ร้านค้าบน “แผ่นดินทอง” ของฮานอยมีผู้เช่าน้อย ราคาบ้านพุ่งสูง และแม้แต่ผู้มีรายได้สูงก็ยังซื้อของได้ยาก

กลุ่มที่มีรายได้สูงที่สุดในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ก็พบว่าเป็นเรื่องยากที่จะซื้อบ้านเช่นกัน ร้านค้าบน "ดินแดนทองคำ" ของฮานอยไม่ได้ให้เช่า เมื่อไหร่โครงการที่อยู่อาศัยจะต้องขอความเห็นจากกระทรวงกลาโหมและ กระทรวงความมั่นคงสาธารณะ ... นี่คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

ข่าวอสังหาฯ ล่าสุด: ช่องว่างระหว่างรายได้และราคาที่อยู่อาศัยกำลังกว้างขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับครัวเรือนชนชั้นกลางและชนชั้นกลางบน (ภาพ: Anh Phuong)

รายได้สูงก็ซื้อบ้านยาก

ในรายงานที่เพิ่งเผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้ สมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) อ้างอิงข้อมูลจากผลการสำรวจมาตรฐานการครองชีพของประชากรปี 2566 ของสำนักงานสถิติแห่งชาติ (GSO) โดยระบุว่ากลุ่มที่มีรายได้สูงที่สุด (คิดเป็น 20% ของประชากร กลุ่มที่ 5) มีรายได้เฉลี่ยต่อคนอยู่ที่ 14.47 ล้านดองต่อเดือนในฮานอย 13.8 ล้านดองต่อเดือนในดานัง 13.26 ล้านดองต่อเดือนในนครโฮจิมินห์ 13.9 ล้านดองต่อเดือนในด่งนาย และ 18.38 ล้านดองต่อเดือนใน บิ่ญเซือง

จากข้อมูลของ VARS คาดว่ากลุ่มนี้จะสามารถเป็นเจ้าของบ้านในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอย หรือ โฮจิมินห์ ได้โดยไม่ต้องขอการสนับสนุนจากรัฐบาล อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง เมื่อเผชิญกับปัญหาการเป็นเจ้าของบ้านในเมืองใหญ่ๆ เหล่านี้ แม้แต่กลุ่มที่มีรายได้สูงดังกล่าวก็ยังต้องเผชิญอุปสรรคมากมาย

VARS คาดว่าแต่ละครัวเรือนที่มีคนในวัยทำงาน 2 คนอยู่ในกลุ่มรายได้สูงที่สุด โดยรายได้เฉลี่ยของกลุ่มนี้ประมาณ 30 ล้านดอง/เดือน/ครัวเรือน หรือเทียบเท่าประมาณ 360 ล้านดองต่อปี

ความสามารถในการซื้อสูงสุดหากใช้กฎทางการเงินทั่วไปก็คือค่าที่อยู่อาศัยจะต้องไม่เกิน 1/3 ของรายได้ ซึ่งเท่ากับประมาณ 6.7 ล้านดอง/เดือน หรือเทียบเท่ากับประมาณ 80 ล้านดอง/ปี

ในขณะเดียวกัน อพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์แต่ละแห่งในฮานอยและโฮจิมินห์มีราคาตั้งแต่ 40-70 ล้านดองต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับพื้นที่และกลุ่ม ดังนั้น อพาร์ตเมนต์ที่มีพื้นที่ประมาณ 60 ตารางเมตรจะมีราคาอยู่ที่ 2.5-3.5 พันล้านดอง

หากกลุ่มผู้มีรายได้สูงต้องการซื้อบ้านราคา 3,500 ล้านบาท และกู้เงินจากธนาคาร 70% ของมูลค่าบ้าน หรือ 2,450 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย 8% ต่อปี เป็นเวลา 20 ปี จะต้องผ่อนชำระรายเดือนประมาณ 25-27 ล้านบาท หรือคิดเป็นเงินกว่า 300 ล้านบาทต่อปี

ดังนั้น ตามข้อมูลของ VARS ด้วยการผ่อนชำระสูงสุด 80 ล้านดอง/ปี กลุ่มคนเหล่านี้แทบจะไม่สามารถซื้อบ้านได้

เมื่ออธิบายเหตุผลที่ราคาที่อยู่อาศัยลดลงอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา VARS ระบุว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่ ซึ่งเกินกำลังทางการเงินของคนส่วนใหญ่อยู่แล้ว เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เร็วกว่าอัตราการเติบโตของรายได้หลายเท่า

โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายหลังจากการระบาดของโควิด-19 ราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ในฮานอย ดานัง และโฮจิมินห์ ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยแตะระดับใหม่สูงขึ้น 30% เมื่อเทียบกับปี 2562

จากข้อมูลของกระทรวงก่อสร้าง พบว่าในไตรมาส 3 ปี 2567 ราคาคอนโดมิเนียมในฮานอยเพิ่มขึ้นทั้งในโครงการใหม่และเก่า โดยราคาโครงการใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 4-6% ต่อไตรมาส และ 22-25% ต่อปี

ข้อมูลจากช่อง batdongsan ระบุว่าราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในปี 2021 อยู่ที่ 34-37 ล้านดอง/ตร.ม. ในปี 2022 อยู่ที่ 38-40 ล้านดอง/ตร.ม. ในปี 2023 ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 39-42 ล้านดอง/ตร.ม. และในปี 2024 ราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเป็น 45-51 ล้านดอง/ตร.ม.

ขณะเดียวกันรายได้ต่อหัวของคนในเมืองในปี 2566 จะเพิ่มขึ้นเพียง 4% เมื่อเทียบกับสถิติของ GSO ในปี 2562

รายได้เฉลี่ยของกลุ่ม 5 ในฮานอยและดานังในปี 2023 จะเพิ่มขึ้นเพียง 3% และ 7% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับปี 2019 รายได้เฉลี่ยของกลุ่มนี้ในนครโฮจิมินห์กลับมีการเติบโตติดลบถึง 8%

ส่งผลให้ช่องว่างระหว่างรายได้และราคาที่อยู่อาศัยกว้างขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับครัวเรือนชนชั้นกลางและชนชั้นกลางระดับบน

อีกเหตุผลหนึ่ง ตามที่ VARS ระบุ คือการขาดแคลนอุปทานที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม โดยมีโครงการที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่า 30 ล้านดอง/ตร.ม. เพียงไม่กี่โครงการ ทำให้คนส่วนใหญ่ รวมถึงกลุ่มที่ 5 ไม่มีทางเลือกที่เหมาะสม

นอกจากนี้ ปัจจัยหลักประการหนึ่งที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นก็คือพฤติกรรมเก็งกำไร หลายคนซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่ได้ตั้งใจจะใช้งาน ซื้อไปแล้วปล่อยทิ้งไว้โดยรอให้ราคาเพิ่มขึ้น ทำให้ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ยิ่งเลวร้ายลงไปอีก...

สถานประกอบการหลายแห่งบน “แผ่นดินทอง” ในฮานอยปิดตัวลง

ในช่วงปลายปี 2567 สถานที่ประกอบการหลายสิบแห่งบนถนน Kim Ma ซึ่งเคยมีราคาค่าเช่าแพงที่สุดแห่งหนึ่งในฮานอย ปัจจุบันปิดให้บริการและมีป้ายให้เช่า

เจ้าของบ้าน 5 ชั้นพื้นที่ใช้สอยรวม 200 ตร.ม. บนถนนคิมหม่า กล่าวว่าตั้งแต่ต้นปี 2024 เป็นต้นมา ร้านค้าและแบรนด์ต่างๆ บนถนนแห่งนี้ย้ายออกอย่างต่อเนื่อง โดยสถานที่ดังกล่าวถูกปิดและปล่อยทิ้งร้างไว้ โดยทราบมาว่าก่อนหน้านี้บ้านทั้งหลังมีผู้เช่าในราคา 60 ล้านดอง/เดือน ตอนนี้ลดลงเหลือ 50 ล้านดอง/เดือน แต่เป็นเวลากว่าครึ่งปีแล้วที่ไม่มีผู้เช่า

เจ้าของบ้าน 5 ชั้นติดถนน 2 ด้าน บนถนนคิมหม่า กล่าวว่า นอกจากจะลดค่าเช่าแล้ว เขายังสร้างเงื่อนไขให้ลูกค้าจ่ายค่าเช่าครั้งละ 3 เดือน แทนที่จะเป็น 6 เดือนเหมือนก่อน แต่ก็ยังไม่สามารถรักษาผู้เช่าไว้ได้

ถนนกิมหม่ามีความยาวประมาณ 1.5 กม. ทุกๆ ไม่กี่หลังคาเรือนจะมีร้านค้าที่มีป้าย "ให้เช่า"

ไม่เพียงแต่สถานที่ขนาดใหญ่จะว่างเปล่า แต่สถานที่ขนาดเล็กซึ่งมีราคาค่าเช่าตั้งแต่ 15 ถึง 20 ล้านดอง/เดือน ก็ไม่มีผู้เช่าเช่นกัน

“ก่อนเกิดการระบาดของโควิด-19 ร้านค้าบนถนนคิมมาจะถูกคนอื่นเข้ามาเทคโอเวอร์ทันทีหากว่าร้านเหล่านั้นว่างเปล่า แต่ในตอนนี้ เจ้าของร้านค้าจำนวนมากไม่สามารถอยู่รอดได้ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะราคาร้านที่สูง ส่วนหนึ่งเป็นเพราะธุรกิจไม่ดี พวกเขาจึงต้องคืนร้านเหล่านั้น” เจ้าของร้านค้าแห่งหนึ่งบนถนนคิมมากล่าว

จากข้อมูลของผู้อยู่อาศัยบนถนน Kim Ma พบว่าตั้งแต่ปลายปี 2023 เป็นต้นมา ร้านค้าหลายแห่งกลับมาเปิดทำการอีกครั้งและย้ายออกไป สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากผลกระทบจากการก่อสร้างสถานีรถไฟใต้ดินที่ยืดเยื้อ รวมถึงสภาพธุรกิจที่ย่ำแย่ หรือแม้แต่การล้มละลาย

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ วิเคราะห์ว่าการพัฒนาของอีคอมเมิร์ซทำให้กิจกรรมการช้อปปิ้งมีความหลากหลายและยืดหยุ่นมากขึ้น...

เขตฮวงมาย (ฮานอย) เตรียมนำที่ดินเกือบ 44,000 ตร.ม. เข้าประมูล

บริษัท Lac Viet Joint Stock Auction เพิ่งประกาศการประมูลสินทรัพย์ของศูนย์พัฒนากองทุนที่ดินเขต Hoang Mai

โดยเฉพาะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการลงทุนก่อสร้างบ้านแนวราบ บนที่ดินแปลงที่รหัส TT4 ในเขตเมือง Nam Ho Linh Ward เขต Hoang Liet เขต Hoang Mai ฮานอย (ระยะที่ 1)

ที่ดินที่ประมูลมีพื้นที่รวมทั้งสิ้น 43,944 ตรม. ประกอบด้วยที่ดินสำหรับอยู่อาศัย 20,061 ตรม. ที่ดินสำหรับการจราจร 20,759 ตรม. และพื้นที่สีเขียวอีกกว่า 3,123 ตรม.

เนื้อที่พักอาศัยมี 10 โซน จำนวน 262 แปลง ความหนาแน่นของการก่อสร้างทั้งพื้นที่อยู่ที่ประมาณ 49.7% สูง 4 ชั้น

ราคาเริ่มต้นรอบที่ 1 อยู่ที่กว่า 86 ล้านดอง/ตรม. ราคาเริ่มต้นรอบที่ 2 เป็นต้นไปเท่ากับราคาประมูลสูงสุดในรอบก่อนหน้า ขั้นราคาอยู่ที่ 500,000 ดอง/ตรม.

ค่าลงทะเบียนประมูล 4 ล้านดอง มัดจำประมูลกว่า 345 พันล้านดอง

รูปแบบการประมูลโดยโหวตตรงหลายรอบในการประมูลและต้องผ่านรอบบังคับอย่างน้อย 3 รอบ วิธีการเสนอราคาแบบเรียงจากน้อยไปมาก

เวลาและสถานที่จำหน่ายและรับเอกสาร จนถึงวันที่ 20 ธันวาคม เวลา 17.00 น. ณ แผนกรวมศูนย์ - คณะกรรมการประชาชนเขตฮวงมาย และสำนักงานใหญ่ บริษัทประมูลหุ้นร่วม Lac Viet

การประมูลจะจัดขึ้นในวันที่ 23 ธันวาคม เวลา 14.30 น. ณ ห้องประชุมศูนย์การเมืองเขตฮวงไหม

โครงการบ้านจัดสรรจำเป็นต้องปรึกษาหารือกับกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะเมื่อใด?

กระทรวงก่อสร้างเพิ่งส่งเอกสารถึงกรมก่อสร้างจังหวัดห่าติ๋ญเกี่ยวกับการหารือกับกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะเกี่ยวกับโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่ต้องการการป้องกันประเทศและความมั่นคง

ด้วยเหตุนี้ กระทรวงก่อสร้างจึงได้รับหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการหมายเลข 3770/SXD-QLN ลงวันที่ 15 พฤศจิกายน 2024 จากกรมก่อสร้างจังหวัดห่าติ๋ญ ซึ่งขอคำแนะนำในการรับความคิดเห็นจากกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะเกี่ยวกับโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่ต้องมีการป้องกันประเทศและความมั่นคงตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย

ภายหลังจากศึกษาแล้ว กระทรวงก่อสร้างได้ตอบกลับมาว่า จากการหารือกับกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะเกี่ยวกับโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่ต้องการการป้องกันประเทศและความมั่นคง โดยตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 องค์กรและบุคคลต่างชาติสามารถซื้อ เช่าซื้อ รับของขวัญ และสืบทอดที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ไม่ได้อยู่ในพื้นที่ที่ต้องการการป้องกันประเทศและความมั่นคงเท่านั้น ในมาตรา 16 วรรค 2 มาตรา 17 และมาตรา 19 วรรค 3 ของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 องค์กรและบุคคลต่างชาติสามารถซื้อ เช่าซื้อ รับของขวัญ รับมรดก และเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ไม่ได้อยู่ในพื้นที่ที่ต้องการการป้องกันประเทศและความมั่นคงเท่านั้น

พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 95/2024/ND-CP กำหนดให้หน่วยงานที่รับผิดชอบในการประเมินและอนุมัตินโยบายการลงทุนต้องปรึกษาหารือกับกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะเพื่อพิจารณาว่าโครงการตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ต้องป้องกันประเทศและความมั่นคงหรือไม่ ทั้งนี้ เพื่อพิจารณาว่าโครงการได้รับอนุญาตให้องค์กรและบุคคลต่างชาติเป็นเจ้าของบ้านหรือไม่

ตามระเบียบนี้ รัฐอนุญาตให้เฉพาะองค์กรและบุคคลต่างชาติซื้อ เช่าซื้อ รับของขวัญ หรือรับมรดกที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เท่านั้น ไม่มีระเบียบที่อนุญาตให้ใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยในโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัย ดังนั้น ในกรณีของโครงการลงทุนก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานเพื่อแบ่งที่ดินเป็นแปลงๆ แล้วขายให้คนสร้างบ้านเอง จึงไม่ต้องขอความเห็นจากกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะ ตามที่กำหนดไว้ในข้อ 6 มาตรา 15 แห่งพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 95/2024/ND-CP

เกี่ยวกับการหารือกับกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะเกี่ยวกับโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยสังคม ตามข้อ 4 มาตรา 6 แห่งพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 100/2024/ND-CP ลงวันที่ 26 กรกฎาคม 2024 ของรัฐบาล สำหรับโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับกองกำลังติดอาวุธของประชาชน หน่วยงานที่รับผิดชอบในการประเมินและอนุมัตินโยบายการลงทุนไม่จำเป็นต้องส่งการหารือกับกระทรวงกลาโหมและกระทรวงความมั่นคงสาธารณะเกี่ยวกับเนื้อหาที่กำหนดไว้ในข้อ 6 มาตรา 15 แห่งพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 95/2024/ND-CP

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-cua-hang-dat-vang-ha-noi-e-khach-thue-gia-nha-tang-chong-mat-thu-nhap-cao-cung-kho-mua-296829.html