การเก็งกำไรและการจัดการราคาอสังหาริมทรัพย์จะต้องได้รับการจัดการอย่างเคร่งครัด

นอกจากนี้ การละเมิดกฎในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็เกิดขึ้นตามแนวโน้มที่ซับซ้อนและล้ำสมัยมากขึ้น โดยเฉพาะราคาอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกไตรมาสและทุกปี

ปัญหาการเก็งกำไรและการจัดการตลาด

เมื่อไม่นานมานี้ ในหลายพื้นที่ โดยเฉพาะเมืองใหญ่ๆ อย่าง ฮานอย ดานัง และโฮจิมินห์ ภาพเมืองร้าง หรือโครงการบ้านจัดสรรขนาดใหญ่และเล็กหลายพันเฮกตาร์ที่ถูก "ปิดบัง" มานานหลายทศวรรษ กลายเป็นภาพที่คุ้นเคย เป็นการเก็งกำไรอย่างเป็นระบบเพื่อรอจังหวะที่เหมาะสมเพื่อทำกำไรมหาศาล ซึ่งไม่เพียงแต่ทำให้ทรัพยากรที่ดินสูญเปล่าเท่านั้น แต่ยังเป็นสาเหตุโดยตรงประการหนึ่งที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วอีกด้วย

จากข้อมูลวิจัยตลาดของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม พบว่าในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดที่ดินมีอัตราการเติบโตเฉลี่ยประมาณ 3.5% ในตลาดแรก ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบมีอัตราการเติบโต 5-10% โดยเฉพาะตลาดอพาร์ตเมนต์ที่มีอัตราการเติบโตเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 24% และจำนวนอุปทานใหม่ลดลงประมาณ 20% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เฉพาะตลาดฮานอย ดานัง และ โฮจิมิน ห์ อัตราการเพิ่มขึ้นปีต่อปีอยู่ที่ 64%, 30.6% และ 46.2% ตามลำดับ

ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ภาพ: Cong Hung

นอกจากปัญหาการเก็งกำไรและการได้มาซึ่งที่ดินแล้ว ยังมีสัญญาณของการใช้ประโยชน์จากการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อปั่นตลาด ซึ่งเป็นข้อจำกัดที่ใหญ่ที่สุดของการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน นอกเหนือจากผลประโยชน์ทางการเงินต่องบประมาณแผ่นดิน ในหลายพื้นที่ "นายหน้าประมูล" ได้สมรู้ร่วมคิดกันจ่ายเงินสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายสิบเท่า ทำให้เกิด "ราคาเสมือน" สำหรับการซื้อและขายต่อที่ดินที่ประมูลไปแล้ว หรือเพื่อขายที่ดินข้างเคียงที่เคยซื้อในราคาต่ำออกไป

ดังนั้น หลังจากตั้งราคาที่สูงผิดปกติ เพื่อให้บรรลุเป้าหมายสภาพคล่องและกำไรอย่างรวดเร็ว "นายหน้าประมูล" จึงยินดีที่จะริบเงินมัดจำ เพราะเงินมัดจำมีเพียงประมาณ 10-20% ของมูลค่ารวมของแปลงที่ดินที่คำนวณตามราคาเริ่มต้นที่หน่วยงานจัดกำหนดไว้ และราคานี้มักจะต่ำกว่าราคาตลาดจริงในพื้นที่นั้นๆ

สิ่งนี้ไม่เพียงส่งผลโดยตรงต่อผลประโยชน์ของผู้เข้าร่วมการประมูลเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบเชิงลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย เมื่อจำเป็นต้องใช้ราคาเสมือนนี้เป็นข้อมูลอ้างอิงสำหรับการชดเชยและการเคลียร์พื้นที่สำหรับโครงการบ้านจัดสรรใหม่...

“ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวเป็นบวก แต่ยังไม่คึกคักเท่าช่วงก่อนการระบาดของโควิด-19 อุปทานใหม่ยังคงมีจำกัด ขณะที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูง เราเห็นเหตุผลหลายประการที่นำไปสู่สถานการณ์เช่นนี้ เช่น ความต้องการที่อยู่อาศัยและธุรกิจของผู้คนมีสูง ในขณะที่อุปทานมีน้อย แต่ความต้องการมีมากกว่าอุปทาน ต้นทุนปัจจัยการผลิตของโครงการอสังหาริมทรัพย์ (วัสดุก่อสร้าง ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ฯลฯ) ล้วนเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หลายพื้นที่มีสัญญาณการขึ้นราคาและภาวะเงินเฟ้อ เพื่อควบคุมตลาดผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน” นายเหงียน เวียด ฮุง รัฐมนตรีช่วย ว่าการกระทรวงก่อสร้าง กล่าว

เดินหน้าเข้มโครงการ “กอด” ที่ดินรกร้าง

บทเรียนจาก "คลื่นใต้ดิน" ของการเก็งกำไรและการควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ ได้ส่งผลกระทบมากมายต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก่อให้เกิดภาวะคลั่งที่ดินเสมือนจริงที่ทำให้ผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริง (เพื่อที่อยู่อาศัย การผลิต และธุรกิจ ฯลฯ) ไม่สามารถเข้าถึงที่ดินได้ หากต้องการ พวกเขาต้องจ่ายเงินจำนวนมากเพื่อการเก็งกำไร ซึ่งนำไปสู่ที่ดินที่ถูกทิ้งร้าง ธุรกิจที่กำลังพัฒนาโครงการใหม่ต่างกังวลว่าจะไม่สามารถรับประกันผลกำไรได้ เนื่องจากการลงทุนและต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น คนจนต้องจ่ายเงินมากขึ้นเรื่อยๆ และค่อยๆ สูญเสียความสามารถในการเป็นเจ้าของบ้าน

สิ่งที่น่ากังวลคือทรัพยากรสำหรับการลงทุนด้านการผลิต ธุรกิจ การสร้างงาน และมูลค่าส่วนเกินของสังคมกลับถูก "ฝัง" ไว้ในที่ดิน ที่ดินเก็งกำไรที่ไม่ได้นำมาใช้ก็ไม่ได้กระตุ้นการเติบโตของอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง และในระยะยาว เมื่อสะสมอุปทานไว้เป็นเวลานาน ก็จะนำไปสู่หนี้เสียของนักลงทุนในระบบธนาคาร และเมื่อถึงจุดหนึ่งก็จะทำให้เกิดภาวะเงินเฟ้อทั่วทั้งเศรษฐกิจ

“หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจำเป็นต้องดำเนินการอย่างเด็ดขาดต่อโครงการที่ “ถือครอง” ที่ดินเพื่อเก็งกำไร แต่ถูกปล่อยปละละเลยมานานหลายปีโดยไม่ได้นำไปใช้ประโยชน์หรือใช้ประโยชน์ใดๆ ผ่านการพิจารณาและประเมินสาเหตุทั้งเชิงอัตวิสัยและเชิงวัตถุอย่างเฉพาะเจาะจง สำหรับโครงการที่มีศักยภาพเพียงพอในการดำเนินการ ควรสร้างกลไกเพื่อให้การดำเนินการดำเนินต่อไปได้ ในทางตรงกันข้าม ประมวลกฎหมายอาญายังกำหนดไว้อย่างชัดเจนถึงการจัดการกับการกระทำที่เป็นการปั่นราคา การเพิ่มราคา และการดันราคาในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องดำเนินการอย่างเคร่งครัดเพื่อแก้ไขการละเมิดโดยเร็ว” ดร.เหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าว

รองศาสตราจารย์ ดร. ดิงห์ จ่อง ถิญ ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ กล่าวว่า เพื่อรักษาเสถียรภาพของราคาอสังหาริมทรัพย์และจำกัดการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วและฉับพลัน สิ่งสำคัญที่สุดคือการป้องกันการเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้อ ดังนั้น หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจึงจำเป็นต้องใช้มาตรการที่เข้มงวดยิ่งขึ้นเพื่อควบคุมและนำราคาขายกลับคืนสู่มูลค่าตลาดจริงสำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งรวมถึงการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน

ประเทศต่างๆ ทั่วโลกประสบความสำเร็จอย่างมากในการควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ตามมูลค่าตลาดจริง ผ่านกฎหมายภาษีอสังหาริมทรัพย์ เมื่อประมาณ 20 ปีที่แล้ว คณะกรรมการกลางพรรคได้ออกมติเกี่ยวกับการปฏิรูปภาษีอสังหาริมทรัพย์ แต่จนถึงปัจจุบัน นโยบายนี้ยังไม่ได้ถูกนำไปปฏิบัติ

ดังนั้น เราจึงจำเป็นต้องสร้างกฎหมายภาษีเฉพาะสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อดำเนินการอย่างมั่นคงและยั่งยืน ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์ที่ถูกทิ้งร้าง ทรัพย์สินที่ถูกขายหลายครั้งหรือเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายรายการ จะต้องถูกจัดเก็บภาษีในอัตราสูง แม้จะอยู่ในระดับที่เท่ากับค่าเช่าที่ดินและพื้นที่ก่อสร้างที่มีอยู่ในปัจจุบันก็ตาม” รองศาสตราจารย์ ดร.ดิญ จ่อง ถิญ กล่าว

นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าปัญหาทางกฎหมายก็เป็นหนึ่งในสาเหตุหลักที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซา คณะทำงานพิเศษของนายกรัฐมนตรีว่าด้วยการทบทวนและแก้ไขปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้แก้ไขปัญหาไปมากแล้ว (จากโครงการที่ติดขัดกว่า 1,200 โครงการ มีโครงการที่ติดขัดกว่า 800 โครงการ ได้รับการแก้ไขเรียบร้อยแล้ว)

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เป็นต้นไป เมื่อกฎหมายที่แก้ไขและเพิ่มเติมมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ โดยคาดว่าจะมีกฎระเบียบใหม่ๆ มากมายที่ช่วยขจัดอุปสรรคทางกฎหมายในเร็วๆ นี้ หน่วยงานจัดการจำเป็นต้องเร่งออกเอกสารกฎหมายย่อยและคำแนะนำในการดำเนินการเพื่อช่วยเร่งความคืบหน้าของโครงการ เพิ่มอุปทานสู่ตลาด ในเวลาเดียวกัน ให้เน้นที่การให้ความสำคัญกับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดเพื่อตอบสนองความต้องการของคนส่วนใหญ่ และทำให้มั่นใจถึงประสิทธิผลของนโยบายประกันสังคม

 

ประเด็นที่สำคัญที่สุดในปัจจุบันยังคงเป็นบทบาทของรัฐในการควบคุมดูแลผ่านกลไก นโยบาย เครื่องมือการบริหารจัดการ และมาตรการคว่ำบาตร เพื่อลดและป้องกันการเก็งกำไร เพื่อนำตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับสู่ภาวะสมดุลในระยะยาว

ระบบกฎหมายที่แก้ไขเพิ่มเติมและเพิ่มเติมล่าสุดมีผลบังคับใช้แล้ว แต่ยังคงจำเป็นต้องได้รับความคิดเห็นและการสนับสนุนอย่างต่อเนื่อง เพื่อสรุปและดึงบทเรียนและแก้ไขปัญหาค้างคาต่อไป ซึ่งในการเพิ่มอุปทานและรักษาเสถียรภาพราคาขาย จำเป็นต้องแก้ไขปัญหาการอนุมัตินโยบายการลงทุนอย่างทั่วถึง ในเวลาเดียวกันก็อนุมัติให้นักลงทุนใช้ที่ดิน

รองประธานสโมสรอสังหาริมทรัพย์ฮานอย เหงียน เดอะ เดียป

ที่มา: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html