5 สิ่งที่ต้องเช็คให้ดีเมื่อซื้อที่ดิน เพื่อหลีกเลี่ยง “ขาดทุนและเจ็บป่วย”

(แดน ตรี) - การทำธุรกรรมการโอนสิทธิการใช้ที่ดินมีความเสี่ยงทางกฎหมายมากมายสำหรับผู้ที่ไม่ได้เป็นมืออาชีพ

มาตรา 45 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดว่า องค์กร ครัวเรือน และบุคคล มีสิทธิโอนสิทธิการใช้ที่ดินได้เมื่อตรงตามเงื่อนไขดังต่อไปนี้

- มีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิกรรมสิทธิ์บ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดิน ยกเว้นกรณีดังต่อไปนี้ การรับมรดกสิทธิการใช้ที่ดิน การแปลงที่ดินเกษตรกรรมเป็นโฉนด การแลกเปลี่ยนแปลงที่ดิน การบริจาคสิทธิการใช้ที่ดินให้รัฐ ชุมชนที่อยู่อาศัย องค์กร เศรษฐกิจ ที่มีการลงทุนจากต่างประเทศ ที่ได้รับโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

- ครัวเรือนบุคคลธรรมดาที่ไม่ได้รับหนังสือรับรองการใช้ประโยชน์ที่ดิน แต่มีสิทธิได้รับหนังสือรับรองการใช้ประโยชน์ที่ดิน ได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดิน เช่า ให้เช่าช่วงสิทธิการใช้ที่ดิน และบริจาคเงินทุนโดยใช้สิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ

- ที่ดินไม่มีข้อพิพาทหรือข้อพิพาทได้รับการแก้ไขโดยหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจ คำพิพากษาหรือคำตัดสินของศาล คำตัดสินหรือคำชี้ขาดของอนุญาโตตุลาการที่มีผลทางกฎหมายแล้ว

- สิทธิการใช้ที่ดินไม่ต้องถูกยึดหรือดำเนินการอื่นใดเพื่อให้เกิดการบังคับใช้คำพิพากษาตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการบังคับใช้คำพิพากษาแพ่ง

- ในช่วงระยะเวลาการใช้ที่ดิน;

- สิทธิการใช้ที่ดินไม่ต้องอยู่ภายใต้มาตรการฉุกเฉินชั่วคราวตามที่กฎหมายกำหนด

จากหลักเกณฑ์ดังกล่าวข้างต้น เมื่อทำธุรกรรมการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน คู่สัญญาจะต้องทราบ 5 ประการ

ตรวจสอบข้อมูลผู้ขาย

เมื่อซื้อที่ดิน ผู้ซื้อจำเป็นต้องทราบว่าผู้ขายมีสิทธิ์ขายที่ดินแปลงนั้นหรือไม่ การโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินสามารถทำได้ 2 กรณี คือ บุคคลที่มีชื่ออยู่ในหนังสือรับรอง หรือ บุคคลที่ได้รับมอบอำนาจให้โอนกรรมสิทธิ์ (ต้องมีสัญญาอนุญาตถูกต้องตามกฎหมาย)

ประการที่สอง ที่ดินที่นำมาขายเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมหรือกรรมสิทธิ์แยก หากเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมของสามีภริยา การโอนกรรมสิทธิ์ต้องได้รับความยินยอมจากทั้งสามีภริยา

หากทรัพย์สินนั้นมีเจ้าของร่วมกันหลายคน สมุดทะเบียนสีแดงต้องบันทึกชื่อเต็มของผู้ที่ร่วมใช้สิทธิในที่ดิน ในกรณีนี้ หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งหมดและมีผู้คนจำนวนมากร่วมใช้สิทธิในที่ดิน จะต้องได้รับความยินยอมจากทุกคนที่มีชื่ออยู่ในสมุดทะเบียน

ที่ดินมีหนังสือปกแดงหรือเปล่าครับ?

มาตรา 45 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ต้องยื่นหนังสือสำคัญสีแดง (ยกเว้นกรณีที่ระบุไว้ข้างต้น) ดังนั้น หากผู้โอนไม่เข้าข่ายข้อยกเว้นข้างต้น ผู้โอนจะไม่มีสิทธิ์โอน

แปลงที่ดินอยู่ในผังเมืองหรือเปล่า?

ตามมาตรา 76 วรรค 4 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 หากที่ดินนั้นอยู่ภายใต้แผนการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ประกาศต่อสาธารณะ แต่ไม่มีแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินระดับอำเภอประจำปี ผู้ใช้ที่ดินยังคงสามารถใช้ที่ดินนั้นต่อไปได้ และใช้สิทธิของผู้ใช้ที่ดินตามที่กำหนดไว้ ในกรณีนี้ ผู้ขายยังคงสามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินได้

กรณีที่ 2 เป็นแปลงที่ดินที่อยู่ในผังเมืองพร้อมแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินประจำปีระดับอำเภอ สิทธิการใช้ที่ดินของผู้รับประโยชน์ยังคงสามารถใช้ได้จนกว่าจะมีมติเรียกคืนที่ดินหรือเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมือง แต่ไม่สามารถสร้างบ้านเรือน โรงงาน และไม้ยืนต้นใหม่ได้

เพื่อทราบข้อมูลต่างๆ เกี่ยวกับแปลงที่ดิน เช่น ผังเมือง สถานะทางกฎหมาย ฯลฯ ผู้ซื้อสามารถขอข้อมูลที่ดินเกี่ยวกับแปลงที่ดินที่ต้องการซื้อได้

โฆษณาขายที่ดิน (ภาพ: IT)

ข้อควรทราบในการวางมัดจำการซื้อขายที่ดิน

มูลค่าสิทธิการใช้ที่ดินกำลังเพิ่มสูงขึ้น ดังนั้นเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ คู่สัญญาจึงมักตกลงกันที่จะวางเงินมัดจำล่วงหน้า เงินมัดจำถือเป็นมาตรการรักษาความปลอดภัยในการเข้าทำหรือปฏิบัติตามสัญญา เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยง คู่สัญญาจำเป็นต้องมีพยานในการทำสัญญาวางเงินมัดจำ หรือรับรองเอกสารหรือรับรองเอกสาร เพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาท

การรับรองเอกสารสัญญาโอนสิทธิการใช้ที่ดิน

มาตรา 27 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดว่า สัญญาโอนกรรมสิทธิ์ สัญญาบริจาค สัญญาจำนอง สัญญาลงทุนโดยใช้สิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการใช้ที่ดิน และทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน ต้องมีการรับรองโดยสำนักงานที่ดินหรือสำนักงานทนายความ เว้นแต่กรณีตามที่กำหนดไว้ในข้อ ข ของมาตรานี้

ดังนั้น เฉพาะกรณีที่ผู้โอนหนึ่งรายขึ้นไปเป็นองค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่ไม่จำเป็นต้องรับรองหรือรับรองเอกสาร

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm