ที่ดินกามูดาถูกกล่าวหาว่าไม่ปฏิบัติตามพันธสัญญาโดยเจตนา

เนื่องจากไม่สามารถจัดเตรียมเอกสารทางกฎหมายได้ Gamuda Land จึงส่งมอบโครงการ Celadon City ล่าช้า ลูกค้าหลายรายต้องการยกเลิกสัญญาและเรียกร้องค่าชดเชย

ล่าสุดมีลูกค้าหลายรายที่ซื้อบ้านอาคารชุด A5 ในโครงการสปอร์ต คอมเพล็กซ์ และที่พักอาศัยตันถัง (ชื่อทางการค้า เซลาดอนซิตี้ ตั้งอยู่บนที่ดินเลขที่ 39 ผังเลขที่ 40 ต.ซอนกี อ.ตันฟู นครโฮจิมินห์ ) แจ้งความกับหนังสือพิมพ์ญาบ่าว แอนด์ กงลวน ว่าบริษัทผู้ลงทุน บริษัท แกมูดาแลนด์ จอยท์ส สต็อก (Gamuda Land) ไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาซื้อขาย และไม่ได้จัดเตรียมเอกสารทางกฎหมายที่เพียงพอเพื่อตอบคำถามของลูกค้า

จากข้อมูลของลูกค้าบางรายที่ซื้ออพาร์ตเมนต์ในโครงการ Diamond Analta ระบุว่า พวกเขาได้เซ็นสัญญาซื้อขายกับนักลงทุนตั้งแต่กลางปี 2019 จนเกือบปลายปี 2020 โดยกำหนดส่งมอบบ้านตามสัญญาคือไตรมาสที่ 2 ปี 2022 พร้อมทั้งอนุญาตให้เลื่อนได้ 90 วัน และในช่วงต้นไตรมาสที่ 4 ปี 2022 Gamuda Land จะต้องรับผิดชอบในการส่งมอบบ้านให้กับลูกค้า

กามูด้าแลนด์ สเปน เมื่อโครงการเซลาดอนซิตี้ไม่ถูกกฎหมาย ลูกค้าประสบปัญหาในการแลกเปลี่ยนสิทธิ์ ภาพที่ 1 — โครงการศูนย์กีฬาและที่พักอาศัยตันถัง - เซลาดอนซิตี้

อย่างไรก็ตาม ณ เวลาดังกล่าว บริษัท Gamuda Land ยังดำเนินโครงการไม่แล้วเสร็จ จนกระทั่งเดือนมกราคม พ.ศ. 2566 ลูกค้าบางรายจึงได้รับหนังสือแจ้งจากบริษัท Gamuda Land ให้ดำเนินการตามภาระผูกพันทางการเงินเพื่อดำเนินการส่งมอบบ้าน ดังนั้น นักลงทุนรายนี้จึงส่งมอบบ้านล่าช้าประมาณ 4 เดือน และนับจากนั้นเป็นต้นมา ความขัดแย้งเพิ่มเติมระหว่างลูกค้าและนักลงทุนเกี่ยวกับเงื่อนไขในสัญญาซื้อขายจึงเกิดขึ้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามสัญญาซื้อขายที่ลงนามโดย Gamuda Land กับลูกค้า ข้อ 11.7a ว่าด้วย "ค่าปรับสำหรับการส่งมอบล่าช้า" กำหนดไว้ด้วยว่า หากผู้ซื้อได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันการชำระเงินตามที่กำหนด แต่ผู้ขายไม่ส่งมอบห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อ ผู้ขายจะต้องชำระดอกเบี้ยในอัตรา 18% ต่อปี ซึ่งคำนวณจากมูลค่ารวมของการชำระเงินราคาซื้อที่ผู้ขายได้รับจริงจากผู้ซื้อสำหรับแต่ละวันของการส่งมอบล่าช้า โดยคำนวณจากวันสิ้นสุดระยะเวลาการส่งมอบล่าช้าที่อนุญาตจนถึงวันที่แจ้งการส่งมอบเมื่อห้องชุดมีสิทธิที่จะส่งมอบตามที่กำหนด

นอกจากนี้ ตามข้อ 11.7b ของสัญญา หากผู้ขายยังคงไม่ส่งมอบอพาร์ตเมนต์นับจากวันที่สิ้นสุดระยะเวลาการส่งมอบล่าช้าที่ได้รับอนุญาต ทั้งสองฝ่ายสามารถตกลงกันกำหนดวันส่งมอบใหม่ได้ โดยผู้ขายจะยังคงเป็นผู้รับผิดชอบดอกเบี้ยที่เกิดจากการส่งมอบล่าช้าในช่วงเวลาดังกล่าว หรืออีกทางเลือกหนึ่งคือ ผู้ซื้อสามารถบอกเลิกสัญญาโดยฝ่ายเดียว และข้อ 18.4 ของสัญญาจะถูกนำมาใช้

กามูดาแลนด์ สเปน เมื่อโครงการเซลาดอนซิตี้ไม่ถูกกฎหมาย ลูกค้าประสบปัญหาในการแลกเปลี่ยนสิทธิ์ ภาพที่ 2 — อาคารในย่านไดมอนด์ อัลนาต้า - อาคารชุด A5.

ข้อ 18.4 ของสัญญาซื้อขายฉบับนี้ยังกำหนดด้วยว่า Gamuda Land จะต้องคืนเงินที่ได้รับจากลูกค้า (โดยไม่มีดอกเบี้ย) และจ่ายดอกเบี้ยการจัดส่งล่าช้าซึ่งคำนวณจากยอดรวมที่ได้รับ โดยคำนวณตั้งแต่เวลาสิ้นสุดระยะเวลาการจัดส่งล่าช้าที่อนุญาตจนถึงวันที่มีผลบังคับใช้ของหนังสือแจ้งการยกเลิกสัญญา

นอกจากนี้ Gamuda Land ยังต้องจ่ายค่าปรับเท่ากับ 30% ของราคาซื้อสำหรับการผิดสัญญาและชดเชยความเสียหายที่เกิดขึ้นจริงที่ผู้ซื้อได้รับเนื่องจากการผิดสัญญาของผู้ขาย

ด้วยเงื่อนไขที่ชัดเจนข้างต้น กลุ่มลูกค้ารายหนึ่งจึงไม่ยอมส่งมอบงานล่าช้า และขอยกเลิกสัญญาตามมาตรา 11.7b และดำเนินการตามความรับผิดชอบของผู้ลงทุนตามมาตรา 18.4 นอกจากนี้ ลูกค้าบางรายยังขอให้ Gamuda Land ชำระดอกเบี้ยปรับ 18% ต่อปี ของจำนวนเงินที่ชำระตามเงื่อนไขสัญญาอีกด้วย

บมจ.ก.กามูดาแลนด์ โดนปรับ ฐานระดมทุนผิดกฎหมาย ลูกค้าหมดความเชื่อมั่น อยากยกเลิกสัญญา

เพื่อเรียกร้องสิทธิ์โดยชอบธรรม ในระหว่างการประชุมเชิงปฏิบัติการ ลูกค้าบางรายได้ร้องขอให้ Gamuda Land จัดเตรียมเอกสารทางกฎหมายทั้งหมดของโครงการ เช่น เอกสารยืนยันคุณสมบัติในการขายและให้เช่าที่อยู่อาศัยในอนาคตที่ออกโดยกรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ เอกสารยืนยันคุณสมบัติในการรับอนุมัติ เอกสารอนุมัติการค้ำประกันของธนาคาร เป็นต้น

หลังจากการเจรจาหลายครั้ง คำขอเหล่านี้และข้อเรียกร้องสิทธิต่างๆ ยังไม่ได้รับการตอบสนองอย่างเต็มที่ เนื้อหาถูกยุติลงเพียงในระดับการรับรู้โดยไม่มีแนวทางที่ชัดเจนในการแก้ไขปัญหา ดังนั้น บางคนจึงแสดงความไม่พอใจที่ต้องใช้ความพยายามอย่างมากในการเรียกร้องสิทธิต่างๆ ซึ่งระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาซื้อขาย

กามูดาแลนด์ สเปน เมื่อโครงการเซลาดอนซิตี้ไม่ถูกกฎหมาย ลูกค้าประสบปัญหาในการแลกเปลี่ยนสิทธิ์ ภาพที่ 3 — ลูกค้าที่ซื้ออพาร์ทเม้นท์ในโครงการ A5 และ A6 ได้มีการพูดคุยกับนักลงทุนหลายครั้งแต่ก็ยังไม่ได้ผลลัพธ์ขั้นสุดท้าย

เช่น กรณีของคุณ P.D.T ลูกค้าที่เซ็นสัญญาซื้อห้องชุดกับบริษัท Gamuda Land บนโพเดียม P1 ของโครงการ Diamond Alnata (A5a) เมื่อวันที่ 4 กันยายน 2563 โดยคุณ P.D.T บอกว่าเนื่องจากผู้ลงทุนละเมิดกำหนดเวลาส่งมอบโครงการและไม่มั่นใจในโครงการนี้อีกต่อไป ลูกค้าจึงตัดสินใจยกเลิกสัญญาซื้อขายตามเงื่อนไขในสัญญา

เมื่อวันที่ 9 พฤศจิกายน 2565 คุณ T. ได้ส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังบริษัท Gamuda Land โดยขอให้นักลงทุนดำเนินการตามเงื่อนไขที่ตกลงไว้ในสัญญาซื้อขาย ต่อมาในวันที่ 18 พฤศจิกายน 2565 คุณ T. ก็ยังคงส่งคำขอชำระเงินไปยังนักลงทุนเพื่อขอให้บริษัท Gamuda Land ชำระเงินเต็มจำนวน

แทนที่จะปฏิบัติตามสิทธิของลูกค้าตามที่ระบุไว้ในข้อตกลง เมื่อวันที่ 5 ธันวาคม 2565 บริษัท Gamuda Land ได้เชิญคุณ T. มาดำเนินการแก้ไขปัญหาการส่งมอบล่าช้า และแจ้งว่าจะส่งโปรโมชั่นและส่วนลดค่าบริการให้กับลูกค้า อย่างไรก็ตาม คุณ T. ไม่เห็นด้วยกับโปรโมชั่นที่นำเสนอ

“พวกเขาไม่สามารถเสนอโปรโมชั่นแบบนี้เพื่อปฏิเสธความรับผิดชอบต่อความล่าช้าในการส่งมอบได้ ผมยังได้ขอให้นักลงทุนจัดเตรียมเอกสารทางกฎหมายและสำเนาสัญญาค้ำประกันเมื่อลงนามในสัญญาด้วย แต่พวกเขาไม่สามารถจัดหาให้ได้ ปัญหาของโครงการนี้และพฤติกรรมของนักลงทุนทำให้ผมไม่อยากเก็บอพาร์ตเมนต์นี้ไว้อีกต่อไป” คุณที. รู้สึกไม่พอใจ

ในที่สุด หลังจากพยายามเรียกร้องสิทธิหลายครั้งแต่ไม่ประสบผลสำเร็จ นายที. จึงต้องยื่นฟ้องแพ่งต่อนักลงทุนบริษัท Gamuda Land ที่ศาลประชาชนเขต Tan Phu เพื่อเรียกร้องสิทธิโดยชอบธรรมของเขา

Gamuda Land Spain เมื่อโครงการ Celadon City ไม่ถูกกฎหมาย ลูกค้าประสบปัญหาในการแลกเปลี่ยนสิทธิ์ ภาพที่ 4 — ลูกค้าจำนวนมากรวมตัวกันที่บริเวณสำนักงานของ Gamuda Land เพื่อลงนามในคำร้องต่อเจ้าหน้าที่ โดยหวังว่านักลงทุนจะคืนเงินที่จ่ายไปเพื่อซื้อบ้านตามคำตัดสินของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ ขณะเดียวกัน พวกเขายังขอให้นักลงทุนปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาด้วย

เป็นที่ทราบกันว่าแม้ว่าสัญญาซื้อขายอพาร์ทเมนต์ในอาคารอพาร์ทเมนต์ A5 และ A6 ของโครงการ Tan Thang Sports Complex และ Residential Area - Celadon City จะลงนามไปนานแล้ว แต่เมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม กรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์เพิ่งออกเอกสารอนุญาตให้ Gamuda Land ขายที่อยู่อาศัยในอนาคตได้

ตามเอกสารนี้ โครงการได้รับอนุญาตให้ขายที่อยู่อาศัยในอนาคตจำนวน 160 ยูนิตในอาคารชุด A5 และ 1,153 ยูนิตในอาคารชุด A6

เกี่ยวกับโครงการนี้ เมื่อวันที่ 13 เมษายน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้มีคำสั่งลงโทษทางปกครองแก่บริษัท Gamuda Land ในข้อหา "การระดมทุนผิดกฎหมาย" ในโครงการอาคารอพาร์ตเมนต์ A5 ดังกล่าว บริษัท Gamuda Land ถูกปรับเป็นเงิน 900 ล้านดอง และถูกบังคับให้คืนเงินทุนที่ระดมทุนมาอย่างผิดกฎหมาย

ถือเป็นความผิดฐาน “หลอกลวงลูกค้า” หรือไม่?

เมื่อพิจารณาคดีจากมุมมองทางกฎหมาย ทนายความ Diep Nang Binh หัวหน้าสำนักงานกฎหมาย Tinh Thong Luat กล่าวว่า ก่อนที่จะทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุนจะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขในการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตเสียก่อน ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 55 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผู้ลงทุนจะต้องมีเอกสารทั้งหมดดังต่อไปนี้: เอกสารสิทธิการใช้ที่ดิน เอกสารโครงการ แบบก่อสร้างที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ใบอนุญาตก่อสร้างในกรณีที่ต้องมีใบอนุญาตก่อสร้าง เอกสารการยินยอมให้ก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่สอดคล้องกับความคืบหน้าของโครงการแล้วเสร็จ ในกรณีของอาคารชุดหรืออาคารแบบผสมผสานที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัยที่จัดตั้งขึ้นในอนาคต ต้องมีบันทึกการยอมรับให้ก่อสร้างฐานรากของอาคารนั้นแล้วเสร็จ

ก่อนที่จะขายหรือให้เช่าที่อยู่อาศัยในอนาคต ผู้ลงทุนจะต้องแจ้งให้หน่วยงานบริหารจัดการที่อยู่อาศัยของจังหวัดทราบเป็นลายลักษณ์อักษรว่าที่อยู่อาศัยดังกล่าวมีสิทธิ์ในการขายหรือให้เช่า

ดังนั้น เมื่อไม่มีใบอนุญาตก่อสร้าง ไม่มีเงื่อนไขเพียงพอที่จะเปิดการขายที่อยู่อาศัยในอนาคต นักลงทุนได้ลงนามในสัญญาซื้อขายกับลูกค้าแล้ว ซึ่งถือเป็นการผิดกฎหมาย การกระทำเช่นนี้อาจถูกดำเนินคดีอาญาฐานหลอกลวงลูกค้าได้ หากหลังจากการสอบสวน หน่วยงานสอบสวนยืนยันว่ามีองค์ประกอบเพียงพอที่จะเข้าข่ายความผิด

กามูดาแลนด์ สเปน เมื่อโครงการเซลาดอนซิตี้ไม่ถูกกฎหมาย ลูกค้าประสบปัญหาในการแลกเปลี่ยนสิทธิ์ ภาพที่ 5 — ทนายความ Diep Nang Binh - หัวหน้าสำนักงานกฎหมาย Tinh Thong Luat

ตามบทบัญญัติของมาตรา 198 วรรค 1 แห่งประมวลกฎหมายอาญา 2558 ที่แก้ไขเพิ่มเติมในปี 2560 การหลอกลวงลูกค้าอาจเข้าใจได้ว่าเป็นการซื้อหรือขายสินค้าหรือให้บริการโดยการชั่งน้ำหนัก วัด นับ คำนวณสินค้าหรือบริการโดยทุจริต หรือใช้กลอุบายฉ้อโกงอื่นในการซื้อขายเพื่อหากำไรที่ผิดกฎหมาย” ทนายความ Diep Nang Binh วิเคราะห์

ในทางกลับกัน หากการกระทำหลอกลวงลูกค้าไม่เข้าข่ายความผิดหลอกลวงลูกค้าตามประมวลกฎหมายอาญา พ.ศ. 2558 ผู้ฝ่าฝืนจะต้องได้รับโทษทางปกครองตามมาตรา 61 แห่งพระราชกฤษฎีกา 98/2020/ND-CP โดยมีโทษปรับสูงสุด 20,000,000 ดอง

นอกจากนี้ ผู้ที่กระทำความผิดอาจมีสิทธิใช้ใบอนุญาตประกอบธุรกิจ ใบรับรองการประกอบกิจการ หรือใบรับรองการประกอบวิชาชีพที่ถูกเพิกถอนเป็นระยะเวลา 1 ถึง 3 เดือน หรือให้ระงับการดำเนินการเป็นระยะเวลา 1 ถึง 3 เดือน สำหรับการฝ่าฝืนที่ระบุไว้ในวรรค 4 และ 5 ของมาตรานี้ ในกรณีที่มีการฝ่าฝืนซ้ำหรือกระทำความผิดซ้ำ

นอกจากนี้ ลูกค้าหลายรายยังแสดงความกังวลว่าสัญญาซื้อขายระหว่างลูกค้ากับ Gamuda Land จะถือเป็นโมฆะหรือไม่ เนื่องจากผู้ลงทุนได้ลงนามในสัญญาในขณะที่เงื่อนไขในการเปิดการขายไม่เป็นไปตามที่กำหนด และสิทธิของลูกค้าจะได้รับการรับประกันภายใต้สัญญานี้หรือไม่

เกี่ยวกับเรื่องนี้ ทนายความ Diep Nang Binh กล่าวว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 123 ถึง 129 มาตรา 407 และมาตรา 408 สัญญาแพ่งเป็นโมฆะใน 8 กรณี ได้แก่ สัญญาเป็นโมฆะเนื่องจากการฝ่าฝืนข้อห้ามของกฎหมาย ขัดต่อจริยธรรมทางสังคม สัญญาเป็นโมฆะเนื่องจากการปลอมแปลง สัญญาเป็นโมฆะเนื่องจากการจัดทำและปฏิบัติตามโดยผู้เยาว์ บุคคลที่ไม่มีความสามารถในการทำนิติกรรมแพ่ง บุคคลที่มีปัญหาในการรับรู้และควบคุมพฤติกรรม บุคคลที่มีความสามารถในการทำนิติกรรมแพ่งจำกัด สัญญาเป็นโมฆะเนื่องจากความสับสน สัญญาเป็นโมฆะเนื่องจากการหลอกลวง การข่มขู่ การบังคับ สัญญาเป็นโมฆะเนื่องจากการตั้งบุคคลที่ไม่สามารถรับรู้และควบคุมพฤติกรรมของตนได้ สัญญาเป็นโมฆะเนื่องจากการไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดเกี่ยวกับแบบ สัญญาเป็นโมฆะเนื่องจากมีวัตถุประสงค์ที่ไม่สามารถดำเนินการได้

ดังนั้น หากเป็นไปตามเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่งข้างต้น สัญญาอาจเป็นโมฆะได้ อย่างไรก็ตาม สัญญาที่เป็นโมฆะมีสองประเภท ได้แก่ สัญญาที่เป็นโมฆะทั้งหมด และสัญญาที่เป็นโมฆะบางส่วน

ในกรณีที่สัญญาเป็นโมฆะโดยสิ้นเชิง คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องคืนสถานะเดิมและคืนสิ่งที่ได้รับให้แก่กัน หากไม่สามารถคืนเป็นสิ่งของได้ จะต้องคืนเป็นเงินสด เว้นแต่ในกรณีที่ทรัพย์สิน ผลประโยชน์ และผลกำไรที่ได้รับถูกยึดตามบทบัญญัติของกฎหมาย ในกรณีที่สัญญาเป็นโมฆะเพียงบางส่วน คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายยังคงต้องปฏิบัติตามสัญญาส่วนที่เหลือต่อไป

หากเงื่อนไขในสัญญาของโครงการนี้คือ: ค่าปรับผู้ขายสำหรับการส่งมอบล่าช้า 18% ต่อปี; ผู้ขายต้องชดเชย 30% หากผู้ซื้อต้องการยกเลิกสัญญาเนื่องจากการส่งมอบล่าช้าของส่วนที่ยังมีผลบังคับตามสัญญา ดังนั้น ทั้งสองฝ่ายจะต้องดำเนินการตามธุรกรรมให้ตรงตามที่ตกลงกันไว้ทุกประการ" ทนายความ Diep Nang Binh วิเคราะห์

เพื่อตอบสนองต่อความกังวลของผู้อ่าน หนังสือพิมพ์ผู้สื่อข่าวและความคิดเห็นสาธารณะได้ส่งคำถามไปยังนักลงทุน Gamuda Land เพื่อชี้แจงข้อมูลที่ได้รับ และเพื่อรับทราบมาตรการเยียวยาผลประโยชน์ของลูกค้าจากนักลงทุนตามสัญญาที่ลงนามไว้ในอนาคต อย่างไรก็ตาม หลังจากส่งข้อมูลและคำถามมาหลายวัน Gamuda Land ยังคงไม่ได้รับคำตอบเกี่ยวกับประเด็นเหล่านี้

เจียเหงียน - เลฟอง

ตามข้อมูลที่เผยแพร่บนเว็บไซต์ของ Gamuda Land แผนกพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของ Gamuda Berhad ซึ่งเป็นกลุ่มบริษัทพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและก่อสร้างชั้นนำของมาเลเซีย ด้วยประสบการณ์กว่า 25 ปีในด้านการพัฒนาเมืองและอาคารสูง Gamuda Land ได้สร้างโครงการพัฒนาเมือง 12 โครงการ และโครงการอาคารสูงแบบบูรณาการขนาดใหญ่ 9 โครงการในมาเลเซีย สิงคโปร์ เวียดนาม และออสเตรเลีย โดยมีมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม (GDV) มากกว่า 5.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ
หลังจากเข้าสู่ตลาดเวียดนามในปี 2550 Gamuda Land ปัจจุบันกำลังลงทุนในพื้นที่เมืองสองแห่ง ได้แก่ Gamuda City ขนาด 274 ไร่ ในเขตฮว่างใหม่ กรุงฮานอย และ Celadon City ขนาด 82 ไร่ ในเขตเตินฟู นครโฮจิมินห์
นอกจากนี้ เมื่อเร็วๆ นี้ โครงการ Elysian ที่ 170 ถนน Lo Lu (Truong Thanh เขต 9 Thu Duc นครโฮจิมินห์) ได้รับการส่งเสริมจาก Gamuda Land ให้เป็นโครงการที่สองของนักลงทุนรายนี้ในนครโฮจิมินห์ โครงการนี้เป็นโครงการอพาร์ตเมนต์ที่จัดตั้งขึ้นเพื่อรองรับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรในพื้นที่นี้ มีพื้นที่ 3 เฮกตาร์ และมีอพาร์ตเมนต์เกือบ 1,400 ยูนิต

แหล่งที่มา