การป้องกันภาวะเงินเฟ้อราคาที่อยู่อาศัยและที่ดินอย่างทันท่วงที

ท่ามกลางสถานการณ์ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายพื้นที่ยังคงประสบปัญหาราคาตกต่ำ การที่ราคาอพาร์ตเมนต์และที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเร็วๆ นี้ใน ฮานอย รวมถึงจังหวัดและเมืองทางภาคเหนือบางแห่ง สร้างความประหลาดใจให้กับนักลงทุน อย่างไรก็ตาม เมื่อผู้ชนะการประมูลที่ดินมูลค่ากว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตรในย่านถั่นโอย (ฮานอย) ละทิ้งเงินมัดจำ หลายคนจึงตระหนักได้ว่านี่เป็นกลอุบายของนักเก็งกำไร

ควบคุมการซื้อและขายต่อหลายครั้ง

ในเอกสารที่ส่งถึงหน่วยงานท้องถิ่นเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว กระทรวงการก่อสร้าง ระบุว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในช่วงขาลงอย่างไม่ยั่งยืนและมีความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นมากมาย ที่น่าสังเกตคือ นักลงทุนและนายหน้าบางรายได้ปล่อยข่าวลือ ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เกิดความสับสนในข้อมูล เพื่อดันราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้นเพื่อทำกำไร

เอกสารของกระทรวงฯ กล่าวถึงการประมูลที่ดินที่ก่อให้เกิดกระแสวิพากษ์วิจารณ์อย่างกว้างขวางในเขตชานเมืองฮานอย หน่วยงานฯ ระบุว่า ราคาประมูลที่สูงเป็นประวัติการณ์ ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า ส่งผลกระทบต่อการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคม และการพัฒนาที่ดีของตลาดอสังหาริมทรัพย์

เพื่อป้องกันสถานการณ์ดังกล่าว กระทรวงก่อสร้างจึงได้ขอให้คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดและเมืองต่างๆ ในส่วนกลาง ให้ความสำคัญกับการดำเนินงานหลายด้าน ซึ่งรวมถึงการตรวจสอบและทบทวนกิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของวิสาหกิจ นักลงทุน ผู้ค้า และนายหน้าในพื้นที่ นอกจากนี้ หน่วยงานที่เกี่ยวข้องยังต้องควบคุมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ โครงการ และอาคารชุดที่มีการขึ้นราคาผิดปกติ ตรวจสอบ พิจารณา และดำเนินมาตรการเพื่อแก้ไขภาวะเงินเฟ้อ การปั่นราคา และการเก็งกำไร รวมถึงจัดการกับการละเมิดกฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ทันทีที่กระทรวงก่อสร้างออกหนังสือเตือน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดคานห์ฮวาได้ออกหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการฉบับที่ 9648 มอบหมายให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องตรวจสอบการจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในพื้นที่เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นไปตามกฎหมาย การประชาสัมพันธ์ และความโปร่งใส ตรวจจับและจัดการการละเมิดกฎหมายในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินโดยทันทีและเข้มงวดยิ่งขึ้น โดยเฉพาะการสมรู้ร่วมคิดเพื่อปั่นราคาตลาด การตั้งราคาสูงเกินจริงเพื่อสร้างตลาดที่ไม่ดีต่อสุขภาพ และไม่ตรงกับความเป็นจริงเพื่อแสวงหากำไรเกินควร...

นาย Tran Hoa Nam รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด Khanh Hoa กล่าวว่า เพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น ท้องถิ่นจะส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมต่อไป ดำเนินโครงการ "การลงทุนในการก่อสร้างอพาร์ทเมนต์ที่อยู่อาศัยทางสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรมอย่างน้อยหนึ่งล้านแห่งในช่วงปี 2564-2573" และดำเนินโครงการ "สินเชื่อ 120,000 พันล้านดอง" ได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ขณะเดียวกัน นายเล ก๊วก แถ่ง รองผู้อำนวยการกรมการคลังจังหวัดคั๊ญฮหว่า กล่าวว่า ในปี พ.ศ. 2568 จังหวัดจะประมูลบ้านและที่ดินจำนวน 41 แปลง ซึ่งเป็นที่ดินที่บริหารจัดการโดยกองทุนเพื่อการพัฒนาและกรมบริหารจัดการเมืองของเมืองนิญฮหว่า เพื่อสร้างรายได้และเสริมทรัพยากรการพัฒนา

นอกจากนี้ จังหวัดคั๊ญฮหว่ายังมุ่งเน้นการจัดทำผังเมือง (มาตราส่วน 1/2,000) ให้แล้วเสร็จใน 3 พื้นที่สำคัญ ได้แก่ เขตเศรษฐกิจวันฟอง (ส่วนหนึ่งของอำเภอวันนิญและเมืองนิญฮหว่า) เมืองญาจาง และเขตเมืองใหม่กามเลิม เมื่อแผนดังกล่าวเสร็จสมบูรณ์ จะสามารถดำเนินการประมูลและเปิดประมูลโครงการใหม่ๆ ได้

บริษัทนายหน้าหลายแห่งเริ่มนำที่ดินไปประมูลขายในเขตชานเมืองของฮานอย ภาพโดย: THUY LINH

เงินฝากที่เพิ่มขึ้นและค่าปรับจำนวนมาก

จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม นายเล ดินห์ ชุง กรรมการผู้จัดการบริษัท SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (ฮานอย) กล่าวว่าเพื่อป้องกันพฤติกรรมเก็งกำไรและ "ภาวะเงินเฟ้อ" รัฐบาลจำเป็นต้องกำหนดกรอบราคาที่ดินที่เหมาะสมใหม่ ซึ่งปัจจุบันกรอบราคาที่ดินประมูลต่ำกว่าราคาตลาด

นอกจากนี้ ควรเพิ่มระดับเงินฝากให้สูงขึ้น ซึ่งอาจอยู่ที่ 10%-20% ของมูลค่าที่ดินที่ประมูล เพื่อลดการเก็งกำไรและการตั้งราคาที่สูงเกินจริงของนักลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ชนะการประมูลที่ดินแต่ไม่ได้ซื้อ คุณชุงแนะนำให้ลดคะแนนเครดิต หรือไม่อนุญาตให้เข้าร่วมการประมูลที่ดินอื่นๆ “การบริหารจัดการราคาและวิธีการประมูลเป็นสิ่งจำเป็น” คุณชุงเน้นย้ำ

ดร. เชา ฮวง ทัน หัวหน้าภาควิชากฎหมายปกครอง คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยเกิ่นเทอ กล่าวว่า เพื่อให้การประมูลสิทธิการใช้ที่ดินมีประสิทธิภาพสูงสุด คณะกรรมการประชาชนจังหวัดต้องตัดสินใจในการประมูลที่ดินอย่างสม่ำเสมอ และต้องตรวจสอบและกำหนดปริมาณและที่ตั้งของแปลงที่ดินและแปลงย่อย แผนการประมูลที่เหมาะสมต้องได้รับการพัฒนาเพื่อป้องกันการ "ปล่อยปละละเลย" และสร้างความขาดแคลน จำเป็นต้องตรวจสอบ จัดทำ และประกาศรายชื่อแปลงที่ดินและแปลงย่อยเพื่อให้การประมูลมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การประมูลต้องหลีกเลี่ยงการประกาศขายที่ดินจำนวนมากเกินความจำเป็น

“เราไม่สามารถสรุปอย่างรีบร้อนได้ว่าผลการประมูลจะสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า อย่างเช่นการประมูลที่ดินในเขตฮว่ายดึ๊ก กรุงฮานอย ซึ่งไม่มีความแน่นอน แต่เห็นได้ชัดว่ามีภาวะเงินเฟ้อในพื้นที่นั้น ส่วนการตั้งราคาเริ่มต้นไว้ต่ำเกินไป อาจไม่สะท้อนราคาตลาดที่แท้จริง ณ เวลานั้น” ดร. เชา ฮวง ถั่น กล่าว

ในมุมมองทางกฎหมาย ทนายความเหงียน ฟอง เหลียน จากสำนักงานกฎหมาย SENLAW เสนอว่า เพื่อป้องกันภาวะเงินเฟ้อและความผันผวนของตลาด จำเป็นต้องกำหนดราคาเริ่มต้นให้สอดคล้องกับราคาตลาด เนื่องจากราคาเริ่มต้นเป็นพื้นฐานในการคำนวณเงินมัดจำ และหากผู้ชนะการประมูลไม่ชำระเงินหรือไม่ชำระเงินเต็มจำนวนตามราคาที่ชนะการประมูล เงินมัดจำจะไม่ถูกคืน

ทนายความ Lien ระบุว่า แม้ว่าพระราชกฤษฎีกา 10/2023/ND-CP จะกำหนดให้เพิ่มเงินมัดจำเมื่อเข้าร่วมการประมูลที่ดินเป็น 20% ของมูลค่าที่ดินแปลงนั้น แต่พื้นที่ที่ดินจะคำนวณตามราคาเริ่มต้นในการประมูล (สูงกว่าเดิม 4 เท่า) แต่เนื่องจากราคาเริ่มต้นต่ำจึงไม่มีผลบังคับใช้ "หากยังคงรักษาราคาเริ่มต้นให้ต่ำไว้ อัตราเงินมัดจำจะต้องเพิ่มขึ้นสูงกว่า 20% ในปัจจุบัน เนื่องจากผู้เข้าร่วมการประมูลต้องมีความพร้อมทางการเงินอย่างมาก

นอกจากนี้ อีกแนวทางหนึ่งคือการเพิ่มค่าปรับทางปกครองสำหรับการกระทำที่ไม่ลงนามในสัญญาซื้อขายสินทรัพย์ที่ประมูล (ละทิ้งการวางเงินมัดจำ) ปัจจุบัน กฎหมายฉบับนี้มีโทษปรับเพียง 7 ล้านดอง ถึง 10 ล้านดอง สำหรับบุคคลธรรมดา (ตามข้อ c ข้อ 1 มาตรา 23 พระราชกฤษฎีกา 82/2020/ND-CP)” คุณเหลียนเสนอ

ขณะเดียวกัน ดร. โฮ ก๊วก ตวน อาจารย์และผู้อำนวยการหลักสูตรฝึกอบรมปริญญาโทสาขาการเงินและการบัญชี มหาวิทยาลัยบริสตอล สหราชอาณาจักร ได้อ้างอิงประสบการณ์ระหว่างประเทศที่แสดงให้เห็นว่าเครื่องมือเดียวที่จะสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์คือการสร้างภาษีที่เหมาะสมบนหลักการที่ว่ากำไรในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเท่ากับกำไรในธุรกิจสินค้าและบริการเท่านั้น ซึ่งจากจุดนี้เอง เราจึงสามารถป้องกันภาวะเงินเฟ้อหรือราคาสินค้าเสมือนจริงได้

จุดซื้อขายที่ดินตรงแปลงที่ดินที่ประมูลในเขตชานเมืองฮานอย ภาพโดย THUY LINH

ไข้แผ่นดินไม่น่าจะเกิดขึ้น

นายบุ่ย มินห์ ทันห์ เลขาธิการคณะกรรมการพรรคการเมืองเบนกัต จังหวัดบิ่ญเซือง กล่าวว่า เมื่อเร็วๆ นี้ เกิดกระแส “ไข้ที่ดิน” ในพื้นที่ โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ตามริมแม่น้ำไซ่ง่อน เช่น อำเภออานไต อำเภออานเดียน อำเภอราชบับ... และพื้นที่ตามถนนวงแหวนหมายเลข 4 ซึ่งเห็นได้จากจำนวนผู้คนที่มาทำธุรกรรมที่สำนักงานทนายความที่พลุกพล่าน ขณะที่รายได้งบประมาณจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินก็เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนกว่าช่วงเวลาเดียวกัน

อย่างไรก็ตาม คุณถั่นกล่าวว่า กฎหมายที่ดินฉบับใหม่นี้ช่วยลดการเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้อได้อย่างมาก นอกจากนี้ เทศบาลยังบริหารจัดการผังเมือง ผังเมือง และการแบ่งเขตพื้นที่อย่างเข้มงวด รวมถึงการเผยแพร่ข้อมูลข่าวสารเกี่ยวกับผังเมืองและโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจนแก่ประชาชนอย่างต่อเนื่อง...

นายเหงียน ฮู เหงีย กรรมการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดบิ่ญเซือง ยังได้ยอมรับด้วยว่า หากอสังหาริมทรัพย์ "กลับมาคึกคัก" อีกครั้ง การเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้อจะไม่ระบาดเหมือนเช่นเคย ด้วยเหตุผลสำคัญสองประการ ประการแรก กฎหมายที่ดินฉบับใหม่ได้ทำให้ราคาที่ดินในแต่ละพื้นที่เข้มงวดยิ่งขึ้น ซึ่งจะจำกัดการปฏิบัติ "การซื้อที่ดินมูลค่า 10,000 ล้านดอง แต่กลับต้องเสียภาษี 100 ล้านดอง" ประการที่สอง งานประเมินราคาที่ดินเพื่อขอสินเชื่อจากธนาคารก็เข้มงวดยิ่งขึ้นมาก

ก่อนหน้านี้ ธนาคารได้จัดตั้งหน่วยประเมินราคาของตนเอง และบางครั้งมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินอาจต่ำกว่าที่ธนาคารประเมินราคากำหนดไว้ ปัจจุบันมีหน่วยประเมินราคาอิสระ แม้จะไม่ใช่หน่วยประเมินราคาที่แน่นอน แต่จะเข้มงวดยิ่งขึ้นกว่าเดิม

ประชาสัมพันธ์โครงการที่ไม่มีสิทธิ์ทำการซื้อขาย

ในจังหวัดบิ่ญถ่วน เพื่อป้องกันการเก็งกำไรราคาเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว กรมก่อสร้างจึงได้เผยแพร่รายชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ 33 โครงการที่ยังไม่เข้าข่ายการประกอบธุรกิจ ซึ่งประกอบด้วยโครงการที่อยู่อาศัยและโครงการในเขตเมือง 17 โครงการ และโครงการท่องเที่ยวเชิงรีสอร์ท 16 โครงการ ซึ่งไม่มีโครงการใดเข้าข่ายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตามกฎระเบียบ โครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่ "ดินแดนทองคำ" ในเมืองฟานเทียตและเขตและเมืองใกล้เคียง

ก่อนหน้านี้ โครงการทั้ง 33 โครงการนี้ถูก "วิพากษ์วิจารณ์" โดยทางจังหวัด เนื่องจากนักลงทุนและผู้จัดจำหน่ายโครงการอสังหาริมทรัพย์บางโครงการในจังหวัดบิ่ญถ่วน ดำเนินการขายและโอนอสังหาริมทรัพย์ผ่านช่องทางการถือครอง การจอง และการจดทะเบียนสถานที่เพื่อเรียกเก็บเงินจากผู้ซื้อ แม้ว่ารูปแบบเหล่านี้จะไม่อยู่ภายใต้กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ที่มา: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm