Низкий уровень рождаемости и проблема нехватки ликвидности

Ассоциация риелторов Вьетнама (VARS) недавно опубликовала противоречивый доклад «Снижение рождаемости и его долгосрочное влияние на рынок жилья», в котором утверждается, что Вьетнам вступает в период, когда демографические факторы начинают влиять на спрос на недвижимость. Однако многие также считают, что в краткосрочной перспективе более важными причинами являются «жёсткие» факторы, такие как цены на жильё, предложение и стоимость заёмных средств.

По данным VARS, коэффициент рождаемости во Вьетнаме снизился с 3,8 ребёнка на женщину в 1989 году до всего лишь 1,91 ребёнка в 2024 году. В крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, этот показатель приближается к порогу «крайне низкой рождаемости» — менее 1,3 ребёнка на женщину. Это означает, что количество новых домохозяйств, являющееся основным драйвером рынка жилья, будет постепенно снижаться в ближайшие годы, особенно в сегменте квартир большой площади, предназначенных для больших семей.

VARS прогнозирует, что если такая ситуация сохранится, Вьетнам может столкнуться с риском дисбаланса спроса и предложения на рынке недвижимости, аналогичного Южной Корее или Японии — странам, которые сильно страдают от старения населения и крайне низкого уровня рождаемости.

Доктор Фам Вьет Туан, директор Института природных ресурсов и окружающей среды, согласился с прогнозом, заявив: «В долгосрочной перспективе на ликвидность недвижимости влияют многие факторы: законы, производственные затраты, экономический кризис и демографическая ситуация. Если население не увеличится, особенно из-за низкой рождаемости, спрос на жилье постепенно снизится, что приведет к снижению ликвидности».

С другой стороны, г-жа Во Нят Лиу, генеральный директор Propiin Real Estate Finance Technology Academy, подчеркнула: «Низкая рождаемость — это не только проблема населения, но и ключевой фактор, меняющий структуру рынка недвижимости. Мы часто смотрим только на процентные ставки, кредитование или легальность, но демографические факторы — самые долгосрочные и важные переменные».

Однако данные Главного статистического управления показывают, что количество новых домохозяйств в Ханое и Хошимине продолжает расти на 2–3% в год. Это говорит о том, что спрос на жильё не исчез, а «сдерживается» экономическими факторами. По словам г-жи Фам Тхи Миен, заместителя директора Вьетнамского института исследований недвижимости (VARS IRE), основная причина снижения ликвидности заключается не в отсутствии новых домохозяйств, а в том, что цены на жильё стали недоступными. Она привела среднюю цену в 75–80 млн донгов за м² в Ханое и 85–89 млн донгов за м² в Хошимине, что означает, что квартира стоимостью 2–3 млрд донгов значительно превышает возможности населения со средним доходом.

Не только цена продажи, но и процентная ставка по ипотечным кредитам также является серьёзным препятствием. В настоящее время средняя процентная ставка колеблется от 8% до 12% годовых, некоторые банки предлагают льготы в размере 6% и 7% в первые несколько лет, но это всё ещё значительно выше, чем в Японии (1% и 2%) или Сингапуре (2% и 4%). При кредите в 1,5 млрд донгов на 30 лет и процентной ставке 10% покупатель должен платить 15–20 млн донгов в месяц, что превышает возможности многих молодых семей.

Кроме того, тот факт, что многие люди не хотят рано вступать в брак, также приводит к изменению их жилищных потребностей. «Им нужно многофункциональное пространство, как для жизни, так и для работы, и они больше не заинтересованы в квартирах площадью 60–70 м² с фиксированной планировкой», — сказала г-жа Лью.

По мнению экспертов, для разблокировки рынка Вьетнаму необходимо одновременно решить две задачи. В краткосрочной перспективе необходимо увеличить предложение доступного жилья, снизить процентные ставки и усовершенствовать процедуры кредитования. В долгосрочной перспективе необходимо подготовиться к старению населения, низкой рождаемости и изменению жилищных потребностей. «Если мы будем смотреть только на демографическую ситуацию и игнорировать политику и продукты, мы поставим неверный диагноз. Нам нужно доступное жилье и более дешевый механизм кредитования», — заявил г-н Тран Кхань Куанг, директор компании Viet An Hoa Real Estate.

Источник: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm