การแก้ไขปัญหาด้านการจัดหาอสังหาริมทรัพย์

มีความจำเป็นต้องขยายเงื่อนไขการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

ในการประชุม สมัชชาแห่งชาติ ครั้งที่ 8 รัฐบาลได้เสนอร่างมติต่อสมัชชาแห่งชาติเกี่ยวกับโครงการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ (NƠTM) ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดิน (QSDĐ) หรือการจัดให้มี QSDĐ พร้อมขอบเขตการบังคับใช้ทั่วประเทศเพื่อขจัดปัญหาทางกฎหมายสำหรับโครงการ NƠTM ในพื้นที่เขตเมือง (น้อยกว่า 20 เฮกตาร์) หากได้รับการอนุมัติจากสมัชชาแห่งชาติ จะดำเนินการภายใน 5 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2025

การคลี่คลายโครงการต่างๆ มากมาย

ตามที่รัฐมนตรี ว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม Do Duc Duy ระบุว่าตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2015 กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2014 มีข้อกำหนดที่แตกต่างจากกฎหมายที่ดิน ดังนั้น เงื่อนไขการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการพัฒนาชนบทใหม่คือต้องมีสิทธิใช้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยหรือที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ ในกรณีที่ได้รับสิทธิใช้ที่ดินจะต้องเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย

กฎเกณฑ์นี้ยังคงสืบทอดต่อในข้อ b วรรค 1 และข้อ 6 มาตรา 127 ของกฎหมายที่ดินปี 2567 ซึ่งได้จำกัดขอบเขตกรณีการดำเนินโครงการ NƠTM ในระดับเขตเมือง โดยเฉพาะในพื้นที่ใหม่และพื้นที่ที่ไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย

“อันที่จริงแล้ว ขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินสูงสุดสำหรับครัวเรือนและบุคคลในแต่ละช่วงเวลาอยู่ที่ 400 ตารางเมตร ส่วนที่เหลือเป็นที่ดิน เพื่อการเกษตร ในแปลงที่ดินเดียวกัน ดังนั้น แม้ว่านักลงทุนจะได้รับการถ่ายโอนสิทธิการใช้ที่ดินในเขตที่อยู่อาศัย พวกเขาก็ทำไม่ได้” รัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกล่าว

นอกจากนี้ โครงการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จัดทำขึ้นบนที่ดินที่มิใช่ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยโดยกำเนิด และการวางแผนรายละเอียดของโครงการยังครอบคลุมถึงที่ดินประเภทต่างๆ มากมาย เช่น ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ที่ดินสำหรับการจราจร ที่ดินสีเขียว เป็นต้น ดังนั้น ตามบทบัญญัติในข้อ 127 ข้อ 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 โครงการจำนวนมากไม่สามารถดำเนินการได้ในทางปฏิบัติ

ร่างมติดังกล่าวได้รับการพัฒนาขึ้นเพื่อแก้ไขปัญหาการจัดหาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในบริบทของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่พุ่งสูงขึ้น ซึ่งส่วนหนึ่งเกิดจากความยากลำบากในการเข้าถึงที่ดินสำหรับนักลงทุน "จำเป็นต้องขยายเงื่อนไขการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ NƠTM ซึ่งจะช่วยจำกัดการร้องเรียนจากประชาชน สร้างความเป็นธรรมในการเข้าถึงที่ดินระหว่างนักลงทุนและท้องถิ่น และรักษาอุปทาน NƠTM ให้คงที่" รัฐมนตรี Do Duc Duy กล่าว

พื้นที่พักอาศัยเชิงพาณิชย์ในเขต 7 นครโฮจิมินห์ ภาพโดย: HOANG TRIEU

ตามที่รัฐบาลได้ยื่นแบบเสนอมตินี้ ให้ใช้บังคับทั่วประเทศกับโครงการขององค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใน 4 กรณี คือ การได้รับสิทธิการใช้ที่ดิน, การมีสิทธิการใช้ที่ดิน, การมีสิทธิการใช้ที่ดินและการได้รับสิทธิการใช้ที่ดิน, การดำเนินโครงการ NƠTM บนพื้นที่ดินของสถานประกอบการที่ต้องย้ายเนื่องจากมลภาวะสิ่งแวดล้อม, สถานประกอบการที่ต้องย้ายตามแผนก่อสร้างและผังเมือง

ส่วนเงื่อนไขการดำเนินโครงการพัฒนาชนบทใหม่โดยข้อตกลงรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดิน ผู้ลงทุนโครงการพัฒนาชนบทใหม่ต้องใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งหรือหลายประเภท ดังต่อไปนี้ ที่ดินเพื่อการเกษตร ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรซึ่งมิใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่นในแปลงที่ดินเดียวกันกับกรณีข้อตกลงรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน และต้องเป็นไปตามเกณฑ์ที่กำหนดด้วย

ควรจะนำร่องในระดับเล็ก

ในการพิจารณาประเด็นนี้ สมาชิกรัฐสภาหลายคนเห็นพ้องต้องกันว่าจำเป็นต้องออกมติเพื่อขจัดปัญหาและอุปสรรคในการดำเนินโครงการลงทุนและการดำเนินธุรกิจในพื้นที่ชนบทแห่งใหม่ รองนายกรัฐมนตรี Tran Hoang Ngan (คณะผู้แทนโฮจิมินห์) ยอมรับว่าการนำนโยบายนี้ไปใช้จะส่งผลดีต่อการสนับสนุนการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ โดยเฉพาะการขจัดปัญหาในการสร้างพื้นที่ชนบทแห่งใหม่ สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยให้ผู้ใช้ที่ดินและนักลงทุนมีความกระตือรือร้นในการดำเนินโครงการพื้นที่ชนบทและการพัฒนาเมืองแห่งใหม่ ช่วยแก้ปัญหาความต้องการที่ดินและที่อยู่อาศัยของประชาชน

แต่ก็มีข้อกังวลหลายประการเช่นกัน ผู้แทน Do Van Yen (คณะผู้แทนบ่าเรีย-หวุงเต่า) กล่าวว่าข้อเสนอของร่างมติเกี่ยวกับพื้นที่นำร่องที่หลากหลายมากนั้นไม่สอดคล้องกับกฎหมายที่ดิน นอกจากนี้ หากจะนำโครงการนำร่องไปใช้จริง ควรดำเนินการในระดับเล็กลง โดยเน้นที่จังหวัดและเมืองที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยเร่งด่วน ไม่ใช่ขยายไปทั่วประเทศ

ผู้แทนเยนยังเสนอแนะด้วยว่ารัฐบาลจำเป็นต้องประเมินผลกระทบ หลีกเลี่ยงสถานการณ์ของ "การใช้ประโยชน์จากนโยบายในการรวบรวมที่ดินเพื่อการเกษตร" หรือ "การทำให้การละเมิดกลายเป็นเรื่องถูกกฎหมาย" เพื่อที่จะได้กำหนดกฎระเบียบที่เข้มงวดยิ่งขึ้น สมเหตุสมผล และมีประสิทธิผลมากขึ้น

รองนายกรัฐมนตรีเหงียน ถิ ทู ฮา (คณะผู้แทนกวางนิญ) แสดงความเห็นว่าจำเป็นต้องประเมินสถานการณ์ปัจจุบันของ NƠTM ในทุกพื้นที่อีกครั้ง โดยยืนยันว่ายังมีโครงการ งาน และ NƠTM อีกจำนวนมากที่ยังไม่ได้ดำเนินการ ปล่อยทิ้งไว้ ยังไม่แล้วเสร็จ และยังไม่เสร็จสิ้นกระบวนการทางกฎหมาย อุปทานและอุปสงค์ของตลาด NƠTM ยังคงขึ้นอยู่กับแต่ละพื้นที่ และ "ไม่ใช่ทุกพื้นที่ที่จะมีอุปสงค์"

ผู้แทนฮาเสนอว่าควรมีการประเมินสถานการณ์ปัจจุบันของพื้นที่ชนบทใหม่เพื่อทำความเข้าใจอุปทานและอุปสงค์ของตลาดในพื้นที่นั้นๆ ก่อนอนุมัติร่างดังกล่าว รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต้องมีการประเมินอย่างละเอียด พิจารณาว่าโครงการนำร่องควรเลือกภูมิภาคหรือพื้นที่หรือพื้นที่ที่เหมาะสม และต้องมีที่อยู่ที่ชัดเจน

“โครงการนำร่องตามที่เสนอในร่างอาจนำไปสู่การก่อตั้งองค์กร บุคคล และองค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่อาศัยข้อได้เปรียบจากการซื้อขาย โอน ย้าย รวบรวม และควบรวมที่ดิน ไม่ใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ แล้วแสวงหากำไรและเปลี่ยนวัตถุดิบการผลิตเป็นปัจจัยการผลิต เพื่อรอการดำเนินโครงการพัฒนาชนบทใหม่” นางฮา กล่าวเตือน

ในรายงานการตรวจสอบ ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ หวู่ ฮ่อง ถัน ยังกล่าวอีกว่า คณะกรรมการมีความเห็นที่กังวลว่าการอนุญาตให้ข้อตกลงได้รับสิทธิการใช้ที่ดินอื่นนอกเหนือจากที่ดินที่อยู่อาศัยเพื่อวัตถุประสงค์ในการดำเนินโครงการ NƠTM จะทำให้เกิดราคาที่ดินเกษตรกรรมและที่ดินประเภทอื่นๆ สูงขึ้น ซึ่งอาจก่อให้เกิดความยากลำบากมากมายแก่ประชาชนและธุรกิจ ตลอดจนรัฐบาลเมื่อจำเป็นต้องเรียกร้องคืนและชดเชยที่ดิน

ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจเสนอให้รัฐบาลทบทวนและชี้แจงการใช้กลไกนำร่องผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิใช้หรือมีสิทธิใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและไม่ใช่เกษตรกรรม (เชิงพาณิชย์และบริการ) เพื่อหลีกเลี่ยงการละเมิดนโยบาย

หลีกเลี่ยงการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว

นายเหงียน ฟอง ตวน รองประธานคณะกรรมาธิการวิทยาศาสตร์ เทคโนโลยี และสิ่งแวดล้อมของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ เห็นด้วยว่าควรนำมติไปปฏิบัติทั่วประเทศ เพื่อให้แน่ใจว่าเกิดความยุติธรรมระหว่างท้องถิ่นต่างๆ หลีกเลี่ยงความยุ่งยากในการกำหนดหลักเกณฑ์และเงื่อนไข และหลีกเลี่ยงการเกิดกลไก "การขออนุมัติ" อย่างไรก็ตาม เขาเสนอให้หน่วยงานร่างกฎหมายมีระเบียบเฉพาะเพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่เมื่อระเบียบดังกล่าวมีผลบังคับใช้ การเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินในวงกว้างจะส่งผลกระทบต่อไม่เพียงแต่ความมั่นคงทางสังคมเท่านั้น แต่ยังรวมถึงความมั่นคงด้านอาหารด้วย

ทบทวนแผนการใช้ที่ดินของแต่ละท้องถิ่น

รองนายกรัฐมนตรีเหงียน ตรูก เซิน (คณะผู้แทนเบ๊น เทร) กล่าวว่าร่างมติมีประเด็นบางประการที่แตกต่างจากกฎหมายการลงทุน (แก้ไข) กฎหมายที่ดิน (แก้ไข) และกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไข) ที่ผ่านสภานิติบัญญัติแห่งชาติเมื่อเร็วๆ นี้ เมื่อนำร่องโครงการ จำเป็นต้องทบทวนแผนการใช้ที่ดินระดับชาติ แผนการใช้ที่ดิน โดยเฉพาะแผนการใช้ที่ดินในท้องถิ่น หากนำร่องโครงการที่ไม่ได้รวมอยู่ในแผนการใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินในเขตเมือง โครงการดังกล่าวจะสามารถทำได้จริงหรือไม่

นาย เล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA):

ข้อกำหนดรายละเอียดเกี่ยวกับการกำหนดพื้นที่การลงทุน

HoREA ได้เสนอคำแนะนำต่อคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับมติ 83/2024/QD-DT ของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ ดังนั้น จึงจำเป็นต้องพิจารณาและแก้ไขบทบัญญัติในข้อ 1 มาตรา 2 ให้มีรายละเอียดเกี่ยวกับการกำหนดพื้นที่ที่นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยสามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับบุคคลเพื่อสร้างบ้านของตนเองในชุมชน ยกเว้นเมืองใน 5 เขตของ Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi, Can Gio และไม่อยู่ภายใต้การประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามระเบียบข้อบังคับ

เนื่องจากตามมาตรา 31 วรรค 6 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์และโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยสามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคสำหรับที่ดินที่ไม่ได้อยู่ในเขต อำเภอ เมือง ในเขตเมืองชั้นพิเศษ ชั้น 1 ชั้น 2 และชั้น 3 โดยไม่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ที่ดินประมูลเพื่อลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่ดิน สำหรับพื้นที่ที่เหลือ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะพิจารณากำหนดพื้นที่ที่ผู้ลงทุนโครงการสามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคสำหรับบุคคลเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยของตนเองตามเงื่อนไขในพื้นที่

นาย NGO DUC SON กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท DRH Holdings Joint Stock Company:

การสร้างโอกาสให้กับผู้ซื้อบ้าน

จนถึงขณะนี้ การดำเนินโครงการ การดำเนินการตาม NƠTM จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขต่อไปนี้: การปฏิบัติตามผังการใช้ที่ดินในระดับอำเภอ การปฏิบัติตามแผนการก่อสร้าง การวางผังเมือง การปฏิบัติตามแผนและโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยในท้องถิ่นที่ได้รับอนุมัติ การปฏิบัติจริงแสดงให้เห็นว่าความทับซ้อนและความขัดแย้งระหว่างกฎหมายที่ดินและกฎหมายที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น ตลาดทุนและอสังหาริมทรัพย์บิดเบือน และความเสี่ยงสำหรับทั้งธุรกิจและนักลงทุน รวมถึงผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ข้อเสนอของรัฐบาลในการนำร่องจะช่วยปลดล็อกตลาดทุน ช่วยรักษาเสถียรภาพและลดภาระทางการเงินในการใช้เงินทุนสำหรับธุรกิจ ย่นระยะเวลาและต้นทุนในการเตรียมการลงทุนโครงการ ทำให้ตลาดโปร่งใส และสร้างโอกาสให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเข้าถึงอุปทานที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง การคลี่คลายคอขวดนี้สามารถช่วย "รักษา" ธุรกิจหลายล้านแห่งที่รอคอยมานานหลายปีได้

ส. นุง เขียนว่า

ที่มา: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm