ส่วนที่ดินเกษตรยังคงเงียบสงบ

กฎหมายที่ดินปี 2024 อนุญาตให้บุคคลที่ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงกับการผลิต ทางการเกษตร ได้รับการถ่ายโอนที่ดินปลูกข้าว ถือเป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนที่มีศักยภาพ แต่ไม่ใช่เรื่องง่ายเลยที่จะ “ทำเรื่องง่ายๆ” นี้

หากในอดีตให้เฉพาะผู้ที่ผลิตข้าวโดยตรงเท่านั้นที่จะได้รับสิทธิใช้ที่ดินทำนา แต่ด้วยกฎระเบียบใหม่ในปัจจุบัน บุคคลที่ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องโดยตรงกับการผลิตทางการเกษตร หากมีเงื่อนไขและความสามารถในการปลูกข้าว ก็สามารถรับสิทธิโอนที่ดินเพื่อลงทุนในการผลิตได้เช่นกัน

ในงานสัมมนาอสังหาริมทรัพย์เมื่อเร็วๆ นี้ คุณเล วัน บิ่ญ รองอธิบดีกรมที่ดิน ( กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ) กล่าวว่าเมื่อกฎหมายที่ดินปี 2567 มีผลบังคับใช้ ส่วนนี้จะมีการพัฒนาอย่างเข้มแข็ง

ในความเป็นจริง ในช่วงปี 2020-2022 สถานการณ์การซื้อขายที่ดินเพื่อการเกษตรค่อนข้างคึกคัก มีธุรกิจและบุคคลจำนวนมากซื้อที่ดินเพื่อการเกษตรเพื่อแปลงเป็นแปลงขาย จึงเกิดกระแสฮือฮาในช่วงเวลานั้น

แม้ว่าตลาดคาดว่าจะคึกคักมากขึ้น แต่ในความเป็นจริงแล้ว กลุ่มที่ดินเกษตรกรรมและที่ดินป่าไม้เป็นที่สนใจของนักลงทุนรายใหญ่ เช่น บริษัทเท่านั้น เนื่องจากกฎระเบียบใหม่สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อเกษตรกรเท่านั้น และเหมาะสำหรับบริษัทที่ลงทุนในภาคเกษตรกรรม ในขณะที่กิจกรรมการรวบรวมและซื้อที่ดินเกษตรกรรมและรอการแปลงสภาพ การแบ่งแยกและขายแปลงที่ดินสำหรับนักลงทุนรายย่อยนั้นดำเนินการได้ยากมาก

นางสาวฮาเกียน นายหน้าและนักลงทุนที่ดินในหลายๆ ส่วนของเมืองฮานอย หว่าบิ่ญ ไทเหงียน เปิดเผยว่า ปัจจุบันที่ดินเพื่อการเกษตรยังคง “เงียบ” เนื่องจากภาษีและค่าธรรมเนียมการแปลงสภาพที่ดินเพื่อการเกษตรและที่ดินป่าไม้ค่อนข้างสูง ดังนั้นนักลงทุนรายย่อยจึงไม่ลงทุนในส่วนนี้ ในทางกลับกัน “นักลงทุนรายใหญ่” ที่ต้องการลงทุนที่ดินเพื่อการเกษตรและที่ดินป่าไม้หลายสิบเฮกตาร์ เพื่อนำไปพัฒนาเป็นที่ดินเพื่อ การบริการ การท่องเที่ยว การค้า โครงการบ้านพักอาศัย... ดูเหมือนจะตื่นเต้นที่จะเข้าร่วมเกม

ผู้นำบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในฮานอยเปิดเผยว่าบริษัทของเขามีแผนที่จะ "ล่า" ป่าไม้และพื้นที่เกษตรกรรมขนาดใหญ่ในหว่าบิ่ญและไทเหงียน รวมถึง "ตกปลาไกลจากฝั่ง" โดยไปที่บริเวณที่สูงตอนกลางเพื่อซื้อที่ดิน

ส่วนเรื่องการแปลงที่ดินเพื่อการเกษตร นายเล วัน บิ่ญ กล่าวว่า จำเป็นต้องดำเนินการตามแผนและปฏิบัติตามเป้าหมายที่ตั้งไว้คือ การปลูกข้าวให้ได้กว่า 3 ล้านเฮกตาร์ เพื่อให้เกิดความมั่นคงด้านอาหารของประเทศ ดังนั้น นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จึงควรระมัดระวังและทำความเข้าใจกับบทบัญญัติของกฎหมาย เพื่อหลีกเลี่ยงการลงทุนที่ไม่มีประสิทธิภาพ การซื้อในราคาสูงแต่มีปัญหาในการขายทอดตลาด

ตามข้อมูลของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2024 กลุ่มที่ดินมีการปรับตัวดีขึ้นจากการขายที่ดินแบบประมูลและแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อย ในขณะเดียวกัน ที่ดินสำหรับโครงการและที่ดินเพื่อการเกษตรและป่าไม้ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัว โดยมีสภาพคล่องที่ย่ำแย่และการทำธุรกรรมที่ล่าช้า แม้แต่นักลงทุนจำนวนมากที่ถือครองที่ดินเพื่อการเกษตรก็ต้องการขายสินค้าของตนในเวลานี้ แต่ก็เป็นเรื่องยาก

ผู้บริหารบริษัทนายหน้าอสังหาฯ วิเคราะห์ว่าอัตรากำไรจากการลงทุนของกลุ่มนี้อยู่ที่ประมาณ 25-30% ต่อปี หากแปลงเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยได้ก็จะสูงถึง 35-40% ต่อปี โอกาสที่มูลค่าที่ดินเพื่อการเกษตรจะเพิ่มขึ้นในช่วง 10 ปีข้างหน้าอาจเพิ่มขึ้น 3-5 เท่าของมูลค่าหรืออาจสูงกว่านั้นก็ได้ อย่างไรก็ตาม ตามบัญชีราคาที่ดินที่คาดการณ์ไว้ การจะยื่นขอแปลงที่ดินสำหรับอยู่อาศัยเป็นที่ดินสำหรับเกษตรกรรม ต้นทุนจะเพิ่มขึ้น 9 เท่าจากปัจจุบัน

ตัวอย่างเช่น หากนักลงทุนต้องการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและแยกแปลงที่ดินเกษตรขนาด 1,000 ตรม. ในด่งอันห์ (ฮานอย) ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในปัจจุบันคือ 6.6 พันล้านดอง แต่หากคำนวณตามราคาในร่างรายการราคาใหม่ จำนวนนี้จะเพิ่มขึ้นเป็น 61.8 พันล้านดอง ดังนั้น ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพียงอย่างเดียวสำหรับที่ดินขนาด 100 ตรม. ก็มากกว่า 6 พันล้านดอง ในราคานี้ ผู้ที่ซื้อที่ดินที่อยู่อาศัยที่ว่างอยู่จะถูกกว่าภาษีที่ต้องจ่ายเมื่อแปลงที่ดินเกษตร

นอกจากนี้ พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 ยังกำหนดให้ที่ดินเกษตรกรรมที่ปล่อยทิ้งร้างหรือไม่ได้ใช้ประโยชน์ต่อเนื่อง 12-24 เดือน จะต้องรับโทษทางปกครองและอาจถูกเพิกถอนได้ ดังนั้น นักลงทุนที่ถือครองที่ดินเกษตรกรรมจะต้องดำเนินการตามขั้นตอนเพื่อแปลงที่ดินดังกล่าวเป็นที่อยู่อาศัยหรือทำการเกษตรโดยเร็ว หากไม่ต้องการสูญเสียทุกสิ่งทุกอย่าง

“หากซื้อที่ดินเพื่อรอรับกระแสการลงทุนตามแผน แต่แผนระดับภูมิภาคถูกระงับ ดำเนินการล่าช้า หรือปรับเปลี่ยนไม่ได้ นักลงทุนอาจเผชิญกับสถานการณ์เลวร้ายที่สุดคือการขายที่ดินโดยไม่มีใครซื้อ นอกจากนี้ การซื้อที่ดินเพื่อการเกษตร โดยเฉพาะแปลงที่ดินที่ไม่สามารถแปลงได้ ก็มีความเสี่ยงที่จะล้มละลายได้เช่นกัน หากใช้การกู้ยืมเงิน” นักลงทุนรายหนึ่งกล่าวถึงความเสี่ยงของการถือครองที่ดินเพื่อการเกษตรในวันนี้

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html