อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมของเวียดนามยังคงดึงดูดโครงการขนาดใหญ่ด้วยมูลค่ารวมนับพันล้านดอลลาร์สหรัฐ

มุ่งส่งออกสินค้ามูลค่าสูง

ตามรายงานเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมที่เผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้โดย Savills Vietnam เวียดนามเป็นจุดสนใจในการดึงดูดโครงการขนาดใหญ่ที่มีทุนจดทะเบียนรวมสูงถึงพันล้านเหรียญสหรัฐ

ผู้เชี่ยวชาญจาก Savills Vietnam ให้ความเห็นว่าเวียดนามมีการเติบโตที่มั่นคงเนื่องมาจากปัจจัยขับเคลื่อนตลาดหลักๆ ได้แก่ แรงงานรุ่นใหม่ที่มีพลัง ต้นทุนแรงงานที่มีการแข่งขัน เศรษฐกิจ ที่เน้นการส่งออก สภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่มั่นคง... และโดยเฉพาะอย่างยิ่งการมีส่วนร่วมอย่างแข็งขันของเวียดนามในข้อตกลงการค้าเสรี

รายงานยังแสดงให้เห็นอีกว่าเวียดนามกำลังเคลื่อนตัวขึ้นไปในห่วงโซ่คุณค่าในฐานะเศรษฐกิจที่เน้นการส่งออกสำหรับผลิตภัณฑ์ที่มีมูลค่าเพิ่มสูง ดังที่เห็นได้จากการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของรายได้จากการส่งออกโทรศัพท์และส่วนประกอบโทรศัพท์ในเวียดนาม

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อมูลตั้งแต่ปี 2559 ถึง 2565 แสดงให้เห็นว่ามูลค่าการส่งออกสินค้าอิเล็กทรอนิกส์และคอมพิวเตอร์เพิ่มขึ้น 193% และมูลค่าการส่งออกโทรศัพท์เพิ่มขึ้น 68% สินค้ามูลค่าเพิ่มสูงอื่นๆ เช่น อุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ คอมพิวเตอร์ และส่วนประกอบ ในปี 2559 มีมูลค่าการส่งออก 19 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ อย่างไรก็ตาม ในปี 2565 มูลค่าการส่งออกเพิ่มขึ้นเป็น 56 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ กลุ่มนี้คิดเป็น 15% ของมูลค่าการส่งออกทั้งหมด และเพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะเดียวกัน อุตสาหกรรมส่งออกที่มีมูลค่าเพิ่มต่ำ เช่น สิ่งทอและรองเท้า คิดเป็นเพียง 10% และ 4% ของมูลค่าการส่งออกทั้งหมดตามลำดับ

อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในเวียดนามยังคงดึงดูดโครงการขนาดใหญ่ด้วยเงินทุนรวมมูลค่า 1 ดอลลาร์สหรัฐ — เวียดนามมีเป้าหมายที่จะส่งออกผลิตภัณฑ์มูลค่าสูง

การพัฒนานี้เห็นได้ชัดจากการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) เข้าสู่ภาคการผลิตและการแปรรูป ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 มูลค่าการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในภาคนี้อยู่ที่ 8.4 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ คิดเป็น 63% ของมูลค่าการลงทุนจากต่างประเทศทั้งหมด นอกจากนี้ยังมีโครงการใหม่ 379 โครงการ มูลค่า 5.4 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ จากโครงการเดิม 345 โครงการ มี 225 โครงการที่เพิ่มทุน มูลค่ารวม 2.1 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ

โครงการลงทุนที่สำคัญบางส่วนในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 ในภาคเหนือ ได้แก่ โครงการของ Fulian Precision Technology ซึ่งมีทุนการลงทุน 621 ล้านเหรียญสหรัฐใน บั๊กซาง โครงการมูลค่า 280 ล้านเหรียญสหรัฐของ Goerteck (Hong Kong) Co. ในบั๊กนิญ และโครงการมูลค่า 165 ล้านเหรียญสหรัฐของ Boltun Corp & QST International Corp ในกวางนิญ

ในภาคใต้ โครงการที่น่าสนใจได้แก่ โครงการมูลค่า 500 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ของบริษัท Shandong Haohua Tire ในเมืองบิ่ญเฟื้อก โครงการมูลค่า 185 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ของบริษัท Suntory Pepsico Vietnam ใน เมืองลองอาน และโครงการมูลค่า 163 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ของบริษัท Pandora Production Holdings A/S ในเมืองบิ่ญเซือง

โดยจังหวัดบั๊กซางเป็นจังหวัดที่มียอดจดทะเบียนการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) สูงสุดในประเทศ ด้วยมูลค่า 1.06 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ คิดเป็น 20% ของมูลค่าการลงทุนทั้งหมด รองลงมาคือจังหวัดบิ่ญเฟื้อก คิดเป็น 11% ของมูลค่าการลงทุนทั้งหมด มูลค่า 577 ล้านดอลลาร์สหรัฐ และจังหวัดบั๊กนิญ อยู่ในอันดับที่ 3 ด้วยมูลค่า 486 ล้านดอลลาร์สหรัฐ คิดเป็น 9% ของมูลค่าการลงทุนทั้งหมด

อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในเวียดนามยังคงดึงดูดโครงการขนาดใหญ่ด้วยเงินทุนรวมมูลค่า 2 ดอลลาร์สหรัฐ — บั๊กซางเป็นผู้นำในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม

จนถึงปัจจุบันมีการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรม (IPs) แล้ว 397 แห่งมีพื้นที่รวม 122,900 เฮกตาร์ มี IP ที่ดำเนินการอยู่ 292 แห่งมีพื้นที่รวมกว่า 87,100 เฮกตาร์ อีก 106 IP อยู่ระหว่างการก่อสร้างมีพื้นที่รวม 35,700 เฮกตาร์ IPs ทั่วประเทศมีอัตราการครอบครองสูงกว่า 80% โดยจังหวัดสำคัญทางภาคเหนือมี 83% และจังหวัดสำคัญทางภาคใต้มี 91%

เขตเศรษฐกิจสำคัญภาคเหนือมีโครงการนิคมอุตสาหกรรม 68 โครงการ มีพื้นที่เช่ารวม 12,000 เฮกตาร์ ราคาเช่าที่ดินเพิ่มขึ้น 30% เมื่อเทียบกับปีก่อน เฉลี่ยอยู่ที่ 138 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร/ระยะเวลาเช่า ผู้เช่าในพื้นที่นี้ส่วนใหญ่ประกอบกิจการด้านอิเล็กทรอนิกส์และคอมพิวเตอร์ การประกอบและการผลิตยานยนต์ เครื่องจักรและอุปกรณ์ รวมถึงส่วนประกอบที่เกี่ยวข้องกับพลังงานแสงอาทิตย์

ในเขตเศรษฐกิจสำคัญภาคใต้ มีโครงการนิคมอุตสาหกรรม 122 โครงการ มีพื้นที่เช่ารวม 24,883 เฮกตาร์ ราคาค่าเช่าที่ดินเพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับปีก่อน และอยู่ที่ 174 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร/ระยะเวลาเช่า ผู้เช่าส่วนใหญ่ประกอบกิจการในสาขาแปรรูปอาหารและเครื่องดื่ม วัสดุก่อสร้าง สิ่งทอ และผลิตภัณฑ์ยางและพลาสติก

อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมยังคงเผชิญกับความท้าทายมากมายในอนาคต

ตามรายงานของ Savills Vietnam คาดว่าเวียดนามจะรักษาการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างรวดเร็วในระยะกลาง แม้ว่าจะเผชิญกับอุปสรรคทั่วโลก เนื่องจากการส่งออกฟื้นตัวและยังคงได้รับประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงในห่วงโซ่อุปทานการผลิตระดับโลกไปสู่ศูนย์กลางการผลิตที่มีการแข่งขันในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

ปี 2565 และ 2566 ถือเป็นปีที่สำคัญยิ่งสำหรับการเติบโตของอุตสาหกรรมในสามเหลี่ยมปากแม่น้ำโขง ในเดือนกันยายน 2566 VSSIP ซึ่งเป็นบริษัทลงทุน ได้เริ่มโครงการแรกในเมืองเกิ่นเทอ บนพื้นที่ 900 เฮกตาร์ คาดว่าจะเป็นศูนย์รวมอุตสาหกรรม เทคโนโลยีขั้นสูง บริการ และที่อยู่อาศัย เฟส 1 จะมีพื้นที่ 293.7 เฮกตาร์ ด้วยเงินลงทุนกว่า 152 ล้านดอลลาร์สหรัฐ

นอกจากนี้ VSIP ยังได้ลงทุนสร้างถนนมูลค่า 7.4 ล้านดอลลาร์สหรัฐ เชื่อมต่อโครงการกับทางหลวงหมายเลข 80 ในช่วงก่อนการก่อสร้าง ในส่วนของโครงสร้างพื้นฐาน ตามแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ พ.ศ. 2564-2573 ที่มีวิสัยทัศน์ถึงปี พ.ศ. 2593 คาดว่าสามเหลี่ยมปากแม่น้ำโขงจะพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานต่อไป เพื่อสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งในการดึงดูดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม ด้วยทางด่วน 6 สาย ระยะทาง 1,166 กิโลเมตร

อย่างไรก็ตาม คุณจอห์น แคมป์เบลล์ รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายบริการอุตสาหกรรม Savills Vietnam ยังได้ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายบางประการของอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมของเวียดนามในอนาคตอันใกล้นี้ด้วย ได้แก่:

คุณภาพโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งโดยรวมของเวียดนามยังคงต่ำเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค แม้ว่าโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งจะขยายตัวอย่างรวดเร็ว แต่การพัฒนายังไม่ทันต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจและสังคม การเติบโตอย่างรวดเร็วของประชากรในเมืองและการขนส่งสินค้าเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลักของความต้องการโครงสร้างพื้นฐาน ขณะที่ขีดความสามารถของท่าเรือและท่าเทียบเรือยังไม่บรรลุศักยภาพสูงสุด

อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในเวียดนามยังคงดึงดูดโครงการขนาดใหญ่ด้วยเงินทุนรวมมูลค่า 3 ดอลลาร์สหรัฐ — คุณจอห์น แคมป์เบลล์ รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายบริการอุตสาหกรรม Savills เวียดนาม

ขณะที่เวียดนามกำลังมุ่งเน้นไปที่การดึงดูดอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าเพิ่มสูงและเพิ่มผลผลิตให้ทัดเทียมกับประเทศเพื่อนบ้านในภูมิภาค ความต้องการแรงงานมีฝีมือก็จะเพิ่มสูงขึ้น แม้ว่าต้นทุนแรงงานในเวียดนามจะเป็นเพียงหนึ่งในสามของจีน แต่ผลผลิตก็ต่ำกว่าในระดับที่ใกล้เคียงกัน

กฎระเบียบด้านอัคคีภัยฉบับใหม่ที่เข้มงวด ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ภายในสิ้นปี 2565 ถือเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับผู้พัฒนาอุตสาหกรรม ผู้ผลิต และบริษัทโลจิสติกส์ นักลงทุนต่างชาติรายใหญ่กำลังประสบปัญหาในการขอรับการรับรองที่เหมาะสม และโครงการบางโครงการต้องล่าช้าออกไปเนื่องจากปัญหานี้

เพื่อรับมือกับความท้าทายที่มีอยู่ ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า รัฐบาลจำเป็นต้องลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานและยกระดับทักษะแรงงานของเวียดนามอย่างต่อเนื่องเพื่อเพิ่มผลผลิตและประสิทธิภาพ นอกจากนี้ การส่งเสริมอุตสาหกรรมสนับสนุน การเสริมสร้างห่วงโซ่อุปทาน การลดความซับซ้อนของขั้นตอนการลงทุนและการใช้ที่ดิน และการประยุกต์ใช้ดิจิทัล ล้วนเป็นประเด็นสำคัญสำหรับอุตสาหกรรมของเวียดนาม

แหล่งที่มา