ความ "กระหาย" อพาร์ทเมนต์ในนครโฮจิมินห์บรรเทาลงเนื่องจากมีอุปทานเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

เพิ่มอุปทานด้วยนโยบายส่งเสริมการขาย

ตามรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ที่ประกาศโดย Savills เมื่อไม่นานนี้ ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 อุปทานอพาร์ตเมนต์กลับมาสู่ตลาดอีกครั้ง โดยเพิ่มขึ้นเป็นประวัติการณ์ถึง 572% เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส และเพิ่มขึ้น 11% เมื่อเทียบเป็นรายปี โดยมีจำนวน 2,528 ยูนิต

อุปทานนี้มาจากโครงการใหม่ 2 โครงการและโครงการระยะถัดไปอีก 6 โครงการในเมือง โดยเฉพาะเมือง Thu Duc เพียงเมืองเดียวมีส่วนแบ่งการตลาดถึง 74% โดยโครงการที่มีปริมาณมาก เช่น The Glory Heights (เกรด B) มีส่วนแบ่งการตลาดถึง 59%

อพาร์ทเมนต์ที่เหลือที่จะเปิดตัวสู่ตลาดคือโครงการระดับ B และ C ทางฝั่งตะวันตกของนครโฮจิมินห์ ตั้งอยู่ในบิ่ญเตินและบิ่ญชาน

อุปทานขั้นต้นเพิ่มขึ้น 32% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนและ 12% เมื่อเทียบกับปีก่อนเป็น 7,722 หน่วย ซึ่งช่วยบรรเทาแรงกดดันจากการขาดแคลนอุปทานได้บางส่วน โดยเกรด B มีอุปทานมากที่สุดโดยมีส่วนแบ่งการตลาด 49% รองลงมาคือเกรด C ซึ่งมีส่วนแบ่งการตลาด 34% และเกรด A ซึ่งมีส่วนแบ่งการตลาด 17%

นาย Troy Griffiths รองกรรมการผู้จัดการทั่วไป Savills Vietnam อธิบายถึงการเพิ่มขึ้นของอุปทานประเภทนี้ว่า “อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ลดลงและการเคลื่อนไหวสนับสนุนจาก รัฐบาล คาดว่าจะช่วยกระตุ้นการเติบโตของอุปทานและกระตุ้นตลาด”

ความหิวโหยของโฮจิมินห์บรรเทาลงได้เนื่องมาจากอุปทานที่เพิ่มขึ้นอย่างมาก — อุปทานอพาร์ทเมนต์มีเพิ่มมากขึ้น เพื่อตอบสนองต่อช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในตลาด

ในส่วนของสภาพคล่องในตลาด Savills กล่าวว่าโครงการเซกเมนต์ C มีการซื้อขาย 651 รายการ ซึ่งแสดงให้เห็นว่าความต้องการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในตลาดปัจจุบันยังคงสูง ในขณะเดียวกัน โครงการเซกเมนต์ A และเซกเมนต์ B มีการซื้อขาย 42 และ 210 รายการ ตามลำดับในช่วงที่ผ่านมา

เพื่อแก้ไขปัญหาทางกฎหมาย คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้เน้นไปที่การแก้ไขโครงการ 148 โครงการ โดยมีโครงการ 39 โครงการที่ประสบความสำเร็จ ธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) ได้ลดอัตราดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่อง และ Circular 10 จะช่วยให้เข้าถึงเงินทุนสำหรับโครงการที่ดำเนินอยู่ได้ดีขึ้น คาดว่ากลไกเหล่านี้จะช่วยเพิ่มอุปทานและส่งเสริมการพัฒนาตลาด

คาดว่าภายในสิ้นปี 2566 จะมีรถใหม่เข้ามาเปิดขายกว่า 1,900 คัน โดยรถคลาสซีจะเป็นรถหลักมีส่วนแบ่งตลาด 69% รถคลาสบีมีส่วนแบ่งตลาด 26% และรถคลาสเอมีส่วนแบ่งตลาด 5%

เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์กำลังเปิดให้บริการเกือบเต็มศักยภาพ

ตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ ในไตรมาส 3/2566 มีอุปทานอยู่ที่ 7,463 ยูนิต เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 23% เมื่อเทียบกับปีก่อน มีโครงการ 5 โครงการที่เปิดให้บริการหลังปรับปรุงใหม่ ทำให้มียูนิตรวม 233 ยูนิต และโครงการที่มีอยู่แล้ว 12 โครงการ

Savills บันทึกอัตราการเข้าพักที่ 81% ลดลง 2% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส เนื่องจากผู้เช่าเลื่อนการต่อสัญญาและความต้องการระยะสั้นลดลงในช่วงนอกฤดูกาล อย่างไรก็ตาม อัตราการเข้าพักเพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบเป็นรายปี เนื่องมาจากความต้องการระยะยาวฟื้นตัวจากการกลับมาของชาวต่างชาติและนักเดินทางเพื่อธุรกิจระยะสั้นในประเทศ

“กลุ่มเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์มีผลประกอบการค่อนข้างดี แต่กำลังเผชิญกับการแข่งขันที่เพิ่มมากขึ้นจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า ซึ่งทำให้ต้องมีการปรับปรุงและผู้ประกอบการรายใหม่เข้ามา” นีล แม็คเกรเกอร์ ซีอีโอของ Savills Vietnam กล่าว

ความหิวโหยของโฮจิมินห์บรรเทาลงได้ด้วยอุปทานพลังงานที่เพิ่มขึ้น ภาพที่ 2 — เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์กำลังเปิดให้บริการเกือบเต็มศักยภาพ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะความต้องการที่พักอาศัยของตลาดยังคงมีสูง

นับตั้งแต่ปี 2019 เป็นต้นมา นครโฮจิมินห์มีอพาร์ตเมนต์มากกว่า 100,000 ห้องที่ส่งมอบ ซึ่งแข่งขันกับอพาร์ตเมนต์แบบบริการอย่างดุเดือด เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน เครือข่ายอพาร์ตเมนต์แบบบริการจึงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมีอัตราการเติบโตของอุปทานสูงถึง 18% ต่อปี จนมีเกือบ 3,000 ยูนิต และคิดเป็น 38% ของอุปทานทั้งหมดในเมืองภายในไตรมาสที่ 3 ของปี 2023

โครงการใหม่ส่วนใหญ่พัฒนาในกลุ่ม C-segment และมุ่งเป้าไปที่ตลาดมวลชน โครงการที่ดำเนินการโดยเครือข่ายจะมีนโยบายการตลาดและการให้เช่าแบบซิงโครนัส โครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่มีผลการดำเนินงานที่ดี โดยมีอัตราการเข้าใช้พื้นที่มากกว่า 90% และราคาค่าเช่าสูงกว่าตลาดถึง 20%

วิลล่าและทาวน์เฮาส์ยังมีศักยภาพในอนาคต

ตลาดวิลล่า/ทาวน์เฮาส์ไม่มีการบันทึกอุปทานใหม่ในแต่ละไตรมาส ซึ่งแตกต่างจากประเภทที่กล่าวมาข้างต้น ซึ่งส่งผลให้อุปทานหลักของกลุ่มนี้ลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา โดยมีจำนวน 766 ยูนิต โดยลดลง 24% เมื่อเทียบรายไตรมาส และลดลง 5% ต่อปี

โดยโครงการในนครทูดึ๊กมีสัดส่วน 88% ของอุปทานหลักทั้งหมด ส่วนสินค้าราคาเกิน 3 หมื่นล้านดองต่อหน่วยมีสัดส่วน 86% ของอุปทานทั้งหมด

จำนวนธุรกรรมในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ของประเภทนี้มีเพียง 64 หน่วย ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดตั้งแต่ปี 2561 โดยลดลง 43% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส และ 82% เมื่อเทียบปีต่อปี เนื่องมาจากความต้องการที่ลดลง ไม่มีอุปทานใหม่ และสินค้าคงคลังที่มีราคาแพง อัตราการดูดซับอยู่ที่เพียง 8% ลดลง 3% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส และ 36% เมื่อเทียบปีต่อปี

ความหิวโหยของโฮจิมินห์บรรเทาลงได้เนื่องจากมีอุปทานเพิ่มขึ้นอย่างมาก ภาพที่ 3 — ตลาดวิลล่าและทาวน์เฮาส์ดูค่อนข้างมืดมน แต่ถือว่ามีศักยภาพมากในอนาคตอันใกล้นี้

ในบริบทนี้ นักลงทุนยังคงระมัดระวังและถึงขั้นหยุดขาย จำกัดกิจกรรมการตลาด และเลื่อนแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ไปจนถึงปีหน้า นักลงทุนบางส่วนยังคงใช้นโยบายการขายและการให้สินเชื่อที่หลากหลาย รวมถึงนโยบายการผูกมัดการเช่าเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ

อย่างไรก็ตาม เมื่อแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับประเภทนี้ในนครโฮจิมินห์ นายนีล แม็คเกรเกอร์ กรรมการผู้จัดการทั่วไปของ Savills Vietnam กล่าวว่า “ตลาดวิลล่า/ทาวน์เฮาส์ยังคงมีศักยภาพในการเติบโตได้ แม้จะเผชิญกับความท้าทายในปัจจุบัน การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานสร้างเงื่อนไขให้นักลงทุนเข้าถึงกองทุนที่ดินได้มากขึ้นเพื่อแก้ปัญหาการขาดแคลนอุปทานในปัจจุบัน”

Savills คาดการณ์ว่าในไตรมาสที่ 4 ของปี 2023 จะมียูนิตใหม่ประมาณ 200 ยูนิตที่เสนอขายในตลาด และภายในปี 2026 คาดว่าตลาดจะมียูนิตเพิ่มเติมอีก 4,600 ยูนิตที่เสนอขาย รวมถึงโครงการโครงสร้างพื้นฐานสำคัญหลายโครงการที่เสร็จสมบูรณ์

แหล่งที่มา