Цены на квартиры резко растут, из-за чего становится все труднее найти жилье; новые прейскуранты на землю в Ханое и Хошимине создают равные условия, замедляя спекулятивную волну

Нехватка доступных квартир, люди отчаянно пытаются найти место для жилья; надеемся, что новый прейскурант цен на землю в Ханое и Хошимине снизит скорость спекуляций... таковы последние новости о недвижимости.

Сегмент доступных квартир полностью отсутствует на рынке, а квартиры средней ценовой категории также становятся все более редкими. (Фото: Линь Ан)

Цены на квартиры продолжают расти

Вьетнамский рынок недвижимости, особенно сегмент квартир, в последнее время переживает резкий рост цен. Это привело к тому, что многие люди, даже имея на руках 3-4 млрд донгов, все еще испытывают трудности с поиском подходящего места для проживания.

По словам Лао Донга, сегмент доступных квартир полностью отсутствует на рынке, а квартиры среднего ценового диапазона становятся все более редкими. В начале 2024 года рынок стартует со средней ценой около 65 миллионов донгов/м2.

Однако всего за два квартала цена превысила 68 миллионов донгов/м2 и продолжила расти в последние месяцы года. Новые проекты, запущенные в этом году, все сосредоточены на сегменте высокого класса в таких районах, как Нам Ту Лием, Кау Гиай и Гиа Лам, Донг Ань, где цены регулярно превышают 70 миллионов донгов/м2.

Комментируя сегмент квартир, г-н Во Хюинь Туан Киет, директор отдела маркетинга жилья CBRE Vietnam, сообщил, что в четвертом квартале 2024 года первичная цена продажи квартир в Ханое достигла в среднем 72 млн донгов/м2, что на 36% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и на 12% больше, чем в третьем квартале 2024 года.

Этот рост затрудняет доступ на рынок для многих впервые приобретающих жилье, особенно молодых семей. Это означает, что с 3-4 миллиардами донгов у покупателей жилья не так много вариантов, они могут владеть только скромной квартирой, используемой в течение многих лет, или должны смириться с местоположением вдали от центра. Поэтому многим впервые приобретающим жилье после долгого времени поиска пришлось приостановить свои планы, поскольку цена выходит за рамки их финансовых возможностей.

Г-жа Нгок Ван (33 года, Нам Ту Лием, Ханой) рассказала, что после многих лет сбережений они с мужем планировали купить квартиру с бюджетом в 3 млрд донгов. Однако, изучая рынок, она поняла, что цены на квартиры резко возросли, намного превысив платежеспособность ее семьи, поэтому ей пришлось отложить покупку дома из-за роста цен.

В условиях роста цен на квартиры владение домом с бюджетом в 3-4 млрд донгов становится затруднительным, поскольку цены на квартиры продолжают расти. Это не только затрудняет владение домом для людей со средним и низким доходом, но и снижает устойчивость рынка. Снижение цен на жилье стало насущной необходимостью для обеспечения доступа людей к жилью и стабилизации экономики .

Одним из решений по снижению цен на недвижимость в Ханое является содействие развитию социального жилья.

Д-р Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, заявил, что социальное жилье является важным направлением для снижения давления на цены на жилье на рынке. Кроме того, необходимо активизировать устранение правовых препятствий в проектах, чтобы разгрузить предложение на рынке.

Цены на землю в Ханое резко растут, некоторые люди беспокоятся о том, что придется потратить десятки миллиардов на ее преобразование

Скорректированный список цен на землю, объявленный Народным комитетом Ханоя и вступающий в силу с 20 декабря 2024 года по 31 декабря 2025 года, зафиксировал резкий рост по сравнению со старым списком цен на землю. Это также привело к резкому росту расходов людей на использование земли.

Г-н Фам Б. (район Ми Дук, Ханой) сказал, что в конце 2024 года он только что завершил оплату сбора за пользование землей, чтобы перевести часть своей жилой земли в садовую. Поскольку время получения решения о завершении досье было после 20 декабря 2024 года, сбор за пользование землей, применяемый в соответствии с новым прейскурантом, составил более 800 миллионов донгов. Между тем, если бы он применялся в соответствии со старым прейскурантом, его семье пришлось бы заплатить около 350 миллионов донгов.

Г-жа Нгуен Т. (Лонгбьен, Ханой) рассказала, что у ее семьи есть более 1000 м2 садовой земли, и теперь она хочет перевести ее в жилую землю, чтобы разделить ее между своими детьми, поэтому ей нужно заплатить около 15 миллионов донгов/м2. Таким образом, предполагаемая сумма для переоборудования всей площади составляет около 15 миллиардов донгов. Эта сумма превышает ее финансовые возможности, поэтому семья рассматривает возможность ее соответствующего баланса.

Рост цен на землю и, как следствие, увеличение платы за пользование землей также заставили многих инвесторов, владеющих сельскохозяйственными землями в пригородах, скорректировать свои инвестиционные планы.

На недавнем семинаре по применению прейскуранта цен на землю в соответствии с Законом о земле 2024 года профессор Данг Хунг Во, бывший заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды (MONRE), отметил, что на самом деле, независимо от того, является ли прейскурант цен на землю низким или высоким, существуют «жалобы».

Г-н Во подчеркнул, что прейскурант цен на землю должен быть эквивалентен рынку и соответствовать рынку. Проблема в том, как его реализовать и применять? Это история политики государства. В каких случаях будет применяться 80% рынка, в каких случаях будет применяться 20% рынка, в конкретных случаях будут разные ставки применения. Как его применять для привлечения инвестиций, развития экономики и обеспечения социальной защиты, зависит от регуляторной политики государства.

Г-н Ле Ван Бинь, заместитель директора Департамента земель (Министерство природных ресурсов и окружающей среды), сказал, что проекты в сфере недвижимости (жилье, курортная недвижимость) не применяют прейскуранты на землю, а применяют особые методы расчета. Прейскурант на землю в основном предназначен для сбора финансовых обязательств отдельных домохозяйств и случаев проектов ежегодной аренды земли; другие случаи - аукционы и торги.

Что касается стоимости преобразования землепользования в жилую землю, г-н Бинь оценил, что в Ханое преобразование сельскохозяйственных земель в жилых районах или сельскохозяйственных земель, прикрепленных к жилой земле, в жилую землю теперь очень равноценно. Раньше преобразование было очень сложным, поскольку цена для людей за преобразование составляла всего половину цены жилой земли.

По словам заместителя директора Департамента земельных ресурсов, цена на землю, приближающаяся к рыночной цене, является честной игрой, разницы между двумя ценами больше нет. Участники рынка принимают честное игровое поле, цены на землю больше не различаются, чтобы люди могли видеть, что семейная земля, преобразованная в жилую, даже если ее продать обратно на публичный рынок, стоит немного, поэтому она постепенно насытится.

Оценивая новый прейскурант на землю в Ханое, эксперты Savills Vietnam отмечают, что его влияние на цены на недвижимость незначительно, но также способствует снижению скорости спекулятивных волн, люди получают компенсацию, близкую к реальной стоимости...

Г-жа Нгуен Тхи Хонг Ван, заместитель директора департамента оценки и финансового консалтинга компании Savills Hanoi, рекомендует инвесторам, которые в настоящее время спекулируют на купле-продаже, более внимательно отнестись к этому, поскольку рост цен на недвижимость должен превышать стоимость капитала, стоимость использования финансового рычага, а также стоимость подоходного налога от передачи недвижимости, рассчитанную по новому прейскуранту цен на землю, приближенному к рыночному.

Новый прейскурант на землю в Хошимине: повышение прозрачности и содействие развитию инфраструктуры

Недавно город Хошимин (HCMC) объявил о новом списке цен на землю в соответствии с Решением № 79/2024/QD-UBN, который вступит в силу с 31 октября 2024 года по 31 декабря 2025 года. Это первая корректировка с 2020 года, при этом цены на землю резко вырастут, от 4 до 38 раз в зависимости от района. Самая низкая цена в Тьенг Лиенг (район Кан Жио) составляет 2,3 млн донгов/м2, а самая высокая цена на центральных улицах района 1, таких как Донг Хой, Ле Лой и Нгуен Хюэ, составляет 687,2 млн донгов/м2.

Корректировка цен на землю, как полагают, не только обеспечивает справедливость, но и ускоряет важные проекты по развитию инфраструктуры города. Оценка земли, близкая к рыночной стоимости, помогает минимизировать споры при расчистке участка — одну из главных причин, по которой такие крупные проекты, как кольцевая дорога 3 и линия метро 2, откладывались на долгие годы.

Новый прейскурант цен на землю имеет много последствий для различных групп субъектов на рынке, от людей, предприятий до иностранных инвесторов. Можно сказать, что люди, чьи земли возвращены, имеют гораздо больше гарантий своих прав, чем раньше, и это основная затронутая группа.

С приближением цен к рыночной стоимости компенсация становится более прозрачной и разумной, что помогает сократить земельные споры. Это особенно важно в крупных инфраструктурных проектах, таких как кольцевая дорога 3 или линия метро 2. По словам г-жи Джанг До, директора Savills Vietnam Consulting, новый прейскурант цен на землю не только помогает повысить общественный консенсус, но и ускоряет очистку участка, что является ключевым фактором для крупных проектов.

Кроме того, более прозрачная инвестиционная среда благодаря новому прейскуранту на землю также является плюсом. Иностранные инвесторы могут легко определять затраты и рассчитывать прибыль, особенно в контексте того, что Хошимин становится ведущим экономическим центром региона. «Более прозрачная корректировка прейскуранта на землю, основанная на фактической стоимости, создаст большую уверенность для иностранных инвесторов. Это необходимый шаг для обеспечения устойчивого развития рынка», — заявил представитель консалтингового отдела Savills Vietnam.

С другой стороны, новый прейскурант на землю создает финансовое давление на инвесторов. Высокая стоимость землепользования приводит к росту цен на продукты недвижимости, что напрямую влияет на способность людей получать доступ к жилью.

«Мы обеспокоены тем, что рост расходов на землепользование окажет давление на цены на продукцию, особенно в сегменте жилья для лиц с низким и средним доходом. Это проблема, которую необходимо тщательно рассмотреть», — сказала г-жа Джанг До. В частности, в пригородных районах новые цены на землю затрудняют перевод земель из сельскохозяйственного назначения в жилые земли, что снижает возможности для разработки проектов доступного жилья.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html