WeWork — от 57 миллиардов долларов до грани банкротства

Компания WeWork, основанная в 2010 году с целью создания новой рабочей культуры, пережила взрывной рост, а затем пришла в упадок всего за 9 лет и не смогла восстановиться после пандемии.

За десять дней до конца 2018 года самолет Gulfstream стоимостью $60 млн компании WeWork вылетел из Нью-Йорка на Гавайи. На борту был соучредитель Адам Ньюман и секрет стоимостью $20 млрд. Это был проект «Фортитьюд», в рамках которого генеральный директор SoftBank Масаеси Сон должен был увеличить свои инвестиции до $10 млрд и выкупить большую часть акций каждого инвестора, кроме Ньюмана, еще за $10 млрд.

План гарантировал, что WeWork останется под контролем семьи Ньюманн на протяжении поколений, при поддержке инвестора с большими карманами и все более амбициозным видением. Но в течение года Gulfstream был выставлен на продажу, Ньюманн покинул свой пост, а стоимость WeWork упала в семь раз.

После пандемии Covid-19 и последующей неудачной попытки спасти свой бизнес, WeWork оказался в долгах на миллиарды долларов и просрочил выплаты по облигациям. Из любимца, оцененного в десятки миллиардов долларов в мире венчурного капитала, в начале ноября WSJ сообщил, что этот стартап готовится подать заявление о банкротстве. Что случилось с WeWork?

Мечта «изменить мир »

В 2010 году Адам Ньюман и Мигель Маккелви использовали доходы от продажи своего стартапа Green Desk для совместного основания WeWork. Их видение состояло в создании «физической социальной сети», которая могла бы привлекать фрилансеров и надомников.

Бизнес-модель WeWork заключается в долгосрочной аренде офисных зданий (или отдельных этажей) и последующей их реконструкции для сдачи в аренду. Вместо того чтобы просто предоставлять гибкие и краткосрочные места для сидения, они планируют привлекать клиентов роскошными, современными пространствами и удобными услугами для взаимодействия с сообществом, развлечений и питания.

Для молодых людей, которые задаются вопросом, есть ли в жизни что-то большее, чем пялиться в экран компьютера весь день, WeWork предлагает пиво, столы для пинбола и комнаты для медитации. Ньюман проповедует о создании новой рабочей культуры и многом другом, повсюду. «Мы здесь, чтобы изменить мир. Больше меня ничего не интересует», — сказал он однажды.

Адам Нойманн в Шанхае, Китай, 12 апреля 2018 года. Фото: Reuters — Адам Нойманн в Шанхае, Китай, 12 апреля 2018 года. Фото: *Reuters*

Теоретически, расходы WeWork, включая аренду и эксплуатационные расходы, должны были быть ниже, чем те, которые взимаются с арендаторов, что помогло бы ему получить прибыль. Как и большинство стартапов, которые сжигают деньги в первые годы, Ньюманн представил новую модель и рынок коворкингов стоимостью в 2 триллиона долларов — который The Guardian позже назвал завышенным — для привлечения капитала.

Он всегда говорил, что генеральному директору SoftBank Масаёши Сону потребовалось всего 28 минут, чтобы принять решение об инвестировании в WeWork. В 2017 году SoftBank и Vision Fund вложили в стартап $4,4 млрд при оценке в $20 млрд. К 2018 году SoftBank обязался инвестировать еще $4,25 млрд, что сделало WeWork одним из лучших в мире единорогов (стартапов с оценкой в $1 млрд и более).

«Пузырь» оценки лопнул

Сомнения уже назревали. В 2017 году Wall Street Journal скептически отнесся к стартапу стоимостью 20 миллиардов долларов, который по сути сдавал в аренду офисные помещения. И это не говоря уже о 47 миллиардах долларов, которые он получил в ходе частного раунда финансирования, или о «огромном» прогнозе в 100 миллиардов долларов, который сделал Morgan Stanley.

Блеск длился недолго. В 2018 году, когда WeWork обратилась к рынку облигаций, чтобы занять сотни миллионов долларов, ей пришлось раскрыть больше информации о своих финансах. Документы показали, что WeWork потеряла $883 млн в 2017 году, несмотря на доход около $886 млн. Утечка Financial Times показала, что в следующем году компания потеряла $1,9 млрд при доходе около $1,8 млрд.

К 2019 году WeWork превзошла JPMorgan Chase, став крупнейшим коммерческим арендатором Нью-Йорка и контролировавшей больше квадратных футов в Лондоне, чем кто-либо, кроме британского правительства . Но инвесторы усомнились в ее шаткой финансовой основе. В октябре того же года компания отозвала свои планы IPO после того, как инвесторы не захотели покупать ее акции. Банки также неохотно кредитовали WeWork.

На протяжении всего этого Нойманн был Нойманном. Его частные полеты на самолетах якобы были связаны с трансграничными поставками марихуаны. Его жена могла увольнять сотрудников, если чувствовала себя некомфортно, и компания закончила одно совещание по увольнениям музыкальным представлением.

Оценка WeWork в конечном итоге резко упала с пикового значения в $47 млрд в январе 2019 года до $7 млрд в том же году, когда ее приобрел японский SoftBank. Они уволили тысячи сотрудников. Ньюманн ушел в отставку и получил более $700 млн от продажи акций SoftBank и наличных выплат.

Колебания оценки WeWork в 2013–2020 гг., кульминацией которых стали оценки финансовых учреждений в диапазоне от 8 до 104 млрд долл. США в 2019 г. Графика: FT

По данным анализа Bloomberg за 2019 год, то, что превратило WeWork из любимца венчурных капиталистов в изгоя, беспрецедентно для любой модели роста и спада, и это также бросает вызов обычным опасениям инвесторов, таким как будущие денежные потоки.

Анализ утверждает, что упадок WeWork можно объяснить только абстрактными терминами, так же как основатель Ньюман убедил инвесторов вложить в компанию десятки миллиардов долларов. Надо признать, что Ньюман смог продать видение стартапа, который мог бы доминировать в мире, а не компании, которая арендует общие офисы.

Борьба после Covid-19

После смерти династии Нейманнов в феврале 2020 года управление компанией перешло к Сандипу Матрани. При Матрани WeWork стала публичной в октябре 2021 года в результате слияния с компанией специального назначения по поглощениям (SPAC).

Covid-19 пронесся, породив опасения экономической рецессии и сокращения рабочих мест в технологической отрасли, что повлияло на спрос на коворкинг-пространства. В более широком контексте рынок аренды офисов испытывает трудности после пандемии, поскольку сотрудники неохотно возвращаются в офисы.

Сюзанна Стритер, глава валют и рынков в Hargreaves Lansdown, сказала, что WeWork уже демонстрировала признаки «хрупкости» до пандемии, с большими убытками и накопленными долгами. «Но кризис Covid установил цену на и без того хрупкую бизнес-модель», — сказала она.

Столкнувшись с этими встречными ветрами, WeWork предприняла согласованные усилия в начале этого года, чтобы укрепить свои финансы, чтобы пережить спад. В марте компания согласилась на сделку по реструктуризации долга с SoftBank, а также с несколькими крупными кредиторами Уолл-стрит, включая King Street Capital Management и Brigade Capital Management.

SoftBank согласился обменять около $1,6 млрд долга на смесь нового долга и капитала в WeWork. Сделка сократила долг компании более чем на $1,5 млрд.

В рамках этой сделки WeWork также получила инвестиции от фонда SoftBank Rajeev Misra, One Investment Management, который предоставил почти $500 млн в виде высокодоходного долга. «Ожидается, что новое финансирование, привлеченное и выделенное в рамках сделки, полностью профинансирует бизнес-план WeWork и обеспечит достаточную ликвидность», — заявила тогда компания.

Филиал WeWork в Лондоне, Великобритания, октябрь 2019 г. Фото: Bloomberg — Филиал WeWork в Лондоне, Великобритания, октябрь 2019 г. Фото: *Bloomberg*

Но в мае, после наблюдения за финансовой реструктуризацией, г-н Матрани внезапно объявил о своем уходе. К августу WeWork поднял вопрос о своей способности оставаться на плаву, поскольку компания продолжала нести убытки, а ее наличные средства сокращались.

Компания потратила $530 млн за первые шесть месяцев года и имеет около $205 млн наличными, согласно данным по ценным бумагам. Между тем, у нее $2,9 млрд долгосрочного долга и более $13 млрд аренды на фоне растущих расходов по займам и трудностей с арендой офисов.

В то время совет директоров заявил, что «убытки привели к увеличению числа покидающих компанию членов... и возникли серьезные сомнения относительно способности компании продолжать свою деятельность».

Итак, WeWork наметила шаги по улучшению ликвидности и прибыльности, включая сокращение расходов путем реструктуризации и пересмотра условий аренды, увеличение доходов за счет сокращения оттока членов и увеличения новых продаж. Компания заявила, что будет искать дополнительный капитал путем выпуска облигаций, акций или продажи активов.

Также в этом месяце три члена совета директоров ушли в отставку из-за серьезных разногласий по вопросам управления и стратегического направления. Четыре новых директора с опытом в финансовой реструктуризации были назначены в качестве переговорщиков с кредиторами.

Дела идут неважно. Акции WeWork упали на 96% в этом году. По состоянию на июнь компания управляла 777 филиалами в 39 странах, 30% из которых находились в США. Компании предстоит выплатить около 10 миллиардов долларов арендной платы, начиная со второй половины этого года до конца 2027 года, и еще 15 миллиардов долларов, начиная с 2028 года.

К началу ноября источники сообщили WSJ , что WeWork может подать заявление о банкротстве по Главе 11 уже на следующей неделе, что откроет компании путь к реструктуризации ее операций и долгов. По закону план реструктуризации должен быть одобрен судом по делам о банкротстве и кредиторами.

Но как WeWork будет трансформироваться — это другой вопрос. Стартап всегда описывал себя как «облегченный актив», то есть не владеющий большим количеством физических активов. Это сделало WeWork по-настоящему уникальным в двух отношениях.

Во-первых, арендуя, а не покупая или строя, они могут быстро расширять свою сеть, пока у них достаточно капитала, чтобы платить аренду. Во-вторых, помимо маркетинга, они фактически используют преимущества дизайна пространства и рабочей среды, чтобы убедить клиентов, будь то фрилансеры или быстрорастущие компании, которые не могут позволить себе расширять свои офисы традиционным способом.

Но у «легких активов» есть и обратная сторона. Асват Дамодаран, профессор финансов в Нью-Йоркском университете, с самого начала скептически относился к бизнес-модели WeWork. «В хорошие времена вы заполняете свое здание. В плохие времена они уходят, и вы остаетесь с пустым зданием и ипотекой», — сказал он.

Phien An ( резюме )

Ссылка на источник