ความคาดหวังในการ “ปลดบล็อก” กระแสเงินทุนอสังหาฯ จากการนำกฎหมายที่ดินปี 2567 มาใช้ปฏิบัติ

สำนักงานสถิติแห่งชาติ ระบุว่า ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศจำนวน 3,185 แห่งประกาศหยุดดำเนินการชั่วคราว คิดเป็นร้อยละ 125 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566

จำนวนวิสาหกิจที่ดำเนินการตามขั้นตอนเลิกกิจการแล้วอยู่ที่ 605 แห่ง คิดเป็น 92.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน วิสาหกิจส่วนใหญ่กำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุด เช่น การล้มละลาย การระงับการดำเนินงาน การลดเงินเดือน การปรับโครงสร้างองค์กร ฯลฯ

Kỳ vọng — *ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งกำลังเผชิญวิกฤต*

ในความเป็นจริง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งกำลังประสบปัญหากับปัญหาการจ่ายดอกเบี้ย เนื่องจากอุตสาหกรรมนี้มีลักษณะทางการเงินที่มีภาระหนี้สูง ดังนั้น แรงกดดันจากการจ่ายดอกเบี้ยจึงสร้างภาระหนักให้กับธุรกิจ

นอกจากนี้ ธุรกิจต่างๆ ยังต้องจ่ายค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานประจำวันต่างๆ เช่น ค่าเช่า เงินเดือนพนักงาน ค่าใช้จ่ายในการบริหารธุรกิจ ค่าใช้จ่ายในการขาย เป็นต้น

ในบริบทดังกล่าว กระแสเงินสดจากธุรกิจมีจำกัดอย่างมากเนื่องจากโครงการที่หยุดชะงัก โครงการที่หยุดชะงัก และระยะเวลาการดำเนินการที่ยืดเยื้อ ส่งผลให้ธุรกิจหลายแห่งตั้งแต่เล็กไปจนถึงใหญ่ ตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก

การถูกปฏิเสธ หลายครั้ง ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบความยากลำบาก

นายเหงียน วัน ดิ่งห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNRea) และประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับประเด็นข้างต้น โดยแจ้งให้ เหงวอย ดัว ติน ทราบว่ากระแสเงินทุนสำหรับธุรกิจต่างๆ กำลังแสดงสัญญาณของการติดขัด

สาเหตุพื้นฐานก็คือสภาพคล่องในตลาดที่อ่อนแอลง ส่งผลให้รายได้ทางธุรกิจลดลงอย่างรวดเร็ว

ธุรกิจจำนวนมากขาดเงินทุนและถูกบังคับให้หยุดโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ แม้กระทั่งเลิกจ้างพนักงาน ลดต้นทุน ยอมรับการขาดทุน และขายโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ที่มีศักยภาพ

นอกจากนี้ ความยากลำบากของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังมาจากขั้นตอนทางกฎหมายที่ติดขัด ปัญหาทางกฎหมายที่ทำให้ธุรกิจไม่สามารถพัฒนาโครงการเพื่อขายได้ ซึ่งถือเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ธุรกิจขาดกระแสเงินสด

โครงการหลายพันโครงการทั่วประเทศแทบไม่มีการอนุมัติขั้นตอนการลงทุน โดยเฉพาะการอนุมัติราคาที่ดินและภาระผูกพันทางการเงินในการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ซึ่งกำลังประสบปัญหาหลายประการเนื่องจากนโยบายเดิมที่เริ่มแสดงสัญญาณของการล้าหลัง ทับซ้อน และขัดแย้ง

นอกจากนี้ คำว่า "ไม่" จำนวนมาก เช่น ไม่มีรายได้ ไม่มีสภาพคล่อง ไม่มีกฎหมาย ล้วนเป็นสาเหตุที่ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตกอยู่ในภาวะวิกฤต

ไม่ต้องพูดถึงความยากลำบากในการจัดหาเงินทุนซึ่งไม่เพียงแต่เกิดขึ้นในท้องถิ่นเท่านั้น แต่ยังเกิดขึ้นทั่วไปในกลุ่มต่างๆ ที่เข้าร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ห้องซื้อขาย นายหน้า ไปจนถึงลูกค้าและนักลงทุน

ดังนั้น นายดิงห์จึงแสดงความเห็นว่าผู้เข้าร่วมตลาดอสังหาริมทรัพย์ทุกคนต่างรอคอยวันที่กฎหมายที่ดินปี 2567 มีผลบังคับใช้และแพร่หลาย ช่วยให้ตลาดปลดล็อกแหล่งทุน

กฎหมายที่ดินปี 2567 คาดเพิ่มสภาพคล่องอสังหาฯ

ระหว่างการอภิปรายต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติเกี่ยวกับร่างกฎหมาย สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติบางคนยังได้แสดงความเห็นว่า เมื่อปัญหาอสังหาริมทรัพย์ได้รับการแก้ไขแล้ว จะส่งผลกระทบเชิงบวกต่อ เศรษฐกิจ และส่งเสริมการเติบโตของ GDP ในช่วง 6 เดือนสุดท้ายของปี 2567 โดยเฉพาะอย่างยิ่งการขจัดปัญหาเงินทุนสำหรับวิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์ ส่งเสริมการลงทุนด้านการผลิตและธุรกิจ

ผู้แทนเหงียน ตวน อันห์ (คณะ ผู้แทนบิ่ญเฟือก ) กล่าวว่า คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะ "ทำลายความเงียบ" เมื่อกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้

ดังนั้น พระราชบัญญัติที่ดินจึงมีเนื้อหาใหม่ๆ มากมายเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของผู้ใช้ที่ดิน ในเรื่องผังเมือง แผนการใช้ที่ดิน การจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน การอนุญาตให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ในเรื่องการเงิน ที่ดิน และราคาที่ดิน ซึ่งจะช่วยขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดินในสถานประกอบการ

“โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ธุรกิจจำนวนมากกำลังรอให้กฎหมายมีผลบังคับใช้ เพื่อที่พวกเขาจะสามารถเปลี่ยนมาเช่าที่ดินและจ่ายค่าเช่ารายปีได้ ซึ่งจะช่วยลดภาระทางการเงินในช่วงเริ่มต้นของการดำเนินโครงการ” นายตวน อันห์ กล่าว

ผู้แทนเหงียน ตวน อันห์ วิเคราะห์ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในช่วง "การรอคอย" เมื่อเร็วๆ นี้

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การรอคอยให้อุปสรรคทางกฎหมายถูกกำจัดออกไปนั้น คิดเป็น 70% ของอุปสรรคทั้งหมดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นับเป็นปัจจัยสำคัญในการก่อตั้งและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ และเป็นประเด็นสำคัญที่ต้องได้รับการแก้ไขเพื่อสร้างแรงผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว โดยเฉพาะอย่างยิ่งอุปสรรคที่เกี่ยวข้องกับนโยบายที่ดิน

นางสาว Do Thi Thu Giang ผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาของ Savills Vietnam ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า การบังคับใช้กฎหมายที่ดินปี 2567 ที่มีบทบัญญัติใหม่ๆ เช่น การเปลี่ยนแปลงหลักการกำหนดราคาที่ดิน การเน้นการประเมินราคาที่ดินตามหลักตลาด จะช่วยเพิ่มความโปร่งใสและสภาพคล่องให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

นักวิเคราะห์กล่าวว่าในอนาคตเมื่อฐานข้อมูลราคาที่ดินเสร็จสมบูรณ์ข้อมูลการซื้อขายจะถูกเปิดเผยต่อสาธารณะ

ในขณะนี้ ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถเข้าถึงข้อมูลการทำธุรกรรมได้ ทำให้เกิดการรับรู้ที่ชัดเจน ช่วยเพิ่มความโปร่งใสให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ยังง่ายยิ่งขึ้น ช่วยเพิ่มสภาพคล่องในตลาดอีกด้วย

โอกาส สำหรับกระแสเงินสดทางธุรกิจ

นำเสนอโอกาสให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์หลังจากใช้กฎหมายที่ดินปี 2024 ในการสัมภาษณ์กับ Nguoi Dua Tin ทนายความ Nguyen Thanh Ha - SB Law Firm ได้นำเสนอประเด็นใหม่ๆ หลายประการในกฎหมายที่ดินปี 2024 ซึ่งน่าจะสร้างโอกาสและการสนับสนุนให้กับทั้งนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และผู้ใช้ที่ดินในแง่ของกฎหมาย

นายฮา กล่าวว่า ประเด็นใหม่เหล่านี้ ได้แก่ การให้ใบอนุญาตโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเช่าพร้อมชำระเงินรายปี การขยายโอกาสด้านสินเชื่อจำนอง การจัดให้มีกลไกในการจัดการปัญหาที่ดินร่วมทุนและผู้ใช้ที่ดินที่สมทบทุนโครงการเมื่อโครงการหยุดดำเนินการหรือเมื่อกิจการล้มละลาย และการจัดกลไกและขั้นตอนสำหรับการอนุมัติพื้นที่

นอกจากนี้ การบังคับใช้กฎหมายฉบับใหม่จะช่วยปรับปรุงอุปทานของอสังหาริมทรัพย์ หนึ่งในเหตุผลที่โครงการจำนวนมากต้องล่าช้าเป็นเวลานานคือความยากลำบากในการอนุมัติพื้นที่เนื่องจากได้รับเงินชดเชยไม่เพียงพอ กลไกการกำหนดราคาที่อิงตามความเป็นจริงของตลาดจะช่วยให้กองทุนที่ดินสามารถนำไปใช้ได้รวดเร็วยิ่งขึ้น

นายเหงียน วัน ดิ่งห์ ยังเห็นด้วยว่าการบังคับใช้กฎหมายที่ดินปี 2567 จะช่วยปลดล็อกแหล่งทุนสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และผู้มีส่วนร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์

“กระบวนการทางกฎหมายที่สมบูรณ์จะช่วยให้โครงการต่างๆ สามารถนำไปปฏิบัติได้ มีผลิตภัณฑ์ที่จะขาย สร้างรายได้ให้กับธุรกิจ และแก้ปัญหาต้นทุนการดำเนินงานสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังประสบปัญหากระแสเงินสด” นายดิญกล่าว

บทบัญญัติที่เข้มงวดของกฎหมายฉบับปรับปรุงนี้จะช่วยสนับสนุนธุรกิจในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จะสร้างความโปร่งใส ความยุติธรรม และโอกาสให้กับนักลงทุนจริงและนักลงทุนที่มีศักยภาพเต็มที่

อย่างไรก็ตาม นายดิงห์ยังตั้งข้อสังเกตว่าควรให้ความใส่ใจเป็นพิเศษในการบังคับใช้กฎหมายฉบับใหม่ หากออกคำสั่งและเอกสารอนุบัญญัติโดยไม่เข้มงวดและรอบคอบเพียงพอ อาจก่อให้เกิดปัญหาคอขวดต่อไป

นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญยังแนะนำว่าควรมีนโยบายสินเชื่อพิเศษที่เฉพาะเจาะจงกับตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น เพื่อกระตุ้นและเร่งการฟื้นตัวของตลาด

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/ky-vong-da-thong-mach-von-cho-bds-tu-viec-dua-luat-dat-dai-2024-vao-thuc-tien-204240731101022031.htm