ปูทางให้ธุรกิจเข้าถึงอสังหาฯรีสอร์ท

อสังหาฯ รีสอร์ท กำลังชะลอตัว

จากสถิติของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VnREA) ปัจจุบันมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทประมาณ 239 โครงการทั่วประเทศ โดยโครงการคอนโดเทลมีมูลค่าประมาณ 297,128 พันล้านดอง โครงการวิลล่ามีมูลค่าประมาณ 243,990 พันล้านดอง และโครงการอาคารพาณิชย์มีมูลค่าประมาณ 154,245 พันล้านดอง มูลค่ารวมของทั้งสามโครงการนี้อยู่ที่ประมาณ 681,886 พันล้านดอง หรือประมาณ 30,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐ

อย่างไรก็ตาม หลังจากช่วงพัฒนาอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดส่วนนี้กลับชะลอตัวลง ตลาดแทบจะหยุดนิ่ง มีปริมาณธุรกรรมไม่มากนัก

จากการสำรวจล่าสุดของสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม พบว่าปัจจัยต่างๆ ที่ขัดขวางความเร็ว ขนาด และความมุ่งมั่นที่จะมีส่วนร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์การท่องเที่ยวและรีสอร์ทของเวียดนาม ได้แก่ ปัจจัย ทางเศรษฐกิจ และการเงินคิดเป็น 30% ปัจจัยทางกฎหมายคิดเป็น 50% และปัจจัยอื่นๆ คิดเป็น 20%

ในการพูดที่การประชุมเชิงปฏิบัติการทางวิทยาศาสตร์เรื่อง "การแก้ไขกฎหมายที่ดิน: การสร้างที่ดินเพื่อการท่องเที่ยว" เมื่อเช้าวันที่ 19 ตุลาคม ดร. Can Van Luc หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ ของ BIDV และผู้อำนวยการสถาบันฝึกอบรมและวิจัย BIDV ยังได้ชี้ให้เห็นว่า ในปัจจุบัน นโยบายการให้ความสำคัญและเพิ่มการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานด้านการท่องเที่ยวได้รับการกำหนดอย่างต่อเนื่องในเอกสารหลายฉบับของพรรคและรัฐ รวมถึงภาคอุตสาหกรรมด้วย

อสังหาฯ - ปูทางให้ธุรกิจเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท — ดร. คาน วัน ลุค พูดในการประชุมเชิงปฏิบัติการ

อย่างไรก็ตาม นโยบายเหล่านี้ยังไม่ได้รับการนำไปปฏิบัติให้เป็นแนวทางแก้ปัญหาที่เป็นหนึ่งเดียว ก้าวหน้า และเฉพาะเจาะจง เพื่อพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการท่องเที่ยวในลักษณะที่สอดประสานและยั่งยืน

นายลุค กล่าวว่า นโยบายให้สิทธิพิเศษแก่อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวยังไม่ได้ระบุไว้อย่างชัดเจนในกฎหมายและข้อบังคับที่เกี่ยวข้องหลายฉบับ กรอบกฎหมายการจัดสรรที่ดินเพื่อโครงการพัฒนาการท่องเที่ยวยังมีข้อบกพร่องหลายประการ และข้อบังคับเกี่ยวกับการให้และโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและทรัพย์สินที่ผนวกกับที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการการท่องเที่ยว (คอนโดมิเนียม อาคารพาณิชย์ ฯลฯ) ยังคงไม่สมบูรณ์และไม่สอดคล้องกัน

ในความเป็นจริง ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา คุณลุคประเมินว่าอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของเวียดนามมีความก้าวหน้าในการพัฒนาอย่างแข็งแกร่งพร้อมกับความสำเร็จอันน่าพอใจหลายประการ แต่ยังคงไม่ได้สมดุลกับศักยภาพ

“อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวยังคงมีข้อบกพร่องและข้อจำกัดมากมาย โดยเฉพาะโครงสร้างพื้นฐานด้านบริการการท่องเที่ยว ซึ่งจำเป็นต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วน เพื่อให้เวียดนามสามารถอยู่ใน 30 ประเทศที่มีขีดความสามารถในการแข่งขันด้านการท่องเที่ยวสูงสุดของโลกภายในปี 2573 ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้” นายลุค กล่าว

จำเป็นต้องเปลี่ยนกลไกการเข้าถึงที่ดิน

เพื่อเอาชนะข้อจำกัดและพัฒนาอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวในช่วงเวลาข้างหน้า ดร. Can Van Luc เชื่อว่าจำเป็นต้องมีการคิดสร้างสรรค์และฉันทามติที่แข็งแกร่งของระบบการเมืองทั้งหมดตั้งแต่ระดับส่วนกลางไปจนถึงระดับท้องถิ่น กระทรวง กรมต่างๆ รวมไปถึงอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวเองเพื่อเอาชนะความยากลำบากและความท้าทายในปัจจุบันได้อย่างรวดเร็ว ใช้ประโยชน์จากโอกาสและแนวโน้ม และฟื้นตัวอย่างรวดเร็วและพัฒนาอย่างรวดเร็วและยั่งยืนในอนาคต

จากนั้น คุณลุคได้เสนอข้อเสนอแนะ 3 ประการสำหรับกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ประการแรก ร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ควรพิจารณาเพิ่มเติมกลไกการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าที่ดินโดยการนำที่ดินกลับคืนมาเพื่อพัฒนาการท่องเที่ยว ความบันเทิง และสันทนาการที่มีการลงทุนขนาดใหญ่หรือการลงทุนทั้งหมด โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการท่องเที่ยวในพื้นที่ที่ยากลำบาก พื้นที่ภูเขา พื้นที่ชายแดน เกาะ ฯลฯ

ประการที่สอง จำเป็นต้องพิจารณาเพิ่มกลไกการให้เช่าและโอนสิทธิใช้ที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการเพื่อพัฒนาการท่องเที่ยวในมาตรา 121 แห่งร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) เพื่อช่วยขจัดอุปสรรคในภาคอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวและรีสอร์ท

ในที่สุด การออกกฎหมายควบคู่ไปกับการเพิ่มบทลงโทษต่อกรณีการละเมิดกฎหมายโดยเจตนาเกี่ยวกับการวางแผนและการลงทุนพัฒนาการท่องเที่ยว มีเป้าหมายเพื่อจำกัดการเก็งกำไร การสูญเสีย และข้อพิพาทเรื่องที่ดิน

อสังหาฯ – ปูทางให้ธุรกิจเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท (รูปที่ 2) — นายเหงียน ฮ่อง ชุง ประธานบริษัท DVL Ventures และรองประธานบริษัท Hanoi Real Estate Club

นอกจากนี้ นายเหงียน ฮ่อง ชุง ประธานคณะกรรมการบริหารของ DVL Ventures และรองประธานของ Hanoi Real Estate Club ยังได้เสนอแนวคิดเพิ่มเติม โดยเสนอข้อบังคับเกี่ยวกับการสร้างที่ดินเพื่อการท่องเที่ยวในร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข)

คุณชุงจึงชี้ให้เห็นว่านักลงทุนในโครงการท่องเที่ยวเชิงรีสอร์ทกำลังประสบปัญหาในการเข้าถึงที่ดินอย่างมาก เขากล่าวว่าโครงการที่ไม่ได้อยู่ภายใต้การครอบครองที่ดินของรัฐ แต่ดำเนินการผ่านการโอนกรรมสิทธิ์ การเช่าสิทธิการใช้ที่ดิน และการลงทุนในรูปแบบของสิทธิการใช้ที่ดินนั้นมีความยุ่งยากและซับซ้อนมาก

เนื่องจากในปัจจุบันกฎหมายยังไม่มีกลไกหรือนโยบายที่ชัดเจนในการส่งเสริมและสนับสนุนนักลงทุนในกระบวนการเจรจากับเจ้าของที่ดิน

โครงการพัฒนาการท่องเที่ยวถูกรวมอยู่ในรายการการเวนคืนที่ดินโดยรัฐในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2546 พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 84 พ.ศ. 2550 ยังได้กำหนดให้การท่องเที่ยวเป็นภาคเศรษฐกิจหลักและมีสิทธิเวนคืนที่ดินโดยรัฐ อย่างไรก็ตาม บทบัญญัตินี้ถูกยกเลิกในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556

เพื่อให้การท่องเที่ยวกลายเป็นภาคเศรษฐกิจหลักอย่างแท้จริง ดังที่เสนอในมติที่ 18 ของกรมการเมือง (โปลิตบูโร) นายชุงกล่าวว่า กฎหมายที่ดินฉบับใหม่จำเป็นต้องมีกฎระเบียบเฉพาะเกี่ยวกับที่ดินเพื่อการท่องเที่ยว ขณะเดียวกัน ต้องมีนโยบายและกลไกที่เปิดกว้างอย่างแท้จริงเกี่ยวกับที่ดิน ภาษี การลงทุน ฯลฯ เพื่อการพัฒนาการท่องเที่ยว

“การพัฒนาเศรษฐกิจในแต่ละขั้นตอนมีลำดับความสำคัญที่แตกต่างกัน เมื่อเรากำหนดการท่องเที่ยวให้เป็นหัวหอกแล้ว โครงการท่องเที่ยวต่างๆ เช่น สวนสนุก สถานบันเทิง อาคารอเนกประสงค์ ฯลฯ จะต้องถูกเพิ่มเข้าไปในรายการที่ดินที่รัฐจะทวงคืนเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม” นายชุงกล่าว

อาจารย์เหงียน วัน ดิ่งห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ได้แสดงความเห็นด้วยกับแนวคิดในการเพิ่มร่างกรณีการกู้คืนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการด้านการท่องเที่ยว ความบันเทิง และสันทนาการล้วนๆ โดยไม่ต้องมีที่อยู่อาศัย

นายดิงห์กล่าวว่า หากยังคงใช้ระเบียบปฏิบัติเช่นเดียวกับร่างกฎหมายฉบับปัจจุบัน การดำเนินโครงการท่องเที่ยวสำคัญๆ จะถูกปิดกั้น ส่งผลให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินทำกินโดยเปล่าประโยชน์ สิ้นเปลืองทรัพยากร หรือหากนำไปใช้ก็จะกลายเป็นเพียงที่อยู่อาศัยภายในขอบเขตของโครงการท่องเที่ยว และผู้ที่อาศัยอยู่ระยะยาวในโครงการก็จะลดระดับความหรูหราของโครงการท่องเที่ยวเชิงรีสอร์ท ลง

แหล่งที่มา