У компаний, занимающихся недвижимостью, закончились возможности для массового выпуска облигаций?

С 1 августа вступает в силу Закон «О риелторской деятельности» 2023 года. Одним из важных положений этого закона является регулирование возможностей инвесторов в сфере недвижимости.

Недавно изданный Правительством Указ № 96/2024, определяющий порядок применения ряда статей Закона о сделках с недвижимостью, внес дополнительные разъяснения в этот вопрос. В частности, статьи 5 и 6 Указа № 96 содержат подробные положения о привлечении капитала для реализации проектов и акционерного капитала предприятий в сфере недвижимости.

Непогашенные кредиты не превышают 4–5,67 размера собственного капитала

Постановление № 96 устанавливает, что соотношение кредитного сальдо и задолженности к собственному капиталу предприятий сферы недвижимости должно обеспечивать выполнение трех условий.

Во-первых, обеспечить нормативы финансовой безопасности предприятия, соблюдать положения закона о кредите и закона о корпоративных облигациях.

Во-вторых, в случае, если предприятие, занимающееся недвижимостью, берет кредит в кредитной организации и выпускает корпоративные облигации для реализации проекта в сфере недвижимости, который был одобрен уполномоченным государственным органом в качестве инвестора, оно должно гарантировать, что общий непогашенный остаток кредита в кредитной организации, непогашенный остаток корпоративных облигаций и требуемый собственный капитал для каждого проекта не превышают 100% от общего инвестиционного капитала этого проекта.

В-третьих, суммарное соотношение задолженности по кредитам в кредитных организациях и задолженности по корпоративным облигациям для реализации проекта не должно превышать 4-кратного размера собственного капитала предприятия по каждому объекту недвижимости с масштабом использования земельных участков менее 20 га и не должно превышать 5,67-кратного размера собственного капитала предприятия по каждому объекту недвижимости с масштабом использования земельных участков 20 га и более.

Капитал рассчитывается на основе финансовой отчетности или проверенных результатов аудита капитала, выполненного в течение года.

В случае если на установленный срок у предприятия отсутствуют аудированная финансовая отчетность или отчеты по статьям капитала, то используются аудированная финансовая отчетность или отчеты по статьям капитала предыдущего года.

Для предприятий, созданных и действующих менее 12 месяцев, собственный капитал определяется в соответствии с внесенным уставным капиталом в соответствии с положениями закона.

Жилой район в Ханое (Фото: Тран Кханг).

Просроченные платежи по корпоративным облигациям продолжают расти

В недавнем аналитическом отчёте компания VnDirect Securities отметила, что, хотя рынок недвижимости пробил дно, ситуация на нём по-прежнему мрачная. В условиях многочисленных трудностей многие эмитенты, особенно компании, занимающиеся недвижимостью, по-прежнему сталкиваются с трудностями с денежным потоком, что приводит к задержкам в выплате долговых обязательств по облигациям.

По данным HNX, по состоянию на 15 июля в списке просроченных обязательств по выплате процентов или основного долга по корпоративным облигациям числилось около 80 предприятий.

Общая сумма основного долга, подлежащего выплате в течение первых 6 месяцев года, которая была просрочена, и стоимость облигаций со сроком погашения 6 месяцев, срок погашения которых был продлен, составила около 43 500 млрд донгов, что составляет 43,5% от общей суммы погашения в первой половине года и 62% от общей суммы погашения, если исключить банковскую группу.

По оценкам данного подразделения, общий объём выпущенных индивидуальных облигаций этих 80 предприятий составляет около 190 000 млрд донгов, что составляет около 18,7% от общего объёма выпущенных корпоративных облигаций всего рынка. Большая часть этих облигаций выпущена предприятиями сектора недвижимости.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-het-cua-phat-hanh-trai-phieu-o-at-20240805133132629.htm