5 สิ่งที่ต้องเช็คให้ดีเมื่อซื้อที่ดิน เพื่อไม่ให้ “ขาดทุนและเจ็บป่วย”

(แดน ตรี) - การทำธุรกรรมการโอนสิทธิการใช้ที่ดินมีความเสี่ยงทางกฎหมายมากมายสำหรับผู้ที่ไม่ได้เป็นมืออาชีพ

มาตรา 45 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้องค์กร ครัวเรือน และบุคคลมีสิทธิโอนสิทธิการใช้ที่ดินได้เมื่อตรงตามเงื่อนไขต่อไปนี้:

- มีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิถือกรรมสิทธิ์บ้าน และทรัพย์สินอื่นที่ติดมากับที่ดิน ยกเว้นกรณีดังต่อไปนี้ การสืบทอดสิทธิการใช้ที่ดิน การแปลงที่ดินเกษตรกรรมเป็นโฉนด การแลกเปลี่ยนแปลง การบริจาคสิทธิการใช้ที่ดินให้รัฐ ชุมชนที่อยู่อาศัย องค์กร เศรษฐกิจ ที่มีการลงทุนจากต่างประเทศ ที่ได้รับโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

- ครัวเรือนส่วนบุคคลที่ไม่ได้รับหนังสือปกแดง แต่มีสิทธิ์ได้รับหนังสือปกแดง สามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดิน เช่า เช่าช่วงสิทธิการใช้ที่ดิน และสมทบทุนโดยใช้สิทธิการใช้ที่ดินในการดำเนินโครงการได้

- ที่ดินไม่มีข้อพิพาทหรือข้อพิพาทได้รับการแก้ไขโดยหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจ คำพิพากษาหรือคำตัดสินของศาล คำตัดสินอนุญาโตตุลาการหรือคำชี้ขาดที่มีผลตามกฎหมายแล้ว

- สิทธิการใช้ที่ดินไม่ถูกยึดหรือดำเนินการอื่นใดเพื่อให้เกิดการบังคับใช้คำพิพากษาตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการบังคับใช้คำพิพากษาแพ่ง

- ระหว่างช่วงการใช้ที่ดิน;

- สิทธิการใช้ที่ดินไม่ถือเป็นมาตรการฉุกเฉินชั่วคราวตามที่กฎหมายกำหนด

จากหลักเกณฑ์ดังกล่าวข้างต้น เมื่อทำธุรกรรมโอนสิทธิการใช้ที่ดิน คู่สัญญาจะต้องบันทึก 5 ประการ

ตรวจสอบข้อมูลผู้ขาย

ในการซื้อที่ดิน ผู้ซื้อจะต้องทราบว่าผู้ขายมีสิทธิขายที่ดินแปลงนั้นหรือไม่ โดยการใช้สิทธิโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมี 2 กรณี คือ ผู้ที่มีชื่ออยู่ในหนังสือรับรอง หรือ ผู้ที่ได้รับอนุญาตให้ใช้สิทธิโอนกรรมสิทธิ์ (ต้องมีสัญญาอนุญาตถูกต้องตามกฎหมาย)

ประการที่สอง ที่ดินที่นำมาขายเป็นทรัพย์สินร่วมหรือทรัพย์สินแยกกัน หากเป็นทรัพย์สินร่วมของสามีและภริยา การโอนกรรมสิทธิ์ต้องได้รับความยินยอมจากทั้งสามีและภริยา

หากทรัพย์สินนั้นเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันของบุคคลหลายคน จะต้องบันทึกชื่อนามสกุลของผู้ที่แบ่งปันสิทธิการใช้ที่ดินในสมุดปกแดง ในกรณีนี้ หากมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งหมดและมีคนจำนวนมากแบ่งปันสิทธิการใช้ที่ดิน จะต้องได้รับความยินยอมจากบุคคลทั้งหมดที่มีชื่ออยู่ในสมุดปกแดง

ที่ดินมีเล่มแดงหรือเปล่า?

มาตรา 45 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้ต้องมีหนังสือสำคัญสีแดงในการโอนกรรมสิทธิ์ (ยกเว้นกรณีที่ระบุไว้ข้างต้น) ดังนั้น หากผู้โอนกรรมสิทธิ์ไม่เข้าข่ายข้อยกเว้นข้างต้น ผู้โอนกรรมสิทธิ์ก็ไม่มีสิทธิโอนกรรมสิทธิ์

ที่ดินอยู่ในผังเมืองหรือเปล่า?

ตามมาตรา 76 วรรค 4 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 หากแปลงที่ดินมีแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ประกาศต่อสาธารณะแต่ไม่มีแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินระดับอำเภอประจำปี ผู้ใช้ที่ดินสามารถใช้ที่ดินนั้นต่อไปและใช้สิทธิของผู้ใช้ที่ดินตามที่กำหนดได้ ในกรณีนี้ ผู้ขายยังสามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินได้

กรณีที่ 2 เป็นแปลงที่ดินที่อยู่ในผังเมืองพร้อมแผนผังการใช้ที่ดินประจำปีระดับอำเภอ สิทธิของผู้ใช้ที่ดินยังคงสามารถใช้ได้จนกว่าจะมีการตัดสินใจเรียกคืนที่ดินหรือเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามผังเมือง แต่จะสร้างบ้านใหม่ โรงงานใหม่ หรือไม้ยืนต้นไม่ได้

เพื่อทราบข้อมูลเกี่ยวกับแปลงที่ดิน เช่น ผังเมือง สถานะทางกฎหมาย ... ผู้ซื้อสามารถสอบถามข้อมูลที่ดินเกี่ยวกับแปลงที่ดินที่ต้องการซื้อได้

โฆษณาขายที่ดิน (ภาพ: IT)

หมายเหตุในการวางเงินมัดจำในการซื้อขายที่ดิน

มูลค่าสิทธิการใช้ที่ดินเพิ่มขึ้น ดังนั้นเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ คู่สัญญามักจะตกลงกันว่าจะวางเงินมัดจำล่วงหน้า เงินมัดจำถือเป็นมาตรการรักษาความปลอดภัยในการเข้าทำหรือปฏิบัติตามสัญญา เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยง คู่สัญญาจำเป็นต้องมีพยานในการทำสัญญาวางเงินมัดจำหรือรับรองเอกสารเพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาท

การรับรองสัญญาโอนสิทธิการใช้ที่ดิน

มาตรา 27 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดว่า สัญญาโอน มอบ จำนอง จำนองเงินสมทบทุน โดยใช้สิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการใช้ที่ดิน และทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน ต้องมีการรับรองโดยสำนักงานทนายความหรือหนังสือรับรอง ยกเว้นกรณีที่ระบุไว้ในข้อ b ของมาตรานี้

ดังนั้น เฉพาะกรณีที่ผู้โอนหนึ่งรายขึ้นไปเป็นองค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่ไม่จำเป็นต้องรับรองหรือพิสูจน์ตัวตน

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm