โครงการสร้างอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมหนึ่งล้านยูนิตเสี่ยงที่จะถูกทิ้งไว้บนกระดาษ

อย่าทิ้งโครงการบ้านสงเคราะห์ 1 ล้านยูนิตไว้บนกระดาษ

ต้นเดือนเมษายน 2566 รัฐบาล ได้อนุมัติโครงการ “ลงทุนก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนทำงานในนิคมอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิต ในช่วงปี 2564 - 2573”

จนถึงปัจจุบัน หลังจากดำเนินโครงการมานานกว่าหนึ่งปี จำนวนโครงการบ้านจัดสรรดูเหมือนจะ "หยุดนิ่ง" โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ สองเมืองใหญ่ที่สุดในเวียดนาม กำลัง "กระหาย" ที่อยู่อาศัยประเภทนี้ อย่างไรก็ตาม ความคืบหน้าของโครงการยังไม่ชัดเจนนัก

รายงานล่าสุดของ กระทรวงก่อสร้าง ที่เผยแพร่เมื่อสุดสัปดาห์ที่ผ่านมา ระบุว่า ในไตรมาสที่สองของปี 2567 มีโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมที่กำลังดำเนินการอยู่ 9 โครงการทั่วประเทศ ในจำนวนนี้ 3 โครงการเสร็จสมบูรณ์ในไตรมาสนี้ จำนวน 1,120 ยูนิต โครงการ 1 โครงการในอำเภอไทเหงียนเริ่มก่อสร้างแล้ว จำนวน 395 ยูนิต และ 5 โครงการได้รับการอนุมัติการลงทุน

ในไตรมาสที่สองของปี 2567 กรุงฮานอยเพียงแห่งเดียวไม่มีโครงการลงทุนที่เสร็จสมบูรณ์ เริ่มต้น หรือได้รับอนุมัติ ส่วนนครโฮจิมินห์มีโครงการที่เสร็จสมบูรณ์เพียงโครงการเดียว โดยมีจำนวนยูนิตเพียง 368 ยูนิตเท่านั้น ในไตรมาสที่สอง นครโฮจิมินห์ก็ไม่มีโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่เช่นกัน และทางนครไม่ได้อนุมัติโครงการลงทุนใดๆ ในไตรมาสดังกล่าว

กระทรวงก่อสร้างระบุว่า ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2564 ถึงไตรมาสที่สองของปี พ.ศ. 2567 ประเทศไทยได้ดำเนินโครงการที่แล้วเสร็จแล้ว 79 โครงการ มีจำนวนยูนิตรวม 40,679 ยูนิต คิดเป็น 4% ของโครงการทั้งหมด ดังนั้น แม้ว่าจะเสร็จสิ้นไปเกือบครึ่งแล้ว แต่จำนวนอพาร์ตเมนต์ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังคงห่างไกลจากเป้าหมายที่รัฐบาลกำหนดไว้

ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ สองเมืองใหญ่ที่สุดในเวียดนาม กำลัง "กระหาย" ในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ภาพ: BDS

ปัจจุบัน เวียดนามมีโครงการที่เริ่มก่อสร้างแล้ว 128 โครงการ คิดเป็น 111,688 ยูนิต หากโครงการเหล่านี้ไม่ล่าช้ากว่ากำหนด ในอีก 1-2 ปีข้างหน้า เวียดนามจะมียูนิตทั้งหมด 152,367 ยูนิต คิดเป็น 15.2% ของความคืบหน้าของโครงการ

นอกจากนี้ หน่วยงานท้องถิ่นต่างๆ เพิ่งอนุมัตินโยบายการลงทุนสำหรับโครงการ 412 โครงการ ครอบคลุมพื้นที่ 409,449 ยูนิต หากโครงการเหล่านี้ดำเนินการได้ตามกำหนดเวลา ภายใน 4-5 ปีข้างหน้า เวียดนามจะมียูนิตที่อยู่อาศัยสังคมรวม 561,816 ยูนิต คิดเป็นเกือบ 56.2% ของโครงการ ดังนั้น เวียดนามจำเป็นต้องอนุมัติโครงการที่อยู่อาศัยสังคมอื่นๆ อีกหลายร้อยโครงการเพื่อให้บรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้ มีความคิดเห็นบางส่วนระบุว่า หากการดำเนินการในช่วงที่ผ่านมายังคงดำเนินต่อไป อาจมียูนิตที่อยู่อาศัยสังคม 1 ล้านยูนิตเหลืออยู่บนกระดาษ

ในการประชุมที่จัดขึ้นในเดือนกุมภาพันธ์ พ.ศ. 2567 ผู้นำกระทรวงก่อสร้างได้ประเมินว่า พื้นที่บางแห่ง เช่น ฮานอยและนครโฮจิมินห์ เป็นเมืองใหญ่ที่มีแรงงานรายได้น้อยจำนวนมากและมีความต้องการที่อยู่อาศัยทางสังคมสูงมาก แต่ผลลัพธ์ยังคงมีจำกัดมาก แสดงให้เห็นว่าพื้นที่เหล่านี้ยังไม่มีความมุ่งมั่นและกระตือรือร้น

นอกจากนี้ หลายพื้นที่ยังไม่ให้ความสำคัญต่อการสร้างบ้านพักอาศัยสังคม เช่น จังหวัดหวิงฟุก นิญบิ่ญ นามดิ่ญ ลองอาน กว๋างหงาย... ซึ่งเป็นจังหวัดที่ไม่มีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมตั้งแต่ปี 2564 ถึงต้นเดือนกุมภาพันธ์ 2567

เหตุผลที่กระทรวงก่อสร้างชี้แจงคือ นโยบายการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างทันท่วงที ทำให้เกิดข้อจำกัดหลายประการ เช่น การขาดแคลนกองทุนที่ดิน เงินทุนสินเชื่อมีจำกัด และระยะเวลาดำเนินการที่นาน แม้ว่าจะมีกฎหมายที่แก้ไขเพิ่มเติม เช่น กฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกมาแล้ว แต่กฎหมายเหล่านี้จะยังไม่มีผลบังคับใช้จนกว่าจะถึงต้นปี พ.ศ. 2568 ดังนั้นจึงยังไม่มีการให้แรงจูงใจแก่นักลงทุนหรือการลดความซับซ้อนของขั้นตอนการดำเนินการ

เพื่อสนับสนุนให้โครงการอพาร์ตเมนต์ 1 ล้านยูนิตแล้วเสร็จ รัฐบาล กระทรวง และภาคส่วนต่างๆ ได้เสนอแนวทางแก้ไขหลายประการ แนวทางที่โดดเด่นที่สุดคือมาตรการสินเชื่อมูลค่า 120,000 พันล้านดอง เพื่อสนับสนุนการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคม ที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน และการปรับปรุงและก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์เก่า

อย่างไรก็ตาม แพ็คเกจสนับสนุนนี้ได้ประกาศในเดือนเมษายน 2566 โดย ณ สิ้นไตรมาสที่สองของปี 2567 หรือหลังจากดำเนินการมา 14 เดือน ได้มีการจ่ายเงินไปเพียง 1,234 พันล้านดอง ซึ่งคิดเป็น 1.03% ของแพ็คเกจสินเชื่อทั้งหมด

ในเดือนกุมภาพันธ์ พ.ศ. 2567 รองนายกรัฐมนตรีเจิ่น ฮอง ฮา แสดงความไม่พอใจ เนื่องจากมาตรการสินเชื่อนี้มีการเบิกจ่ายล่าช้ามาก ดังนั้น รองนายกรัฐมนตรีเจิ่น ฮอง ฮา จึงได้ขอให้ธนาคารกลางทบทวนและประเมินผลการดำเนินการตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจวงเงิน 120,000 พันล้านดอง และวางแผน ชดเชย และชำระดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเป็นการชั่วคราว

เมื่อเร็ว ๆ นี้ ในช่วงกลางเดือนสิงหาคม 2567 นายกรัฐมนตรีฝ่าม มิญ จิ่ง ได้มอบหมายให้กระทรวงการก่อสร้างเป็นประธานและประสานงานกับกระทรวงการวางแผนและการลงทุน กระทรวงการคลัง และธนาคารกลางเวียดนาม เพื่อวิจัยและพัฒนาแพ็คเกจสินเชื่อมูลค่า 30,000 พันล้านดอง เพื่อปล่อยกู้เพื่อการซื้อ เช่า เช่าซื้อ ก่อสร้าง หรือปรับปรุงที่อยู่อาศัย เพื่อดำเนินนโยบายสังคม โดยแพ็คเกจสินเชื่อนี้จะถูกมอบหมายให้ธนาคารเพื่อนโยบายสังคมเป็นผู้ดำเนินการ

โดย 15,000 พันล้านดอง จะนำมาจากการออกพันธบัตรรัฐบาล และอีก 15,000 พันล้านดอง จากเงินทุนงบประมาณท้องถิ่นที่ได้รับมอบหมาย

กฎหมายใหม่จะช่วยเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยทางสังคมได้หรือไม่?

นอกเหนือจากแพ็คเกจสินเชื่อจากรัฐบาลแล้ว ยังมีความเห็นบางส่วนที่ระบุว่ากฎหมายใหม่ 3 ฉบับที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 และกฎหมายที่ดินปี 2567 จะเป็นจุดเริ่มต้นใหม่สำหรับการจัดหาที่อยู่อาศัยทางสังคม

นายเหงียน ฮวง นาม กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท จี-โฮม กล่าวว่า กฎหมายที่ส่งผลกระทบรุนแรงที่สุดต่อภาคส่วนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมคือ กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายฉบับนี้มีประเด็นใหม่หลายประการที่ช่วยบรรเทาปัญหาให้กับภาคธุรกิจได้อย่างมาก ตัวอย่างเช่น การแก้ไขปัญหาการประเมินราคาที่ดิน ซึ่งช่วยลดระยะเวลาในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมลงได้อย่างมาก

นอกจากนี้ กฎระเบียบก่อนหน้านี้ ผู้ที่มีสิทธิ์ซื้อที่อยู่อาศัยสังคมกลับมีเงินไม่เพียงพอ ขณะที่ชนชั้นกลางที่ไม่มีเงินเพียงพอซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์กลับไม่ผ่านเกณฑ์การซื้อที่อยู่อาศัยสังคม นอกจากนี้ ยังมีกฎระเบียบเกี่ยวกับปัญหาการจดทะเบียนครัวเรือนและการอยู่อาศัยที่ซ้ำซ้อนและซับซ้อน อย่างไรก็ตาม กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ได้ "คลี่คลาย" ปัญหาค้างคาเหล่านี้ไปเกือบหมดแล้ว

นายนัมกล่าวว่า เมื่อปลายเดือนกรกฎาคม รัฐบาลได้ผ่านพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100 ซึ่งมีรายละเอียดเกี่ยวกับมาตราต่างๆ ของกฎหมายที่อยู่อาศัยว่าด้วยการพัฒนาและการบริหารจัดการที่อยู่อาศัยสังคม พระราชกฤษฎีกาฉบับนี้มีความก้าวหน้าหลายประการ

ตัวอย่างเช่น พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100 กำหนดรายได้ของบุคคลไว้ที่ 15 ล้านดองต่อเดือน และรายได้ของคู่สมรสที่ 30 ล้านดองต่อเดือน จึงจะสามารถเข้าถึงบ้านพักสังคมได้

ทั้งนี้ ตามระเบียบก่อนหน้านี้ เงื่อนไขการซื้อบ้านพักอาศัยสังคมต้องมีรายได้ส่วนบุคคลต่ำกว่า 11 ล้านดอง/เดือน/คน ซึ่งทำได้ยากมาก เพราะผู้มีรายได้น้อยไม่มีความจำเป็นต้องซื้อบ้าน หรือไม่มีเงื่อนไขเพียงพอในการชำระคืนเงินกู้

ยิ่งไปกว่านั้น ความเสี่ยงในการปล่อยกู้ให้ผิดกลุ่มเป้าหมาย หากคู่สมรสฝ่ายหนึ่งมีรายได้น้อยกว่า 11 ล้านดองต่อเดือน แต่อีกฝ่ายมีรายได้หลายร้อยล้านดอง (ประกอบอาชีพอิสระ) นี่ก็เป็นปัญหาที่ธนาคารต้องพิจารณาเมื่อกำหนดเป้าหมายการปล่อยกู้

“เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมของครัวเรือน (รวมถึงคู่สมรส) ที่มีรายได้รวมไม่เกินเกณฑ์ 30 ล้านดอง/เดือน จะช่วยให้ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยเข้าถึงแพ็คเกจสนับสนุนสินเชื่อพิเศษจากรัฐบาลได้ง่ายขึ้น” นายนาม กล่าว

นอกจากนี้ นายนามกล่าวว่า ปัจจุบันในประเทศที่พัฒนาแล้ว ประชากร 1 ใน 5 อาศัยอยู่ในบ้านพักอาศัยสังคม ดังนั้น ด้วยการผ่อนปรนกฎหมายที่เข้มงวด นายนามจึงคาดว่าจะมีการออกหนังสือเวียนอีกฉบับหนึ่งเพื่อช่วยขจัดปัญหาต่างๆ เพื่อให้นักลงทุนรู้สึกมั่นใจในการสร้างบ้านพักอาศัยสังคม

อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากนโยบายสนับสนุนที่มีอยู่แล้ว รัฐบาลยังจำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขอื่นๆ ที่เข้มแข็งและเด็ดขาดเพียงพอให้นักลงทุนรายใหญ่สามารถเข้าร่วมโครงการบ้านจัดสรรได้ ตัวอย่างเช่น สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ได้เสนอให้พิจารณาเพิ่มอัตรากำไรมาตรฐานสำหรับนักลงทุนโครงการบ้านจัดสรรเป็น 15% จากเดิมที่ 10% ในปัจจุบัน

ดินห์ ตรัน

ที่มา: https://www.congluan.vn/de-an-xay-dung-mot-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-co-nguy-co-nam-tren-giay-post308741.html