารถรักษาให้หายขาดได้ มีเพียง "การดำรงชีวิตและยืดอายุให้นานที่สุดเท่าที่จะทำได้" เท่านั้น

“สิ่งที่ธุรกิจต้องการในปัจจุบันคือโครงการที่ได้รับการอนุมัติล่วงหน้า เงินทุนจำนวนมาก เพื่อฟื้นฟูการผลิต การลงทุน และกิจกรรมทางธุรกิจ ไม่ใช่แค่การโอน “หนี้เสีย” จากครั้งหนึ่งไปสู่อีกครั้งหนึ่ง” คุณดิญกล่าว

อสังหาริมทรัพย์ - ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเตรียมระดมทุน: ถึงเวลาฟื้นตัวหรือยัง? (ภาพที่ 2) — ดร. เล ซวน เงีย กล่าวว่า เศรษฐกิจ โดยรวมยังคงลำบากมาก

ในส่วนของตลาดทุนที่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวหลายประการ ดร. เล ซวน เงีย สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการเงินแห่งชาติ กล่าวว่า เงินทุนที่ไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นเพียงการ "คืบคลาน เคลื่อนไหว และฟื้นตัวอย่างช้าๆ" เท่านั้น

การดำเนินการของธุรกิจหลายแห่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาแสดงให้เห็นว่าความพยายามของรัฐบาลมีผลกระทบในระดับหนึ่งต่อตลาด เช่นเดียวกับธุรกิจต่างๆ โดยช่วยให้ตลาดทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ค่อยๆ ปรับตัวลดลง

แต่ผู้เชี่ยวชาญยังตั้งข้อสังเกตว่า เมื่อเทียบกับที่คาดการณ์ไว้ ตลาดทุนฟื้นตัวเพียง 30% เท่านั้น เนื่องจากเศรษฐกิจโดยรวมยังคงอยู่ในบริบทที่ยากลำบากมาก

ตามการวิเคราะห์ของนาย Nghia แม้ว่ากระแสเงินสดหมุนเวียนจะกลับมาแล้วก็ตาม แต่ก็มีจำนวนน้อยมาก ส่วนหนึ่งเป็นเพราะกระแสเงินสดยังไม่หมุนเวียนครบหนึ่งครั้งในหนึ่งปี ดังนั้น การเคลื่อนไหวเหล่านี้จึงไม่ใช่สัญญาณว่าอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวหรือกำลังฟื้นตัว

ดังนั้น นายเหงียจึงแสดงความเห็นว่าเร็วที่สุดในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 ภาคอสังหาริมทรัพย์จะสามารถผ่านพ้นความยากลำบากไปได้อย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยอาศัยการแทรกแซงอย่างเข้มข้นของหน่วยงานที่ เกี่ยวข้อง

แหล่งที่มา