ราคาอพาร์ทเม้นท์มีการปรับเพิ่มอย่างต่อเนื่องตลอดหลายปีที่ผ่านมา
ตามรายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) การพัฒนา เศรษฐกิจ และการขยายตัวของเมืองที่รวดเร็วส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้น ขณะเดียวกันกองทุนที่ดินก็ค่อยๆ หมดลง และอุปทานที่อยู่อาศัยก็ลดลงอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากการดำเนินโครงการล่าช้า เนื่องจากนโยบายที่เกี่ยวข้องกับแหล่งเงินทุน และการตัดสินใจของหน่วยงานและแผนกต่างๆ ในการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์
มูลค่าที่ดินในเมืองเพิ่มขึ้นเนื่องจากโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะได้รับการปรับปรุง ส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
การที่มูลค่าที่ดินในเมืองเพิ่มขึ้นเมื่อมีการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะ ส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
จากข้อมูลการวิจัยของ VARS พบว่าดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย ในปี 2023 เพิ่มขึ้นประมาณ 38 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับปี 2019 ในขณะที่ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 16 จุดเปอร์เซ็นต์
โดยเฉพาะดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์เป็นหนึ่งในดัชนีในโครงการดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ VARS กำลังวิจัยเพื่อสะท้อนความผันผวนของราคาอสังหาริมทรัพย์ภายใต้อิทธิพลของการเคลื่อนไหวของตลาดในแต่ละช่วงเวลา
โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยมีการปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในตลาดหลักและตลาดรอง ในขณะเดียวกัน ราคาอพาร์ตเมนต์ใน โฮจิมิน ห์ก็เริ่มเข้าสู่วัฏจักรของการขึ้นราคาอีกครั้ง ควบคู่ไปกับการลดลงอย่างค่อยเป็นค่อยไปของโครงการระดับหรูระดับไฮเอนด์ในตลาดรอง
สถิติจาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าระดับความสนใจในอพาร์ตเมนต์ที่ขายทั่วประเทศในเดือนมกราคม 2024 เพิ่มขึ้น 66% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2023 จำนวนรายการอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มขึ้น 46% เช่นกัน โดยเฉพาะจำนวนการค้นหาอพาร์ตเมนต์ในเดือนมกราคม 2024 ในฮานอยเพิ่มขึ้น 71% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน ในทำนองเดียวกัน ในนครโฮจิมินห์ ความต้องการอพาร์ตเมนต์ก็เพิ่มขึ้น 59% เช่นกัน แนวโน้มนี้คล้ายคลึงกันในจังหวัดและเมืองอื่นๆ ส่วนใหญ่
สถิติจาก Batdongsan.com.vn พบว่าระดับความสนใจในอพาร์ทเมนท์ที่ขายทั่วประเทศในเดือนมกราคม 2024 เพิ่มขึ้น 66% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2023 และจำนวนรายการอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มขึ้น 46% เช่นกัน
แม้ว่าความต้องการของผู้ซื้อบ้านจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก แต่อุปทานอพาร์ตเมนต์ยังคงเติบโตอย่างไม่สมดุล อุปทานอพาร์ตเมนต์ในปี 2023 บันทึกการลดลงทั้งในตลาดฮานอยและโฮจิมินห์
ในกรุงฮานอย คาดว่าอุปทานของอพาร์ตเมนต์ใหม่ในปี 2023 จะอยู่ที่ 10,500 ยูนิต ลดลงประมาณ 31% เมื่อเทียบกับปีก่อน ส่วนในนครโฮจิมินห์ คาดว่าอุปทานของอพาร์ตเมนต์ใหม่จะอยู่ที่เกือบ 7,500 ยูนิต ลดลงมากกว่า 50% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2022
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อุปทานของอพาร์ตเมนต์ลดลงเนื่องจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการอนุมัติใหม่มีจำนวนน้อยลงเรื่อยๆ ขณะที่โครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการก็ "ดิ้นรน" เนื่องจากปัญหาทางกฎหมายและเงินทุน แม้ว่าความพยายามของรัฐบาล กระทรวง และหน่วยงานต่างๆ ในการเอาชนะความยากลำบากจะประสบผลสำเร็จอย่างน่าทึ่ง แต่จำนวนโครงการที่ดำเนินการและเริ่มใหม่อีกครั้งในปี 2566 กลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่แรงกดดันด้านกระแสเงินสดยังไม่บรรเทาลงสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
บรรเทาความยุ่งยากแก่นักลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อลดราคาอพาร์ตเมนต์
ทั้งนี้ สถานการณ์การระดมทุนผ่านการออกหุ้นกู้ภาคเอกชนเริ่มดีขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่กลางปี 2566 โดยได้รับความร่วมมือจากหน่วยงานบริหารจัดการภาครัฐ
กฎระเบียบใหม่ที่มุ่งเป้าไปที่การขจัดความยากลำบากสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมมีผลใช้บังคับอย่างเป็นทางการแล้ว โดยลดราคาอพาร์ตเมนต์ให้เหลือระดับที่เหมาะสมสำหรับผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง
อย่างไรก็ตาม แรงกดดันจากการครบกำหนดชำระคืนพันธบัตรยังคงเป็นความท้าทายสำหรับธุรกิจต่างๆ ในปี 2567 โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยมีพันธบัตรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์มูลค่าเกือบ 115.7 ล้านล้านดองที่ครบกำหนดชำระ คิดเป็น 41.4% ของมูลค่ารวมของพันธบัตรของบริษัทที่ครบกำหนดชำระในปีนี้ ตามข้อมูลล่าสุดของสมาคมตลาดพันธบัตรเวียดนาม (VBMA)
กิจกรรมการออกพันธบัตรในช่วงเดือนแรกของปี 2567 เริ่มเผชิญกับอุปสรรคเช่นกัน เนื่องจากเงื่อนไขการออกและซื้อขายพันธบัตรที่เข้มงวดยิ่งขึ้น เช่น กฎระเบียบสำหรับผู้ลงทุนในหลักทรัพย์มืออาชีพ และกฎระเบียบการจัดอันดับเครดิตที่บังคับใช้เมื่อมีการนำพระราชกฤษฎีกา 65/2022/ND-CP มาใช้ใหม่ตั้งแต่ต้นปี 2567 หลังจากมีการขยายเวลาและเลื่อนออกไปตามพระราชกฤษฎีกา 08/2023/ND-CP อย่างไรก็ตาม ถือเป็นปัญหาในระยะสั้นเท่านั้น ในระยะยาว การบังคับใช้พระราชกฤษฎีกา 65 จะช่วยให้ตลาดพันธบัตรขององค์กรพัฒนาได้อย่างแข็งแรงยิ่งขึ้น
ในด้านสินเชื่อทุน สินเชื่อคงค้างในการดำเนินกิจกรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มียอดเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องมาจากมีการแก้ไขปัญหาจากภาคธนาคาร รัฐบาล และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อลดความยุ่งยากของโครงการ
อย่างไรก็ตาม สินเชื่อเพื่อการบริโภคและสินเชื่อเพื่ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงเดือนแรกของปี 2024 ยังคงลดลงอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับปี 2023 แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะยังอยู่ในระดับต่ำก็ตาม เนื่องจากอัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยยังคงผันผวน การกู้เงินเพื่อซื้อบ้านและชำระหนี้รายเดือนกว่า 10 ล้านดองจึงกลายเป็นภาระสำหรับหลายครอบครัว เมื่อพวกเขาไม่มั่นใจในงานในอนาคตและสถานะรายได้ของตน
อย่างไรก็ตาม หลังจากเทศกาลตรุษจีน สินเชื่อซื้อบ้านก็เพิ่มขึ้นเล็กน้อยในธนาคารพาณิชย์บางแห่งที่มีระบบนิเวศอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย เนื่องจากผู้คนเริ่มกลับมาลงทุนอีกครั้ง
หลังจากช่วงขาลงเป็นเวลานาน คาดว่าอุปทานของอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่เขตเมืองพิเศษทั้งสองแห่งจะเพิ่มขึ้นอีกครั้ง เนื่องมาจากการฟื้นตัวของตลาดและความพยายามที่จะขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการของหน่วยงานบริหารของรัฐ โดยเฉพาะอุปทานของบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักอาศัยสำหรับคนงาน อย่างไรก็ตาม อุปทานเหล่านี้ต้องใช้เวลาในการดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายให้เสร็จสิ้นก่อนเปิดตัวอย่างเป็นทางการในตลาด และส่วนใหญ่มาจากพื้นที่ที่อยู่ห่างจากใจกลางเมือง
ดังนั้น VARS จึงคาดการณ์ว่าในระยะสั้น ราคาอพาร์ตเมนต์ในใจกลางเมืองใหญ่จะยังคงเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มราคาที่เอื้อมถึงและระดับกลาง ในขณะเดียวกัน ราคาซื้อและขายต่อของโครงการระดับไฮเอนด์และระดับหรูอาจลดลงเล็กน้อย
VARS คาดว่าควบคู่ไปกับปัจจัยบวกหลายประการของตลาดในปัจจุบัน ภายในกลางปี 2568 เมื่อมีการผ่านกฎหมายใหม่ที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์พร้อมกับกฎระเบียบใหม่เพื่อขจัดความยากลำบากสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักอาศัยสำหรับคนงาน กฎหมายดังกล่าวจะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ
อุปทานที่อยู่อาศัยในสังคมจะเพิ่มขึ้น ราคาอพาร์ตเมนต์จะลดลงเหลือระดับที่เหมาะสมกับผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)