На что следует обратить внимание при покупке рыночного киоска?

При капитале в 400 миллионов донгов эксперты советуют взять ипотеку для покупки киоска, но необходимо тщательно оценить цену, местоположение и бизнес-план.

Здравствуйте, эксперт, мне 31 год, я холостяк и живу в отдаленной провинции в Центральном регионе. В настоящее время у меня всего 400 миллионов донгов сбережений. Поскольку я живу с родителями, мои ежемесячные расходы составляют около 5 миллионов донгов. Мой средний доход составляет 20 миллионов донгов в месяц.

Я планирую купить участок земли в районе на окраине провинции, где я живу, примерно за 800 миллионов донгов. Оставшуюся сумму возьму в кредит в банке. Я изучаю и ищу землю.

Помимо вышеописанного варианта, я видел проект рынка в городе, где я живу, где продается 2-х этажный киоск примерно за 800 млн. У меня нет опыта в торговле, и если я куплю киоск, то в основном оставлю его себе или сдам в аренду, или одолжу родственникам для бизнеса, если они захотят.

Я вижу, что у традиционных рыночных киосков очень мало клиентов, потому что рынок интернет-торговли популярен. У меня также нет опыта в торговле, и я все еще работаю на административной должности. Я не знаю, какие риски при покупке киоска? Надеюсь, эксперты смогут дать мне совет. Искренне благодарю!

Vinh2293

Консультант:

В контексте все более развивающейся экономики инвестирование в коммерческую недвижимость стало одним из привлекательных инвестиционных направлений. Однако не все знают, как эффективно подходить к ситуациям и справляться с ними. На основе вашего конкретного случая мы можем выявить необходимые вопросы для управления личными финансами при желании инвестировать в киоск в районе следующим образом

С точки зрения дохода и возможности создания излишка, у вас есть ежемесячный доход в размере 20 миллионов донгов и сбережения в размере 400 миллионов донгов, ежемесячные расходы на проживание в размере 5 миллионов донгов. Излишек, который можно откладывать каждый месяц, составляет 15 миллионов донгов, что эквивалентно коэффициенту 75% от дохода. Это отличный показатель и базовый финансовый ресурс для любого инвестиционного решения.

Далее мы оценим инвестиционные цели и факторы управления кредитами и рисками. Вы хотите купить землю или киоск в районе для бизнеса с целью стабильности и возможности получения пассивного дохода и дохода от роста цен на недвижимость. Бюджет составляет 800 миллионов донгов на покупку киоска. Таким образом, при текущей финансовой ситуации вам нужно будет занять 400 миллионов в банке.

При использовании финансового рычага в банке я рекомендую вам рассмотреть форму ипотечного кредита на недвижимость и использовать недвижимость, которую вы планируете купить, для оформления этого кредита. В настоящее время, согласно положениям закона, киоскам может быть выдано свидетельство о праве собственности на землю. Наряду с юридическими вопросами, при оформлении банковского кредита следует учитывать следующие принципы.

Ваши процентные и основные платежи должны быть в пределах 30% от вашего дохода. Это число может быть увеличено до более разумного диапазона в зависимости от ваших пожеланий, поскольку ваш текущий излишек очень высок и составляет около 75%.

Вам также необходимо обратить внимание на такие правила, как процентные ставки и условия кредитования. Если вы берете кредит на длительный срок, ежемесячные процентные и основные платежи будут низкими; краткосрочные кредиты снизят банковский процент, но окажут давление на ежемесячный денежный поток. Кроме того, вам необходимо понимать правила банка относительно плавающей процентной ставки (которые сильно повлияют на кредит, когда банковские процентные ставки вырастут), а также штрафы за досрочное погашение.

Кроме того, для управления кредитными рисками в непредвиденных ситуациях, требующих больших сумм денег, таких как болезнь, лечение, несчастные случаи или выход на пенсию, вам необходимо подготовить резерв на случай непредвиденных обстоятельств, эквивалентный 3–6-месячному доходу, и договор страхования жизни.

С последними процентными ставками по кредитам частных банков вы можете ознакомиться в таблице, которую я составил ниже.

Банк	Необеспеченный кредит (%/год)	Ипотечный кредит (%/год)
Агрибанк	7.0 - 17	6.5 - 7.5
Техкомбанк	13.78 - 16	5.99 - 12.99
ВПБанк	14 - 20	6.9 - 8.6
АКБ	12.5 - 20	6.9 - 12
ТПБанк	8.7 - 17	6.4 - 12.03
HDBank	13 - 24	6.6 - 10.6
Сакомбанк	9.6 - 18	7.49 - 12
ВИБ	16 - 18	7.8 - 11.4
ШБ	8.5 - 17	6.99 - 10
ОКБ	от 20.2	5,99 - 9,5
МСБ	9.6 - 18	5,99 - 9,1
Вьеткомбанк	10.8 - 14.4	7 - 9
Вьетнамский банк	9.6	7.7 - 8.5
Вьетнамская версия	14,9 - 20,5	8.49 - 14.8
БИДВ	11.9	7 - 9
МБ Банк	12.5 - 20	6 - 9,5

Примечание: Приведенная выше сравнительная таблица процентных ставок по банковским кредитам носит исключительно справочный характер. Процентные ставки по банковским кредитам могут время от времени меняться в зависимости от кредитной политики банка. Для получения подробной консультации по кредитным пакетам и политике, пожалуйста, свяжитесь с банками напрямую.

Оценка недвижимости, юридическая оценка и инвестиции - бизнес-планирование

У вас нет опыта в прямом или онлайн-бизнесе, что увеличивает риск при инвестировании в эту сферу. Я перечислю некоторые важные критерии, которые вам необходимо тщательно оценить, прежде чем принять решение, следующим образом:

Во-первых, это оценка недвижимости. Вам нужно выяснить прошлый уровень цен на киоски по сравнению с настоящим и какие факторы определяют потенциал роста цен в будущем. Как идет ежемесячный денежный поток от бизнеса или аренды в киосках. Если киоски еще не введены в эксплуатацию, вы должны оценить ожидаемый доход и прибыль этого киоска.

Второе — макроэкономическая оценка. Вам необходимо оценить этот фактор, чтобы определить, подходящее ли время для принятия решения об инвестировании или нет. Например, если вы владеете недвижимостью в жаркий период, цена слишком выросла, и при использовании финансового рычага это приведет к росту процентных ставок, а недвижимость больше не будет иметь потенциала роста из-за предыдущего сильного роста. Такая инвестиция превратится в неэффективную инвестицию. Если у вас нет опыта, вы можете проконсультироваться с экспертами по личному финансовому планированию, чтобы получить всестороннюю перспективу.

Третье — оценить местоположение и потенциал недвижимости. Киоск в густонаселенном районе будет совершенно отличаться от киоска в новом районе, потому что основная цель развития киоска — это бизнес. Без жителей прирост капитала (прибыль от роста цен на недвижимость) и прирост денежных потоков (прибыль от коммерческой деятельности на земле) не будут эффективными. Поэтому тщательное исследование местоположения киоска, потенциала, населения, электричества, дорог, школ и станций вокруг киоска поможет вам принять более точное инвестиционное решение.

Четвертое — юридическая оценка недвижимости. Для опытных инвесторов это относительно просто. Но тем, у кого нет большого опыта, следует заранее изучить необходимые юридические процедуры и положения о налогах, которые необходимо платить при владении недвижимостью, чтобы избежать ненужных рисков. В настоящее время владение недвижимостью потребует внимания к регистрационным сборам и ежегодным налогам на землепользование. Если это киоск, вам нужно выяснить, взимается ли в этой области плата за обслуживание или плата за содержание. Вам также следует обратить внимание на сборы за право землепользования.

Наконец, оцените свои инвестиции и бизнес-план. Я рекомендую вам иметь подробный план для вышеуказанных действий, потому что этот пункт занимает почти все ваши сбережения и часть вашего ежемесячного излишка. Поэтому очень важно составить подробный план. Вы можете сосредоточиться на следующих трех факторах: оценка финансовых возможностей, бюджетирование и план управления денежными потоками (доходы и расходы).

Тран Мань Хоанг Вьет
Эксперт по личному финансовому планированию
FIDT Инвестиционно-консалтинговая и управляющая активами компания

Ссылка на источник