การบังคับซื้อขายผ่านตลาดแลกเปลี่ยนจะทำให้เกิดขั้นตอนการบริหารจัดการมากมาย

เมื่อเร็ว ๆ นี้ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้ผ่านร่างกฎหมายที่อยู่อาศัย (ฉบับแก้ไข) และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) โดยกฎหมายทั้งสองฉบับนี้จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 เป็นต้นไป

เมื่อเทียบกับกฎระเบียบก่อนหน้านี้ กฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่มีกฎระเบียบใหม่ๆ มากมายและยุติข้อโต้แย้งบางประการในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

การทำธุรกรรมอสังหาฯ ไม่จำเป็นต้องผ่านชั้น

ตัวอย่างเช่น กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้กำหนดให้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องผ่านการพิจารณาตามร่างก่อนเพื่อให้แสดงความคิดเห็น

การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จะต้องดำเนินการผ่านตลาดซึ่งจะสร้างขั้นตอนการบริหารจำนวนมาก — หากจำเป็นต้องทำธุรกรรมผ่านระบบแลกเปลี่ยน จะมีขั้นตอนการบริหารมากมายเกิดขึ้น (ภาพ: DPO)

นายเหงียน ฮ่อง ชุง ประธานบริษัท DVL Ventures กล่าวว่า นี่ไม่ใช่กฎระเบียบใหม่ เนื่องจากได้กำหนดไว้ในกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2550 แล้ว และได้ถูกยกเลิกไปในปี 2557

ในระหว่างกระบวนการร่างกฎหมาย กระทรวงก่อสร้าง ยังคงเสนอกฎระเบียบที่กำหนดให้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องผ่านขั้นตอนทางกฎหมายจึงจะสามารถบริหารจัดการกิจกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ได้

“เหตุผลที่กระทรวงก่อสร้างเสนอเรื่องนี้ก็เพราะว่าตั้งแต่ปี 2557 จนถึงก่อนปี 2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการพัฒนาอย่างรวดเร็ว ก่อให้เกิดผลกระทบมากมาย อย่างไรก็ตาม หากจำเป็นต้องดำเนินการผ่านระบบธนาคาร ก็อาจมีขั้นตอนทางปกครองเกิดขึ้นมากมาย ดังนั้น ผมคิดว่าเป็นเรื่องสมเหตุสมผลที่กฎหมายฉบับใหม่จะยกเลิกกฎระเบียบนี้ และปล่อยให้ตลาดเข้ามาควบคุมแทน” คุณชุงกล่าว

ในขณะเดียวกัน นายเหงียน อันห์ เกว๋ สมาชิกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า สำหรับประเทศที่มีการพัฒนาด้านกฎหมายและ เศรษฐกิจ แล้ว มีกฎระเบียบเฉพาะเกี่ยวกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องผ่านขั้นตอนทางกฎหมาย

“โดยส่วนตัวแล้ว ผมสนับสนุนการทำธุรกรรมผ่านการแลกเปลี่ยน แต่การประกาศและบังคับใช้กฎหมายของเวียดนามยังคงต้องใช้เวลาในการปรับปรุงกฎหมายให้สมบูรณ์แบบทีละน้อยและเข้าถึงประชาชนทีละน้อย” นายเกว กล่าว

เพิ่มความเข้มงวดในการบริหารจัดการกิจกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

นอกเหนือจากข้อกำหนดข้างต้นแล้ว กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ยังเข้มงวดการบริหารจัดการกิจกรรมตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงกำหนดเงื่อนไขสำหรับผู้จัดการและผู้ดำเนินการตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย

ผู้เชี่ยวชาญให้ความเห็นเกี่ยวกับเรื่องนี้ว่า กฎระเบียบดังกล่าวมีจุดมุ่งหมายเพื่อเอาชนะข้อจำกัดในอดีตเกี่ยวกับกิจกรรมทางธุรกิจในชั้นซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้รับการดูแล ขาดข้อมูล และผู้จัดการชั้นขาดความรู้ ส่งผลให้หน่วยงานของรัฐไม่สามารถจัดการกิจกรรมการซื้อขายได้ ส่งผลให้เกิดคดีฉ้อโกงจำนวนมากที่ส่งผลกระทบต่อตลาด...

สำหรับเงื่อนไขในการจัดตั้งพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ กฎหมาย พ.ศ. 2556 กำหนดว่าต้องมีบุคคลอย่างน้อยสองคนที่ได้รับใบรับรองการประกอบวิชาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบัน ตามกฎหมายฉบับปรับปรุง จำเป็นต้องรับรองว่าบุคคลอย่างน้อยหนึ่งคนมีใบรับรองการประกอบวิชาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และในขณะเดียวกัน กฎหมายยังกำหนดให้บุคคลที่ประกอบวิชาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีคุณสมบัติตรงตามเงื่อนไขหลายประการ

กฎเกณฑ์ดังกล่าวหมายความว่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไม่มีสิทธิที่จะประกอบวิชาชีพได้อย่างอิสระ

การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกบังคับผ่านตลาดจะสร้างขั้นตอนการบริหารจำนวนมาก — พ.ร.บ.ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ เพิ่มความเข้มงวดในการบริหารจัดการกิจกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (ภาพ: DM)

นอกจากนี้ บุคคลที่ได้รับใบรับรองการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะต้องสำเร็จหลักสูตรการฝึกอบรมการบริหารจัดการ และหลักสูตรฝึกอบรมความรู้ด้านการปฏิบัติงานนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ออกโดยสถาบันฝึกอบรม เนื้อหานี้ถือเป็นเนื้อหาใหม่ที่ถูกเพิ่มเข้ามาเมื่อเทียบกับบทบัญญัติของพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2556

ความคิดเห็นส่วนใหญ่เห็นด้วยว่ากฎระเบียบดังกล่าวมีความเหมาะสมมากกับแนวทางปฏิบัติในปัจจุบันและมีจุดมุ่งหมายเพื่อบริหารจัดการกิจกรรมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์อย่างเหมาะสม กำหนดให้นายหน้ามีความรับผิดชอบในการทำธุรกรรม และจำกัดกรณีฉ้อโกงในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกับในอดีตที่ผ่านมา

โดยเฉพาะอย่างยิ่งเงื่อนไขสำหรับบุคคลที่มีสิทธิ์เข้าสอบใบรับรองการประกอบวิชาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ จะต้องมีใบรับรองการสำเร็จหลักสูตรการอบรมภาคบังคับ ซึ่งจะช่วยให้มีความรู้พื้นฐานและระเบียบข้อบังคับทางกฎหมายที่เพียงพอ ตลอดจนจริยธรรมวิชาชีพ จึงช่วยให้พวกเขากลายเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพได้

นายเหงียน อันห์ เกว กล่าวว่า การลดจำนวนบุคคลจาก 2 คนเหลือ 1 คน เป็นแนวทางที่เปิดกว้างสำหรับบริษัทที่ประกอบธุรกิจนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ และการสร้างเงื่อนไขเพื่อจำกัดธุรกิจนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์อิสระที่ไม่มีองค์กร เขาคาดการณ์ว่าตั้งแต่ปี 2568 เป็นต้นไป ธุรกิจที่ประกอบธุรกิจนายหน้าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตอย่างก้าวกระโดด และปี 2567 จะเป็นปีที่การฝึกอบรมด้านใบรับรองนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์จะได้รับความสนใจ

“สิ่งนี้จะช่วยยกระดับความเป็นมืออาชีพของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงจริยธรรมและความเชี่ยวชาญของวิชาชีพนี้ อย่างไรก็ตาม เรื่องนี้ยังมีข้อจำกัด และจำเป็นต้องได้รับการชี้แจงและเผยแพร่อย่างโปร่งใสผ่านมาตรการโฆษณาชวนเชื่อทางกฎหมายเพื่อให้เป็นไปตามแนวทาง” นายเชว กล่าว

แหล่งที่มา