Необходимо расширить условия получения права передачи земельных участков для реализации проектов коммерческого жилищного строительства.
На 8-й сессии 15-й Национальной ассамблеи правительство представило Национальной ассамблее проект резолюции о пилотировании реализации проектов коммерческого жилья (NƠTM) посредством соглашений о получении прав землепользования (QSDĐ) или наличии QSDĐ с общенациональной сферой применения для устранения юридических трудностей для проектов NƠTM в масштабах городских территорий (менее 20 гектаров). В случае одобрения Национальной ассамблеей он будет реализован в течение 5 лет, начиная с 1 января 2025 года.
Распутывание множества проектов
По словам министра природных ресурсов и окружающей среды До Дык Зуя, с 1 июля 2015 года Закон о жилье 2014 года имеет иные положения, чем Закон о земле. Соответственно, условием использования земли для реализации проекта нового сельского развития является наличие права пользования жилой землей или жилой землей и другой землей; в случае получения права пользования землей это должна быть жилая земля.
Это положение продолжает унаследовано в пункте b) пункта 1 и пункте 6 статьи 127 Закона о земле 2024 года, который сузил случаи реализации проектов NƠTM в масштабах городских территорий, особенно в новых районах и районах без жилых земель.
«Фактически максимальный лимит выделения земли домохозяйствам и отдельным лицам с течением времени составляет 400 квадратных метров, остальное — это сельскохозяйственные земли на том же участке земли, поэтому даже если инвесторы получат передачу прав землепользования в жилых районах, они не смогут этого сделать», — заявил министр природных ресурсов и окружающей среды.
Кроме того, большинство проектов в сфере недвижимости реализуются на землях, которые изначально не являются жилыми, а детальное планирование проекта также включает в себя множество различных типов земель, таких как жилые земли, транспортные земли, зеленые зоны и т. д. Поэтому, согласно положениям пункта b) пункта 1 статьи 127 Закона о земле 2024 года, многие проекты не могут быть реализованы на практике.
Проект резолюции был разработан для устранения трудностей в поставках проектов недвижимости в условиях роста цен на недвижимость, отчасти из-за трудностей в доступе инвесторов к земле. «Необходимо расширить условия получения передачи прав землепользования для реализации проектов NƠTM, способствуя ограничению жалоб со стороны людей; обеспечивая справедливость в доступе к земле среди инвесторов и населенных пунктов, а также поддерживая стабильное предложение NƠTM», - сказал министр До Дык Зуй.
Коммерческий жилой район в районе 7, Хошимин. Фото: HOANG TRIEU
Согласно представлению правительства, данное постановление применяется по всей стране к проектам организаций, занимающихся недвижимостью, в 4 случаях: получение прав землепользования; наличие прав землепользования; наличие прав землепользования и получение прав землепользования; реализация проектов NƠTM на земельных участках учреждений, которые должны быть перемещены из-за загрязнения окружающей среды, учреждений, которые должны быть перемещены в соответствии с планом строительства и градостроительством.
Что касается условий реализации проекта нового сельского развития посредством соглашения о получении права землепользования или наличия права землепользования, то инвестор, реализующий проект нового сельского развития, должен использовать один или несколько из следующих типов: сельскохозяйственные земли; несельскохозяйственные земли, не являющиеся жилыми землями; жилые земли и другие земли на том же земельном участке, что и в случае соглашения о получении права землепользования; а также должен соответствовать определенным критериям.
Необходимо провести пилотную проверку в малых масштабах.
Обсуждая этот вопрос, многие депутаты Национальной ассамблеи в основном согласились с необходимостью принятия резолюции об устранении трудностей и препятствий в реализации инвестиционных проектов и ведении бизнеса в новых сельских районах. Депутат Чан Хоанг Нган (делегация Хошимина) признал, что пилотирование этой политики будет иметь сопутствующий эффект в поддержке социально-экономического развития страны, особенно в устранении трудностей в строительстве новых сельских районов, создании благоприятных условий для землепользователей и инвесторов, чтобы они были активны в реализации новых сельских районов и проектов городского развития, способствуя решению потребности в жилых землях и жилье для людей.
Но есть и много опасений. Делегат До Ван Йен (делегация Ба Риа - Вунгтау) сказал, что предложение проекта резолюции об очень широком диапазоне земель для пилотирования не соответствует Закону о земле. Кроме того, если пилот будет реализован, его следует реализовать в меньших масштабах, сосредоточившись на провинциях и городах с острой потребностью в жилье, а не расширяясь на всю страну.
Делегат Йен также предположил, что правительству необходимо оценить последствия, избежать ситуации «использования политики для изъятия сельскохозяйственных земель» или «легализации нарушений», чтобы разработать более строгие, разумные и эффективные правила.
Выражая мнение о необходимости переоценки текущей ситуации с NƠTM во всех населенных пунктах, депутат Нгуен Тхи Тху Ха (делегация Куангнинь) подтвердила, что все еще есть много проектов, работ и NƠTM, которые не были реализованы, остались пустыми, не завершены и не прошли юридические процедуры. Спрос и предложение на рынке NƠTM по-прежнему зависят от каждого населенного пункта, и «не в каждом населенном пункте есть спрос».
Делегат Ха предложил провести оценку текущей ситуации в Новой сельской местности, чтобы понять спрос и предложение на рынке в населенных пунктах, прежде чем одобрять проект. Правительство и соответствующие агентства должны провести тщательную оценку; рассмотреть, следует ли пилоту выбрать регион или подходящую местность или район, и иметь конкретный адрес.
«Пилотный проект, предложенный в проекте, может привести к формированию организаций, отдельных лиц и организаций, занимающихся недвижимостью, которые извлекают выгоду из купли-продажи, а затем передачи, сбора и объединения земель, не используя землю эффективно, а затем получая прибыль и превращая производственные материалы в ресурсы, ожидая реализации проекта нового развития сельских районов», — предупредила г-жа Ха.
В обзорном отчете председатель экономического комитета Ву Хонг Тхань также сказал, что в комитете были мнения, которые были обеспокоены тем, что разрешение соглашений на получение прав землепользования, отличных от жилых земель, в целях реализации проектов NƠTM приведет к ценовой лихорадке на сельскохозяйственные земли и другие типы земель. Это может вызвать множество трудностей для людей и предприятий, а также для государства, когда ему нужно будет вернуть и компенсировать землю.
Председатель экономического комитета предложил правительству пересмотреть и уточнить порядок применения пилотного механизма посредством соглашений о получении права пользования или наличии права пользования сельскохозяйственными и несельскохозяйственными землями (коммерческими и обслуживающими) во избежание злоупотреблений политикой.
Избегайте безудержных преобразований
Заместитель председателя Комитета Национальной ассамблеи по науке, технологиям и окружающей среде Нгуен Фыонг Туан согласился, что резолюция должна быть реализована по всей стране, чтобы обеспечить справедливость среди населенных пунктов, избежать осложнений в регулировании критериев и условий и избежать возникновения механизма «запрос-грант». Однако он предложил агентству-разработчику иметь конкретные правила, чтобы избежать ситуации, когда после вступления правил в силу широкомасштабное преобразование землепользования влияет не только на социальное обеспечение, но и на продовольственную безопасность.
Рассмотреть планы землепользования каждой местности.
Депутат Нгуен Трук Сон (делегация Бен Тре) сказал, что в проекте резолюции есть некоторые пункты, которые отличаются от Закона об инвестициях (с поправками), Закона о земле (с поправками) и Закона о жилье (с поправками), недавно принятых Национальной ассамблеей. При пилотировании проекта необходимо пересмотреть национальное планирование землепользования, планы землепользования, особенно местные планы землепользования. Если пилотировать проекты, которые не включены в планирование жилых и городских земель, будут ли они осуществимы?
Г-н ЛЕ ХОАНГ ЧАУ , председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA):
Подробные положения об определении направлений инвестирования
HoREA дала рекомендации Народному комитету города Хошимин и соответствующим департаментам прокомментировать Решение 83/2024/QD-DT Народного комитета города Хошимин. Соответственно, необходимо рассмотреть и изменить положения в пункте 1 статьи 2 в направлении детализации определения областей, где инвесторам в недвижимость и жилищные проекты разрешено передавать права землепользования с технической инфраструктурой частным лицам для строительства собственных домов в коммуне, за исключением городов в 5 округах Бинь Чань, Ня Бе, Хок Мон, Ку Чи, Кан Джио и не подлежащих аукциону прав землепользования для инвестирования в проекты жилищного строительства в соответствии с правилами.
Поскольку, согласно пункту 6 статьи 31 Закона о бизнесе в сфере недвижимости 2023 года, инвесторам проектов в сфере недвижимости и инвестиционным проектам в сфере жилищного строительства разрешено передавать права землепользования с технической инфраструктурой на земли, не расположенные в районах, районах, городах специального класса, класса I, класса II и класса III городских территорий; не подлежащие аукциону по правам землепользования для инвестиций в проекты жилищного строительства в соответствии с положениями Закона о земле. Для остальных территорий Провинциальный народный комитет должен, исходя из местных условий, определить территории, на которых инвесторам проектов разрешено передавать права землепользования с технической инфраструктурой частным лицам для строительства собственных домов.
Г-н НГО ДУК СОН , генеральный директор акционерного общества DRH Holdings:
Создание возможностей для покупателей жилья
До сих пор для реализации проектов реализация NƠTM должна соответствовать следующим условиям: соответствие планированию землепользования на районном уровне; соответствие планированию строительства, городскому планированию; соответствие утвержденным местным программам и планам развития жилья. Практика показывает, что совпадения и противоречия между Законом о земле и Законом о жилье увеличиваются, рынки капитала и недвижимости искажаются, а риски как для предприятий, так и для инвесторов, а также для людей с растущими потребностями в жилье увеличиваются. Предложение правительства о пилотировании разблокирует рынок капитала, поможет стабилизировать и снизить финансовую нагрузку при использовании капитала для предприятий, сократит время и стоимость подготовки к инвестициям в проект; сделает рынок прозрачным и создаст возможности для покупателей жилья получить доступ к доступному жилью. Устранение этого узкого места может помочь «спасти» миллионы предприятий, которые ждали много лет.
С. Нхунг написал
Источник: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm
Комментарий (0)