บ้านพักสังคมจะเป็น “ดาวแห่งความหวัง” สำหรับผู้มีรายได้น้อย ราคาที่ดินในหว่าหลัก ( ฮานอย ) เพิ่มขึ้น สิ่งที่ควรทราบเมื่อซื้อที่ดินโดยไม่มีหนังสือสีแดง… คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด
 |
| อสังหาริมทรัพย์: มุมมองโครงการบ้านพักอาศัยสังคม CT3 ในดงอันห์ ฮานอย (ที่มา: นักลงทุน) |
ในปี 2568 โครงการบ้านพักสังคมจะ “ระเบิด” หรือไม่?
ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568 กำลังเปิดรับโครงการบ้านจัดสรรสังคมมากมาย แม้จะยังไม่คึกคักนัก แต่อุปทานเหล่านี้ได้นำ “ลมใหม่” มาสู่ตลาดที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เปรียบเสมือน “ดาวแห่งความหวัง” สำหรับประชาชนและผู้มีรายได้น้อย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใหญ่ที่มีราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้น
ต้นเดือนมีนาคม 2568 ฮานอยได้ต้อนรับโครงการเคหะสังคมใหม่ โครงการเคหะสังคมคิมชุง (Kim Chung Social Housing Project) ในดงอันห์ กรุงฮานอย ซึ่งพัฒนาโดยบริษัทร่วมทุนระหว่างบริษัทฮานอยเคหะดีเวลลอปเมนท์แอนด์อินเวสต์เมนต์คอร์ปอเรชั่น (Handico) และบริษัทวิกลาเซรา (VGC) โครงการนี้จะมีอพาร์ตเมนต์ 1,588 ยูนิต คาดว่าจะแล้วเสร็จและเปิดใช้งานได้ในไตรมาสที่สี่ของปี 2569
ในปี พ.ศ. 2568 ฮานอยจะต้อนรับโครงการบ้านจัดสรรใหม่สองโครงการในลองเบียน เป็นที่ทราบกันดีว่าโครงการบ้านจัดสรรทั้งสองนี้อยู่ในเขตที่อยู่อาศัยสังคมเทืองถั่นห์ (Thuong Thanh) มีพื้นที่กว่า 6 เฮกตาร์ มีขนาดเท่ากับอาคารอพาร์ตเมนต์ 3 อาคาร ได้แก่ CT1, CT2 และ CT3 สูง 22 ชั้น และบ้านพักอาศัยติดกัน 44 หลัง ซึ่งลงทุนโดยบริษัทร่วมทุนระหว่างบริษัทฮิมลัมทูโด (Him Lam Thu Do) และบริษัทบิคเวียดนาม (BIC Vietnam)
ตามข้อมูลของกรมก่อสร้างกรุงฮานอย คาดว่าในปีนี้ เมืองจะมีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่สร้างเสร็จแล้ว 11 โครงการ ซึ่งมีอพาร์ทเมนต์เกือบ 6,000 ยูนิต และจะเริ่มการก่อสร้างโครงการต่อไปอีก 5 โครงการ ซึ่งมีขนาดอพาร์ทเมนต์รวม 10,220 ยูนิต
ล่าสุดเมื่อวันที่ 20 มีนาคมที่ผ่านมา ณ เมือง ฮานาม ซันกรุ๊ปได้เริ่มก่อสร้างโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในเมืองฟูลี จังหวัดฮานาม สถานที่ตั้งของบ้านพักอาศัยสังคมตั้งอยู่สองฝั่งถนนวงแหวนหมายเลข 5 ระหว่างเขตเมืองซันเออร์เบินซิตี้และเขตมหาวิทยาลัยนามเคา
ในเดือนมีนาคมที่ผ่านมา วิญฟุก ได้บันทึกโครงการบ้านจัดสรรสังคมที่เริ่มต้นอย่างเป็นทางการในเมืองวิญเยน ซึ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรรสังคมในเขตเมืองใหม่นามวิญเยน จังหวัดวิญฟุก เป็นที่ทราบกันว่าโครงการนี้มีเงินลงทุนรวม 6,824 พันล้านดอง มีพื้นที่รวมเกือบ 171,000 ตารางเมตร และมีพื้นที่อาคารรวมมากกว่า 489,000 ตารางเมตร
ในจังหวัดบิ่ญเซือง กิมอวนกรุ๊ปเพิ่งเริ่มก่อสร้างโครงการเค-โฮม ที่อยู่อาศัยสังคมในเขตเมือง ในเขตฮว่าฟู เมืองถุเดามอต โครงการที่อยู่อาศัยสังคมนี้ตั้งอยู่บนพื้นที่ 26.6 เฮกตาร์ ใกล้กับนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ 4 แห่งในบิ่ญเซือง
นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมาก่อสร้างแห่งเวียดนาม ระบุว่า จำนวนโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมที่เพิ่มขึ้นอย่างมากในปี 2567 และต้นปี 2568 ได้กลายเป็น "จุดสว่าง" ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ การบังคับใช้พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100 และกฎหมายที่อยู่อาศัย (ฉบับแก้ไข) ได้ขจัดอุปสรรคมากมาย ส่งเสริมการจัดหาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม กฎระเบียบใหม่ในกฎหมายฉบับนี้ไม่เพียงแต่ช่วยให้ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้สะดวกยิ่งขึ้นเท่านั้น แต่ยังให้การสนับสนุนผู้ซื้อได้ดียิ่งขึ้นอีกด้วย
ตลาดที่ดินฮว่าหลากคึกคัก “เงียบๆ”
ข้อมูลเชิงบวกเกี่ยวกับโครงสร้างพื้นฐานระดับภูมิภาคกำลังสร้างพื้นฐานสำหรับการเติบโตของตลาดที่ดิน Hoa Lac (ฮานอย) โดยบางพื้นที่กำลังประสบกับคลื่นเล็กๆ ในช่วงต้นปี 2568 ในการเติบโตโดยรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์
จากการสำรวจของ Batdongsan.com.vn พบว่าราคาที่ดินฮวาหลัก (Hoa Lac) ในพื้นที่ทาชแทด (Thach That) เพิ่มขึ้นเล็กน้อย ประมาณ 10% เมื่อเทียบกับเดือนกรกฎาคมและสิงหาคม 2567 โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาที่ดินในเขตเทศบาลเตี่ยนซวน (Tien Xuan) ที่มีหน้าติดถนนเพิ่มขึ้นจาก 27-30 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 29-32 ล้านดอง/ตร.ม. ส่วนราคาที่ดินในเขตบิ่ญเอียน (Binh Yen) ก็เพิ่มขึ้นจาก 20-22 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 22-24 ล้านดอง/ตร.ม. เช่นกัน
ราคาที่ดินในตำบลทาชฮัว ซึ่งตั้งอยู่บนถนนสองทาง เพิ่มขึ้นจาก 35-36 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 38-40 ล้านดอง/ตร.ม. เช่นเดียวกัน ในพื้นที่ทาชแทด ที่ดินในตำบลตันซาที่ติดถนนธุรกิจ เพิ่มขึ้นจาก 34-36 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 37-40 ล้านดอง/ตร.ม. ที่ดินในตำบลตันซาที่ตั้งอยู่บนถนนสองทาง เพิ่มขึ้นจาก 22-25 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 24-27 ล้านดอง/ตร.ม.
สำหรับตลาดที่ดินใน Quoc Oai ก็มีการกำหนดระดับราคาใหม่เช่นกัน โดยเฉพาะที่ดิน Hoa Thach ในแปลงที่ดินที่รถยนต์สามารถเข้าออกได้ ราคาก็เพิ่มขึ้นจาก 21-23 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 23-25 ล้านดอง/ตร.ม.
บริเวณหน้าถนนสาย 412B ที่ดินในดงเย็นก็เพิ่มขึ้นจาก 37-41 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 40-43.5 ล้านดอง/ตร.ม. สำหรับที่ดินที่อยู่ลึกเข้าไปในหมู่บ้าน ราคาก็เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเช่นกัน จาก 9-11 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 10.5-12 ล้านดอง/ตร.ม. ที่ดินในฟูหม่านเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 12-13 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 13-14 ล้านดอง/ตร.ม. ที่ดินในฟูกัตก็เพิ่มขึ้นจาก 10-13 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 11.5-14 ล้านดอง/ตร.ม.
นักลงทุนมองว่าที่ดินฮวาหลักเป็นตลาดที่มีปัจจัยกระตุ้นการเติบโตมากมาย โดยเห็นการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกในด้านข้อมูลการวางแผน ด้วยเหตุนี้ ฮานอยจึงมุ่งมั่นที่จะพัฒนาสวนเทคโนโลยีขั้นสูงฮวาหลักให้เป็นเมืองวิทยาศาสตร์อัจฉริยะ
เมื่อปลายปี พ.ศ. 2567 คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยได้อนุมัติโครงการวางผังเมืองขนาด 1/2000 จำนวน 4 โครงการสำหรับเขตฮวาหลาก ได้แก่ HL3, HL4, HL5 และ HL6 มีพื้นที่รวม 4,700 เฮกตาร์ โครงการวางผังเมืองจะแบ่งและกำหนดหน้าที่และตัวชี้วัดการใช้ประโยชน์ที่ดินของแปลงที่ดินและโครงการโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมในเขตเมือง เพื่อกำหนดผังเมืองทั่วไป
นอกจากนี้ การลงทุนอย่างแข็งขันในโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งยังเป็นรากฐานสำคัญสำหรับการพัฒนาเศรษฐกิจโดยรวม และโดยเฉพาะอย่างยิ่งอสังหาริมทรัพย์ในฮวาหลัก โครงการที่โดดเด่น ได้แก่ ถนนทังลอง ช่วงที่เชื่อมต่อจากทางหลวงหมายเลข 21 ไปยังทางหลวงฮวาหลัก - ฮวาบินห์ ทางหลวงฮวาบินห์ - ม็อกเชา ทางรถไฟสายเมืองหมายเลข 5 ตามแนวถนนทังลองที่ขยายออกไป และทางรถไฟที่เชื่อมต่อเมืองบริวาร ได้แก่ เซินเตย - ฮวาหลัก - ซวนมาย ตามแนวทางหลวงหมายเลข 21
โครงสร้างพื้นฐานทางสังคมรอบพื้นที่ฮวาหลากกำลังเร่งดำเนินการ โดยมหาวิทยาลัยแห่งชาติฮานอยได้เปิดดำเนินการแล้ว โรงพยาบาลแม่กลาง สาขา 2 และโรงพยาบาลเด็กกลาง สาขา 2 ในเขตก๊วกโอย นอกจากนี้ นิคมอุตสาหกรรมไฮเทคฮวาหลากยังดึงดูดโครงการลงทุน 108 โครงการ ด้วยเงินลงทุนจดทะเบียนรวมประมาณ 116,000 พันล้านดอง
ดานังประเมินราคาที่ดินใหม่สำหรับโครงการต่างๆ ที่ประสบปัญหา
กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อม (DARD) ของเมืองดานังเพิ่งรายงานแผนการแก้ไขปัญหาการกำหนดราคาที่ดินใหม่เพื่อเรียกเก็บภาระผูกพันทางการเงินต่องบประมาณแผ่นดินสำหรับรายได้ที่สูญเสียไปและการยกเว้นตามผลการตรวจสอบ 2852/2012 ของสำนักงานตรวจสอบของรัฐบาล
นอกจากนั้นยังมีการจัดเก็บหนี้สินทางการเงินสำหรับความเสียหายที่เกิดจากการลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งดำเนินการตามมติที่ 170/2024 ของรัฐสภา
โดยเฉพาะโครงการทั้ง 15 โครงการที่กล่าวถึงในข้อสรุปการตรวจสอบฉบับที่ 2852 นั้น กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมได้ส่งรายงาน 11/15 เกี่ยวกับแผนการเก็บภาระผูกพันทางการเงินสำหรับโครงการทั้ง 11 โครงการไปยังคณะกรรมการประชาชนของเมือง
โครงการ 11 โครงการ ได้แก่: Dap, Dap 1, Dap 2; P&I Resort; แปลงที่ดิน 58 Bach Dang; สนามกอล์ฟ Vinacapital; วิลล่าและโรงแรม Dong Phuong Beach; หอคอย Da Nang; พื้นที่ท่องเที่ยวชายหาด Vinacapital; โครงการอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ บริการ และโรงแรมระดับหรู Alphanam
โครงการโรงแรมและอพาร์ทเมนต์ระดับหรู Central Coast; รีสอร์ทริมชายหาดระดับหรู Future Property Invest; รีสอร์ทและที่พักอาศัยระดับหรู The Empire (เฟส 1 และ 2)
คณะกรรมการประชาชนนครดานังได้ตกลงรายงานเมื่อวันที่ 11 มีนาคม เกี่ยวกับภาระผูกพันทางการเงินสำหรับโครงการ 3 โครงการ ได้แก่ พื้นที่วิลล่าและโรงแรมชายหาดดงฟอง สนามกอล์ฟวินาแคปิตัล และพื้นที่ท่องเที่ยวชายหาดวินาแคปิตัล
โดยกรมฯ ได้เชิญชวนให้ผู้ลงทุนดำเนินการแจ้งจัดทำเอกสารจ้างที่ปรึกษาเพื่อกำหนดราคาที่ดินทั้ง 3 โครงการนี้
กรมวิชาการเกษตรและสิ่งแวดล้อมได้ให้ข้อมูลโครงการ 15 โครงการแก่หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อเป็นแนวทางให้นักลงทุนเสริมขั้นตอนที่ขาดหายไป และทำให้มั่นใจว่าหลังจากที่นักลงทุนปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินแล้ว โครงการสามารถดำเนินการต่อไปได้ หรือจะออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินก็ได้
กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า ในระยะต่อไปจะพัฒนาแผนการรวบรวมโครงการที่เหลืออีก 4 โครงการต่อไป เพื่อรายงานให้คณะกรรมการประชาชนเมืองพิจารณาอนุมัติต่อไป
ในการคำนวณภาระผูกพันทางการเงิน กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อมได้เสนอให้คณะกรรมการประชาชนของเมืองมอบหมายให้กรมและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง รวมถึงท้องถิ่นที่ที่ดินตั้งอยู่ ทบทวนและให้คำแนะนำแก่นักลงทุนในการเสริมกระบวนการทางกฎหมาย (ถ้ามี)
คาดว่ากรมจะให้คำแนะนำแก่คณะกรรมการประชาชนของเมืองเพื่อดำเนินการขจัดปัญหาและอุปสรรคสำหรับโครงการ 9/15 ให้เสร็จสิ้นภายในปี 2568 โดยโครงการ 3/15 จะแล้วเสร็จในไตรมาสแรกของปี 2569 และโครงการที่เหลืออีก 3 โครงการจะแล้วเสร็จในไตรมาสที่สองของปี 2569
ซื้อที่ดินไม่มีเล่มแดงต้องระวังอะไรบ้าง?
การซื้อที่ดินเป็นธุรกรรมที่พบเห็นได้ทั่วไปในชีวิตสังคม การซื้อที่ดินโดยไม่ใช้หนังสือรับรองสีแดงจะแตกต่างกันไปตามยุคสมัย
การซื้อที่ดินโดยไม่มี หนังสือสีแดง หลังวันที่ 1 สิงหาคม 2567
ตามมาตรา 45 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ผู้ใช้ที่ดินมีสิทธิใช้สิทธิในการแปลงสภาพ โอนกรรมสิทธิ์ เช่า เช่าช่วง สืบทอด บริจาคสิทธิการใช้ที่ดิน จำนอง และสมทบทุนโดยใช้สิทธิการใช้ที่ดินได้ เมื่อตรงตามเงื่อนไขต่อไปนี้:
- มีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน หรือ หนังสือรับรองสิทธิกรรมสิทธิ์บ้านและสิทธิการใช้ที่ดิน หรือ หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิกรรมสิทธิ์บ้านและทรัพย์สินอื่นอันติดตรึงกับที่ดิน หรือ หนังสือรับรองสิทธิกรรมสิทธิ์ที่ดิน สิทธิกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินอันติดตรึงกับที่ดิน ยกเว้นกรณีการรับมรดกสิทธิการใช้ที่ดิน การแปลงที่ดินเพื่อรวมที่ดิน การแลกเปลี่ยนแปลงที่ดิน การบริจาคสิทธิการใช้ที่ดินให้รัฐ ชุมชนอยู่อาศัย และกรณีตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 124 วรรค 7 และข้อ ก มาตรา 127 วรรค 4 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567
- ที่ดินไม่มีข้อพิพาทหรือข้อพิพาทได้รับการแก้ไขโดยหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจ คำพิพากษาหรือคำตัดสินของศาล คำตัดสินหรือคำชี้ขาดของอนุญาโตตุลาการที่มีผลทางกฎหมายแล้ว
- สิทธิการใช้ที่ดินไม่ต้องถูกยึดหรือดำเนินการอื่นใดเพื่อให้เกิดการบังคับคดีตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายว่าด้วยการบังคับคดีแพ่ง
- ในช่วงระยะเวลาการใช้ที่ดิน
- สิทธิการใช้ที่ดินไม่ต้องอยู่ภายใต้มาตรการฉุกเฉินชั่วคราวตามที่กฎหมายกำหนด
ดังนั้นหลังจากวันที่ 1 สิงหาคม 2567 ประชาชนจะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขทั้งหมดข้างต้นในการซื้อที่ดิน
ซื้อที่ดินไม่มีเล่มแดงก่อนวันที่ 1 สิงหาคม 2567
กรณีซื้อที่ดินโดยไม่ได้จัดทำหนังสือสำคัญแดงก่อนวันที่ 1 สิงหาคม 2567 แต่ยังไม่ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้เสร็จสิ้น เจ้าของที่ดินรายใหม่หากเข้าข่ายขอรับหนังสือสำคัญแสดงสิทธิที่ดินได้ จะขอรับหนังสือสำคัญแสดงสิทธิโดยไม่ต้องดำเนินการเปลี่ยนชื่อ
ในกรณีการใช้ที่ดินอันเนื่องมาจากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย แต่มีลายเซ็นของบุคคลที่เกี่ยวข้องแต่ไม่ได้รับหนังสือรับรองและไม่เข้าข่ายกรณีตามมาตรา 42 ข้อ 2 แห่งพระราชกฤษฎีกา 101/2024/ND-CP ผู้ใช้ที่ดินต้องดำเนินการจดทะเบียนที่ดิน ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน และกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินเป็นครั้งแรกตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 และบทบัญญัติของพระราชกฤษฎีกา 101/2024/ND-CP โดยไม่ต้องดำเนินการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน หน่วยงานที่รับเอกสารจะไม่ขอให้ผู้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินยื่นสัญญาและเอกสารเกี่ยวกับการโอนสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมาย ยกเว้นเอกสารเกี่ยวกับการสืบทอดสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของข้อ d ข้อ 1 มาตรา 28 แห่งพระราชกฤษฎีกา 101/2024/ND-CP
- การใช้ที่ดินอันเนื่องมาจากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 กรณีไม่มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินตามมาตรา 137 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567
- การใช้ที่ดินอันเนื่องมาจากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินก่อนวันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 โดยมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินตามมาตรา 137 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567
- การใช้ประโยชน์ที่ดินอันเกิดจากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินจากผู้รับมรดกสิทธิการใช้ที่ดินตามมาตรา 45 วรรค 4 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567
หมายเหตุ: ตามระเบียบข้อบังคับ การซื้อขายที่ดินที่ไม่มีหนังสือรับรองที่ดินสีแดงถือเป็นการฝ่าฝืนกฎหมาย หากซื้อขายก่อนวันที่ 1 สิงหาคม 2567 ให้ปฏิบัติตามขั้นตอนการออกหนังสือรับรองที่ดินสีแดงครั้งแรกเพื่อรับหนังสือรับรองที่ดินใหม่หากมีคุณสมบัติ
ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-ngo-sao-hy-vong-cua-thi-truong-bat-ngo-ve-gia-dat-hoa-lac-da-nang-dinh-lai-gia-dat-11-du-an-vuong-mac-308726.html
การแสดงความคิดเห็น (0)