ล่าสุด สำนักงานรัฐบาล ออกประกาศผลการประชุมนายกรัฐมนตรี “แนวทางแก้ปัญหาการเร่งรัดการเติบโตของสินเชื่อเพื่อการผลิตและธุรกิจ ส่งเสริมการเติบโต และรักษาเสถียรภาพเศรษฐกิจมหภาค”
ในประกาศดังกล่าว นายกรัฐมนตรีมอบหมายให้ กระทรวงก่อสร้าง ติดตามสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อให้คำแนะนำและเสนอนโยบายส่งเสริมการพัฒนาตลาดที่เหมาะสมและมีประสิทธิภาพโดยเร็วที่สุด
ขณะเดียวกัน กระทรวงการก่อสร้างยังต้องชี้แนะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ให้ปรับโครงสร้างกลุ่มธุรกิจและลดราคาสินค้า โดยต้องมีแนวทางที่เหมาะสม ทันท่วงที และมีประสิทธิผลในการปรับโครงสร้างกลุ่มธุรกิจสำหรับผู้ที่มีความต้องการจริง ที่อยู่อาศัยสำหรับสังคม ที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานและผู้มีรายได้น้อย
ตลาดอสังหาฯ เผชิญความขัดแย้ง ราคาบ้านยังพุ่งสูง
เมื่อมองดูความเป็นจริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา จากการพูดคุยกับ Nguoi Dua Tin นาย Nguyen Van Dinh รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวถึงความเป็นจริงที่ว่า ในช่วงที่ผ่านมา แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคง "ยึดติดอยู่" ในราคาที่สูง
แม้แต่กลุ่มอพาร์ตเมนท์ในเมืองใหญ่ๆ ก็ยังคงมีแนวโน้มขาขึ้น โดยกำหนดระดับราคาใหม่ให้สูงเป็นประวัติการณ์ สูงกว่ารายได้ของคนส่วนใหญ่มาก ตรงกันข้ามกับราคาที่ลดลงและสภาพคล่องของผลิตภัณฑ์ที่ดิน วิลล่า อาคารพาณิชย์ ทาวน์เฮาส์ และทาวน์เฮาส์
คุณเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS)
ตามข้อมูลของ VARS ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นหลายสิบเท่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เฉพาะในปี 2021 ราคาบ้านโดยเฉลี่ยก็เพิ่มขึ้นสองหลัก อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและอัตราเงินเฟ้อที่สูงเป็นประวัติการณ์เป็นปัจจัยที่ส่งผลให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่แก่นของปัญหาคืออุปทานที่ลดลง
พร้อมกันนั้นความต้องการที่อยู่อาศัยก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้เกิดความกดดันต่ออุปทาน ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
จากการประเมินของ VARS พบว่าในแต่ละปีเวียดนามจะขาดแคลนหน่วยที่อยู่อาศัยประมาณ 300,000 หน่วย เนื่องมาจากมีครัวเรือนใหม่เกิดขึ้นในเมือง โดยเฉพาะจากความจำเป็นที่ต้อง "อยู่แยกจากกัน" ของคนรุ่นใหม่ที่แยกตัวจากครอบครัวใหญ่
“การขาดแคลนอย่างรุนแรงนี้จะผลักดันให้ราคาบ้านสูงขึ้นอย่างแน่นอน” นายดิงห์ทำนาย
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคง "ยึด" อยู่ที่ราคาสูง
นอกจากนี้ ดร. เล่อ ซวน เหงีย ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยพัฒนาธุรกิจ และสมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการเงินแห่งชาติ ยังแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับประเด็นดังกล่าว โดยอ้างอิงสถิติจากสถาบันวิจัยพัฒนาธุรกิจ โดยระบุว่าในช่วง 2 ทศวรรษที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์เติบโตเร็วกว่าอัตราการเติบโตของราคาทองคำถึง 4 เท่า ซึ่งแสดงให้เห็นว่าในทุกบริบท อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นช่องทางการลงทุนที่น่าสนใจอยู่เสมอ
นาย Nghia กล่าวเพิ่มเติมว่า หากมองถึงความเป็นจริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม จะเห็นได้ว่าเวียดนามเป็นตลาดที่ขาดแคลนอุปทาน ขณะที่ความต้องการอยู่ในระดับสูงทั้งในระยะสั้นและระยะยาว
“กลุ่มที่ต้องการอุปทานจำนวนมากแต่ไม่มีอุปทานเพียงพอคือกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เนื่องจากขาดกลไก ที่ดิน และเงินทุน ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา การอนุญาตและการดำเนินการโครงการลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา แทบจะไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้น ทำให้อุปทานอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยลดลงเรื่อยๆ” นายเหงียกล่าว
การปรับลดระดับอสังหาริมทรัพย์: ควรเริ่มต้นจากที่ใด?
การคาดการณ์ปี 2567 ประธาน VARS เหงียน วัน ดิงห์ กล่าวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มอพาร์ตเมนต์
ในขณะเดียวกัน นายดิงห์ยังอธิบายด้วยว่า “ราคาอพาร์ตเมนต์ที่สูงนั้นไม่ได้เกิดจากนักลงทุนพยายามรักษาราคาให้สูงเท่านั้น แต่ยังเกิดจากต้นทุนการลงทุนและการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นจากการเพิ่มขึ้นของราคาปัจจัยการผลิต ต้นทุนแรงงาน และต้นทุนการเข้าถึงทางการเงิน นอกจากนี้ ต้นทุนในการสร้างกองทุนที่ดินก็สูงเกินไป รวมถึงต้นทุน “ที่ไม่ได้รับการระบุ” จำนวนมากที่เกิดขึ้นในการดำเนินการลงทุนเริ่มต้น การก่อสร้าง และการพัฒนาโครงการ ทำให้ผู้ลงทุนไม่สามารถลดราคาได้”
นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและอัตราเงินเฟ้อที่สูงเป็นประวัติการณ์ในช่วงก่อนหน้าก็เป็นปัจจัยที่ส่งผลให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่แกนหลักของปัญหายังคงอยู่ที่อุปทานที่ลดลง
อย่างไรก็ตาม นายดิงห์ ยังตั้งข้อสังเกตว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นผลิตภัณฑ์ในท้องถิ่น โดยราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นในอัตราที่แตกต่างกันในแต่ละภูมิภาคและตลาด โดยส่วนใหญ่แล้วขึ้นอยู่กับความสมดุลของอุปทานและอุปสงค์
นายเหงียน วัน ดิงห์ กล่าวว่า เพื่อปรับโครงสร้างกลุ่มผลิตภัณฑ์และลดต้นทุนผลิตภัณฑ์ จำเป็นต้องมี “ความร่วมมือและการสนับสนุน” การรวมมุมมอง วิธีดำเนินการ และการประสานงานเรื่องและองค์ประกอบต่างๆ มากมาย ตั้งแต่หน่วยงานบริหารของรัฐไปจนถึงวิสาหกิจและธนาคาร
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รัฐจำเป็นต้องศึกษาและย่อขั้นตอนการบริหารจัดการด้านการลงทุนและการก่อสร้าง พัฒนาระบบการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและการเคลียร์พื้นที่เพื่อสนับสนุนธุรกิจ ธนาคารแห่งรัฐมีโครงการสินเชื่อเพิ่มเติมพร้อมอัตราดอกเบี้ยพิเศษสำหรับนักลงทุนที่พัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและผู้ซื้อบ้าน
ทางด้านนักลงทุน นายดิงห์ กล่าวว่า ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องทบทวนพอร์ตโฟลิโอโครงการลงทุนอย่างจริงจัง ปรับโครงสร้างหนี้และวางแผนกระแสเงินสด ลดความคาดหวังกำไร ยอมรับการขายขาดทุน ใช้กำไรจากปีก่อนๆ เพื่อรักษาการดำเนินงาน และมุ่งเป้าไปที่กลุ่มราคาที่จับต้องได้อย่างจริงจัง เพื่อให้แน่ใจว่าจะมีศักยภาพในการดูดซับเมื่อเปิดตัวผลิตภัณฑ์สู่ตลาด
ดร.เล ซวน เงีย ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยพัฒนาธุรกิจ สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการเงินแห่งชาติ
นอกจากนี้ ดร.เล ซวน เหงีย กล่าวว่า ในอนาคตอันใกล้นี้ หากตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลิตภัณฑ์ที่มีกระบวนการทางกฎหมายที่ดี โครงการที่มีทรัพยากร และราคาสมเหตุสมผล ความต้องการจะมีจำนวนมาก
นายเหงียได้วิเคราะห์การคาดการณ์ว่าตลาดอาจสร้างระดับราคาใหม่ไปในทิศทางของการเติบโตอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ด้วย "การสนับสนุน" จากนโยบายต่างๆ นายเหงียได้แสดงความหวังว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นในทิศทางที่มั่นคง แข็งแรง และ "ยอมรับได้"
ดังนั้นผู้เชี่ยวชาญจึงเน้นย้ำว่าระดับราคาใหม่ที่กล่าวข้างต้นจะปรับโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพมากที่สุด และเมื่อถึงเวลานั้น ธุรกิจหรือผู้ลงทุนใดๆ ที่สามารถต้านทานระดับราคาที่กล่าวข้างต้นได้ก็จะอยู่รอดได้ แต่หากไม่เป็นเช่นนั้น พวกเขาจะต้องปรับโครงสร้างธุรกิจของตนให้สอดคล้องกับหลัก ตลาด
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)