กระแสเงินสดไหลกลับเข้าสู่ตลาด อสังหาฯ ที่มีสถานะทางกฎหมายครบถ้วน “ไหล” แข็งแกร่ง

ลูกค้าเร่งหาบ้าน นายหน้าตื่นเต้นที่จะ "ปิดการขาย"

ในปี 2022 สถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 เริ่มควบคุมได้ คุณเหงียน ฮวง วู (อายุ 23 ปี) รู้สึกต้องการที่อยู่อาศัย จึงตัดสินใจหาอพาร์ตเมนต์เล็กๆ ราคาไม่แพงเพื่อซื้อ

จากการปรึกษาหารือกับหลาย ๆ ชั้นซื้อขายและแลกเปลี่ยนกับนายหน้าหลาย ๆ ราย คุณวูตระหนักได้ว่าตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2565 จนถึงสิ้นปี 2565 ราคาอพาร์ตเมนต์เมื่อเทียบกับระดับทั่วไปของผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ในตลาด รวมถึงช่วงเดียวกันของปีก่อนนั้นค่อนข้างสูง

สาเหตุคือในช่วงนั้นตลาดอสังหาฯแทบจะ “หยุดชะงัก” ไม่มีโครงการก่อสร้างใหม่มากนัก โครงการเก่าๆ ก็เสื่อมโทรมและผ่านช่วงราคาสูงสุดไปแล้ว การซื้อจึงไม่เกิดผล

โดยเฉพาะประเด็นที่ทำให้คุณหวู่เป็นกังวลมากที่สุดก็คือตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนั้นผันผวนอย่างรุนแรง มีข้อมูลในตลาดที่ไม่เอื้ออำนวยจำนวนมาก ทำให้คุณหวู่ลังเลใจอย่างมากในการซื้อและขายบ้าน

อสังหาฯ-กระแสเงินสดกลับเข้าสู่ตลาด อสังหาฯ ที่มีสถานะทางกฎหมายครบถ้วน 'กระแส' แข็งแกร่ง — พิธีส่งมอบโครงการจัดขึ้นที่อำเภอเทย์โม จังหวัดฮานอย

ดังนั้น คุณวูจึงใช้เวลาพิจารณาและคำนวณนานกว่าครึ่งปี ก่อนที่จะตัดสินใจควักเงินซื้ออพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอนในย่านเทย์โม กรุงฮานอย ซึ่งตามการประเมินของเขาแล้ว ถือว่าตรงตามเกณฑ์ทั้งหมดที่เขาตั้งไว้ ทั้งในด้านทำเลที่ตั้ง โครงสร้างพื้นฐาน สิ่งอำนวยความสะดวก และสถานะทางกฎหมาย

“ผมรู้สึกว่าสิ่งอำนวยความสะดวกของอพาร์ตเมนต์แห่งนี้คุ้มค่ากับเงิน 3,000 ล้านดองที่จ่ายไปสำหรับพื้นที่ 55 ตารางเมตร ไม่ต้องพูดถึงเอกสารทางกฎหมายที่ครบถ้วนของโครงการก็ทำให้ผมรู้สึกมั่นใจที่จะจ่ายเงิน เพราะผมจ่ายครั้งเดียว ผมจึงได้รับการยกเว้นค่าบริการและค่าจอดรถเป็นเวลา 3 ปี ไม่ต้องพูดถึงว่าหลังจากซื้อบ้านมาครึ่งปี มูลค่าของบ้านก็เพิ่มขึ้นเป็นเกือบ 400 ล้านดอง” นายวูเล่าให้ เหงวอยดูอาตินฟัง

หลังจากรับบ้านแล้ว และเห็นว่าโครงการนี้มีศักยภาพในการเติบโตและมีรากฐานทางกฎหมายที่มั่นคง คุณวูจึงตัดสินใจซื้ออพาร์ตเมนต์อีกแห่งในอาคารเดียวกันเพื่อเช่า โดยจำนวนเงินทั้งหมดที่นายวูต้องชำระเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ทั้งสองแห่งข้างต้นคือ 5.9 พันล้านดอง ซึ่งเทียบเท่ากับราคาเฉลี่ยประมาณ 54.5 ล้านดองต่อตารางเมตร

อสังหาริมทรัพย์ - กระแสเงินสดกลับคืนสู่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ที่มีสถานะถูกกฎหมายเต็มรูปแบบกำลัง 'ลอยตัว' อย่างมาก (ภาพ 2) — ราคาอพาร์ทเมนต์มีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและความต้องการในการซื้อและเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ก็มีสูงอยู่เสมอ

หลังจากแทบไม่มีธุรกรรมใดๆ ในปี 2022 คุณเหงียน วัน ลินห์ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ปี 2023 ลูกค้าเริ่มมองหาอสังหาริมทรัพย์ และในช่วงต้นไตรมาสที่ 3 ปี 2023 เขาก็สามารถ "ปิดการขาย" บ้านให้กับลูกค้าได้

ในช่วงต้นเดือนพฤศจิกายน 2566 คุณลินห์ เปิดเผยว่า จำนวนลูกค้าที่ค้นหาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว จำนวนลูกค้าที่เข้ามาขอคำแนะนำจากนายหน้าและเยี่ยมชมบ้านโดยตรงก็เริ่มมีสัญญาณฟื้นตัวขึ้นตามลำดับ

ณ ต้นเดือนพฤศจิกายน พ.ศ. 2566 ตามการประเมินตลาดของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กระแสเงินสดที่ไม่ได้ใช้งานในหมู่ประชาชน แม้จะไม่มากนัก แต่ก็เริ่มกลับมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง

ตามรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ กระทรวงก่อสร้าง ปริมาณการซื้อขายในตลาดกำลังปรับปรุงขึ้นทุกไตรมาส ปริมาณการซื้อขายกำลังฟื้นตัวขึ้นเนื่องมาจากการ "ดูดซับ" มาตรการสนับสนุนที่เข้มงวดจากรัฐบาลอย่างค่อยเป็นค่อยไป และกระแสเงินสดส่วนหนึ่งก็กลับมาเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 ปริมาณธุรกรรมอยู่ที่ประมาณ 50% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตาม ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 เพียงไตรมาสเดียว มีการทำธุรกรรมเกือบ 6,000 รายการ เพิ่มขึ้น 1.5 เท่าจากไตรมาสที่ 2 ของปี 2566 ซึ่งสูงกว่าไตรมาสแรกของปี 2566 มากกว่าสองเท่า อย่างไรก็ตาม ยังคงอยู่ที่ประมาณ 10% เท่านั้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาก่อนเกิดการระบาดของโควิด-19

สถิติยังแสดงให้เห็นอีกว่าเกือบ 90% ของธุรกรรมเป็นอพาร์ตเมนต์จากโครงการที่พัฒนาโดยนักลงทุนที่มีชื่อเสียงในพื้นที่เมืองซึ่งเริ่มดำเนินการในเมืองใหญ่

อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงช่วยเพิ่มความต้องการ

คุณ Le Bao Long ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ของ Batdongsan.com.vn เปิดเผยเกี่ยวกับราคาของกลุ่มอพาร์ตเมนต์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า ราคาอพาร์ตเมนต์ในอนาคตอันใกล้นี้จะไม่ลดลงมากนัก เนื่องจากผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงยังคงเป็นจุดเด่นของตลาด

ตามรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ Batdongsan.com.vn ในไตรมาสที่ 3 ปี 2023 อพาร์ตเมนต์เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ได้รับผลกระทบเชิงลบจากตลาดน้อยที่สุดในปีที่ผ่านมา เนื่องจากประเภทนี้ตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยจริง

ในช่วงเวลาดังกล่าว ความสนใจในอพาร์ตเมนต์เริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว โดยความต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 1% และเช่าอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยอพาร์ตเมนต์ราคา 2,000-4,000 ล้านดองเป็นอพาร์ตเมนต์ที่ถูกค้นหามากที่สุด หลังจากผ่านไป 8 ปี ราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์และฮานอยเพิ่มขึ้น 82% และ 56% ตามลำดับ ขณะที่รายได้ของคนในเขตเมืองเพิ่มขึ้นเพียง 39%

อสังหาฯ - กระแสเงินสดกลับเข้าสู่ตลาด อสังหาฯ ที่มีสถานะทางกฎหมายครบถ้วน 'กระแส' ไหลแรง (รูปที่ 3) — ผลกำไรจากช่องทางการลงทุนบางช่อง (ที่มา: Batdongsan.com.vn)

“เนื่องจากราคาคอนโดมิเนียมมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และความต้องการซื้อและเช่าอสังหาฯประเภทนี้มีสูงอยู่เสมอ อัตราผลกำไรเฉลี่ยจากการลงทุนในคอนโดมิเนียมจึงสูงถึง 12.5% ต่อปี ซึ่งถือเป็นอัตราผลกำไรที่ดีและเสถียรกว่าการลงทุนประเภทอื่น เช่น หุ้น ทองคำ เงินตราต่างประเทศ ที่ดิน และเงินออม” คุณลอง กล่าว

จากการประเมินสถานการณ์ตลาดโดยรวม ดร. Pham Anh Khoi หัวหน้า ทีมเศรษฐศาสตร์ และผู้อำนวยการสถาบันวิจัยเศรษฐกิจ การเงิน และอสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh Services (DXS - FERI) กล่าวว่าช่วงเวลาแห่งการ "ตัดขาดทุน" ส่วนลดที่น่าตกใจ แรงจูงใจมหาศาล... ที่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ใช้เพื่อดึงดูดลูกค้าได้สิ้นสุดลงแล้ว

ในปัจจุบันตลาดอสังหาฯมีการบันทึกผลตอบแทนกระแสเงินสดจากลูกค้าและนักลงทุน และจำนวนธุรกรรมอสังหาฯก็เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ

“โครงการที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริง มีราคาเหมาะสม กำหนดการชำระเงินที่ยืดหยุ่น และเป็นไปตามกฎหมายเป็นที่ต้องการอยู่เสมอ นักลงทุนจำนวนมากยังคงเลือกอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นแหล่งเงินทุนหมุนเวียนที่ปลอดภัย” นายคอยกล่าว

อสังหาฯ - กระแสเงินสดกลับเข้าสู่ตลาด อสังหาฯ ที่มีสถานะทางกฎหมายครบถ้วน 'ไหล' แข็งแกร่ง (รูปที่ 4) — ผู้อำนวยการ DXS – FERI, Dr. Pham Anh Khoi

ด้วยเหตุนี้ ผู้อำนวยการ DXS – FERI จึงได้วิเคราะห์ว่าในช่วงที่ผ่านมา รัฐบาลได้ดำเนินการรุนแรงหลายอย่างเพื่อปรับปรุงตลาด โดยการลดอัตราดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวมีผลกระทบอย่างมากต่อผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และช่วยเพิ่มความต้องการในตลาดอีกด้วย

อย่างไรก็ตาม การที่ลูกค้าจะยอมจ่ายเงินเพื่อซื้อผลิตภัณฑ์อสังหาฯ ในเวลานี้ คุณคอยประเมินว่าส่วนใหญ่แล้วจะขึ้นอยู่กับผู้พัฒนาโครงการ ซึ่งผลิตภัณฑ์จากนักลงทุนที่มีชื่อเสียงและมีคุณภาพจะถึงมือลูกค้าได้ ง่าย อย่างแน่นอน

แหล่งที่มา