 |
| อสังหาฯ ล่าสุด : ก.ก่อสร้าง เสนอ 2 ทางเลือกพัฒนามินิอพาร์ทเมนท์ (ที่มา : ตุ้ย เทร) |
รับความเห็นเกี่ยวกับการพัฒนาโครงการมินิอพาร์ทเมนท์
กระทรวงก่อสร้างเพิ่งรายงานการรับ การแก้ไข และการเสร็จสิ้นของร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไขให้ รัฐบาล ทราบ ในรายงานนี้ กระทรวงก่อสร้างเสนอทางเลือกสองทางสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยหลายชั้นที่มีอพาร์ตเมนต์จำนวนมากสำหรับครัวเรือนและบุคคล (เรียกอีกอย่างว่าอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก)
ในทางเลือกที่ 1 กระทรวงก่อสร้างเสนอประเด็นต่อไปนี้:
ประการแรก ครัวเรือนและบุคคลมีสิทธิ์ใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยตามกฎหมาย เมื่อสร้างบ้าน 2 ชั้นขึ้นไป แต่ละชั้นมีแบบและก่อสร้างห้องชุดเพื่อขายหรือเช่าซื้อ ห้องชุดแต่ละห้องต้องเป็นไปตามเงื่อนไขการเป็นนักลงทุนในโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัย ขณะเดียวกันการลงทุนก่อสร้างต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างและกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัย
การซื้อขายเช่าซื้อห้องชุดตามวรรคนี้ให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้และกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การออกหนังสือรับรองสำหรับห้องชุดแต่ละห้องตามวรรคนี้ให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดิน
ประการที่สอง ครัวเรือนและบุคคลมีสิทธิ์ใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยตามกฎหมาย เมื่อสร้างบ้าน 2 ชั้นขึ้นไป แต่ละชั้นจะออกแบบและสร้างพร้อมทั้งมีห้องชุดให้เช่า การลงทุนสร้างบ้านจะดำเนินการตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างบ้านเดี่ยว ส่วนการจัดการความปลอดภัยในการป้องกันและดับเพลิงจะเป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการป้องกันและดับเพลิงสำหรับบ้านเดี่ยวควบคู่กับการผลิตและธุรกิจ
ประการที่สาม การจัดการและการดำเนินการเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยที่กำหนดไว้ในวรรค 1 และ 2 ของมาตราข้อนี้ จะต้องดำเนินการให้สอดคล้องกับระเบียบว่าด้วยการจัดการและการใช้งานอาคารชุดที่ออกโดยรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการก่อสร้าง
ประการที่สี่ คณะกรรมการประชาชนทุกระดับภายในขอบเขตหน้าที่และอำนาจ มีหน้าที่รับผิดชอบตรวจสอบและพิจารณาการปฏิบัติตามข้อกำหนดและเงื่อนไขด้านที่อยู่อาศัยที่กำหนดไว้ในวรรค 1 และ 2 ของมาตราข้อนี้
ประการที่ห้า รัฐบาลจะต้องระบุรายละเอียดบทความนี้
ตัวเลือกที่ 2
ส่วนทางเลือกที่ 2 ร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยแก้ไขที่แก้ไขโดยคณะกรรมการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ กำหนดว่า:
ประการแรก ยกเว้นกรณีที่บุคคลมีสิทธิใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยตามที่กำหนดไว้ในวรรค 3 มาตรา 54 แห่งพระราชบัญญัตินี้ เพื่อสร้างบ้านที่มีจำนวนชั้นตั้งแต่ 22 ชั้นขึ้นไป โดยที่แต่ละชั้นมีการออกแบบและก่อสร้างให้มีห้องชุดให้เช่าตั้งแต่ 2 ห้องชุดขึ้นไป บุคคลดังกล่าวต้องเป็นไปตามข้อกำหนดที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัตินี้และเงื่อนไข
นั่นก็คือบ้านจะต้องมีส่วนส่วนตัวสำหรับใช้เป็นห้องชุด พื้นที่ส่วนกลางสำหรับใช้เป็นที่พักอาศัย และอุปกรณ์สำหรับใช้ร่วมกัน
ห้องชุดในอาคารพักอาศัยจะต้องออกแบบและก่อสร้างในลักษณะปิด โดยมีพื้นที่มาตรฐานของแต่ละห้องชุดไม่ต่ำกว่าพื้นที่ตามมาตรฐานเทคนิคแห่งชาติว่าด้วยอาคารชุด
บ้านพักอาศัยต้องมีใบอนุญาตการก่อสร้างตามกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง;
จะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดด้านการออกแบบและการประเมินการป้องกันและดับเพลิงตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
ประการที่สอง ที่อยู่อาศัยตามที่กำหนดไว้ในวรรค 1 แห่งข้อนี้ไม่อาจขายหรือให้เช่าเพื่อซื้อเป็นห้องชุดได้
ประการที่สาม กรณีเป็นการสร้างบ้านที่มีขนาดตั้งแต่ 20 ยูนิตขึ้นไป จำเป็นต้องมีเงื่อนไขเพียงพอที่จะเป็นผู้ลงทุนในโครงการก่อสร้างบ้านพักอาศัยตามบทบัญญัติของมาตรา 35 แห่งพระราชบัญญัตินี้ และต้องจัดตั้งโครงการเพื่อดำเนินการลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยตามบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว
ประการที่สี่ การจัดการและการดำเนินการที่อยู่อาศัยตามที่กำหนดไว้ในมาตรานี้จะต้องดำเนินการให้สอดคล้องกับระเบียบว่าด้วยการจัดการและการใช้ตึกชุดที่ออกโดยรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการก่อสร้าง
ประการที่ห้า คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจะกำหนดเงื่อนไขการจราจรสำหรับรถดับเพลิงในเขตที่อยู่อาศัยเป็นพื้นฐานในการอนุญาตสร้างที่อยู่อาศัยตามที่กำหนดไว้ในมาตรานี้ คณะกรรมการประชาชนทุกระดับภายในขอบเขตหน้าที่และอำนาจของตน จะต้องรับผิดชอบในการตรวจสอบและพิจารณาการปฏิบัติตามข้อกำหนดและเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในวรรค 1 ของมาตรานี้ เมื่อบุคคลเช่าอพาร์ตเมนต์ในอาคารที่พักอาศัยหลายชั้นหลายห้อง
กระทรวงก่อสร้างเลือกทางเลือกที่ 1
กระทรวงก่อสร้างได้แถลงความเห็นต่อการเลือกทางเลือกที่ 1 เนื่องจากเมื่อดำเนินการทางเลือกที่ 1 แล้ว จะจำกัดการพัฒนาโครงการบ้านหลายชั้นของครัวเรือนและบุคคล การออกแบบห้องชุดจำนวนมากไม่เป็นไปตามใบอนุญาตก่อสร้าง ไม่เป็นไปตามกฎหมายและมาตรฐาน โดยเฉพาะกฎหมายและมาตรฐานด้านการป้องกันและดับเพลิงที่เกิดขึ้นล่าสุด
นอกจากนี้ กระทรวงก่อสร้างยังพบว่า กฎหมายมีบทบัญญัติเฉพาะเกี่ยวกับการจัดการการลงทุนก่อสร้าง รวมถึงการจัดการความปลอดภัยในการป้องกันและดับเพลิง สำหรับบ้านพักอาศัยรายบุคคล (ที่ไม่ได้อยู่ภายใต้โครงการลงทุนก่อสร้างบ้าน)
ขณะเดียวกัน กระทรวงก่อสร้างได้เสนอให้ไม่ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและสิทธิการเป็นเจ้าของบ้านสำหรับอาคารชุดแต่ละหลังเมื่อสร้างบ้านเดี่ยวหลายชั้นและหลายอาคารชุด ดังนั้น จึงไม่จำเป็นต้องกำหนดข้อกำหนดในการแยกพื้นที่การใช้สอยส่วนกลางและส่วนรวมออกจากกัน...
นอกจากนี้ กระทรวงก่อสร้างยังได้เสนอให้การบริหารจัดการและการดำเนินงานที่พักอาศัยส่วนบุคคลในรูปแบบบ้านหลายชั้นและอพาร์ตเมนต์ให้เช่า ควรบริหารจัดการตามกฎเกณฑ์การบริหารจัดการและการใช้งานอาคารอพาร์ตเมนต์ที่ออกโดยรัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้างด้วย
ทาวน์เฮาส์ใหม่มีอุปทานน้อย ราคายังสูงอยู่
ข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัย ในฮานอย ล่าสุดของ JLL Vietnam แสดงให้เห็นว่าในไตรมาสที่ 3 ตลาดทาวน์เฮาส์ (วิลล่า ทาวน์เฮาส์ และบ้านแถว) ในฮานอยยังคงขยายตัวออกจากภาวะ "จำศีล" โดยโครงการส่วนใหญ่ล็อกรายการผลิตภัณฑ์ไว้ชั่วคราว และสร้างรายการราคาและนโยบายใหม่
นักลงทุนมีความระมัดระวังเพิ่มมากขึ้น โดยให้ความสำคัญกับขั้นตอนทางกฎหมายหรือความคืบหน้าในการก่อสร้าง มากกว่ากิจกรรมการขายล่วงหน้าที่คึกคักเหมือนในช่วงก่อนหน้านี้
ในทำนองเดียวกัน ตามข้อมูลของ Savills Vietnam ตลาดที่อยู่อาศัยในฮานอยในไตรมาสที่ 3 ค่อนข้างเงียบสงบ โดยมีปริมาณธุรกรรมต่ำ และนักลงทุนระมัดระวังในการเปิดตัวอุปทานใหม่
อุปทานใหม่ยังคงมีจำกัด ช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ยังคงเป็นความท้าทาย อย่างไรก็ตาม ตลาดได้เห็นปัจจัยเชิงบวกที่คาดว่าจะส่งเสริมการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปในอนาคต
ตามหน่วยนี้ อุปทานของอพาร์ตเมนต์ใหม่ในฮานอยในไตรมาสนี้ยังคงลดลง 47% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาสและ 65% เมื่อเทียบเป็นรายปี ซึ่งลดลงเหลือ 1,891 อพาร์ตเมนต์ระดับ B โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตลาดไม่ได้บันทึกอุปทานใหม่ของอพาร์ตเมนต์ระดับ A และ C ในไตรมาสที่แล้ว
อุปทานอพาร์ตเมนต์ชั้นประถมศึกษามีจำนวน 19,808 ยูนิต ลดลงร้อยละ 3 เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส และร้อยละ 6 เมื่อเทียบปีต่อปี โดยอพาร์ตเมนต์เกรด B คิดเป็นร้อยละ 92 ของอุปทานทั้งหมด จำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้ลดลงต่อเนื่องร้อยละ 16 เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส และร้อยละ 42 เมื่อเทียบปีต่อปี อยู่ที่ 2,100 ยูนิต
ในส่วนของอุปทานของวิลล่าและทาวน์เฮาส์ ตลาดไม่มีโครงการใหม่ มีเพียง 30 ยูนิตใหม่จากโครงการที่มีอยู่แล้วในThanh Tri อุปทานใหม่ของกลุ่มอาคารแนวราบลดลง 76% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาสและ 94% เมื่อเทียบเป็นรายปี จำนวนยูนิตที่ขายได้ในไตรมาส 3 ลดลง 5% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาสและ 66% เมื่อเทียบเป็นรายปี เหลือ 101 ยูนิต
ราคาสินค้าคงคลังที่สูงส่งผลให้ราคาหลักในทุกประเภทผลิตภัณฑ์เพิ่มสูงขึ้น ราคาอพาร์ตเมนต์หลักอยู่ที่ 54 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาสและ 13% เมื่อเทียบเป็นรายปี ราคาอพาร์ตเมนต์หลักเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 19 ไตรมาสและสูงกว่าไตรมาสแรกของปี 2562 ถึง 77%
ในทำนองเดียวกัน ราคาเฉลี่ยของวิลล่าหลักเพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส เป็น 103 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดิน ราคาของทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้น 9% พร้อมกันเมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส เป็น 190 ล้านดองต่อตารางเมตร ในขณะที่ราคาของอาคารพาณิชย์เพิ่มขึ้น 6% พร้อมกันเมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส
อุปทานใหม่ในปริมาณจำกัดทำให้ตลาดรองได้รับความนิยมมากขึ้น ในตลาดอพาร์ตเมนต์ ราคาเฉลี่ยของอสังหาฯ รองอยู่ที่ 36 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 8% เมื่อเทียบกับปีก่อน ในขณะเดียวกัน ราคาเฉลี่ยของอสังหาฯ รองอยู่ที่ 23,000 ล้านดองต่อยูนิต เพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน แต่ยังคงต่ำกว่าราคาอสังหาฯ รองอยู่ 19%
วิลล่าริมชายหาด คอนโดเทล ขาดทุนหนัก
ผู้เชี่ยวชาญเผยว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกจากการแทรกแซงของรัฐบาล โดยกลุ่มอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งเริ่มกลับมาทำธุรกรรมอีกครั้ง
 |
| ในเดือนสิงหาคม 2023 กลุ่มรีสอร์ทวิลล่ามีความต้องการในตลาดไม่มากนัก โดยมีการบริโภคเพียง 15% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน (ที่มา: cafef.vn) |
อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทยังคงอยู่ในสภาพที่มืดมน ตามการสำรวจของนักข่าว Dan Tri ข้อมูลเกี่ยวกับการขายวิลล่าและคอนโดเทลที่ขาดทุนในบางพื้นที่ เช่น ดานัง, นาตรัง (คานห์ฮวา), ฟูก๊วก (เกียนซาง), กวางนิญ... ยังคงปรากฏให้เห็นอย่างหนาแน่นบนเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์
นอกเหนือจากวิลล่าราคา "มหาศาล" แล้ว คอนโดเทลหลายแห่งในโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทบางแห่งยังถูกลงโฆษณาขายในราคาที่ขาดทุนอีกด้วย
ตัวอย่างเช่น ที่รีสอร์ท FLC Grand Hotel Ha Long (กวางนิญ) คอนโดเทลหลายแห่งมีโฆษณาขาดทุน 500-600 ล้านดอง โดยเฉพาะคอนโดเทลบนชั้น 19 ของโรงแรมมีราคาสัญญาซื้อ 1,470 ล้านดองกับนักลงทุน แต่ตอนนี้เจ้าของขายขาดทุน 950 ล้านดอง คอนโดเทลอีกแห่งมีราคาขาดทุน 1,100 ล้านดอง ในขณะที่สัญญาซื้ออยู่ที่ 1,700 ล้านดอง...
ตามรายงานของ DKRA ในเดือนสิงหาคม กลุ่มรีสอร์ทวิลล่ามีความต้องการในตลาดไม่มากนัก โดยมีการบริโภคเพียง 15% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ธุรกรรมส่วนใหญ่ในเดือนนี้เน้นไปที่ผลิตภัณฑ์ที่มีราคาต่ำกว่า 10,000 ล้านดองต่อยูนิต
ที่น่าสังเกตคือ ความต้องการของตลาดยังคงค่อนข้างต่ำ โดยมีหน่วยขายใหม่เพียง 17 ยูนิตในเดือนสิงหาคม ซึ่งคิดเป็น 14% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2565 ราคาขายหลักของกลุ่มคอนโดเทลไม่ได้ผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า และยังคงอยู่ในระดับสูงเนื่องจากต้นทุนทุนสูงในปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคใต้ ราคาขายจะอยู่ระหว่าง 55.5 ถึง 81.7 ล้านดอง/ตร.ม. ในขณะที่ภาคเหนือ ราคาจะอยู่ระหว่าง 35.5 ถึง 44.2 ล้านดอง/ตร.ม.
ยุค 'ไข้ที่ดิน' สิ้นสุดลงแล้ว Quang Tri มีแผนที่จะแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงเล็กๆ และลดราคาขายลง
ตามรายงานของ Vietnamnet หลังจากเกิดกระแสคลั่งที่ดิน การประมูลหลายครั้งก็ไม่มีผู้ซื้อเนื่องจากราคาที่ดินที่สูงและที่ดินแปลงใหญ่ จังหวัดกวางตรีกำลังวางแผนที่จะแบ่งแปลงที่ดินและลดราคาขายเพื่อ "กระตุ้น" ตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในช่วงต้นปี 2565 ในพื้นที่บางแห่งในจังหวัดกวางตรี เช่น อำเภอ Cam Lo อำเภอ Lao Bao (อำเภอ Huong Hoa) อำเภอ Trieu Phong และเมือง Dong Ha เกิดอาการ "คลั่ง" ในเรื่องที่ดิน
ไข้ที่ดินได้ผ่านพ้นไปแล้ว ตั้งแต่ปลายปี 2565 จนถึงปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกวางตรีเริ่มเข้าสู่ภาวะซบเซา จากการสังเกตพบว่า ไม่เพียงแต่การซื้อขายที่ดินระหว่างผู้คนเท่านั้นที่หยุดชะงัก แต่การประมูลที่จัดโดยรัฐบาลก็หยุดชะงักเช่นกันเนื่องจากขาดผู้เข้าร่วม
สถานการณ์ดังกล่าวส่งผลให้จังหวัดกวางตรีสามารถจัดเก็บรายได้จากการประมูลที่ดินได้เพียง 194,000 ล้านดองเท่านั้นในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 ซึ่งบรรลุเป้าหมายได้เพียง 24% เท่านั้น
สาเหตุประการหนึ่งที่การประมูลที่ดินในท้องถิ่นในปัจจุบันประสบความยากลำบากและไม่มีผู้ซื้อก็คือ ราคาขั้นต่ำที่สูงและพื้นที่ที่ดินที่นำมาประมูลมีขนาดใหญ่
นายฮา ซี ดง รองประธานถาวรคณะกรรมการประชาชนจังหวัดกวางตรี กล่าวว่า ท้องถิ่นกำลังวางแผนและเปลี่ยนแปลงแผนเพื่อเพิ่มรายได้จากการประมูลที่ดิน
นายตง เปิดเผยว่า ผลกระทบจากปัจจัยภูมิรัฐศาสตร์ในโลกภายหลังการระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้เศรษฐกิจประสบปัญหาหลายประการ ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซา
“เนื่องจากที่ดินแปลงใหญ่ที่มีราคาพื้นสูงไม่น่าดึงดูดใจนักลงทุน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกวางตรีจึงได้สั่งให้กรมก่อสร้างเป็นประธานและร่วมกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องศึกษาแผนการลดพื้นที่แปลงและลดราคาพื้นเพื่อเพิ่มอำนาจซื้อ”
คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะพัฒนาแผนใหม่เพื่อดึงดูดนักลงทุนให้เข้าร่วมการประมูล โดยอิงตามข้อบังคับทางกฎหมายและคำแนะนำจากแผนกและสาขาต่างๆ ซึ่งจะช่วยเพิ่มรายได้ในท้องถิ่น" นายตงกล่าว
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)