Цены на квартиры стремительно растут, что затрудняет поиск жилья; новые прейскуранты на землю в Ханое и Хошимине создают равные условия, замедляя спекулятивную волну.

Нехватка доступных квартир, люди отчаянно пытаются найти место для жилья; есть надежда, что новый прейскурант на землю в Ханое и Хошимине снизит скорость спекуляций... таковы последние новости о недвижимости.

Сегмент доступных квартир полностью отсутствует на рынке, в то время как квартиры средней ценовой категории также становятся все более редкими. (Фото: Линь Ан)

Цены на квартиры продолжают расти

На вьетнамском рынке недвижимости, особенно в сегменте квартир, в последнее время наблюдается резкий рост цен. В результате многие люди, даже имея на руках 3-4 миллиарда донгов, всё ещё испытывают трудности с поиском подходящего жилья.

По словам Лао Донга, сегмент доступных квартир на рынке полностью отсутствует, а квартиры средней ценовой категории становятся всё более редкими. В начале 2024 года средняя цена на рынке составит около 65 миллионов донгов за квадратный метр.

Однако всего за два квартала цена превысила 68 миллионов донгов за м² и продолжила расти в последние месяцы года. Все новые проекты, запущенные в этом году, ориентированы на элитный сегмент в таких районах, как Намтылием, Каужай и Зялам, Донгань, где цены регулярно превышают 70 миллионов донгов за м².

Комментируя сегмент квартир, г-н Во Хюинь Туан Киет, директор отдела маркетинга жилья CBRE Vietnam, сообщил, что в четвертом квартале 2024 года первичная цена продажи квартир в Ханое в среднем достигла 72 млн донгов/м2, что на 36% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и на 12% больше, чем в третьем квартале 2024 года.

Этот рост затрудняет доступ к рынку для многих впервые приобретающих жильё, особенно молодых семей. Это означает, что при цене в 3–4 миллиарда донгов у покупателей жилья не так много вариантов: они могут позволить себе лишь квартиру небольшой площади, которой пользуются много лет, или же вынуждены смириться с удалённостью от центра. Поэтому многим впервые приобретающим жильё после долгих поисков пришлось отказаться от своих планов, поскольку цена оказалась выше их финансовых возможностей.

Г-жа Нгок Ван (33 года, Нам Ту Лием, Ханой) рассказала, что после многих лет накоплений они с мужем планировали купить квартиру с бюджетом в 3 миллиарда донгов. Однако, изучив рынок, она обнаружила, что цены на квартиры резко выросли, намного превышая возможности её семьи, поэтому ей пришлось отложить покупку дома из-за роста цен.

В условиях роста цен на квартиры, владение жильём с бюджетом в 3-4 миллиарда донгов становится всё сложнее, поскольку цены на квартиры продолжают расти. Это не только затрудняет приобретение жилья для людей со средним и низким доходом, но и снижает устойчивость рынка. Снижение цен на жильё стало насущной необходимостью для обеспечения доступа населения к жилью и стабилизации экономики .

Одним из решений по снижению цен на недвижимость в Ханое является содействие развитию социального жилья.

Д-р Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, отметил, что социальное жильё является важным направлением для снижения давления на цены на рынке. Кроме того, необходимо ускорить устранение правовых препятствий в проектах, чтобы разгрузить рынок от перебоев с предложением.

Цены на землю в Ханое резко выросли, некоторые люди опасаются тратить десятки миллиардов на переоборудование

Скорректированный прейскурант цен на землю, объявленный Народным комитетом Ханоя и действующий с 20 декабря 2024 года по 31 декабря 2025 года, зафиксировал резкий рост по сравнению со старым прейскурантом. Это также привело к резкому росту расходов на землепользование.

Г-н Фам Б. (район Мыдык, Ханой) сообщил, что в конце 2024 года он только что завершил оплату земельного налога для перевода части своего жилого участка в садовый. Поскольку решение о завершении процесса было получено после 20 декабря 2024 года, размер земельного налога, применяемого по новому прейскуранту, составлял более 800 миллионов донгов. В то же время, если бы он применялся по старому прейскуранту, его семье пришлось бы заплатить около 350 миллионов донгов.

Г-жа Нгуен Т. (Лонгбьен, Ханой) рассказала, что у её семьи есть сад площадью более 1000 м², и теперь она хочет перевести его в жилой участок, чтобы разделить его между детьми. Поэтому ей необходимо заплатить около 15 миллионов донгов за м². Таким образом, предполагаемая сумма для переоборудования всей площади составляет около 15 миллиардов донгов. Эта сумма превышает её финансовые возможности, поэтому семья рассматривает возможность её пропорционального распределения.

Рост цен на землю и, как следствие, увеличение платы за пользование землей также вынудили многих инвесторов, владеющих сельскохозяйственными землями в пригородах, скорректировать свои инвестиционные планы.

На недавнем семинаре по применению прейскуранта цен на землю в соответствии с Законом о земле 2024 года профессор Данг Хунг Во, бывший заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды (MONRE), оценил, что на самом деле, независимо от того, низок или высок прейскурант цен на землю, существуют «жалобы».

Г-н Во подчеркнул, что прейскурант цен на землю должен соответствовать рыночным ценам и соответствовать им. Проблема в том, как его внедрить и применять? Это вопрос политики государства. В каких случаях будет применяться 80% рынка, в каких – 20%, в отдельных случаях будут применяться разные ставки. Как применять прейскурант цен для привлечения инвестиций, развития экономики и обеспечения социальной защиты, зависит от регуляторной политики государства.

Г-н Ле Ван Бинь, заместитель директора Департамента земельных ресурсов Министерства природных ресурсов и окружающей среды, отметил, что для проектов в сфере недвижимости (жилья, курортной недвижимости) прейскуранты на землю не применяются, а применяются особые методы расчёта. Прейскурант на землю используется в основном для сбора финансовых обязательств отдельных домохозяйств и в случае проектов годовой аренды земли; в других случаях используются аукционы и торги.

Что касается стоимости перевода земель в жилую застройку, г-н Бинь отметил, что в Ханое перевод сельскохозяйственных земель в жилых районах или сельскохозяйственных земель, прилегающих к жилым участкам, в жилую застройку теперь практически равноценен. Раньше перевод был очень сложным, поскольку стоимость перевода составляла всего лишь половину стоимости жилой земли.

По словам заместителя директора Земельного департамента, приближение цен на землю к рыночной цене — это честная игра, разницы между двумя ценами больше нет. Участники рынка принимают честные условия игры, цены на землю больше не различаются, чтобы люди понимали, что семейные земли, переведённые в жилую застройку, даже если их продать обратно на публичный рынок, стоят не так уж много, поэтому они постепенно будут перенасыщены.

Оценивая новый прейскурант на землю в Ханое, эксперты Savills Vietnam отмечают, что его влияние на цены на недвижимость незначительно, но также способствует снижению скорости спекулятивных волн, люди получают компенсацию, близкую к реальной стоимости...

Г-жа Нгуен Тхи Хонг Ван, заместитель директора департамента оценки и финансового консалтинга Savills Hanoi, рекомендует инвесторам, которые в настоящее время спекулируют на купле-продаже, более внимательно отнестись к этому, поскольку рост цен на недвижимость должен быть выше, чем стоимость капитала, стоимость использования финансового рычага, а также стоимость подоходного налога от передачи недвижимости, рассчитанная по новому прейскуранту цен на землю, более приближенному к рыночному.

Новый прейскурант на землю в Хошимине: повышение прозрачности и содействие развитию инфраструктуры

Недавно город Хошимин (Хошимин) объявил новый прейскурант на землю в соответствии с решением № 79/2024/QD-UBN, который вступит в силу с 31 октября 2024 года по 31 декабря 2025 года. Это первая корректировка с 2020 года, при этом цены на землю резко выросли – от 4 до 38 раз в зависимости от района. Самая низкая цена в Тхьенг-Лиенге (район Каньжо) составляет 2,3 млн донгов за м², а самая высокая – на центральных улицах района 1, таких как Донгхой, Лелой и Нгуен-Хюэ, – 687,2 млн донгов за м².

Считается, что корректировка цен на землю не только обеспечит справедливость, но и ускорит реализацию важных проектов развития городской инфраструктуры. Оценка земли, близкая к рыночной, помогает минимизировать споры при расчистке участка — одну из главных причин, по которой такие крупные проекты, как кольцевая дорога №3 и линия метро №2, откладывались на долгие годы.

Новый прейскурант цен на землю оказывает значительное влияние на различные группы участников рынка: от населения и бизнеса до иностранных инвесторов. Можно сказать, что права людей, чьи земли были возвращены, теперь защищены гораздо лучше, чем раньше, и именно эта группа затронута в первую очередь.

Приближаясь к рыночным ценам, компенсация становится более прозрачной и разумной, что способствует сокращению земельных споров. Это особенно важно для крупных инфраструктурных проектов, таких как кольцевая дорога №3 или линия метро №2. По словам г-жи Джан До, директора Savills Vietnam Consulting, новый прейскурант на землю не только способствует укреплению общественного согласия, но и ускоряет процесс очистки участка, что является ключевым фактором для крупных проектов.

Кроме того, более прозрачная инвестиционная среда благодаря новому прейскуранту на землю также является плюсом. Иностранные инвесторы могут легко определить затраты и рассчитать прибыль, особенно в условиях превращения Хошимина в ведущий экономический центр региона. «Более прозрачная корректировка прейскуранта на землю, основанная на фактической стоимости, укрепит доверие иностранных инвесторов. Это необходимый шаг для обеспечения устойчивого развития рынка», — отметил представитель консалтингового отдела Savills Vietnam.

С другой стороны, новый прейскурант на землю создаёт финансовое давление на инвесторов. Высокая стоимость землепользования приводит к росту цен на недвижимость, что напрямую влияет на доступ людей к жилью.

«Мы обеспокоены тем, что рост стоимости землепользования окажет давление на цены на продукцию, особенно в сегменте жилья для людей с низким и средним уровнем дохода. Это проблема, требующая тщательного рассмотрения», — заявила г-жа Джан До. В частности, в пригородных районах новые цены на землю затрудняют перевод земель из сельскохозяйственного назначения в жилые, что сокращает возможности для строительства доступного жилья.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html