การซื้อบ้าน "บนกระดาษ" ภายใต้กฎระเบียบใหม่ ลูกค้าจะได้รับความคุ้มครองอย่างไร?

กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขเพิ่งผ่านความเห็นชอบจาก รัฐสภา และจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568 คาดว่าจะสามารถแก้ไขข้อบกพร่องหลายประการของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2557 ได้

ที่น่าสังเกตคือ กฎหมายฉบับใหม่นี้มุ่งเน้นไปที่การคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต (เรียกอีกอย่างว่าที่อยู่อาศัย "กระดาษ")

ผู้ลงทุนจะต้องได้รับการอนุมัติจากธนาคารจึงจะออกหนังสือค้ำประกันได้

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนที่เกี่ยวกับการรับประกันในการซื้อขายหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต (มาตรา 26) กฎหมายฉบับนี้กำหนดให้ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ต้องได้รับอนุมัติจากธนาคารจึงจะออกการค้ำประกันได้ก่อนการขายหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต

ด้วยเหตุนี้ ธนาคารจะค้ำประกันภาระผูกพันทางการเงินของนักลงทุนต่อผู้ซื้อบ้านหรือผู้เช่าบ้านเมื่อนักลงทุนล้มเหลวในการส่งมอบบ้านตามที่ตกลงไว้ในสัญญาซื้อขายหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต

Mua nhà trên giấy theo quy định mới, khách hàng được bảo vệ như thế nào? - 1 — ในความเป็นจริง นักลงทุนจำนวนมากไม่ได้ส่งมอบบ้านให้กับลูกค้าตรงเวลาตามที่ตกลงไว้ ทำให้เกิดความหงุดหงิด (ภาพประกอบ: Tran Khang)

ภาระผูกพันทางการเงินของผู้ลงทุนที่มีต่อลูกค้าที่ซื้อหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัย เมื่อผู้ลงทุนไม่ส่งมอบที่อยู่อาศัยตามที่ตกลงไว้กับลูกค้าในสัญญาซื้อหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต ได้แก่ จำนวนเงินที่ผู้ลงทุนได้รับล่วงหน้าจากลูกค้าและจำนวนเงินอื่น ๆ หากมี

ธนาคารผู้ค้ำประกันเป็นผู้รับผิดชอบในการออกหนังสือค้ำประกัน

มาตรา 26 แห่งกฎหมายฉบับนี้ยังกำหนดอีกว่า ในกรณีที่ธนาคารผู้ค้ำประกันตกลงที่จะออกการค้ำประกันให้แก่ผู้ลงทุน ธนาคารผู้ค้ำประกันและผู้ลงทุนจะต้องลงนามในข้อตกลงการค้ำประกันตามเนื้อหาที่ระบุไว้ข้างต้น

ตามข้อตกลงการค้ำประกันที่ลงนามไว้ ธนาคารผู้ค้ำประกันจะส่งหนังสือยืนยันการค้ำประกันให้กับลูกค้าทุกคนที่ซื้อหรือเช่าซื้อบ้านในโครงการที่ได้รับการอนุมัติให้ผู้ลงทุนค้ำประกัน

ผู้ลงทุนมีหน้าที่รับผิดชอบในการส่งสำเนาเอกสารการผูกพันนี้ให้กับลูกค้าเมื่อลงนามในสัญญาซื้อหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต

นอกจากนี้ เมื่อลงนามในสัญญาซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยในอนาคต ลูกค้าสามารถเลือกได้ว่าจะให้มีการรับประกันภาระผูกพันทางการเงินที่นักลงทุนมีต่อตนหรือไม่

การปฏิเสธของลูกค้าที่จะค้ำประกันภาระผูกพันทางการเงินที่นักลงทุนมีต่อเขา/เธอจะต้องตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรในขณะลงนามในสัญญาซื้อขายหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต

ธนาคารผู้ค้ำประกันมีหน้าที่ออกหนังสือค้ำประกันให้กับลูกค้าที่ได้ลงนามในสัญญาซื้อหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตกับผู้ลงทุนตามระเบียบข้อบังคับ ขณะเดียวกัน ธนาคารผู้ค้ำประกันยังส่งหนังสือค้ำประกันดังกล่าวให้กับผู้ลงทุน เพื่อให้ผู้ลงทุนสามารถส่งมอบหนังสือค้ำประกันให้กับลูกค้าแต่ละรายที่ได้ลงนามในสัญญาซื้อหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต

ผู้ลงทุนจะได้รับเงินก็ต่อเมื่อลูกค้าได้รับหนังสือค้ำประกันแล้วเท่านั้น

ขอบเขตการค้ำประกัน เงื่อนไขที่ต้องใช้ในการปฏิบัติตามภาระค้ำประกัน เนื้อหา และค่าธรรมเนียมการค้ำประกัน จะต้องตกลงกันโดยทั้งสองฝ่าย แต่ต้องให้ธนาคารผู้ค้ำประกันปฏิบัติตามภาระหน้าที่ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 26 แห่งพระราชบัญญัตินี้ และต้องบันทึกไว้ในข้อตกลงการค้ำประกันที่ลงนามระหว่างธนาคารผู้ค้ำประกันกับผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์

Mua nhà trên giấy theo quy định mới, khách hàng được bảo vệ như thế nào? - 2 — นักลงทุนปล่อยให้โครงการ "หยุดชะงัก" ทำให้เกิดความยากลำบากมากมายสำหรับผู้ซื้อบ้าน (ภาพประกอบ: Tran Khang)

ข้อตกลงการค้ำประกันที่ลงนามระหว่างธนาคารผู้ค้ำประกันและผู้ลงทุนโครงการ และหนังสือค้ำประกันที่ธนาคารผู้ค้ำประกันออกให้แก่ลูกค้าที่ซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยในอนาคต จะต้องระบุระยะเวลาที่ถูกต้องอย่างชัดเจน

ผู้ลงทุนจะต้องจัดทำหนังสือค้ำประกันให้กับลูกค้าภายใน 10 วันทำการนับจากวันที่ลงนามในสัญญาซื้อขายหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต หรือระยะเวลาอื่นตามที่คู่สัญญาตกลงกันในสัญญาซื้อขายหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต

ผู้ลงทุนจะได้รับอนุญาตให้รับชำระเงินจากลูกค้าตามสัญญาซื้อขายหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตได้ก็ต่อเมื่อส่งมอบให้ลูกค้าและลูกค้าได้รับหนังสือค้ำประกันจากธนาคารผู้ค้ำประกันแล้วเท่านั้น

ธนาคารผู้ค้ำประกันมีหน้าที่รับผิดชอบในการชำระเงินแทนนักลงทุน

กรณีผู้ลงทุนไม่ส่งมอบบ้านตามที่ตกลงไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาเช่าซื้อบ้าน โดยไม่ได้ปฏิบัติตามหรือปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่มีต่อลูกค้าไม่ครบถ้วนตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 26 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับนี้

หากลูกค้าร้องขอ ผู้ค้ำประกันจะมีหน้าที่รับผิดชอบในการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินต่อลูกค้าในนามของนักลงทุนตามข้อผูกพันในหนังสือค้ำประกัน