ความต้องการศูนย์ข้อมูลและโอกาสด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มมากขึ้น

ศักยภาพการเติบโตของศูนย์ข้อมูล

จากการศึกษาล่าสุดของ Savills พบว่าความต้องการศูนย์ข้อมูลในประเทศต่างๆ ในเอเชียเพิ่มขึ้นเนื่องมาจากการพัฒนา เศรษฐกิจ ดิจิทัลและพฤติกรรมการซื้อของออนไลน์ที่เพิ่มมากขึ้น ประเทศต่างๆ เช่น อินเดีย อินโดนีเซีย และมาเลเซีย ก็กำลังพัฒนาแผนงานเพื่อตอบสนองความต้องการดังกล่าวเช่นกัน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาเลเซียได้ลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลผ่านการติดตั้งสายเคเบิลใต้น้ำ การเพิ่มการเชื่อมต่อภายในประเทศ และการพัฒนา 5G ซึ่งดึงดูดความสนใจจากบริษัทต่างชาติ เช่น NEXTDC ซึ่งเป็นผู้ลงทุนในศูนย์ข้อมูลของออสเตรเลีย ซึ่งกำลังสร้างศูนย์ข้อมูลขนาด 65 เมกะวัตต์ที่นี่

ในขณะเดียวกัน คาดว่าในอินเดีย ความจุศูนย์ข้อมูลทั้งหมดในประเทศจะเพิ่มขึ้นเป็น 150 เมกะวัตต์ในปี 2022 และ 250 เมกะวัตต์ในปี 2023 ซึ่งจะทำให้ความจุศูนย์ข้อมูลทั้งหมดในปัจจุบันในอินเดียเพิ่มขึ้นเป็น 1 กิกะวัตต์ คาดว่าแผนริเริ่ม ที่นำโดยรัฐบาล เช่น Digital India หรือการเน้นย้ำถึงการพึ่งพาตนเองและการปกป้องข้อมูลผ่านการระบุตำแหน่งข้อมูล จะช่วยเพิ่มปริมาณข้อมูลในประเทศ ส่งผลให้ความต้องการศูนย์ข้อมูลเพิ่มขึ้น

ความต้องการพัฒนาศูนย์ข้อมูลเพิ่มมากขึ้น และมีโอกาสในอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม ภาพที่ 1 — ตลาดศูนย์ข้อมูลระดับโลกที่กำลังเติบโต 10 อันดับแรกประจำปี 2023

สำหรับอินโดนีเซีย ความน่าดึงดูดของศูนย์ข้อมูลไม่ได้จำกัดอยู่แค่การบริโภคภายในประเทศเท่านั้น แต่ยังรวมถึงความต้องการจากต่างประเทศด้วย หนึ่งในนั้นก็คือเกาะบาตัม ซึ่งเป็นเกาะในอินโดนีเซียใกล้กับสิงคโปร์ โดยคาดว่าจะกลายเป็นจุดศูนย์กลางศูนย์ข้อมูลในอนาคต โดยให้บริการทั้งอินโดนีเซียและสิงคโปร์ เกาะแห่งนี้ได้รับการพัฒนาและใช้พลังงานแบบธรรมดาและพลังงานหมุนเวียน จึงดึงดูดหน่วยงานที่ทำการขุดข้อมูล

จากรายงานของ Savills Asia Pacific ระบุว่าศูนย์ข้อมูลของเวียดนามได้รับการพิจารณาให้เป็นหนึ่งในตลาดที่มีการเติบโตเร็วที่สุดในโลก ซึ่งเป็นผลมาจากการเปลี่ยนผ่านสู่ดิจิทัลของวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อมในประเทศ และประชากรวัยหนุ่มสาวที่มีความรู้ด้านดิจิทัล การเกิดขึ้นของ 5G ความจำเป็นในการพึ่งพาตนเองในโครงสร้างพื้นฐานด้านดิจิทัล และกฎหมายการจัดเก็บข้อมูลเฉพาะที่

ตามข้อมูลของ Savills Vietnam มีโครงการศูนย์ข้อมูลทั้งหมด 28 โครงการทั่วประเทศ โดยมีกำลังการผลิตรวม 45 เมกะวัตต์ ตลาดมีผู้ให้บริการเข้าร่วม 44 ราย ตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2021 คำขอจากผู้ให้บริการศูนย์ข้อมูลต่างประเทศกำลังมองหาสถานที่และพันธมิตรร่วมทุนที่มีศักยภาพ เนื่องจากบริษัทไฮเปอร์สเกลได้ประกาศความสนใจในเวียดนาม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเดือนสิงหาคม 2022 Amazon Web Services (AWS) ได้ประกาศเปิดตัวศูนย์ข้อมูลในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้

ความต้องการพัฒนาศูนย์ข้อมูลเพิ่มมากขึ้น และมีโอกาสในอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม ภาพที่ 2 — การพัฒนาศูนย์ข้อมูลในเวียดนามกำลังเข้าสู่ช่วงเฟื่องฟู

ด้วยแนวทางที่จะเป็นศูนย์กลางดิจิทัลที่สำคัญ ตลาดศูนย์ข้อมูลของเวียดนามคาดว่าจะเติบโตถึง 1.04 พันล้านดอลลาร์สหรัฐในปี 2566 เพิ่มขึ้นจาก 561 ล้านดอลลาร์สหรัฐในปี 2565 และมีอัตราการเติบโตแบบทบต้น 10.7%

อย่างไรก็ตาม นายโทมัส รูนีย์ ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายบริการที่ปรึกษาด้านอุตสาหกรรม บริษัท Savills Hanoi กล่าวว่าการเติบโตอย่างรวดเร็วจะนำมาซึ่งความเสี่ยงและความรับผิดชอบในการรับรองความเป็นส่วนตัวของข้อมูล ความปลอดภัยทางไซเบอร์ การใช้ทรัพยากรอย่างยั่งยืน ความน่าเชื่อถือ และคุณภาพบริการ ซึ่งหมายความว่าเวียดนามจะต้องรับมือกับความท้าทายและโอกาสของระบบคลาวด์คอมพิวติ้ง การวางเซิร์ฟเวอร์ร่วม การประมวลผลระดับองค์กรและเอจคอมพิวติ้ง รวมถึงบทบาทของระบบเหล่านี้ในการขับเคลื่อนอนาคตดิจิทัลของประเทศ

เวียดนามมีข้อได้เปรียบหลายประการ

ก่อนหน้านี้ Cushman & Wakefield ก็มีสถิติค่าใช้จ่ายในการพัฒนาโครงการดาต้าเซ็นเตอร์ในปี 2023/2024 ใน 37 เมืองของ 14 ตลาดหลักในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ซึ่ง 5 ตลาดที่มีราคาที่ดินเฉลี่ยสูงที่สุดในภูมิภาค ได้แก่ สิงคโปร์ (11,573 USD/m2), เกาหลีใต้ (9,695 USD/m2), ฮ่องกง (3,418 USD/m2), ญี่ปุ่น (3,320 USD/m2) และจีนแผ่นดินใหญ่ (2,966 USD/m2)

ในส่วนของต้นทุนการก่อสร้าง ต้นทุนวัตถุดิบ พลังงาน และการขนส่งยังไม่มีทีท่าว่าจะลดลง และยังคงสูงอยู่ ส่งผลให้ต้นทุนการก่อสร้างสูงเป็นประวัติการณ์เมื่อเทียบเป็นดอลลาร์สหรัฐต่อวัตต์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ห้าตลาดที่มีต้นทุนการก่อสร้างสูงที่สุดในภูมิภาค ได้แก่ ญี่ปุ่น (12.73 ดอลลาร์สหรัฐต่อวัตต์) สิงคโปร์ (12.73 ดอลลาร์สหรัฐต่อวัตต์) เกาหลีใต้ (12.73 ดอลลาร์สหรัฐต่อวัตต์) ฮ่องกง (12.73 ดอลลาร์สหรัฐต่อวัตต์) และออสเตรเลีย (12.73 ดอลลาร์สหรัฐต่อวัตต์) โดยต้นทุนประจำปีโดยทั่วไปในสิงคโปร์จะเพิ่มขึ้น 8% และในออสเตรเลียเพิ่มขึ้น 3.5%

ในขณะเดียวกัน เวียดนามมีข้อได้เปรียบด้านราคาค่าเช่าเนื่องจากราคาเฉลี่ยต่ำสุดในภูมิภาคที่ 168 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม. สำหรับโครงการศูนย์ข้อมูล นอกจากนี้ ต้นทุนการก่อสร้างในเวียดนามยังต่ำมากในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกที่ 6.70 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม.

ความต้องการพัฒนาศูนย์ข้อมูลเพิ่มมากขึ้น และมีโอกาสในอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม ภาพที่ 3 — ราคาค่าเช่าที่ดินในเวียดนามเพื่อพัฒนาศูนย์ข้อมูลถือเป็นราคาที่ถูกที่สุดในภูมิภาค

นางสาว Trang Bui กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Cushman & Wakefield กล่าวว่าเมื่อเทียบกับตลาดที่เติบโตเต็มที่แล้ว ตลาดศูนย์ข้อมูลในเวียดนามยังอยู่ในช่วงเริ่มต้นและมีอัตราการเติบโตที่น้อยกว่า อย่างไรก็ตาม ด้วยต้นทุนการก่อสร้างและราคาที่ดินที่มีการแข่งขันสูง ประกอบกับทำเลที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ที่ยอดเยี่ยม ทำให้เวียดนามเป็นตลาดเกิดใหม่ที่นักลงทุนให้ความสนใจอยู่เสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นครโฮจิมินห์และฮานอยมีกำลังการผลิตที่ดำเนินการอยู่ 45 เมกะวัตต์ อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 16 เมกะวัตต์ และมีแนวโน้มว่าจะมีกำลังการผลิตเพิ่มเติมอีก 40 เมกะวัตต์ในอนาคต โดยมีอัตราพื้นที่ว่าง 42%

คาดว่าข้อได้เปรียบเหล่านี้จะผลักดันการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในขณะที่การค้นหาที่ดินเพื่อพัฒนาศูนย์ข้อมูลยังคงดำเนินต่อไปทั้งในตลาดเกิดใหม่และตลาดพัฒนาแล้วทั่วภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ที่ดินที่มีการแบ่งเขตและพลังงานที่พร้อมใช้งาน และไม่มีเงื่อนไขสัญญาผูกมัดนั้นหายากขึ้นเรื่อยๆ ในราคาที่สมเหตุสมผล

แหล่งที่มา