Кроме того, нарушения в сфере недвижимости приобретают все более сложные и замысловатые тенденции, а особенно цены на недвижимость постоянно растут с каждым кварталом и с каждым годом.
Проблема спекуляций и манипулирования рынком
В последнее время во многих населенных пунктах, особенно в крупных городах, таких как Ханой , Дананг, Хошимин, «призрачные» городские районы или тысячи гектаров больших и малых жилых проектов, заброшенных, лежащих «накрытыми» десятилетиями, стали привычными образами. Это систематическая форма спекуляции с целью выжидания подходящего момента для получения сверхприбыли, которая не только приводит к растрате земельных ресурсов, но и является одной из прямых причин быстрого роста цен на недвижимость.
Согласно данным маркетинговых исследований Ассоциации недвижимости Вьетнама, в третьем квартале 2024 года цены на продукты недвижимости продолжали резко расти. В частности, сегмент земли зафиксировал средний рост примерно на 3,5% на первичном рынке; аналогично, малоэтажное жилье выросло на 5–10%; особенно сегмент квартир установил новый уровень, когда цены выросли в среднем на 24%, а общее новое предложение сократилось примерно на 20% по сравнению с предыдущим кварталом. Только на рынках Ханоя, Дананга и Хошимина соответствующий годовой рост составил 64%, 30,6% и 46,2% соответственно.
Наряду с проблемой спекуляции землей и приобретения земли, есть признак использования аукционов права пользования землей для манипулирования рынком. Это самое большое ограничение аукционов права пользования землей помимо финансовой выгоды для государственного бюджета. Во многих населенных пунктах «аукционные брокеры» сговорились платить в десятки раз больше стартовой цены, создавая «виртуальную цену» для покупки и перепродажи выставленных на аукцион земельных участков или для ликвидации соседних земельных участков, которые ранее были куплены по низким ценам.
В результате, установив необычно высокую цену, для достижения цели быстрой ликвидности и прибыли, «аукционные брокеры», естественно, готовы отказаться от задатка, поскольку задаток составляет всего около 10–20% от общей стоимости земельного участка, рассчитанной по стартовой цене, указанной организатором, а эта цена зачастую ниже фактической рыночной цены в данном районе.
Это не только напрямую затрагивает интересы участников аукциона, но и негативно влияет на рынок недвижимости, когда эту виртуальную цену приходится использовать в качестве ориентира для компенсации и расчистки участков под новые жилищные проекты...
«В третьем квартале 2024 года рынок недвижимости зафиксировал позитивное восстановление, но оно не такое динамичное, как до пандемии Covid-19; новое предложение по-прежнему ограничено, а цены на недвижимость по-прежнему высоки. Мы видим ряд причин, ведущих к этой ситуации, таких как: спрос людей на жилье и бизнес высок, в то время как предложение низкое, спрос превышает предложение; затраты на вводимые ресурсы проектов в сфере недвижимости (строительные материалы, плата за пользование землей и т. д.) растут. В частности, во многих районах наблюдаются признаки роста цен и инфляции цен для манипулирования рынком посредством аукционов по продаже прав на пользование землей», - сообщил заместитель министра строительства Нгуен Вьет Хунг.
Решительные действия против проектов, «прижимающих» заброшенные земли
Уроки «подпольных волн» спекуляций и манипуляций ценами на недвижимость оставили много последствий для рынка недвижимости, вызвав виртуальные земельные лихорадки, которые делают невозможным доступ к земле для людей с реальными потребностями (для жилья, производства и бизнеса...). Если они хотят, им приходится платить большую сумму денег за спекуляции, что приводит к заброшенным землям; а компании, разрабатывающие новые проекты, беспокоятся о том, что не смогут гарантировать прибыль из-за возросших инвестиций и стоимости земли; бедным приходится платить все больше и больше денег и постепенно терять возможность владеть домом.
Вызывает беспокойство тот факт, что ресурсы для инвестиций в производство, бизнес, создание рабочих мест и прибавочной стоимости для общества «зарыты» в землю; спекулятивная земля, которая не используется, не стимулирует рост смежных отраслей, а в долгосрочной перспективе, когда предложение накапливается в течение длительного времени, это приведет к безнадежной задолженности инвесторов в банковской системе и в определенный момент вызовет инфляцию для всей экономики.
«Государственные органы управления и местные органы власти должны принять решительные меры против проектов, которые «удерживают» землю в спекулятивных целях, но были заброшены в течение многих лет без ввода в эксплуатацию и использования путем специального рассмотрения и оценки субъективных и объективных причин. Для проектов с достаточным потенциалом для реализации должен быть создан механизм для продолжения реализации. Напротив, Уголовный кодекс также четко предусматривает рассмотрение актов манипулирования, завышения и повышения цен в сфере недвижимости. Они должны строго выполняться для оперативного исправления нарушений», - сказал д-р Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама.
По словам экономического эксперта, доцента доктора Динь Тронг Тхинь, для стабилизации цен на недвижимость и ограничения быстрого и внезапного роста самое главное — предотвратить спекуляции и инфляцию цен. Соответственно, компетентным органам необходимо принять более радикальные меры для контроля и приведения цен продажи к фактической рыночной стоимости для сделок с недвижимостью, включая аукционы по продаже прав пользования землей.
«Страны по всему миру добились больших успехов в контроле цен на недвижимость в соответствии с реальной рыночной стоимостью посредством указов о налогах на недвижимость. Около 20 лет назад Центральный комитет партии издал Постановление о реформе налога на недвижимость, но до сих пор эта политика не реализована.
«Поэтому нам необходимо разработать отдельный налоговый указ для рынка недвижимости, чтобы реализовать его стабильно и в долгосрочной перспективе; соответственно, заброшенная недвижимость, объекты, которые продаются много раз или владеют многими объектами недвижимости, должны облагаться высоким налогом, вплоть до уровня, равного арендной плате за земельный участок и площадь застройки, которые в настоящее время доступны», - сказал доцент, доктор Динь Чонг Тхинь.
Кроме того, эксперты считают, что юридические вопросы также являются одной из основных причин, приводящих к стагнации рынка недвижимости. Специальная рабочая группа премьер-министра по рассмотрению и устранению трудностей на рынке недвижимости решила большой объем работы (более 800 из 1200 застрявших проектов решили свои проблемы).
В частности, с 1 августа 2024 года, когда пересмотренные и дополненные законы официально вступят в силу, а многочисленные новые нормативные акты, как ожидается, вскоре устранят правовые препятствия, управляющему органу необходимо ускорить выпуск подзаконных актов и инструкций по реализации, чтобы ускорить реализацию проектов, увеличить предложение на рынке; в то же время сосредоточиться на приоритетности проектов социального жилья и недорогого коммерческого жилья для удовлетворения потребностей большинства людей, обеспечивая эффективность политики социального обеспечения.
Наиболее важным вопросом в настоящее время по-прежнему остается регулирующая роль государства с помощью механизмов, политик, инструментов управления и санкций, направленных на сокращение и предотвращение спекуляций, что позволит вернуть рынок недвижимости в состояние равновесия в долгосрочной перспективе.
Недавно измененная и дополненная правовая система вступила в силу, но по-прежнему необходимо продолжать получать замечания и предложения; обобщать и извлекать уроки и продолжать вносить поправки в нерешенные вопросы, в которых для увеличения предложения и стабилизации цен реализации необходимо тщательно решить вопрос утверждения инвестиционной политики, одновременно утверждая инвесторов, использующих землю.
Вице-президент Ханойского клуба недвижимости Нгуен Тхе Дьеп
Источник: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html
Комментарий (0)