อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมของเวียดนามยังคงดึงดูดโครงการขนาดใหญ่ด้วยมูลค่ารวมหลายพันล้านดอลลาร์สหรัฐ

มุ่งส่งออกผลิตภัณฑ์มูลค่าสูง

ตามรายงานเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมที่เผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้โดย Savills Vietnam ระบุว่าเวียดนามเป็นจุดสนใจในการดึงดูดโครงการขนาดใหญ่ที่มีทุนจดทะเบียนรวมสูงถึงพันล้านเหรียญสหรัฐ

ผู้เชี่ยวชาญจาก Savills Vietnam ให้ความเห็นว่าเวียดนามมีการเติบโตที่มั่นคงเนื่องมาจากปัจจัยกระตุ้นตลาดหลักๆ ได้แก่ แรงงานหนุ่มสาวที่มีพลัง ต้นทุนแรงงานที่มีการแข่งขัน เศรษฐกิจ ที่มุ่งเน้นการส่งออก สภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่มั่นคง... และโดยเฉพาะอย่างยิ่งการมีส่วนร่วมอย่างแข็งขันของเวียดนามในข้อตกลงการค้าเสรี

รายงานยังแสดงให้เห็นอีกว่าเวียดนามกำลังยกระดับห่วงโซ่มูลค่าเป็นเศรษฐกิจที่เน้นการส่งออกสำหรับผลิตภัณฑ์ที่มีมูลค่าเพิ่มสูง ดังจะเห็นได้จากการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของรายได้จากการส่งออกโทรศัพท์และส่วนประกอบโทรศัพท์ในเวียดนาม

โดยเฉพาะอย่างยิ่งข้อมูลตั้งแต่ปี 2016 ถึง 2022 แสดงให้เห็นว่ามูลค่าการส่งออกอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์และคอมพิวเตอร์เพิ่มขึ้น 193% และมูลค่าการส่งออกโทรศัพท์เพิ่มขึ้น 68% รายการมูลค่าเพิ่มสูงอื่นๆ เช่น อุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ คอมพิวเตอร์ และส่วนประกอบ ในปี 2016 มีมูลค่าการส่งออก 19,000 ล้านเหรียญสหรัฐ อย่างไรก็ตาม ในปี 2022 มูลค่าการส่งออกเพิ่มขึ้นถึง 56,000 ล้านเหรียญสหรัฐ กลุ่มนี้คิดเป็น 15% ของมูลค่าการส่งออกและเพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ในขณะเดียวกัน อุตสาหกรรมส่งออกที่มีมูลค่าเพิ่มต่ำ เช่น สิ่งทอและรองเท้า คิดเป็นเพียง 10% และ 4% ของมูลค่าการส่งออกทั้งหมดตามลำดับ

อสังหาฯ อุตสาหกรรมในเวียดนามยังคงดึงดูดโครงการขนาดใหญ่ด้วยเงินทุนรวมมูลค่า 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ — เวียดนามมีเป้าหมายในการส่งออกผลิตภัณฑ์มูลค่าสูง

การพัฒนาดังกล่าวยังเห็นได้ชัดจากการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) เข้าสู่ภาคการผลิตและการแปรรูป ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 เงินทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในภาคส่วนนี้ถูกบันทึกไว้ที่ 8.4 พันล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็น 63% ของเงินทุนจากการลงทุนจากต่างประเทศทั้งหมด นอกจากนี้ยังมีโครงการใหม่ 379 โครงการด้วยเงินทุนจดทะเบียนใหม่ 5.4 พันล้านเหรียญสหรัฐ จากโครงการที่มีอยู่ 345 โครงการ มีโครงการเพิ่มทุน 225 โครงการด้วยเงินทุนเพิ่มเติมรวม 2.1 พันล้านเหรียญสหรัฐ

โครงการลงทุนที่สำคัญบางส่วนในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ในภาคเหนือ ได้แก่ โครงการของ Fulian Precision Technology ซึ่งมีทุนลงทุน 621 ล้านเหรียญสหรัฐใน บั๊กซาง โครงการมูลค่า 280 ล้านเหรียญสหรัฐของ Goerteck (Hong Kong) Co. ในบั๊กนิญ และโครงการมูลค่า 165 ล้านเหรียญสหรัฐของ Boltun Corp & QST International Corp ในกวางนิญ

ในภาคใต้ โครงการที่น่าสนใจได้แก่ โครงการมูลค่า 500 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ของบริษัท Shandong Haohua Tire ในบิ่ญเฟื้อก โครงการมูลค่า 185 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ของ Suntory Pepsico Vietnam ในลองอาน และโครงการมูลค่า 163 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ของ Pandora Production Holdings A/S ในบิ่ญเซือง

โดยจังหวัดบั๊กซางเป็นจังหวัดที่มียอดเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จดทะเบียนใหม่สูงสุดในประเทศ โดยมีมูลค่า 1,060 ล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็นร้อยละ 20 ของมูลค่าการลงทุนทั้งหมด รองลงมาคือจังหวัดบิ่ญเฟื้อก มีมูลค่า 577 ล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็นร้อยละ 11 และจังหวัดบั๊กนิญ มีมูลค่า 486 ล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็นร้อยละ 9 ของมูลค่าการลงทุนทั้งหมด

อสังหาฯ อุตสาหกรรมในเวียดนามยังคงดึงดูดโครงการขนาดใหญ่ด้วยเงินทุนรวมมูลค่า 2 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ — Bac Giang เป็นผู้นำในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทางอุตสาหกรรม

จนถึงปัจจุบันมีการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรม (IP) แล้ว 397 แห่ง มีพื้นที่รวม 122,900 เฮกตาร์ มี IP ที่เปิดดำเนินการแล้ว 292 แห่ง มีพื้นที่รวมกว่า 87,100 เฮกตาร์ มี IP ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างอีก 106 แห่ง มีพื้นที่รวม 35,700 เฮกตาร์ IP ทั่วประเทศมีอัตราการครอบครองสูงถึงกว่า 80% โดยจังหวัดสำคัญภาคเหนือมีอัตราครอบครอง 83% และจังหวัดสำคัญภาคใต้มีอัตราครอบครอง 91%

เขตเศรษฐกิจสำคัญภาคเหนือมีโครงการนิคมอุตสาหกรรม 68 โครงการ มีพื้นที่เช่ารวม 12,000 เฮกตาร์ ราคาเช่าที่ดินเพิ่มขึ้น 30% เมื่อเทียบกับปีก่อน อยู่ที่ 138 USD/ตร.ม./ระยะเวลาเช่า ผู้เช่าในพื้นที่นี้ส่วนใหญ่ประกอบกิจการด้านอิเล็กทรอนิกส์และคอมพิวเตอร์ การประกอบและการผลิตยานยนต์ เครื่องจักรและอุปกรณ์ ตลอดจนส่วนประกอบที่เกี่ยวข้องกับพลังงานแสงอาทิตย์

ในเขตเศรษฐกิจสำคัญภาคใต้ มีโครงการนิคมอุตสาหกรรม 122 โครงการ พื้นที่เช่ารวม 24,883 เฮกตาร์ ราคาค่าเช่าที่ดินเพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับปีก่อน และอยู่ที่เฉลี่ย 174 USD/ตร.ม./ระยะเวลาเช่า ผู้เช่าส่วนใหญ่ประกอบกิจการในสาขาแปรรูปอาหารและเครื่องดื่ม วัสดุก่อสร้าง สิ่งทอ ผลิตภัณฑ์ยางและพลาสติก

อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมยังคงเผชิญกับความท้าทายมากมายในอนาคต

ตามรายงานของ Savills Vietnam คาดว่าเวียดนามจะรักษาการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างรวดเร็วในระยะกลางได้ แม้ว่าจะเผชิญกับอุปสรรคทั่วโลก เนื่องจากการส่งออกฟื้นตัวและยังคงได้รับประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงในห่วงโซ่อุปทานการผลิตระดับโลกไปสู่ศูนย์กลางการผลิตที่สามารถแข่งขันได้ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

ปี 2022 และ 2023 ถือเป็นปีที่สำคัญสำหรับการเติบโตของอุตสาหกรรมในสามเหลี่ยมปากแม่น้ำโขง เมื่อเดือนกันยายน 2023 นักลงทุน VSSIP ได้เริ่มโครงการแรกในเมืองกานโธด้วยพื้นที่ 900 เฮกตาร์ คาดว่าจะเป็นโครงการรวมศูนย์อุตสาหกรรม เทคโนโลยีขั้นสูง บริการ และที่พักอาศัย เฟส 1 จะมีพื้นที่ 293.7 เฮกตาร์ โดยมีทุนลงทุนมากกว่า 152 ล้านเหรียญสหรัฐ

นอกจากนี้ VSIP ยังได้ลงทุนสร้างถนนมูลค่า 7.4 ล้านเหรียญสหรัฐเพื่อเชื่อมต่อโครงการกับทางหลวงหมายเลข 80 ในช่วงก่อนการก่อสร้าง ในส่วนของโครงสร้างพื้นฐาน ตามแผนพัฒนาระยะ 2021 - 2030 ซึ่งมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2050 คาดว่าสามเหลี่ยมปากแม่น้ำโขงจะพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเพิ่มเติมเพื่อสร้างรากฐานเพื่อดึงดูดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมด้วยทางด่วน 6 สายที่มีความยาว 1,166 กม.

อย่างไรก็ตาม นายจอห์น แคมป์เบลล์ รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายบริการด้านอุตสาหกรรม บริษัท Savills Vietnam ยังได้ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายบางประการของอสังหาริมทรัพย์ด้านอุตสาหกรรมของเวียดนามในอนาคตอันใกล้นี้ด้วย ได้แก่:

คุณภาพโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งโดยรวมของเวียดนามยังคงต่ำเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค แม้ว่าโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งจะขยายตัวอย่างรวดเร็ว แต่การพัฒนาไม่ได้ตามทันการเติบโตทางเศรษฐกิจและสังคม การเติบโตอย่างรวดเร็วของประชากรในเมืองและการขนส่งสินค้าเป็นแรงผลักดันหลักของความต้องการโครงสร้างพื้นฐาน ในขณะที่ความจุของท่าเรือและท่าเทียบเรือยังไม่ถึงศักยภาพสูงสุด

อสังหาฯ อุตสาหกรรมในเวียดนามยังคงดึงดูดโครงการขนาดใหญ่ด้วยเงินทุนรวมมูลค่า 3 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ — คุณจอห์น แคมป์เบลล์ รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายบริการด้านอุตสาหกรรม บริษัท ซาวิลส์ เวียดนาม

เนื่องจากเวียดนามให้ความสำคัญกับการดึงดูดอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าเพิ่มสูงและเพิ่มผลผลิตให้ทัดเทียมกับประเทศเพื่อนบ้านในภูมิภาค ความต้องการแรงงานที่มีทักษะจึงเพิ่มขึ้น แม้ว่าต้นทุนแรงงานในเวียดนามจะมีเพียงหนึ่งในสามของต้นทุนแรงงานในจีน แต่ผลผลิตก็ต่ำกว่าในระดับที่เทียบเคียงได้

กฎระเบียบป้องกันอัคคีภัยฉบับใหม่ที่เข้มงวดยิ่งขึ้น ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในช่วงปลายปี 2565 ถือเป็นอุปสรรคต่อผู้พัฒนาอุตสาหกรรม ผู้ผลิต และบริษัทโลจิสติกส์ นักลงทุนต่างชาติรายใหญ่กำลังดิ้นรนเพื่อขอรับการรับรองที่เหมาะสม และโครงการบางโครงการต้องล่าช้าเนื่องจากปัญหาดังกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า เพื่อรับมือกับความท้าทายที่มีอยู่ รัฐบาลจำเป็นต้องลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานและยกระดับทักษะแรงงานของเวียดนามต่อไปเพื่อเพิ่มผลผลิตและประสิทธิภาพ นอกจากนี้ การส่งเสริมอุตสาหกรรมสนับสนุน การเสริมสร้างห่วงโซ่อุปทาน การลดความซับซ้อนของขั้นตอนการลงทุนและการใช้ที่ดิน และการนำระบบดิจิทัลมาใช้ ล้วนเป็นประเด็นสำคัญสำหรับอุตสาหกรรมของเวียดนาม

แหล่งที่มา