Причина, по которой квартиры стоимостью менее 25 миллионов донгов/м2 «вымерли» в крупных городах, Ханой отменяет два решения, связанных с земельными аукционами

Данные исследования Ассоциации риэлторов Вьетнама показывают, что сегмент доступных квартир (цена которых составляет менее 25 млн донгов за м2) — доступное жилье — «вымер». (Фото: Линь Ан)

Потребности в доступном жилье «отказываются»

Вьетнамский рынок недвижимости постепенно «разогревался» благодаря движущей силе нового предложения и политики поддержки со стороны правительства . Однако рост предложения — в основном за счет сегмента высокого класса — удовлетворил лишь очень малую часть жилищных потребностей людей, в то время как потребности большинства людей — доступное жилье — «отбрасываются», что делает дисбаланс между спросом и предложением все более серьезным.

Данные исследований Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS) показывают, что сегмент доступных квартир (ценами ниже 25 млн донгов/м2) — доступное жилье — за последние несколько лет «вымер», и его очень трудно или даже невозможно возродить в Ханое и Хошимине.

В частности, статистика VARS показывает, что в период 2018-2023 гг. не только количество постоянно уменьшается, но и структура предложения квартир в двух особых городских зонах становится все более несбалансированной. Структура предложения все больше «склоняется» в сторону сегмента high-end и luxury.

В Ханое, не достигнув рубежа, доля вновь введенных в эксплуатацию доступных квартир достигала 35% в 2018 году, снизилась до 20% в 2019 году и всего лишь 12% в 2020 году. В 2021 и 2022 годах предложение доступных квартир в Ханое продолжало сокращаться, составив всего около 4% от общего предложения квартир, введенных в эксплуатацию.

В Хошимине с 2018 года доля доступных квартир резко сократилась двузначными темпами: с 20% в 2018 году до 0,5% в 2020 году, а в 2021 году и вовсе исчезла.

До первых 9 месяцев 2024 года предложение квартир в Ханое существенно восстанавливалось, однако дисбаланс между спросом и предложением стал еще более серьезным, когда около 80% предложения квартир, выставленных на продажу в Ханое и Хошимине за первые 9 месяцев 2024 года, имели продажную цену 50 млн донгов/м2 и более.

Несмотря на высокую цену, недавно запущенные проекты или новые запуски достигли очень хороших показателей продаж, поскольку спрос на квартиры, как для проживания, так и для инвестиций, всегда оставался высоким и имел тенденцию к росту. Некоторые проекты квартир зафиксировали показатели поглощения до 99% прямо во время официального запуска.

Такая ситуация приводит к тому, что цены на квартиры постоянно растут и выходят на новый уровень, как на первичном, так и на вторичном рынке, значительно превосходя доступность и темпы роста доходов большинства людей.

Исследование индекса цен на квартиры, отражающее средние колебания цен продажи проектов в выборке из 150 проектов, отобранных и отслеживаемых VARS, также показывает, что по состоянию на третий квартал 2024 года средняя цена продажи кластера выборочных проектов в Ханое приближается к 60 миллионам донгов/м2, что на 64,0% больше, чем во втором квартале 2019 года.

Средняя цена продажи проектного кластера в Хошимине выросла с 49,2 млн донгов/м2 до 64,2 млн донгов/м2, что на 30,6% больше, чем в базовом периоде.

В Дананге индекс цен на рынке Дананга в третьем квартале вырос на 46,2%, что выше, чем в Хошимине, при этом более 50% нового предложения в третьем квартале стоили свыше 80 млн донгов за м2.

Таким образом, можно сказать, что в крупных городах, хотя спрос на доступное жилье очень велик и не удовлетворен, но предложение элитных квартир не избыточно и удовлетворяет лишь определенную часть спроса.

В чем причина?

VARS считает, что маловероятно, что доступное жилье «появится» в центральных районах Ханоя и Хошимина, поскольку количество одобренных для инвестирования жилищных проектов за последние годы можно «пересчитать по пальцам». В 2023 и начале 2024 года новых проектов в сегменте доступного жилья реализовываться практически не будет, а реализуемые проекты в сфере недвижимости в основном ориентированы на сегмент высокого класса.

Объясняя причину, VARS заявил:

Во-первых , основная причина, по которой доступное жилье не получает должного внимания со стороны застройщиков, заключается в том, что норма прибыли в этом сегменте ниже, чем в сегментах высокого класса.

Для строительства доступного жилья застройщикам необходимо оптимизировать затраты от земельного фонда, строительства до эксплуатации. Между тем, расчеты застройщиков проектов показывают, что при рентабельности всего около 15%, если капитал стагнирует в течение 1-2 лет или продажи задерживаются на 1-2 года, застройщики будут терять деньги.

Более того, земли в центральной части страны становится все меньше, в настоящее время и в будущем она будет в основном располагаться в крупных городских районах с рядом объектов инфраструктуры и коммунальных служб, требующих инвестиций, плюс затраты на вводимые ресурсы, особенно стоимость земли, растут, цены не могут быть доступными.

Во-вторых , хотя правительство вводит множество политик, направленных на поощрение развития социального жилья и доступного жилья, юридические процедуры, связанные с землей и планированием, по-прежнему являются основными препятствиями. Сложный процесс лицензирования, длительное время, а также все более дефицитный земельный фонд для жилищного строительства в крупных городах заставляют разработчиков проектов тщательно обдумывать, прежде чем инвестировать в этот сегмент.

Кроме того, политика поддержки кредитования для покупателей жилья в этом сегменте не была реализована синхронно. Пакеты финансовой поддержки для лиц с низким и средним доходом, такие как льготные процентные ставки и источники кредитования, по-прежнему сталкиваются со многими трудностями в доступе и сложными процедурами.

В-третьих , высококлассные проекты приносят высокую прибыль и их несложно продать. Поскольку спрос на высококлассное жилье, включая как жилые, так и инвестиционные потребности, очень велик, из группы клиентов с высоким доходом постоянно растет вместе с экономическим развитием и иностранцами из волны иностранных инвестиций, а также из-за рубежа вьетнамцы на основе нового правового коридора «смягчают» условия владения для этой группы.

На самом деле, есть много клиентов, готовых заплатить премию, чтобы обладать самыми ограниченными и высококачественными продуктами в проекте. Это делает сегмент доступного жилья еще менее привлекательным для застройщиков проектов.

Передача более 12,5 гектаров земли под проект городского жилья в Зуйтьене

Народный комитет провинции Ханам только что вынес решение о выделении 125 012,07 м2 земли акционерной компании Trung Dong Construction Investment Joint Stock Company (Trung Dong Company) для реализации проекта строительства городского жилого района в городе Зуйтьен. Из которых 11 979,28 м2 земли отведены под строительство социального жилья.

Согласно решению, Народный комитет провинции Ханам выделил компании Trung Dong Company 125 012,07 м2 земли в районах Хоангдонг и Тьенной города Зуйтьен для реализации проекта по строительству городской жилой зоны. Из которых 82 882,5 м2 земли будут использованы для строительства технических и социальных инфраструктурных объектов, в том числе: социального жилья (11 979,28 м2), культурных домов, школ, зеленых насаждений, водных поверхностей и транспортных сооружений... в соответствии с утвержденным детальным планом.

После завершения строительства инфраструктурные объекты, не используемые инвесторами, будут переданы в управление местным органам власти и специализированным агентствам в соответствии с правилами.

Кроме того, Народный комитет провинции Ханам также выделил 42 129,57 квадратных метров жилой земли компании Trung Dong Company со сроком пользования землей 50 лет. Получатель права пользования жилой землей и покупатель домов, прикрепленных к праву пользования жилой землей, имеют право пользоваться землей стабильно и постоянно.

Кроме того, Народный комитет провинции также сдал в аренду 10 409,48 квадратных метров земли в районе Тьенной компании Trung Dong Company для целей коммерческой и сервисной деятельности в соответствии с законом сроком на 50 лет.

Народный комитет провинции Ханам заявил, что метод распределения земли и аренды земли заключается в отсутствии аукциона прав землепользования, без торгов по выбору инвесторов для реализации проектов с использованием земли. Народный комитет провинции Ханам попросил Народный комитет города Зуйтьен скоординировать действия с властями округов Хоангдонг и Тьенной, Департаментом природных ресурсов и окружающей среды для определения границы и передачи земли компании Trung Dong, и в то же время ускорить ход восстановления земли и расчистки участка для оставшейся земельной площади в границах проекта.

Народный комитет провинции также попросил компанию Trung Dong Company сосредоточить ресурсы для быстрой реализации проекта. После завершения работ по проекту компания должна будет передать инфраструктурные работы и неиспользуемые земли местному правительству.

Соответствующие ведомства и агентства продолжат координировать и оказывать поддержку компании в проведении инвестиционных процедур, уплате платы за пользование землей и реализации проекта в соответствии с законодательством.

Проект городского жилья в городе Зуйтьен является одним из важных проектов по развитию городской инфраструктуры, удовлетворению жилищных потребностей людей и содействию социально-экономическому развитию местности.

Ханой: отменить 2 решения, касающиеся аукциона прав на землепользование

Народный комитет Ханоя только что издал Решение № 67/2024/QD-UBND об отмене двух решений о положениях о полномочиях утверждать начальную цену для аукциона прав землепользования для выделения земли с платой за землепользование или аренды земли в Ханое. Решение вступает в силу с 1 декабря 2024 года.

В частности, Народный комитет Ханоя полностью отменил Постановление № 19/2019/QD-UBND от 15 октября 2019 года Народного комитета города, регулирующее полномочия по утверждению начальной цены для аукционов по продаже прав землепользования с целью выделения земли с платой за землепользование или аренды земли в Ханое.

В то же время город также отменил Решение № 07/2023/QD-UBND от 21 апреля 2023 года Городского народного комитета о внесении изменений в статью 1 Решения № 19/2019/QD-UBND от 15 октября 2019 года о положении о полномочиях по утверждению начальной цены аукциона по продаже права землепользования для предоставления земельных участков с платой за землепользование или аренды земельных участков в городе Ханое.

Соответственно, в Решении № 07/2023/QD-UBND Народный комитет Ханоя утвердит стартовую цену аукциона по продаже прав землепользования для предоставления земли с платой за землепользование или аренды земли с единовременной оплатой за весь срок аренды, применяемую к земельным участкам или земельным площадям стоимостью 30 миллиардов донгов и более.

Решение вступает в силу с 1 декабря 2024 года.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-chung-cu-duoi-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-o-thanh-pho-lon-ha-noi-bo-2-quyet-dinh-lien-quan-dau-gia-dat-295129.html