ที่ดินสองราคาทำให้คนรู้สึกเสียเปรียบอยู่เสมอ

เช้าวันที่ 3 พฤศจิกายน 2558 สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้พิจารณาเนื้อหาร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) หลายประเด็น โดยมีความเห็นแตกต่างกัน

ความขัดแย้งระหว่างชาวบ้านที่ถูกยึดที่ดินเพราะราคา 2 ฝ่าย

ในการกล่าวสุนทรพจน์ ผู้แทน Tran Van Tuan (คณะผู้แทน Bac Giang ) รู้สึกชื่นชมเป็นอย่างยิ่งต่อจิตวิญญาณในการแสวงหาคำติชมเพื่อปรับปรุงร่างกฎหมายของหน่วยงานที่จัดทำร่างให้สมบูรณ์แบบ

พร้อมกันนี้ผู้แทนยังได้เสนอแนะให้รัฐสภาพิจารณาอนุมัติร่างกฎหมายดังกล่าวอย่างรอบคอบต่อไป แต่ต้องเร่งแก้ไขปัญหาความยุ่งยากและอุปสรรคต่างๆ ที่เกิดจากข้อบกพร่องของกฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบันโดยเร็วที่สุด ขณะเดียวกันก็หลีกเลี่ยงปัญหาที่เกิดจากการรอให้กฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ประกาศใช้ โดยต้องสอดคล้องกับกฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ในการหยิบยกประเด็นที่เกิดจากการปฏิบัติซึ่งจำเป็นต้องได้รับการแก้ไขอย่างละเอียดถี่ถ้วนยิ่งขึ้นผ่านการแก้ไขกฎหมายฉบับนี้ ผู้แทน Tuan ได้เสนอแนะว่ามาตรา 79 ซึ่งควบคุมกรณีที่รัฐทวงคืนที่ดินเพื่อการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมเพื่อผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ มีการระบุกรณีเฉพาะเจาะจงไว้ 31 กรณี

ผู้แทน Tran Van Tuan คณะผู้แทน Bac Giang (ภาพ: Quochoi.vn)

อย่างไรก็ตาม นายตวนกังวลว่าการระบุกรณีเฉพาะเจาะจงดังกล่าวอาจไม่ครอบคลุมทั้งหมด ยิ่งไปกว่านั้น กฎระเบียบดังกล่าวยังไม่สามารถแก้ไขปัญหาใหญ่ที่สุดอย่างหนึ่งได้อย่างสมบูรณ์ นั่นคือการที่รัฐเวนคืนที่ดิน โดยเจ้าของที่ดินจะได้รับค่าชดเชยตามรายการราคาที่รัฐกำหนด ขณะที่ธุรกิจและเจ้าของที่ดินตกลงที่จะโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการต่างๆ ซึ่งราคามักจะสูงกว่า

“นี่คือเหตุผลที่ประชาชนมักรู้สึกเสียเปรียบและขาดความเห็นพ้องต้องกันเมื่อรัฐทวงคืนที่ดิน ในทางกลับกัน เมื่อดำเนินโครงการ ธุรกิจต้องเจรจาเรื่องการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน และยังต้องเผชิญกับความยากลำบากอีกมากมาย” นายตวนกล่าว

คุณตวนกล่าวว่ามีหลายกรณีที่ธุรกิจต้องใช้เวลาหลายปีในการเจรจาต่อรอง แม้กระทั่งต้อง “สมรู้ร่วมคิด” ต่อรองราคาที่สูงขึ้น ซึ่งไม่เป็นธรรมต่อธุรกิจอื่นๆ อย่างไรก็ตาม ธุรกิจต่างๆ ยังคงตกอยู่ในสถานการณ์ “ครึ่งร้องไห้ครึ่งหัวเราะ” เมื่อตกลงโอนกรรมสิทธิ์พื้นที่ไปแล้วกว่า 90% หรืออาจจะมากกว่านั้น แต่กลับไม่สามารถดำเนินโครงการได้ แม้ว่าจะมีเพียงไม่กี่รายที่ไม่เห็นด้วยก็ตาม

คุณตวน ระบุว่า เรื่องนี้ทำให้ธุรกิจต้องเพิ่มต้นทุน สิ้นเปลืองทรัพยากร และสูญเสียโอกาสการลงทุน อีกทั้งยังเป็นสาเหตุที่ทำให้ข้อร้องเรียนและคำร้องต่างๆ ในพื้นที่มีความซับซ้อนมากขึ้น

ผู้แทน เล ถั่น วัน และคณะผู้แทน ก่าเมา (ภาพถ่าย: Quochoi.vn)

ผู้แทนเล แถ่ง วัน (คณะผู้แทนจากก่าเมา) ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า ความแตกต่างระหว่างโครงการภาครัฐและเอกชนทำให้เกิดสถานการณ์ราคาที่แตกต่างกัน โครงการที่รัฐฟื้นฟูมีราคาที่แตกต่างกัน ในขณะที่โครงการเอกชนที่เจรจาต่อรองราคาจะมีราคาที่แตกต่างกัน

“สิ่งนี้ก่อให้เกิดความเหลื่อมล้ำและนำไปสู่ความขัดแย้งระหว่างนักลงทุนกับประชาชนผู้ถูกเวนคืนที่ดินได้ง่าย แม้แต่ประชาชนผู้ถูกเวนคืนที่ดินก็ยังมีความขัดแย้งกันด้วยซ้ำเพราะราคาสองราคา” นายแวน ผู้เสนอให้ยกเลิกระบอบการเลือกปฏิบัตินี้ และรัฐควรเวนคืนที่ดินผ่านการวางแผนเพื่อรองรับการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม กล่าว

ด้วยเหตุนี้ คุณแวนจึงเสนอว่าสำหรับโครงการที่ดินที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม และในเมือง รัฐควรเคลียร์พื้นที่และมอบที่ดินเปล่าให้แก่ธุรกิจที่เข้าร่วมการประมูลและการประมูลโครงการ ในการวางแผน 1/500 รัฐต้องกำหนดพื้นที่และขอบเขตการพัฒนา ซึ่งแทบจะเป็นผลจากการวางแผนการประมูลที่ดินและการประมูลโครงการ

นายแวนเสนอให้ใช้รายได้ทั้งหมดจากการประมูลและการเสนอราคาสำหรับโครงการนี้เพื่อวัตถุประสงค์สามประการ: เพื่อชำระคืนการลงทุนของรัฐในการวางแผนรายละเอียด การเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐานกับรั้วเขตโครงการ การชดเชยสำหรับการเคลียร์พื้นที่ การสนับสนุนการย้ายถิ่นฐาน และจำนวนเงินที่เหลือเพื่อลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและเศรษฐกิจเพื่อตอบสนองผลประโยชน์ร่วมกัน

เป็นเรื่องไม่สมเหตุสมผลที่ผู้ขายจะขายสิ่งที่เขาไม่มี

จากการวิเคราะห์ข้างต้น ผู้แทน Tran Van Tuan เสนอต่อรัฐสภาเพื่อพิจารณาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 79 ที่เกี่ยวข้องในร่างกฎหมายในทิศทางที่รัฐจะเรียกคืนที่ดินในกรณีที่มีการดำเนินโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม โดยเฉพาะการเรียกคืนเพื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้และการดำเนินโครงการ

เขายังให้เหตุผลเฉพาะเจาะจงสี่ประการสำหรับข้อเสนอนี้ ประการแรก เนื่องจากมีกรณีการเวนคืนที่ดินโดยรัฐ 31 กรณีตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 79 ขอบเขตของการพิจารณาจึงค่อนข้างกว้าง ส่วนกรณีโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมอื่นๆ ที่เหลือซึ่งอยู่ภายใต้ข้อตกลงโอนสิทธิการใช้ที่ดินนั้นมีไม่มากนัก

ประการที่สอง ไม่มีพื้นฐานที่ชัดเจนและน่าเชื่อถือในการแยกแยะกรณีที่รัฐเรียกร้องที่ดินคืนเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์แห่งชาติและสาธารณะจากกรณีอื่นๆ ของการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน

“ท้ายที่สุดแล้ว การโอนสิทธิการใช้ที่ดินทุกกรณีจะต้องเป็นไปตามกฎหมายและสอดคล้องกับแผนและโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศและสาธารณะ” เขากล่าว

ผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติเสนอให้กำหนดราคาที่ดินที่รัฐชดเชยในการจัดซื้อที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด (ภาพ: หูถัง)

ประการที่สาม ในความเป็นจริงเมื่อธุรกิจได้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน มักจะเป็นที่ดินเกษตรกรรม จากนั้นจึงเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ ในขณะที่เจ้าของที่ดินเมื่อแปลงที่ดินเกษตรกรรม มักจะเรียกร้องราคาที่สูงกว่า เทียบเท่ากับที่ดินประเภทอื่น

โดยพื้นฐานแล้ว อาจกล่าวได้เป็นนัยว่า “ผู้ขายกำลังขายสิ่งที่เขาไม่มี นี่มันไร้สาระ!” ผู้แทนตวนเน้นย้ำ

ประการที่สี่ หากรัฐได้รับอนุญาตให้เวนคืนที่ดินเพื่อโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม จะช่วยขจัดความยากลำบากและอุปสรรคในการบังคับใช้กฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบันได้อย่างสมบูรณ์ “โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำนวนคำร้องและข้อร้องเรียนจะลดลง ซึ่งจะทำให้มีความเป็นธรรม เปิดเผย และโปร่งใสมากขึ้น” เขากล่าว

พร้อมกันนี้ผู้แทนยังได้เสนอให้กำหนดราคาที่ดินที่รัฐชดเชยสำหรับการจัดซื้อที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด และกลไกในการควบคุมค่าเช่าที่ดินที่แตกต่างกัน เพื่อไม่ให้ผู้ที่ถูกจัดซื้อที่ดินได้รับความ เสียเปรียบ

แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/dbqh-dat-2-gia-khien-nguoi-dan-luon-cam-thay-thiet-thoi-a634138.html