ตลาดอสังหาฯ เริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวจากนโยบายสนับสนุนจาก ภาครัฐ และธนาคารกลางในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2566 คาดอสังหาฯ ปี 2567 จะฟื้นตัวต่อเนื่อง
นายเหงียน มินห์ เกียง ผู้เชี่ยวชาญด้านการจัดการสินทรัพย์ลูกค้าอาวุโสของบริษัท KB Securities Vietnam ให้สัมภาษณ์กับ PV. VietNamNet เกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงหุ้นอสังหาริมทรัพย์ และแนวโน้มในปี 2024 ของ Giap Thin
จุดที่สดใสคืออพาร์ทเมนท์และบ้านเดี่ยว
- ตลาดอสังหาฯ เริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวในครึ่งปีหลัง 2566 คุณประเมินการประเมินครั้งนี้เป็นอย่างไรบ้าง?
นายเหงียน มินห์ เกียง: จากการสังเกตของฉัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 มีการปรับปรุงเล็กน้อยในช่วงครึ่งปีหลัง แต่เป็นตลาดเฉพาะพื้นที่และมีความแตกต่างค่อนข้างชัดเจน กลุ่มอพาร์ตเมนต์เก่าในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ ยังคงมีราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โครงการบางโครงการเปิดขายอพาร์ตเมนต์ระดับกลางได้ดึงดูดนักลงทุนให้ลงทุน
นอกจากนี้ กลุ่มที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลก็ฟื้นตัวได้ค่อนข้างดีเช่นกัน โดยจังหวัดและเมืองบางแห่งที่มีการพัฒนาการลงทุนภาครัฐที่แข็งแกร่งก็เป็นสถานที่ที่นักลงทุนจำนวนมากแสวงหา และราคาขายในพื้นที่เหล่านี้ก็ลดลงน้อยกว่าระดับทั่วไปเช่นกัน สำหรับกลุ่มที่ดิน ที่ดินชานเมือง อาคารพาณิชย์ วิลล่ารีสอร์ท ... ยังคงมีแนวโน้มมืดมน
รัฐสภา เพิ่งผ่านกฎหมายสำคัญ 3 ฉบับอย่างเป็นทางการ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ กฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) กฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) และกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม)
ภาคอสังหาริมทรัพย์พึ่งพาปัจจัยทางกฎหมายเป็นอย่างมาก ซึ่งส่งผลให้สามารถปลดล็อกแหล่งเงินทุนและเร่งดำเนินการโครงการได้ ดังนั้น นักลงทุนจึงมีความหวังว่ากฎหมายทั้ง 3 ฉบับข้างต้น ซึ่งจะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568 จะเป็นแรงผลักดันให้ตลาดเติบโตและพัฒนาอย่างยั่งยืนในวัฏจักรใหม่
เมื่อเข้าสู่ปี 2024 คุณประเมินความต่อเนื่องของการฟื้นตัวของตลาดอย่างไร
ในปี 2567 แนวทางนโยบายการเงินแบบผ่อนคลายยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ตลาดอสังหาฯ สามารถรักษาโมเมนตัมการฟื้นตัวได้ เงินฝากที่อยู่อาศัยจำนวนมากตั้งแต่ช่วงปลายปี 2565 ถึงต้นปี 2566 จะกลับมาผลิตอีกครั้ง และส่วนหนึ่งจะหาช่องทางการลงทุน ซึ่งอสังหาริมทรัพย์จะเป็นสิ่งที่สำคัญเสมอ เมื่อนโยบายการบริหารจัดการมีเสถียรภาพและความเชื่อมั่นของนักลงทุนกลับมา ตลาดอสังหาฯ มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัว
แนวโน้มตลาดเป็นไปในทางบวก แต่มีแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในเฉพาะพื้นที่และกระจัดกระจาย
กลุ่มไฮเอนด์ เช่น วิลล่ารีสอร์ท ตึกแถว ฯลฯ จะยังคงซบเซา ขาดนักลงทุน นอกจากนี้ กลุ่มเก็งกำไรที่ดินและที่ดิน "ข้าวเขียว" ก็จะยังคงเงียบเหงาเช่นกัน เนื่องจากนักลงทุนส่วนใหญ่ในกลุ่มนี้ใช้เลเวอเรจทางการเงินสูง ความต้องการจริงยังไม่มาก และขั้นตอนทางกฎหมายยังไม่เสร็จสิ้น สถานการณ์อุปทานส่วนเกินในกลุ่มนี้ค่อนข้างมาก จึงยากที่จะปรับปรุงให้ดีขึ้นในปี 2567
นอกจากนี้ กลุ่มอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ยังมีราคาที่พอเหมาะกับผู้มีรายได้ปานกลาง นอกจากนี้ กลุ่มที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลจะฟื้นตัวต่อไปจากความต้องการที่แท้จริงของผู้คน
เผชิญกับ 3 ความท้าทาย
- ในความคิดของคุณ ตลาดอสังหาฯ ยังคงเผชิญกับความท้าทายอะไรบ้าง?
ฉันคิดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความท้าทายสามประการ
ประการแรก คือบริบททั่วไปของเศรษฐกิจ ในปี 2024 เศรษฐกิจโลกอาจชะลอตัวลง ในด้านในประเทศ การเติบโตของสินเชื่อ ณ สิ้นเดือนตุลาคม 2023 อยู่ที่เพียง 7.39% และเร่งตัวขึ้นจริง ๆ ในช่วงสองเดือนสุดท้ายของปีจนแตะระดับเติบโต 13.7% จากจุดนั้น จะเห็นได้ว่าความต้องการสินเชื่อใหม่จากธุรกิจและบุคคลนั้นต่ำมาก ทั้งที่ก่อนหน้านี้อัตราดอกเบี้ยค่อนข้างสูง
เศรษฐกิจโลกโดยรวมยังคงอยู่ในพื้นที่สีเทา กระแสเงินสดภายในประเทศยังอยู่ในระดับต่ำมาก ดัชนี PMI ภาคการผลิตของเวียดนามอยู่ต่ำกว่า 50 จุดมาหลายเดือนแล้ว ซึ่งเป็นสัญญาณว่าอุปสงค์ของเศรษฐกิจยังอยู่ในระดับต่ำ ดังนั้น ไม่เพียงแต่ภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ทุกภาคส่วนของเศรษฐกิจก็กำลังเผชิญกับความท้าทายนี้
ประการที่สอง คือกระแสเงินสด ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 21% ของสินเชื่อทั้งหมดในระบบเศรษฐกิจ ในปี 2023 สินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างแข็งแกร่งมากกว่าอัตราการเติบโตทั่วไปของอุตสาหกรรม ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงประสิทธิภาพของนโยบายในการขจัดความยากลำบากและแนวทางแก้ไขเพื่อช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้าถึงเงินทุน
อย่างไรก็ตาม ควรสังเกตว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่กำลังประสบปัญหา ในปี 2023 จำนวนธุรกิจที่มีโครงการใหม่เพื่อขายมีจำนวนน้อยมาก และกระแสเงินสดจากธุรกิจหลักส่วนใหญ่เป็นลบ
หากโครงการต่างๆ ไม่สามารถแก้ไขปัญหาทางกฎหมายและสร้างโครงสร้างพื้นฐานเพื่อนำผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาดได้ภายในปี 2024 ก็มีความเสี่ยงเกิดขึ้น นอกจากนี้ แรงกดดันในการออกพันธบัตรก็มหาศาล โดยมีมูลค่ามากกว่า 120,000 พันล้านดอง นับเป็นการออกพันธบัตรที่มีมูลค่าสูงสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา
ประการที่สาม คือปัจจัยทางกฎหมาย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาต่างๆ มากมายในกระบวนการดำเนินโครงการ นี่ก็เป็นเหตุผลที่อุปทานลดลงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา
โครงการที่เพิ่งดำเนินการต้องใช้เงินลงทุน 70% จากลูกค้าและเงินกู้ นักลงทุนคิดเป็นเพียง 30% ของทุนทั้งหมด หากเกิดปัญหาทางกฎหมาย บริษัทจะไม่สามารถเข้าถึงเงินทุนเพื่อดำเนินโครงการได้ ซึ่งจะทำให้โครงการล่าช้าลง เพิ่มต้นทุน ส่งผลให้เกิดผลกระทบมากมายต่อบริษัทและความเสี่ยงต่อตลาด
ดังนั้นผมคิดว่าความถูกต้องตามกฎหมายเป็นปัจจัยสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์
พลิกกลับมาปี 2025 อสังหาฯ จะทะลุ 100% ไหม?
คุณคิดว่าตลาดจะกลับตัวเมื่อใด คุณมีคำแนะนำอะไรสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์บ้าง?
ตลาดหุ้นในช่วงปี 2024-2025 จะมีการลดราคาขายจากนักลงทุน ซึ่งถือเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อให้ธุรกิจก้าวออกจากวงจรที่ยากลำบากนี้ อุปทานและอุปสงค์สามารถตอบสนองกันได้ง่ายขึ้น ซึ่งถือเป็นสัญญาณหนึ่งที่บ่งชี้ให้เห็นจุดเปลี่ยนของตลาดอสังหาริมทรัพย์
สัญญาณสำคัญอีกประการหนึ่งคือรายได้ของประชากร เมื่อรายได้ของประชากรลดลง ยากที่จะเห็นจุดเปลี่ยนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2024 ซึ่งอาจเป็นเพียงการฟื้นตัวอย่างช้าๆ โดยแยกความแตกต่างเป็นหลัก
ปัจจัยสำคัญถัดมาคือกฎหมาย โดยมีกฎหมายสำคัญ 3 ฉบับที่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2025 ซึ่งถือเป็นช่วงเปลี่ยนผ่านจากรอบเก่าไปสู่รอบใหม่ด้วย
ตามการวิจัยของฉัน โดยปกติแล้วหลังจากจุดกลับตัว ตลาดจะต้องใช้เวลาอย่างน้อย 2 ปีจึงจะคงตัวและเติบโตอย่างแข็งแกร่งอีกครั้ง
ดังนั้น ฉันคาดการณ์ว่าครึ่งปีหลังของปี 2025 จะเป็นจุดเปลี่ยนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ปี 2027 เป็นต้นไป ตลาดจะดีขึ้นจริง ๆ เมื่อวงจรเศรษฐกิจผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบาก ระบบกฎหมายสมบูรณ์ และรายได้ของผู้คนเริ่มเติบโตขึ้นอีกครั้ง นอกจากนี้ องค์กรต่าง ๆ จะเติบโตขึ้นพร้อมกับแนวทางการดำเนินธุรกิจที่เหมาะสม
สำหรับนักลงทุน ฉันคิดว่าการจัดการกระแสเงินสดส่วนบุคคลและการเลือกเวลาที่เหมาะสมในการลงทุนในบริบทนี้เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
เมื่อเศรษฐกิจยังอยู่ในช่วงที่ไม่ชัดเจน บริบททางภูมิรัฐศาสตร์ไม่มั่นคง การจัดสรรสัดส่วนการลงทุนต้องเหมาะสมและสามารถไปได้ไกล สำหรับอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนควรมองหาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ใจกลางที่มีอสังหาริมทรัพย์ที่กระแสเงินสดเข้าได้ นอกจากนี้ยังมีพื้นที่ที่ส่งเสริมการเบิกจ่ายการลงทุนของภาครัฐอย่างแข็งแกร่ง กลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง เป็นต้น สิ่งสำคัญคือการเลือกเวลาที่เหมาะสมตามจุดกลับตัวของตลาด เพื่อให้กระแสเงินสดเข้าได้ส่งเสริมผลการลงทุนที่ดีที่สุด
หุ้นอสังหาริมทรัพย์จะติดตามความร้อนแรงและเย็นของตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด
- ประเมินหุ้นบริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์อย่างไร?
ฉันเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดและสอดคล้องกับราคาหุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนอยู่เสมอ
ในช่วงปี 2021 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์คึกคัก หุ้นอสังหาริมทรัพย์พุ่งขึ้น 5-10 เท่าในเวลาเพียงไม่กี่เดือน ในปี 2022 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซา หุ้นอสังหาริมทรัพย์หลายตัวมีราคา "หาร 5-10 เท่า" ฉันมักเรียกหุ้นอสังหาริมทรัพย์ว่า "ขึ้นสูงสุดก็ลงต่ำสุด" ซึ่งสะท้อนถึงธรรมชาติของตลาดและความยากลำบากของธุรกิจได้อย่างชัดเจน
ในปี 2022 นักลงทุนและเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากต้องขายหุ้นทิ้ง นับเป็นช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม โอกาสมักมาพร้อมกับอันตรายเสมอ เวลาที่ยากลำบากที่สุดคือเวลาที่ดีที่สุดในการ "ล่า" บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์หลายแห่งกำลังเผชิญกับความยากลำบากเนื่องจากการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่และการกู้ยืมเงินจำนวนมาก อย่างไรก็ตาม ยังมีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ดีอีกหลายแห่งเช่นกัน และนี่คือเวลาที่พวกเขาจะออกล่า
ฉันเชื่อว่าปี 2024-2025 จะเป็นช่วงที่การควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ในภาคอสังหาริมทรัพย์จะเฟื่องฟู
สำหรับนักลงทุนรายบุคคล ถือเป็นช่วงเวลาที่ดีในการคัดกรองธุรกิจและมองหาบริษัทที่มีคุณภาพเพื่อลงทุนด้วยวิสัยทัศน์ระยะยาว
ธุรกิจที่ดีต้องมีศักยภาพทางการเงินที่ดีและมั่นคง ธุรกิจเหล่านี้มีหนี้สินน้อยและมีอัตราส่วนหนี้ต่อทุนต่ำ นอกจากนี้ ธุรกิจเองยังต้องมีความยืดหยุ่นในแนวทางการดำเนินธุรกิจ เช่น การเปลี่ยนไปสู่กลุ่มรายได้ปานกลาง การสร้างบ้านพักอาศัยเพื่อสังคม เป็นต้น เพื่อรักษารายได้และกระแสเงินสดในบริบทที่ยากลำบากในปัจจุบัน
ธุรกิจที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่งในเวลานี้จะมีโอกาสในการควบรวมและซื้อกิจการมากมายเพื่อสร้างมูลค่าการพัฒนาอย่างยั่งยืนให้กับวัฏจักรใหม่ นี่คือสิ่งที่นักลงทุนควรคำนึงถึงเมื่อมองหาธุรกิจที่ดี
ควรเน้นย้ำว่าวงจรการทำงานของตลาดอสังหาฯ จะยาวนานและช้ากว่าตลาดหุ้นโดยรวม นักลงทุนควรมีมุมมองระยะยาวหากจะลงทุนในหุ้นอสังหาฯ ในเวลานี้ เนื่องจากคลื่นอสังหาฯ “ใหญ่สุดๆ” ได้ผ่านไปแล้ว กลุ่มหุ้นอสังหาฯ สะสมมา 7-8 ปี จนเกิดเป็นคลื่นใหญ่แบบปี 2021
ขอบคุณ!
ในความเห็นของคุณ กฎหมายใหม่ 3 ฉบับ ได้แก่ กฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไข) กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) และกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) เมื่อนำไปใช้ แล้วจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรอบใหม่หรือไม่?
* นั่นคือการให้สิทธิแก่ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกับคนในประเทศ ซึ่งจะช่วยเพิ่มยอดโอนเงินเข้าเวียดนามในแต่ละปี เวียดนามติดอันดับ 3 ประเทศที่มียอดโอนเงินเข้าสูงสุดในโลก
* กระชับการแบ่งย่อยและการขายที่ดิน ซึ่งจะช่วยลดการเก็งกำไรที่ดิน หลีกเลี่ยงการสิ้นเปลืองทรัพยากร และเน้นที่กลุ่มที่มีความต้องการจริง
ในยุคหน้าธุรกิจอสังหาฯ จำเป็นต้องปรับตัวให้เข้ากับกลุ่มอสังหาฯ ที่เหมาะกับรอบใหม่ เพื่อร่วมสร้างเสถียรภาพและพัฒนาตลาดอสังหาฯ ให้ยั่งยืนมากขึ้น
* การอนุมัติสมุดสีชมพูสำหรับห้องชุดขนาดเล็ก และไม่ระบุระยะเวลาการถือครองห้องชุด
* ที่ดินที่ไม่มีเอกสารการใช้ที่ดินก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 จะได้รับหนังสือสีแดง
* ยกเลิกกรอบราคาที่ดิน กำหนดราคาที่ดินตามหลักการตลาด กระจายรูปแบบการชดเชยให้กับผู้ที่ได้รับที่ดินคืน จัดเตรียมที่อยู่อาศัยสำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่ก่อนการคืน ผู้ที่มีที่ดินเพื่อการเกษตรที่ถูกคืน จะได้รับการชดเชยด้วยที่ดิน/ที่อยู่อาศัย
สิ่งนี้ช่วยให้ผู้คนได้รับประโยชน์มากขึ้นและธุรกิจสามารถเคลียร์พื้นที่และดำเนินโครงการได้รวดเร็วยิ่งขึ้น
* ธุรกิจจะได้รับเงินภาษีการใช้ที่ดินเป็นประจำทุกปีแทนที่จะต้องจ่ายทั้งหมดในคราวเดียว
* เพิ่มกลไกเปิดกว้างมากขึ้นสำหรับที่ดินเกษตรกรรม เช่น เพิ่มสิทธิการถือครองกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลสูงสุดจาก 10 เท่า เป็น 15 เท่า บุคคลที่ไม่ได้ทำการเกษตรโดยตรงก็ยังสามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินปลูกข้าวได้
โดยสรุป กฎหมายแก้ไขสามฉบับนี้ส่งผลกระทบอย่างลึกซึ้งต่อทุกภาคส่วนของสังคมและทุกชนชั้น เมื่อมีผลบังคับใช้ กฎหมายเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะช่วยให้ธุรกิจเอาชนะปัญหาทางกฎหมายได้ รวมถึงปรับทิศทางการพัฒนาภาคอสังหาริมทรัพย์ในวงจรใหม่ อุปทานของอสังหาริมทรัพย์จะค่อยๆ กลับมาและมุ่งสู่ผลิตภัณฑ์ที่เพิ่มมูลค่าอย่างยั่งยืนให้กับเศรษฐกิจและตอบสนองความต้องการพื้นฐานของประชาชน
แหล่งที่มา
![[ภาพ] เลขาธิการ สธ. เข้าร่วมงานเปิดตัว 3 แพลตฟอร์มดิจิทัล รองรับการปฏิบัติตามมติ 57-NQ/TW](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/2/d7fb7a42b2c74ffbb1da1124c24d41d3)
การแสดงความคิดเห็น (0)