คาดว่าที่ตั้งใหม่ 3 เมือง คือ ฮานอย และ โฮจิมินห์ จะนำรายการราคาที่ดินปัจจุบันมาใช้คำนวณภาษีเป็นการชั่วคราว

ความคาดหวังในตลาดอสังหาฯค้าปลีกระดับไฮเอนด์ ที่ตั้ง 3 เมืองใหม่ใน ฮานอย กฎเกณฑ์การจัดตั้งและดำเนินการโครงการจัดสรรพื้นที่ การจัดสรรพื้นที่... คือข่าวสารอสังหาฯ ล่าสุด

อสังหาฯ ล่าสุด เผยทำเล 3 เมืองใหม่ในฮานอย (ภาพ: ลินห์ อัน)

คาดการณ์ตลาดอสังหาฯค้าปลีกระดับไฮเอนด์เติบโตแข็งแกร่งในระยะยาว

ผู้เชี่ยวชาญจากบริษัท Savills Vietnam แจ้งว่า กระทรวงอุตสาหกรรมและการค้า คาดการณ์ว่าอุตสาหกรรมค้าปลีกของเวียดนามจะขยายตัวถึง 350,000 ล้านเหรียญสหรัฐภายในปี 2568 ซึ่งคิดเป็น 59% ของงบประมาณภายในประเทศทั้งหมด ปัจจัยนี้คาดว่าจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกระดับไฮเอนด์ในเวียดนามเข้าสู่ช่วงของการพัฒนาที่แข็งแกร่งและมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาวมากมาย โดยเฉพาะในเมืองที่เป็นศูนย์กลาง

ผลสำรวจของ Savills Vietnam ยังแสดงให้เห็นว่าโครงการศูนย์การค้าและค้าปลีกระดับไฮเอนด์กำลังขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ นอกจากนี้ ภาคส่วนนี้ยังได้รับการประเมินอย่างต่อเนื่องว่าเป็นหนึ่งในภาคส่วน เศรษฐกิจ ที่มีพลวัตมากที่สุดในเวียดนาม โดยรักษาอัตราการเติบโตประจำปีในระดับสองหลักมาหลายทศวรรษ

ควบคู่ไปกับการพัฒนาของอุตสาหกรรมค้าปลีก เวียดนามยังกลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ค้าปลีกระดับไฮเอนด์ด้วยอัตราการเติบโตที่รวดเร็วเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค ในความเป็นจริง การเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ค้าปลีกระดับไฮเอนด์ไม่ได้มาจากการเติบโตของรายได้เฉลี่ยและรายได้ที่ใช้จ่ายได้ของผู้คนเท่านั้น แต่ยังมาจากการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการจับจ่ายซื้อของไปสู่สินค้าระดับไฮเอนด์มากขึ้นควบคู่ไปกับการขยายตัวอย่างรวดเร็วของชนชั้นกลางและชนชั้นสูง ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ได้วิเคราะห์ไว้

การเกิดขึ้นของแบรนด์ระดับนานาชาติจำนวนมากควบคู่ไปกับความต้องการที่เพิ่มขึ้นสำหรับการช้อปปิ้งและประสบการณ์การบริการระดับไฮเอนด์ได้สร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับการพัฒนาที่แข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกระดับไฮเอนด์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกระดับไฮเอนด์ในเวียดนามคาดว่าจะยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่งในระยะยาวโดยราคาค่าเช่ารายปียังคงเติบโตในระดับสองหลัก แม้จะเผชิญกับความท้าทายในระยะสั้น

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ยังแนะนำว่าตลาดนี้จะเผชิญกับความท้าทายบางประการในระยะสั้น เนื่องจากถึงแม้พื้นที่ค้าปลีกของเวียดนามจะเติบโตอย่างรวดเร็ว แต่พื้นที่ค้าปลีกยังคงมีขนาดเล็กในแง่ของขนาด คุณภาพ และประสบการณ์ พื้นที่ค้าปลีกทั้งหมดในเวียดนาม โดยเฉพาะห้างสรรพสินค้าระดับไฮเอนด์ ยังคงค่อนข้างเล็กเมื่อเทียบกับประเทศในภูมิภาค เช่น ไทย สิงคโปร์ มาเลเซีย...

สิ่งนี้ต้องการให้เวียดนามต้องลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง ขยายการจัดหาสถานที่ที่มีคุณภาพสูง และปรับปรุงประสบการณ์การช้อปปิ้งสำหรับผู้บริโภค เพื่อดึงดูดนักลงทุนต่างชาติให้มากขึ้นและแข่งขันกับประเทศเพื่อนบ้าน

ในบริบทที่พื้นที่ค้าปลีกระดับไฮเอนด์มีการเติบโตช้า ในขณะที่ความต้องการแบรนด์และเครื่องหมายการค้าระดับนานาชาติเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ราคาค่าเช่าพื้นที่ในใจกลางเมืองโฮจิมินห์และฮานอยก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน สร้างแรงกดดันอย่างหนักให้กับผู้ค้าปลีกระดับไฮเอนด์จำนวนมาก

นอกจากนี้ ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก เงินเฟ้อ และต้นทุนวัตถุดิบที่สูงขึ้น ยังส่งผลกระทบต่อการขยายตัวของโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกระดับไฮเอนด์ได้อีกด้วย ตัวอย่างเช่น เงินเฟ้อที่สูงขึ้นอาจทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ส่งผลกระทบต่อยอดขายปลีกระดับไฮเอนด์ ในขณะเดียวกัน ต้นทุนการก่อสร้างและการดำเนินการศูนย์การค้าระดับไฮเอนด์ก็จะเพิ่มขึ้นเช่นกัน ส่งผลให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับแรงกดดัน

แม้แต่ความไม่แน่นอนของตลาดการเงินระหว่างประเทศอาจทำให้ผู้ลงทุนต่างชาติระมัดระวังมากขึ้นในการขยายขนาดการลงทุนในกลุ่มระดับไฮเอนด์

เผยที่ตั้ง 3 เมืองใหม่ในฮานอย

ฮานอยกำหนดวิสัยทัศน์ในปี พ.ศ. 2588 ที่จะก่อตั้งเมืองทางตอนเหนือ โดยมีแกนหลักอยู่ที่เขตด่งอันห์ พัฒนาพื้นที่เมืองในเขตหว่าหลักและเขตซวนมายให้กลายเป็นเมืองทางตะวันตก และพัฒนาพื้นที่เมืองในเขตฟูเซวียนและเทืองติ้นให้กลายเป็นเมืองทางตอนใต้

เนื้อหาข้างต้นนี้ระบุโดยคณะกรรมการประชาชนฮานอยในโครงการพัฒนาเมืองฮานอยสำหรับระยะเวลาถึงปี 2035 (เรียกว่า โครงการ) ซึ่งเพิ่งส่งไปยังสภาประชาชนเมืองเพื่อพิจารณาและแสดงความคิดเห็นในการประชุมตามหัวข้อที่กำหนดจะจัดขึ้นในช่วงปลายเดือนกันยายน 2024

ด้วยเหตุนี้ โปรแกรมจึงกำหนดเป้าหมายมุ่งมั่นให้อัตราการขยายตัวเป็นเมืองของเมืองทั้งหมดถึงประมาณร้อยละ 55-65 ภายในปี 2573 (ปัจจุบันอยู่ที่ร้อยละ 49.1) และประมาณร้อยละ 60-70 ภายในปี 2578

ในส่วนของจำนวนอำเภอคาดว่าตัวเมืองจะมีทั้งหมด 16 อำเภอ (มี 12 อำเภอในปัจจุบัน และคาดว่าจะจัดตั้งเป็นอำเภออีก 4 อำเภอ คือ ฮหว่ายดึ๊ก ซาลัม ด่งอันห์ และทันห์ตรี คาดว่าจะจัดตั้งเป็นอำเภอ)

รายชื่อเขตที่คาดว่าจะปรับเขตการปกครองและเขตและแขวงที่คาดว่าจะจัดตั้งใหม่จะดำเนินการตามโครงการและแผนการจัดหน่วยงานบริหารในระดับเขตและตำบลในฮานอยจนถึงปี 2035 โดยให้สอดคล้องกับการวางแผนเมืองหลวง การปรับแผนทั่วไปของเมืองหลวง การวางแผนชนบท และการวางแผนเมือง กำหนดหัวข้อและแผนงานสำหรับการจัดการอย่างชัดเจน และให้แน่ใจว่าประชาชนมีฉันทามติร่วมกัน

จำนวนเขตเมือง รายชื่อเขตเมือง เขตเมืองที่คาดว่าจะปรับเขตการปกครอง และเขตเมืองที่คาดว่าจะจัดตั้งขึ้นใหม่ภายในเขตเมืองที่บริหารโดยศูนย์กลาง ตามการจำแนกประเภทเมือง

โดยได้ดำเนินการให้ครบตามเกณฑ์คุณภาพเมืองของเขตชั้นใน 16 เขตที่เทียบเท่าเขตเมืองชั้นพิเศษตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยเมืองชั้นสาม คือ ซอนทาย ที่อยู่ใต้การปกครองของเมืองหลวงโดยตรง

ที่น่าสังเกตคือ ในโครงการนี้ ฮานอยได้กำหนดวิสัยทัศน์การพัฒนาเมืองในช่วงเวลาถึงปี 2588 โดยจะส่งเสริมการลงทุนในการพัฒนาเมืองในภาคเหนืออย่างต่อเนื่องตามแผนทั่วไปในการก่อตั้งเมืองภาคเหนือ โดยมีแกนหลักอยู่ที่เขตด่งอันห์

พร้อมกันนี้ ส่งเสริมการลงทุนในการพัฒนาเมืองในจังหวัดฮว่าหลักและจังหวัดซวนมายเพื่อจัดตั้งเป็นเมืองภาคตะวันตก

พื้นที่ฟูเซวียนและเทืองติ๋นยังได้รับการลงทุนในการพัฒนาเมืองเพื่อสร้างเป็นเมืองทางตอนใต้

นอกจากนี้ ฮานอยคาดว่าความหนาแน่นของประชากรในเขตเมืองจะสูงถึง 3,000 คนต่อตารางกิโลเมตร โดยความหนาแน่นของประชากรในเขตใจกลางเมือง ใจกลางเมือง และเขตเมืองภายในปี 2035 จะสูงถึง 12,000 คนต่อตารางกิโลเมตร

พื้นที่ที่อยู่อาศัยเฉลี่ยต่อหัวในใจกลางเมืองภายในปี 2578 จะอยู่ที่ประมาณ 28 ตร.ม. ต่อคน (รวมพื้นที่ที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมที่สอดคล้องกับจำนวนประชากรที่คาดการณ์ไว้) โดยจะให้ความสำคัญกับการลงทุนในการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าและที่อยู่อาศัยทางสังคม

รายได้เฉลี่ยต่อหัว/ปี เมื่อเทียบกับทั้งประเทศอยู่ที่ 1.4 เท่า...

เมืองนี้ให้ความสำคัญกับการลงทุนในระบบขนส่งสาธารณะ โดยดำเนินกลยุทธ์ในการเปลี่ยนยานพาหนะส่วนบุคคลให้เป็นระบบขนส่งสาธารณะที่ปล่อยมลพิษต่ำ

นครโฮจิมินห์ใช้ราคาที่ดินปัจจุบันในการคำนวณภาษีชั่วคราว

ในช่วงบ่ายของวันที่ 21 กันยายน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกเอกสารที่ให้คำแนะนำแก่แผนก สาขา คณะกรรมการประชาชนนครทูดึ๊ก และเขตต่างๆ เกี่ยวกับการแก้ไขภาระผูกพันทางการเงินและภาษีที่เกี่ยวข้องกับที่ดินในพื้นที่

ในช่วงเวลาที่รายการราคาที่ดินไม่ได้รับการปรับเปลี่ยนตามกฎหมายที่ดินปี 2024 คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์อนุญาตให้ใช้รายการราคาที่ดินปัจจุบัน นั่นคือ รายการราคาที่ดินที่ออกเมื่อวันที่ 16 มกราคม 2020 เช่นเดิม ในการแก้ไขภาระผูกพันทางการเงินและภาษีที่ดิน โดยได้รับเอกสารตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม

คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์มอบหมายให้กรมภาษีนครประสานงานกับกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กรมการคลัง และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อแก้ไขปัญหาค้างบันทึกที่ดินที่เกิดขึ้นตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ด้วยขั้นตอนต่างๆ เช่น การเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ และรายได้จากที่ดิน

การตัดสินใจใช้รายการราคาที่ดินปัจจุบันระหว่างรอการปรับราคาโดยคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ มาจากข้อเสนอของกรมสรรพากรเมื่อวันที่ 17 กันยายน และมีมติเอกฉันท์ในการประชุมของคณะกรรมการประชาชนนครในวันเดียวกัน

พร้อมกันนี้ คณะกรรมการประชาชนเมืองได้ขอความเห็นจากคณะกรรมการพรรคการเมืองตามข้อเสนอของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เพื่อแก้ไขปัญหาข้างต้น

สถิติระหว่างวันที่ 1-30 สิงหาคม แสดงให้เห็นว่ากรมสรรพากรของนครโฮจิมินห์ได้รับบันทึกจำนวน 8,893 รายการที่เกี่ยวข้องกับขั้นตอนการที่ดินสำหรับหน่วยงานนี้ในการพิจารณาภาระผูกพันทางการเงิน

ในจำนวนนี้ บันทึกการโอน การบริจาค และการสืบทอด 4,711 รายการมีภาระผูกพันทางการเงิน บันทึก 2,229 รายการไม่มีภาระผูกพันทางการเงิน บันทึก 1,669 รายการเกี่ยวกับการออกใบรับรอง บันทึก 284 รายการเกี่ยวกับวัตถุประสงค์การเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดิน ท้องถิ่นที่มีบันทึกจำนวนมาก ได้แก่ เมืองทูดึ๊ก (1,878 รายการ) อำเภอโฮกมอน (1,772 รายการ) อำเภอกู๋จี (1,095 รายการ) อำเภอเตินฟู (388 รายการ)...

ตามที่กรมสรรพากร ระบุว่า เนื่องจากกฎหมายที่ดินปี 2024 และพระราชกฤษฎีกา 103/2024 ที่ควบคุมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม หน่วยงานนี้จึงประสบปัญหาในการกำหนดภาระผูกพันทางการเงินสำหรับบันทึกที่ดินเมื่อใช้รายการราคาที่ดินปี 2020

เพื่อให้มีพื้นฐานในการจัดการกับบันทึกที่ดินจำนวนมากที่ได้รับหลังวันที่ 1 สิงหาคม กรมสรรพากรได้เสนอถึงสามครั้งให้คณะกรรมการประชาชนของเมืองออกคำสั่งปรับรายการราคาที่ดินปัจจุบันและให้คำแนะนำโดยทันที

ดังนั้น เมื่อคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์อนุญาตให้ใช้รายการราคาที่ดินปัจจุบันเป็นการชั่วคราว บันทึกที่ดินที่ค้างอยู่หลายพันรายการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไปจะได้รับการแก้ไข

กฎระเบียบการจัดตั้งและดำเนินการโครงการจัดสรรพื้นที่และเขตจัดสรรพื้นที่

มาตรา 110 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดการจัดตั้งและดำเนินการโครงการจัดสรรพื้นที่และเขตจัดสรรพื้นที่อย่างชัดเจน

ดังนั้น การจัดตั้งและดำเนินการโครงการจัดสรรพื้นที่และเขตจัดสรรพื้นที่ มีดังนี้

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดและอำเภอมีหน้าที่รับผิดชอบในการจัดระเบียบการจัดตั้งและดำเนินการโครงการย้ายถิ่นฐานให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมาย

พื้นที่จัดสรรใหม่ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขต่อไปนี้:

โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคของพื้นที่จัดสรรใหม่จะต้องเป็นไปตามมาตรฐานชนบทใหม่สำหรับพื้นที่ชนบทและมาตรฐานเมืองสำหรับพื้นที่เมืองอย่างน้อย ได้แก่ ถนนที่เชื่อมต่อไปยังพื้นที่ใกล้เคียง แสงสว่างและไฟฟ้าในครัวเรือน ระบบประปาและการระบายน้ำ การสื่อสาร และการบำบัดสิ่งแวดล้อม

โครงสร้างพื้นฐานทางสังคมในพื้นที่จัดสรรใหม่จะต้องให้การเข้าถึงการดูแลสุขภาพ การศึกษา วัฒนธรรม กีฬา ตลาด การค้า บริการ ความบันเทิง สันทนาการ และสุสาน

เหมาะสมกับสภาพ ประเพณี และประเพณีปฏิบัติของแต่ละภูมิภาค

สถานที่สำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่จะถูกเลือกตามลำดับความสำคัญดังนี้: ณ หน่วยบริหารระดับตำบลที่ที่ดินได้รับการกู้คืน

ณ หน่วยการปกครองระดับอำเภอที่เวนคืนที่ดิน กรณีไม่มีที่ดินสำหรับจัดสรร ให้ ณ หน่วยการปกครองระดับตำบลที่เวนคืนที่ดิน

ในพื้นที่อื่นที่มีเงื่อนไขเท่าเทียมกัน กรณีหน่วยงานบริหารระดับอำเภอที่เวนคืนที่ดินไม่มีที่ดินสำหรับจัดสรรจัดสรร

ให้ความสำคัญในการคัดเลือกที่ดินที่มีทำเลดีเพื่อจัดเป็นพื้นที่จัดสรรปันส่วน

หมายเหตุ : ในเขตจัดสรรที่ดินจัดสรรภายหลังการจัดสรรที่ดินจัดสรรแล้ว หากยังมีกองทุนที่ดินอยู่ จะจัดสรรให้ผู้ที่เข้าข่ายได้รับการจัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัยโดยผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 เป็นลำดับแรก ส่วนในกรณีที่ยังมีกองทุนที่ดินอยู่ จะจัดสรรที่ดินให้ผู้ที่เข้าข่ายได้รับการจัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัยโดยผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567

ดังนั้น ตามระเบียบข้างต้น ประชาชนผู้ได้รับคืนที่ดินจะได้ไปตั้งถิ่นฐานใหม่ ณ สถานที่ ดังนี้ ณ ที่ว่าการอำเภอที่รับคืนที่ดิน

ณ หน่วยการปกครองระดับอำเภอที่เวนคืนที่ดิน กรณีไม่มีที่ดินสำหรับจัดสรร ให้ ณ หน่วยการปกครองระดับตำบลที่เวนคืนที่ดิน

ในพื้นที่อื่นที่มีเงื่อนไขเทียบเท่า กรณีไม่มีที่ดินสำหรับตั้งถิ่นฐานใหม่ในหน่วยบริหารระดับอำเภอที่ที่ดินถูกกู้คืน จะให้ความสำคัญในการเลือกที่ดินที่มีทำเลเหมาะสมสำหรับตั้งถิ่นฐานใหม่

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-kien-vi-tri-3-thanh-pho-moi-o-ha-noi-tphcm-ap-dung-tam-bang-gia-dat-hien-hanh-de-tinh-thue-287421.html