จะลดราคาห้องชุดให้ตรงกับความต้องการที่อยู่อาศัยจริงได้อย่างไร?

ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

ตามรายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) การพัฒนา เศรษฐกิจ ที่รวดเร็วและการขยายตัวของเมืองส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้น ขณะเดียวกันกองทุนที่ดินก็ค่อยๆ หมดลง และอุปทานที่อยู่อาศัยก็ลดลงอย่างต่อเนื่อง เนื่องมาจากการดำเนินโครงการล่าช้า อันเนื่องมาจากนโยบายที่เกี่ยวข้องกับแหล่งทุน และการตัดสินใจของหน่วยงานและแผนกต่างๆ ในการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์

อสังหาฯ - ลดราคาห้องชุดให้ตรงกับความต้องการอยู่อาศัยจริงอย่างไร? — มูลค่าที่ดินในเมืองเพิ่มขึ้นเนื่องจากโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะได้รับการปรับปรุง ส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

การที่มูลค่าที่ดินในเมืองเพิ่มขึ้นเมื่อมีการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะ ทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

จากข้อมูลการวิจัยของ VARS พบว่าดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย ในปี 2566 เพิ่มขึ้นประมาณ 38 จุดเปอร์เซ็นต์ เมื่อเทียบกับปี 2562 ในขณะที่ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 16 จุดเปอร์เซ็นต์

โดยเฉพาะอย่างยิ่งดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์เป็นหนึ่งในดัชนีในโครงการดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ VARS กำลังวิจัยเพื่อสะท้อนความผันผวนของราคาอสังหาริมทรัพย์ภายใต้อิทธิพลของการเคลื่อนไหวของตลาดในแต่ละช่วงเวลา

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง ขณะเดียวกัน ราคาอพาร์ตเมนต์ใน โฮจิมิน ห์ก็เริ่มเข้าสู่วงจรของการขึ้นราคาอีกครั้ง ควบคู่ไปกับการลดลงของโครงการระดับบนและระดับหรูในตลาดรอง

สถิติจาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าระดับความสนใจในอพาร์ตเมนต์ทั่วประเทศในเดือนมกราคม 2567 เพิ่มขึ้น 66% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 และจำนวนประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มขึ้น 46% เช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำนวนการค้นหาอพาร์ตเมนต์ในเดือนมกราคม 2567 ในฮานอยเพิ่มขึ้น 71% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน ในทำนองเดียวกัน ความต้องการอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ก็เพิ่มขึ้น 59% เช่นกัน แนวโน้มนี้คล้ายคลึงกันในจังหวัดและเมืองอื่นๆ ส่วนใหญ่

อสังหาฯ - ลดราคาห้องชุดให้ตรงกับความต้องการอยู่อาศัยจริงอย่างไร? (รูปที่ 2) — สถิติจาก Batdongsan.com.vn ระบุว่าระดับความสนใจในอพาร์ทเมนท์ที่ขายทั่วประเทศในเดือนมกราคม 2567 เพิ่มขึ้น 66% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2566 และจำนวนรายการอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มขึ้น 46% เช่นกัน

แม้ว่าความต้องการซื้อบ้านจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก แต่อุปทานอพาร์ตเมนต์ก็ยังคงเติบโตอย่างไม่สมส่วน ในปี 2566 อุปทานอพาร์ตเมนต์ทั้งในตลาดฮานอยและโฮจิมินห์ลดลง

ในกรุงฮานอย คาดการณ์ว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่ในปี 2566 จะอยู่ที่ 10,500 ยูนิต ลดลงประมาณ 31% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ส่วนในนครโฮจิมินห์ คาดการณ์ว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่จะอยู่ที่เกือบ 7,500 ยูนิต ลดลงมากกว่า 50% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2565

อุปทานอพาร์ตเมนต์ลดลงในช่วงที่ผ่านมา เนื่องจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุมัติใหม่มีจำนวนน้อยลง ขณะที่โครงการที่กำลังดำเนินการอยู่กำลัง "ประสบปัญหา" เนื่องจากปัญหาทางกฎหมายและเงินทุน แม้ว่าความพยายามของรัฐบาล กระทรวง และหน่วยงานต่างๆ ในการเอาชนะอุปสรรคต่างๆ จะประสบผลสำเร็จอย่างน่าทึ่ง แต่จำนวนโครงการที่ดำเนินการและเริ่มดำเนินการใหม่ในปี 2566 กลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่แรงกดดันด้านกระแสเงินสดสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังไม่คลี่คลายลง

ขจัดปัญหาให้นักลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรเพื่อลดราคาอพาร์ตเมนต์

ทั้งนี้ สถานการณ์การระดมทุนผ่านการออกพันธบัตรภาคเอกชนเริ่มดีขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่กลางปี 2566 โดยได้รับความร่วมมือจากหน่วยงานบริหารจัดการภาครัฐ

อสังหาฯ - ลดราคาห้องชุดให้ตรงกับความต้องการอยู่อาศัยจริงอย่างไร? (รูปที่ 3) — กฎระเบียบใหม่ที่มุ่งขจัดความยากลำบากสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคม มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการแล้ว โดยลดราคาอพาร์ตเมนต์ลงเหลือในระดับที่เหมาะสมสำหรับผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง

อย่างไรก็ตาม แรงกดดันจากการครบกำหนดชำระพันธบัตรยังคงเป็นความท้าทายสำหรับธุรกิจต่างๆ ในปี 2567 โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยมีพันธบัตรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์มูลค่าเกือบ 115.7 ล้านล้านดองที่จะครบกำหนดชำระ คิดเป็น 41.4% ของมูลค่าพันธบัตรของบริษัททั้งหมดที่จะครบกำหนดชำระในปีนี้ ตามข้อมูลล่าสุดของสมาคมตลาดพันธบัตรเวียดนาม (VBMA)

กิจกรรมการออกพันธบัตรในช่วงต้นปี 2567 เริ่มเผชิญกับอุปสรรคเช่นกัน เนื่องจากเงื่อนไขการออกและซื้อขายพันธบัตรที่เข้มงวดขึ้น เช่น กฎระเบียบสำหรับผู้ลงทุนมืออาชีพในหลักทรัพย์ และกฎระเบียบการจัดอันดับเครดิตที่บังคับใช้ ซึ่งพระราชกฤษฎีกา 65/2565/ND-CP จะถูกบังคับใช้ใหม่ตั้งแต่ต้นปี 2567 หลังจากมีการขยายเวลาและเลื่อนออกไปตามพระราชกฤษฎีกา 08/2566/ND-CP อย่างไรก็ตาม นี่เป็นเพียงปัญหาในระยะสั้นเท่านั้น ในระยะยาว การบังคับใช้พระราชกฤษฎีกา 65 จะช่วยให้ตลาดพันธบัตรภาคเอกชนเติบโตอย่างแข็งแกร่งยิ่งขึ้น

ในด้านเงินทุนสินเชื่อ สินเชื่อคงค้างในการดำเนินกิจกรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง เนื่องมาจากภาคธนาคาร รัฐบาล และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องได้เข้ามาแก้ไขปัญหาให้กับโครงการต่างๆ

อย่างไรก็ตาม สินเชื่อผู้บริโภคและสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงเดือนแรกของปี 2567 ยังคงลดลงอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับปี 2566 แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะยังคงอยู่ในระดับต่ำก็ตาม เนื่องจากอัตราเงินเฟ้อและความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยยังคงผันผวน การกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้านและการชำระหนี้รายเดือนมากกว่า 10 ล้านดองจึงกลายเป็นภาระสำหรับหลายครอบครัว เมื่อพวกเขาไม่มั่นใจในสถานะการงานและรายได้ในอนาคต

อย่างไรก็ตาม หลังจากเทศกาลตรุษญวน สินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในธนาคารพาณิชย์บางแห่งที่มีระบบนิเวศอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย เนื่องจากผู้คนเริ่มกลับมาลงทุนอีกครั้ง

หลังจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำมาเป็นเวลานาน คาดว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์ในเขตเมืองพิเศษทั้งสองแห่งจะกลับมาเพิ่มขึ้นอีกครั้ง เนื่องจากการฟื้นตัวของตลาดและความพยายามที่จะขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการต่างๆ ของหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐ โดยเฉพาะอย่างยิ่งอุปทานที่อยู่อาศัยสำหรับสังคมสงเคราะห์และที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน อย่างไรก็ตาม อุปทานเหล่านี้ต้องใช้เวลาในการดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายให้เสร็จสิ้นก่อนเปิดตัวสู่ตลาดอย่างเป็นทางการ และส่วนใหญ่มาจากพื้นที่ที่ห่างไกลจากใจกลางเมือง

ดังนั้น VARS จึงคาดการณ์ว่าในระยะสั้น ราคาอพาร์ตเมนต์ในย่านใจกลางเมืองใหญ่จะยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและระดับกลาง ขณะเดียวกัน ราคาซื้อและขายต่อของโครงการระดับไฮเอนด์และระดับหรูอาจลดลงเล็กน้อย

VARS คาดว่าภายในกลางปี 2568 เมื่อมีปัจจัยบวกหลายประการเข้ามาเกี่ยวข้องในตลาดปัจจุบัน กฎหมายใหม่ที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์จะได้รับการผ่าน พร้อมทั้งมีกฎระเบียบใหม่ๆ ที่ช่วยขจัดปัญหาต่างๆ ให้กับนักลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน ซึ่งกฎหมายดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ

อุปทานที่อยู่อาศัยทางสังคมจะเพิ่มขึ้น ราคาอพาร์ตเมนต์จะลดลงเหลือระดับที่เหมาะกับผู้คนที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงมากขึ้น

แหล่งที่มา